Hausbau: Architekt benutzt veraltet. Bebauungsplan

Kai_Sommerfeld · 7. August 2009 um 13:26

Hallo,

mal angenommen, jemand möchte ein Einfamilienhaus mit 120 m2 Wohnfläche auf einem vorhandenen Grundstück bauen. Der damit beauftragte Architekt läßt den Auftraggeber wissen, daß aufgrund des für das fragliche Grundstück aktuellen Bebauungsplanes nur ein Haus mit maximal 100 m2 Wohnfläche möglich ist.

Der angehende Bauherr vertraut auf die Aussage des Architekten (der ist ja schließlich Bau-Experte!) und entschließt sich, ein kleineres Haus bauen zu lassen, als ihm ursprünglich vorschwebte. Es geht ja nicht größer, laut Architekt…

Der Architekt erstellt die Unterlagen für die Baumitteilung (Bauantrag ist nicht nötig für das geg. Grundstück), das Amt widerspricht nicht und das Haus wird, wie geplant, gebaut.

Weiter sei angenommen, daß der stolze Neubaubesitzer nach einiger Zeit entdeckt, daß der Architekt für seine Berechnungen einen seit 20 Jahren veralteten Bebauungsplan benutzt hat. Im tatsächlich gültigen B-Plan sieht der Hausbesitzer mit Entsetzen, daß er ein viel größeres Haus hätte bauen dürfen (GFZ war erhöht worden).

Der Architekt hat hier offensichtlich einen groben Fehler gemacht. Seine Aussage, daß ein Haus mit 120 m2 auf dem vorhandenen Grundstück nicht gebaut werden dürfe, war schlichtweg falsch!

Der Bauherr muß nun „bis ans Ende seiner Tage“ aufgrund der Falschaussage des Architekten mit seinem „Kompromiß-Haus“ leben, völlig unnötig Einschränkungen seiner Lebensqualität (weniger Wohnraum!) hinnehmen, …

Stellt sich die Frage, ab der Hausbesitzer den Architekten in so einem Fall haftbar machen kann? Wenn ja, wie und wofür?

Danke für Eure Meinungen dazu,
Kai.

smalbop · 7. August 2009 um 14:21

Hallo!

Interessante Frage, doch zunächst eine Gegenfrage: Hat sich der Architekt denn bei der Gemeinde nach Auftragserteilung nach dem Stand des Bebauungsplans erkundigt und wurde ihm daraufhin evtl. eine veraltete Fassung ausgehändigt - oder hat er einfach einen alten, bei ihm vorhandenen Bebauungsplan für das Baugebiet aus dem eigenen Aktenschrank gezogen?

Und noch etwas: Muss bei der Mitteilung (Kenntnisgabe) im Gegensatz zur Genehmigung keine Baubeschreibung, Lageplan o.ä. abgegeben werden, aus denen der Stand des verwendeten Bebauungsplans bzw. die zugrunde gelegte GFZ für das Amt ersichtlich hervorgehen? Jedenfalls eine Baugenehmigung hätte wegen formell fehlender Genehmigungsfähigkeit (sachlich falsche Formulareinträge) m. E. nicht erteilt werden dürfen oder nur unter Auflagen („Zu beachten sind die örtlichen Bauvorschriften mit Stand vom …“).

Bei Kenntnisgabeverfahren weiß ich nicht genau, wie die Rechtslage ist, gibt es ja auch noch nicht so lange.

Gruß
smalbop

PS. Ich weiß schon, weshalb ich für mich das etwas teurere Genehmigungsverfahren gewählt habe…

Kai_Sommerfeld · 7. August 2009 um 15:17

Hallo smalbop,

danke für die Antwort.

Hallo!

Interessante Frage, doch zunächst eine Gegenfrage: Hat sich
der Architekt denn bei der Gemeinde nach Auftragserteilung
nach dem Stand des Bebauungsplans erkundigt und wurde ihm
daraufhin evtl. eine veraltete Fassung ausgehändigt - oder hat
er einfach einen alten, bei ihm vorhandenen Bebauungsplan für
das Baugebiet aus dem eigenen Aktenschrank gezogen?

Nehmen wir an, der Architekt hat sich den falschen Plan selbst (z.B. aus dem Internet) besorgt.

Wenn ihm das Amt den falschen Plan ausgehändigt hat, wäre dieses wohl der „Sündenbock“, auf den sich der Architekt berufen kann, um sich selbst aus der Affaire zu ziehen.

Und noch etwas: Muss bei der Mitteilung (Kenntnisgabe) im
Gegensatz zur Genehmigung keine Baubeschreibung, Lageplan o.ä.
abgegeben werden, aus denen der Stand des verwendeten
Bebauungsplans bzw. die zugrunde gelegte GFZ für das Amt
ersichtlich hervorgehen? Jedenfalls eine Baugenehmigung hätte
wegen formell fehlender Genehmigungsfähigkeit (sachlich
falsche Formulareinträge) m. E. nicht erteilt werden dürfen
oder nur unter Auflagen („Zu beachten sind die örtlichen
Bauvorschriften mit Stand vom …“).

Ich sage mal, in den hypothetischen Baumitteilungsunterlagen sind eine Kopie des falschen B-Planes, ein Lageplan mit eindeutig veralteten Eintragungen zu GFZ etc., Berechnungen zu GFZ und GRZ, die definitiv die falschen Werte benutzen. Aber das ist eigentlich egal, denn:

Nehmen wir weiter an, die zuständige Dame im Amt sagte bei der Abgabe der Unterlagen zum Antragsteller, daß sie sich dort beim vereinfachten Verfahren (Baumitteilung) die Unterlagen gar nicht genau ansehen, da der Architekt die volle Verantwortung für die Richtigkeit trägt. Die gucken da nur grob, ob nicht etwa eine Laterne o.ä. auf öffentlichem Grund die geplante Zufahrt zum Grundstück versperrt.

Das Delikate bei der Angelegenheit ist ja, daß das Haus durchaus legal und baurechtlich alles „richtig“ ist. Es ist ja aus Sicht des Bauherrn „nur“ unnötig zu klein geraten, aber nicht etwa baurechtlich zu groß.

Es geht hier also nicht um Unterlagen, die vom Amt hätten abgelehnt werden müssen, sondern einzig um die Falschaussage des Architekten, auf deren Basis völlig unnötig ein kleineres Haus als eigentlich gewünscht, gebaut wurde.

Bei Kenntnisgabeverfahren weiß ich nicht genau, wie die
Rechtslage ist, gibt es ja auch noch nicht so lange.

Gruß
smalbop

PS. Ich weiß schon, weshalb ich für mich das etwas teurere
Genehmigungsverfahren gewählt habe…

smalbop · 7. August 2009 um 15:40

Hallo Kai,

Wenn ihm das Amt den falschen Plan ausgehändigt hat, wäre
dieses wohl der „Sündenbock“, auf den sich der Architekt
berufen kann, um sich selbst aus der Affaire zu ziehen.

Ich finde, Sündenbock wäre dann ein bisschen unzutreffend. Der Architekt geht zum Amt und erhält eine falsche Auskunft. Da braucht er sich doch nicht mehr „aus der Affäre zu ziehen“.

Ich sage mal, in den hypothetischen Baumitteilungsunterlagen
sind eine Kopie des falschen B-Planes, ein Lageplan mit
eindeutig veralteten Eintragungen zu GFZ etc., Berechnungen zu
GFZ und GRZ, die definitiv die falschen Werte benutzen. Aber
das ist eigentlich egal, denn:

Nehmen wir weiter an, die zuständige Dame im Amt sagte bei
der Abgabe der Unterlagen zum Antragsteller, daß sie sich dort
beim vereinfachten Verfahren (Baumitteilung) die Unterlagen
gar nicht genau ansehen, da der Architekt die volle
Verantwortung für die Richtigkeit trägt.

So ist das, sofern er nicht seinerseits vom Amt falsche Auskünfte erhalten hat, bleibt alles bei ihm.

Das Delikate bei der Angelegenheit ist ja, daß das Haus
durchaus legal und baurechtlich alles „richtig“ ist. Es ist ja
aus Sicht des Bauherrn „nur“ unnötig zu klein geraten, aber
nicht etwa baurechtlich zu groß.

Die eigentliche Problemstellung habe ich schon begriffen. Es geht mir nur um die Frage, ob der Architekt den Bock selbst geschossen hat oder ob ihm den jemand auf dem Amt untergejubelt hat. Aber ich gehe mal davon aus, dass er selbst schuld ist.

Es geht hier also nicht um Unterlagen, die vom Amt hätten
abgelehnt werden müssen, sondern einzig um die Falschaussage
des Architekten, auf deren Basis völlig unnötig ein kleineres
Haus als eigentlich gewünscht, gebaut wurde.

Das Problem dabei ist, denke ich, dass es dem Bauherrn schwerfallen dürfte, zu beweisen, dass er eigentlich ein viel größeres Haus hätte bauen wollen und ihm dazu nur eine korrekte Information fehlte. Zwar wird er belegen können, dass der Architekt bei seiner Beratung offensichtlich von falschen Voraussetzungen ausging, doch wird er nicht beweisen können, dass er ihn deshalb kleinere Brötchen backen ließ. Immerhin steht auf den eingereichten Unterlagen des zu kleinen Hauses per Unterschrift des Bauherren dokumentiert, dass er genau dieses kleine Haus bauen wollte.

Wenn die Kohle beim Bauherrn so locker saß, dass er mal eben ein viel größeres Haus hätte finanzieren können (und eigentlich auch wollen), dann würde ich als Richter ihn außerdem fragen, ob er denn seinerzeit mal bei den Nachbarn gefragt hat, ob die ihm dabei helfen, sei es durch Verkauf eines Streifens Land oder durch Übernahme einer Baulast.

Gruß
smalbop

Kai_Sommerfeld · 7. August 2009 um 16:49

Hallo smalbop,

Hallo Kai,

Wenn ihm das Amt den falschen Plan ausgehändigt hat, wäre
dieses wohl der „Sündenbock“, auf den sich der Architekt
berufen kann, um sich selbst aus der Affaire zu ziehen.

Ich finde, Sündenbock wäre dann ein bisschen unzutreffend. Der
Architekt geht zum Amt und erhält eine falsche Auskunft. Da
braucht er sich doch nicht mehr „aus der Affäre zu ziehen“.

Ja, da hast Du Recht. War unglücklich von mir formuliert.

Ich sage mal, in den hypothetischen Baumitteilungsunterlagen
sind eine Kopie des falschen B-Planes, ein Lageplan mit
eindeutig veralteten Eintragungen zu GFZ etc., Berechnungen zu
GFZ und GRZ, die definitiv die falschen Werte benutzen. Aber
das ist eigentlich egal, denn:

Nehmen wir weiter an, die zuständige Dame im Amt sagte bei
der Abgabe der Unterlagen zum Antragsteller, daß sie sich dort
beim vereinfachten Verfahren (Baumitteilung) die Unterlagen
gar nicht genau ansehen, da der Architekt die volle
Verantwortung für die Richtigkeit trägt.

So ist das, sofern er nicht seinerseits vom Amt falsche
Auskünfte erhalten hat, bleibt alles bei ihm.

Okay.

Das Delikate bei der Angelegenheit ist ja, daß das Haus
durchaus legal und baurechtlich alles „richtig“ ist. Es ist ja
aus Sicht des Bauherrn „nur“ unnötig zu klein geraten, aber
nicht etwa baurechtlich zu groß.

Die eigentliche Problemstellung habe ich schon begriffen. Es

Sorry, wollte nicht unhöflich sein.

geht mir nur um die Frage, ob der Architekt den Bock selbst
geschossen hat oder ob ihm den jemand auf dem Amt
untergejubelt hat. Aber ich gehe mal davon aus, dass er selbst
schuld ist.

Es geht hier also nicht um Unterlagen, die vom Amt hätten
abgelehnt werden müssen, sondern einzig um die Falschaussage
des Architekten, auf deren Basis völlig unnötig ein kleineres
Haus als eigentlich gewünscht, gebaut wurde.

Das Problem dabei ist, denke ich, dass es dem Bauherrn
schwerfallen dürfte, zu beweisen, dass er eigentlich
ein viel größeres Haus hätte bauen wollen und ihm dazu nur
eine korrekte Information fehlte. Zwar wird er belegen können,
dass der Architekt bei seiner Beratung offensichtlich von
falschen Voraussetzungen ausging, doch wird er nicht beweisen
können, dass er ihn deshalb kleinere Brötchen backen
ließ. Immerhin steht auf den eingereichten Unterlagen des zu
kleinen Hauses per Unterschrift des Bauherren dokumentiert,
dass er genau dieses kleine Haus bauen wollte.

Ja, genau das ist auch meine Befürchtung.

Nehmen wir an, der Bauherr hat eine Email im Archiv, die er dem Architekten nach Erhalt der ersten Vorabentwürfe für das Haus geschickt hat mit klarem Hinweis, daß es eigentlich ein größeres Haus sein sollte, und der Nachfrage, ob 120 m2 Wohnfläche auf dem vorhandenen Grundstück baurechtlich machbar ist. Die Antwort mit der alles entscheidenden Falschauskunft kam leider nur per Telefon und ist somit nicht wirklich belegbar. Aber die falschen Angaben in der Baumitteilung beinhalten ja irgendwie diese falsche Antwort, oder? Sicher nicht wasserdicht, aber immerhin etwas…

Wenn die Kohle beim Bauherrn so locker saß, dass er mal eben
ein viel größeres Haus hätte finanzieren können (und
eigentlich auch wollen), dann würde ich als Richter ihn
außerdem fragen, ob er denn seinerzeit mal bei den Nachbarn
gefragt hat, ob die ihm dabei helfen, sei es durch Verkauf
eines Streifens Land oder durch Übernahme einer Baulast.

Wir gehen mal davon aus, daß es nur darum ging, den Giebel des Hauses um circa 1m zu verbreitern und damit ca. 20 m2 mehr Wohnfläche zu gewinnen. Das kostet nicht die Welt. Und es gab einen Plan B. Wenn die Kohle nicht für das gewünschte Haus reicht, sollte statt eines Vollkellers nur ein Teilkeller gebaut werden. Diese Alternativpläne wurden vom Architekten auch erstellt und sind im Besitz des Bauherren.

Ciao,
Kai.

smalbop · 7. August 2009 um 20:53

Hallo Kai,

Die eigentliche Problemstellung habe ich schon begriffen.

Sorry, wollte nicht unhöflich sein.

Habe ich auch nicht so verstanden.

Nehmen wir an, der Bauherr hat eine Email im Archiv, die er
dem Architekten nach Erhalt der ersten Vorabentwürfe für das
Haus geschickt hat mit klarem Hinweis, daß es eigentlich ein
größeres Haus sein sollte, und der Nachfrage, ob 120 m2
Wohnfläche auf dem vorhandenen Grundstück baurechtlich machbar
ist. Die Antwort mit der alles entscheidenden Falschauskunft
kam leider nur per Telefon und ist somit nicht wirklich
belegbar. Aber die falschen Angaben in der Baumitteilung
beinhalten ja irgendwie diese falsche Antwort, oder? Sicher
nicht wasserdicht, aber immerhin etwas…

Wenn die Kohle beim Bauherrn so locker saß, dass er mal eben
ein viel größeres Haus hätte finanzieren können (und
eigentlich auch wollen), dann würde ich als Richter ihn
außerdem fragen, ob er denn seinerzeit mal bei den Nachbarn
gefragt hat, ob die ihm dabei helfen, sei es durch Verkauf
eines Streifens Land oder durch Übernahme einer Baulast.

Wir gehen mal davon aus, daß es nur darum ging, den Giebel
des Hauses um circa 1m zu verbreitern und damit ca. 20 m2 mehr
Wohnfläche zu gewinnen. Das kostet nicht die Welt. Und es gab
einen Plan B. Wenn die Kohle nicht für das gewünschte Haus
reicht, sollte statt eines Vollkellers nur ein Teilkeller
gebaut werden. Diese Alternativpläne wurden vom Architekten
auch erstellt und sind im Besitz des Bauherren.

Ja, aber das sind doch Alternativpläne für eine weitere Verkleinerung des bereits klein geplanten Hauses, oder? …und beweisen insofern nicht, dass über mehr als ein kleines Haus diskutiert wurde.

Gruß
smalbop

Kai_Sommerfeld · 7. August 2009 um 22:15

Hallo smalbop,

Wir gehen mal davon aus, daß es nur darum ging, den Giebel
des Hauses um circa 1m zu verbreitern und damit ca. 20 m2 mehr
Wohnfläche zu gewinnen. Das kostet nicht die Welt. Und es gab
einen Plan B. Wenn die Kohle nicht für das gewünschte Haus
reicht, sollte statt eines Vollkellers nur ein Teilkeller
gebaut werden. Diese Alternativpläne wurden vom Architekten
auch erstellt und sind im Besitz des Bauherren.

Ja, aber das sind doch Alternativpläne für eine weitere
Verkleinerung des bereits klein geplanten Hauses, oder?

Ich wollte damit nur aufzeigen, daß der Bauherr sich über die Finanzierbarkeit eines Hauses mit mehr Wohnfläche Gedanken gemacht hat. Er war bereit, Wohnfläche gegen Nutzfläche einzutauschen.

Die Fläche des Kellers hat keinen Einfluß auf die Wohnfläche und ist somit für die GFZ-bezogenen Berechnungen sozusagen nicht existent, egal welche Größe der Keller hat.

…und beweisen insofern nicht, dass über mehr als ein kleines
Haus diskutiert wurde.

Ja, klar. So meinte ich das auch nicht.

Gruß,
Kai.

smalbop · 7. August 2009 um 23:00

Hallo Kai,

ich nehme mal die Position der Gegenseite ein, denn deren Argumentation würde der Bauherr ja widerlegen müssen, wenn er Geld will. Und diese Möglichkeit abzuchecken ist ja dein Anliegen.

Ich wollte damit nur aufzeigen, daß der Bauherr sich über die
Finanzierbarkeit eines Hauses mit mehr Wohnfläche Gedanken
gemacht hat. Er war bereit, Wohnfläche gegen Nutzfläche
einzutauschen.

Zunächst zeigt die Alternative mit Teilkeller (es wurde ja Vollkeller gebaut, oder?) nur, dass über Kellernutzfläche diskutiert wurde.

Die Fläche des Kellers hat keinen Einfluß auf die Wohnfläche
und ist somit für die GFZ-bezogenen Berechnungen sozusagen
nicht existent, egal welche Größe der Keller hat.

Das ist zwar nicht immer und überall richtig, aber im Regelfall schon. Eine Alternative mit geringerer Kellernutzfläche hat keinen Einfluß auf das Maß der baulichen Nutzung, sehr wohl aber auf die Finanzierung. Dass sie nicht gebaut wurde, beweist nur, dass genug Geld für ein „kleines“ Haus mit Vollkeller da war, nicht aber, dass auch genug Geld (und Wille) da gewesen wäre für ein größeres Haus mit Teilkeller, denn erstens kostet Kellerfläche einen Bruchteil von Wohnfläche und zweitens mag es ja sein, dass dir der Teilkellerentwurf nicht gefiel und deshalb zu den Akten gelegt wurde, weil du einfach nur mehr Kellerfläche wolltest - aber nicht zwangsläufig auch mehr Wohnfläche.

Ich fürchte, dass diese Keller-Argumenation doch im Ergebnis eher dem Architekten nützen würde. Oder verstehe ich etwas völlig falsch?

…und beweisen insofern nicht, dass über mehr als ein kleines
Haus diskutiert wurde.

Ja, klar. So meinte ich das auch nicht.

Gruß,
Kai.

Kai_Sommerfeld · 10. August 2009 um 09:51

Hallo,

Hallo Kai,

ich nehme mal die Position der Gegenseite ein, denn deren
Argumentation würde der Bauherr ja widerlegen müssen, wenn er
Geld will. Und diese Möglichkeit abzuchecken ist ja dein
Anliegen.

Ja, genau. Das will unser hypothetischer Bauherr.

[…]

Teilkellerentwurf nicht gefiel und deshalb zu den Akten gelegt
wurde, weil du einfach nur mehr Kellerfläche wolltest - aber
nicht zwangsläufig auch mehr Wohnfläche.

Die Beweisführung mit „Keller vs. Teilkeller“ wird nicht funktionieren. Da gebe ich Dir Recht. Thema durch.

Die Sachlage:

Es gib eine Email vom Bauherren an den Architekten, die er nach Erhalt des ersten Hausentwurfs geschrieben hat. Inhalt:

„Sie wollten das Haus auf ein Maximum des für das Grundstück baurechtlich Erlaubten „aufblasen“. Ist das in dem Entwurf tatsächlich geschehen? Wir wollten eigentlich eine Wohnfläche, nicht Grundfläche von ca. 120m2 erreichen. Ist das auf dem Grundstück in XYZ baurechtlich überhaupt machbar?“

Die Antwort darauf, mit der Aussage, daß das „kleine“ Haus gemäß GFZ das Maximum darstellt, kam leider nur per Telefon.
Die später erstellten Baumitteilungsunterlagen enthalten definitv den falschen B-Plan und alle Berechnungen (z.B. Nachweis GFZ) benutzen die falschen Zahlen des veralteten B-Planes.

-> Kann man daraus nicht etwas machen? Ist es wahrscheinlich, daß der Architekt auf die nachweislich (Email) gestellte Frage mit „Ja, es kann größer gebaut werden.“ geantwortet hat, wenn doch die Baumitteilungsunterlagen klar „Nein.“ aussagen. Kann er sich damit rausreden, in der Planungsphase noch den richtigen Plan benutzt zu haben und erst später einen falschen? Klingt unglaubwürdig, oder?

Ciao,
Kai.