Hausbau mit Architekt oder Generalübernehmer?

Wissy · 26. Juli 2003 um 22:01

Hallo,

Wir möchten ein Eigenheim bauen. Dieses wurde vorn einem Ingenieurbüro bis zur Genehmigungsplanung für den Bauantrag geplant.

Den Bauantrag haben wir darauf hin gestellt und auch genehmigt bekommen.

Wir haben jetz die Wahl. Entweder das Haus bis schlüsselfertig vom Architekten bauen und betreuen lassen. (Pauschalangebot 20000 EUR).

Oder:

Das Haus von einer Massivbaufirma bauen zu lassen. (Extrakosten unbekannt.)

Leider könne wir als Bau- Laihen die beiden Varianten nicht richtig miteinander vergleichen.
Eine genaue Kostenschätzung was der Bau mit dem Architekt kosten wird, erhält mann erst, wenn der Vertrag bereits unterschrieben ist. Erst dann kann ja eine genaue Planung und Kostenermittlung stattfinden.

Vom Massivhausanbieter erhalten wir einen Festpreis mit Fertigstellungsgarantie und Gewährleistungsgarantieversicherung bis 5 Jahre.

Haben Sie Erfahrungen damit gemacht. Welche Variante ist empfehlenswert?

Für Erfahrungsberichte oder Tipps wäre ich sehr dakbar.

Danke Frank

ABC_123 · 26. Juli 2003 um 22:21

Als ich Deinen Text durchgelesen habe, dachte ich spontan an die Sendung „wie bitte“. Was ist das für ein Architekt? Wenn ich ein Haus baue, will ich wissen, was es kostet - und das vorher! Schon deshalb, weil ich diese Zahlen für die Finanzierung brauche. Ein solcher Architekt würde bei mir hochkant rausfliegen (ich arbeite beruflich mit Architekten im Gewerbebau zusammen).

Ein Architekt hat die Aufgabe (siehe die Rechtsgrundlage HOIA) einen Plan zu pinseln und dann ggf. die Bauleitung zu übernehmen. Sein Honorar bemißt sich in der Regel nach den Aufgabenbereichen (Leistungsgruppen). Auch die Berechnung des Honorars kann man theoretisch vorher ausrechnen; in der Praxis geht das nicht ganz so einfach. Ein Pauschalhonorar auszumachen ist gefährlich; idR geht es zu Gunsten des Architekten. 20.000 Euro für ein EFH ist ein stolzer Betrag; außer natürlich für eine ansprechende Villa… Kaufst Du gerne die Katze im Sack?

Lasse mal die beiden kalkulieren und zwar den Endpreis (mit Festpreisgarantie). Lasse Dich vom Anwalt aufklären, ob eine „BGB-Garantie“ besser als eine nach „VOB“ besser ist. Es gibt hier unterschiedliche Verjährungsfristen und andere Besonderheiten, deren Erläuterungen hier den Rahmen sprengen würden.

Ohne Festpreisgarantie, das setzt natürlich voraus, daß Du Deine Sonderwünsche VORHER äußerst und danach nicht einmal die Verlegung einer einzelnen Steckdose verlangst, kann ein vom Architekten „gebautes“ Haus gehörig teuerer werden. Bei öffentlichen Bauten (Rathäuser, Schwimmbäder, Schulen usw) sind Kostensteigerungen von 20-50 % durchaus üblich… Wenn ein Architekten einen Laien am Haken hat, wer garantiert, daß auch hier nicht „nachgebessert“ werde muß.

Ich schlage daher vor, berate Dich mit der Bank (auch die wissen manchmal ganz gut Bescheid), hole Angebote verschiedener GÜs (auch hier gibt es Preis- und Qualitätsunterschiede!) ein und ratsche mit anderen Bauherren, die das Abenteuer Hausbau schon „überlebt“ haben (mein Bauträger „durfte“ nach Abschluß der Baumaßnahmen rund 10% Zwangsnachlaß gewähren, weil ihn das LG München dazu verurteilte).

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Christian_Schulz_Giesdorf_c5a5 · 27. Juli 2003 um 15:04

Meine Meinung
Hallo Frank und Hallo Klaus

Zuerst muss ich Klaus quasie eine Rüge ausprechen. Du hast Dir hier vorschnell eine Meinung gebildet, die Frank nichts nützt. Du kennst keinen Vertrag und nicht einmal den Plan des Hauses von Frank, dass Du hier schon mit Kündigung arbeitest. Es ist richtig, dass ein Architekt sein Honorar nach den Leistungen und dem Umfang der Leistungen erhält. Dazu wird aber seine Lesitung in Honorarzonen eingeteilt. Das hast Du bei Deinen Ausführunmgen vergessen.

Nebenbei ein Architekt zeichnet pinselt nicht.

Nun zu Frank:

Als Empfehlung kan ich Dir nur geben, gehen zu einem Architekten oder Bauingenieur und lass ich gegen ein Honorar beraten. Lass Dich über alle Kosten aufklären und lass Dich über alle Risiken aufklären.

Was die Verjahrung betrifft, kann man die Vorteile von BGB und VOB sehr gut kombinieren. Es kommt nur auf die Vertragsgestaltung an.

Willst Du das Haus mit einem Unternehmer errichten oder mit mehreren. Wenn Du die zweite Variante wählst, dann brauchst Du einen Arch. oder Bauing. zur Koordinierung. Das fängt schon bei der Auschreibung an.

Ganz persönlicher Rat. Nimm Dir einen Bauing. welcher für Dich die Ausschreibung und Bauleitung übernimmt, und dann damit auch die Kosten, Qualitäten und Termine im Griff hat.

Christian

Karin · 28. Juli 2003 um 13:17

Hallo Frank,

ich kann dir nur von unseren Erfahrungen berichten.

Wir haben vor 2 Jahren ein Haus von einem Bauunternehmen bauen lassen. Im Vorfeld habe ich 4 Angebote eingeholt. Von „unserem“ und zwei weiteren Bauunternehmen (davon 1 mit extra Architekten) und einer Fertighausbaufirma. Das Grundstück war bereits vorhanden, meine Vorstellungen betr. Zimmeraufteilung auch - und auch der Preisrahmen.

Das Bauunternehmen mit dem extra Architekten hat mir keinen Plan gemacht sondern hätte diesen erst erstellt, wenn es den Auftrag hat. Es hat mir aber ein paar Häuser von ihm gezeigt. Er meinte, es wäre zu aufwendig, einen genauen Plan mit Kostenfestsetzung zu machen und dann den Auftrag nicht zu erhalten.

Ich habe mich dann aufgrund des besseren Preis-Wohnflächenpreises für „unseren“ Bauunternehmer entschieden. Das Hauptargument war allerdings der sehr gute Ruf dieser Firma - da wir auch Bau-Laien sind. Mit einer unbekannten Firma würde ich sonst nur mit Architekten oder Gutachter arbeiten, der die verschiedenen Bauabschnitte abnimmt.

Karin

P.S.: Bin immer noch sehr zufrieden mit unserem Haus. Hast du evtl. an Sonderwünsche wie Wäscheabwurfschacht, BUS-System, zentrale Staubsaugeranlage, zentrale Be-/Entlüftung gedacht?! … und jede Menge Rohre für Kabel!!!

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M_nchnerin_8ecdcb · 28. Juli 2003 um 22:09

Hallo Frank,

wir haben leider die Erfahrung machen müssen, dass diese Häusles-Anbieter (die so üblicherweise in den Bauzentren ihr Unwesen treiben) einen Wasserkopf als Verwaltung haben. Du kriegst diese Leute nicht zu fassen. Immer wieder fehlerhafte Vertragsunterlagen. Unverschämte Behandlung. Verzögerung des Baubeginns. Danke, einmal und nie wieder! Ich würde im Nachhinein lieber mit einem Architekten oder Bauingenieur bauen und planen, denn den kennst Du und der ist für Dich da. Du bist keine Auftragsnummer, sondern hast ein persönliches Verhältnis. Das ist doch sehr wichtig, denn ein Haus ist nun mal kein Massenartikel.

Beste Grüsse
Anna

ABC_123 · 29. Juli 2003 um 08:36

Hallo Frank und Hallo Klaus

Zuerst muss ich Klaus quasie eine Rüge ausprechen. Du hast Dir
hier vorschnell eine Meinung gebildet, die Frank nichts nützt.
Du kennst keinen Vertrag und nicht einmal den Plan des Hauses
von Frank, dass Du hier schon mit Kündigung arbeitest. Es ist
richtig, dass ein Architekt sein Honorar nach den Leistungen
und dem Umfang der Leistungen erhält. Dazu wird aber seine
Lesitung in Honorarzonen eingeteilt. Das hast Du bei Deinen
Ausführunmgen vergessen.

Nebenbei ein Architekt zeichnet pinselt nicht.

dazu mein Senf:

Ich habe mir nicht vorschnell eine Meinung gebildet. Oder doch? Seit gut 18 Jahren bin ich als Projektentwickler für gewerbliche Immobilien tätig, d.h. ich sorge dafür, daß sowohl in den Innenstädten als auch auf der grünen Wiese Läden, SB-Märkte und kleinere Einkaufszentren (wenn es sein muß auch Wohnungen) entstehen. Der Umgang mit Architekten gehört zu meiner täglichen Praxis. „Mein“ Architekt, mit dem ich sehr eng zusammenarbeite, liefert mir auf Zuruf Pläne zu Standorten, ohne daß es notwendig ist, daß er vorher die Lage gesehen hat. Das deutet darauf hin, daß ich mit „etwas“ mit dieser Materie auskenne.

Weil ich die Branche udnd damit auch weniger saubere Methoden kenne, habe ich mich hier kritisch geäußert. Nicht nur ich kaufe keine Katze im Sack, warum soll es dann ein Anderer tun. VOR Abschluß eines Architektenvertrages will ich wissen, was mich das Projekt kostet. Ich gebe doch keinen Blankoschein aus, damit hinterher mit mehr oder minder fadenscheinigen Begründungen abkassiert werden kann. Sicherlich, nicht nur in der Baubranche werden Unerfahrene abgezockt, doch hier deutet einiges darauf hin, was MICH zur Vorsicht mahnt. Vielleicht auch deshalb, siehe oben, weil ich die Branche kennne und weiß, wie es bei professionellen Auftraggebern abläuft. Dort gibt es keine Pauschalhonorarvereinbarungen, ohne vorher die genauen Kosten zu kennen!

Dazu noch eine Anmerkung: Ein Freund wollte ein neues, eigengenutztes Bürogebäude bauen. Er holte selbst drei Angebote ein. Der teuereste verlangte glatt das Doppelte. Der Billigste hat gebaut und die Mängel waren sehr gering (weil nicht nur der Architekt, sondern auch der Bauherr täglich auf der Baustelle war und aufpaßte!).

Sicherlich zeichnen auch Architekten Pläne, im Jargon pinselt man aber… . Dabei spielt es keine Rolle ob mit dem Bleistift oder einer CAD-Anlage.

Nun zu Frank:

Als Empfehlung kan ich Dir nur geben, gehen zu einem
Architekten oder Bauingenieur und lass ich gegen ein Honorar
beraten. Lass Dich über alle Kosten aufklären und lass Dich
über alle Risiken aufklären.

Was die Verjahrung betrifft, kann man die Vorteile von BGB und
VOB sehr gut kombinieren. Es kommt nur auf die
Vertragsgestaltung an.

Willst Du das Haus mit einem Unternehmer errichten oder mit
mehreren. Wenn Du die zweite Variante wählst, dann brauchst Du
einen Arch. oder Bauing. zur Koordinierung. Das fängt schon
bei der Auschreibung an.

Ganz persönlicher Rat. Nimm Dir einen Bauing. welcher für Dich
die Ausschreibung und Bauleitung übernimmt, und dann damit
auch die Kosten, Qualitäten und Termine im Griff hat.

Christian

Anonym · 31. Juli 2003 um 11:16

Hallo,

Es ist leider so, daß die Allgemeinheit beim Kauf eines PKW idR auf jedes Detail achtet und genauestens Bescheid weiß. " Das Auto, der Deutschen liebstes Kind "
Beim Hausbau/-kauf, wenn es um das 10-fache an einzusetzendem Kapital geht wird leider nicht so sorgfältig vorgegangen, wie es erforderlich wäre.
Dies nur als Vorbemerkung.
Risiken bergen beide Optionen.
Schlechter Architekt oder schlechter Bauträger können den Hausbau/-kauf gründlich vermiesen.
Beim Architekt mit Einzelvergabe hat man es mitunter 15 verschiedenen Firmen zu tun, was 15 versch. Verträge etc. bedeutet.
Beim GU oder BT schließt man einen Vertrag und gibt sich damit völlig in eine Hand.
Das Insolvenzrisiko ist bei der Einzelvergabe sicherlich geringer, denn es dürfte relativ unwahrscheinlich sein, daß alle 15 Firmen pleite gehen. Beim GU/BT kann das leider schnell passieren.

Wichtig ist bei beiden Alternativen m.E., daß der rechtliche/vertragliche Aspekt sowie der technische Aspekt von unabhängigen Fachleuten überprüft gehört.
Die Baubeschreibungen und LVs sowie Vertragsgestaltungen (VOB oder BGB) und Zahlungsmodalitäten sind für Laien nicht durchschaubar.
Ich habe selbst mit BauIng gebaut, der die Bauleitung übernommen hat. Bei Zweifeln habe ich Sachverständigen-Rat hinzugezogen, was aber nicht oft vorkam.

Viel Glück
Harry

Moritz_Horn_1caa67 · 2. August 2003 um 08:00

Den zahlreichen Antworten zu Deiner Anfrage möchte ich noch um einen Aspekt ergänzen, und vorab erwähnen dass ich selber als GU im Baubereich arbeite und in meiner Familie eine Menge Architekten freiberuflich arbeiten:

Beide Vertragspartner (GU bzw. Architekt) wollen mit dem Auftrag Geld verdienen, können dies jedoch nur auf unterschiedliche Weisen:

Der Generalunternehmer (GU) hat das Hauptinteresse, zu dem versprochenen Pauschalpreis eine möglichst für ihn preiswerte Ausführung zu liefern, um seinen Gewinn zu erhöhen.

Der Architekt - der ja in Namen und Rechnung des Bauherrn handelt - hat das Interesse, die Bauleistung möglichst teuer zu machen, da dadurch sein Honorar steigt bzw. bei einem Pauschalpreis möglichst wenig Aufwand zu treiben.

Der Architekt handelt im Namen und Rechnung des Bauherrn (Regelfall)und beauftragt im Regelfall die unterschiedliche Gewerke getrennt und nach abzurechnenden Leistungsverzeichnis. Daher ist es auch unmöglich, von einem Architekten ein Pauschalangebot für die Bauausführung zu erhalten, höchstens eine Kostenschätzung. Denn der Architekt ist nicht verantwortlich für die Baukosten in dem Sinne, dass erhöhte Baukosten sein Nachteil wären, nein, höhere Baukosten sind nach der gängigen HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) von Vorteil für den Architekten. Daher ist es besonders wichtig, zu einem Architekten ein Vertrauensverhältnis zu haben, bevor man sich auf das Abenteuer „Bauen“ einlässt! Übrigens steht auch ein Architekt - genauso wie ein GU - für alle Abwicklungen von Gewährleistungsmängeln an dem fertig gestellten Werk in der Verantwortung, bei versteckten Mängel in der Konstruktion bis zu 30 Jahre.

Das Hauptproblem der vertraglichen Gestaltung liegt darin, die Interessen des Bauherrn in die Verträge einfliessen zu lassen bzw. die Vertragspartner „an einem Strick ziehen“ zu lassen.

Bei Beauftragung eines Architekten erlaubt die HOAI, einen Erfolgsbonus bei unterschreiten der anrechenbaren Baukosten (also ein Umdrehen der Philosopie Hohe Baukosten = hohes Architektenhonorar). Also z.B. für Baukosten von z.B. 200.000 EUR ein Architektenhonorar von 20.000 EUR pauschal (was hoch ist!) und einen Bonus von 25% auf die Einsparungen unter 200.000 EUR. Liegen die Baukosten also letztendlich bei 160.000 EUR erhält der Architekt zusätzlich 25% auf 40.000 EUR = 10.000 EUR.

Mit einem Generaltunternehmer lassen sich solche Bonusspielchen nicht machen, weil der ja eh schon 100% des Vorteils aus den niedrigeren Herstellungskosten kassiert, wenn er einen Pauschalpreis hat. Daher gilt bei einem GÜ: Überwachen, überwachen, überwachen! Was in diesem Bereich „zusammengefuscht“ wird (Ausnahmen bestätigen die Regel) ist unglaublich.

Wie man sieht, ein komplexes Thema! Daher meine Meinung in Kurzform:

Schritt: Referenzen einholen (Architekt / GU)
Schritt: Alle eigenen Wünsche so detailliert wie möglich aufschreiben und Vertragsbestandteil werden lassen (jede Änderungen nach Vertragsabschluss kostet viel Geld!)
Schritt: Sich eine möglichst exakte Baubeschreibung geben lassen, keinesfalls einen Vertrag unterschreiben, ohne eine exakte und ausführliche Beschreibung, wass man eigentlich für sein Geld bekommt!
Schritt: Beauftragen und überwachen, überwachen, überwachen!

Für Deinen Fall rate ich Dir zu folgender Variante:
a) Beauftragung des GU nach ausführlichen Leistungsbeschreibungen, damit klar ist, mit WAS der GU eigentlich beauftragt ist und
b) Beauftragung eines fähigen „Überwachers“ der in Deinem Namen die Bauüberwachung wahrnimmt.

Solche „Überwachung“ wird entweder pauschal oder als Zeithonorar vereinbart und kann z.B. ein Architekt oder Bauingenier sein. Der TÜV bietet auch solche Dienste an. Wichtig ist: Keine Koppelung an den Baupreis, reine Orientierung in Deinem Interesse zur Einhaltung der Bauqualität. Als Richtwert kannst Du davon ausgehen, dass eine wirklich gute Bauüberwachung ungefährt 3 - 5% der Bausumme kosten wird… dass ist sie aber auf jeden Fall wert, denn auch wenn der GU zum Festpreis baut, so baut er noch lange nicht zur „Festqualität“ - die sichert Dir erst die Überwachung in Deinem Namen. Und welchen Ärger auch nach Jahren eine schlecht verlegte Grundleitung unter Deinem Haus Dir machen kann…

Der GU wird auf den „Überwacher“ sehr skeptisch reagieren, er ist aber Dein einziges wirksames Regulativ gegenüber dem vereinbarten Festpreis mit dem GU, und dass darf man auf keinem Fall aus der Hand geben.

Hoffe, ich konnte ein bischen helfen…

Moritz

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