Hallo zusammen,
ich habe da mal ein paar Fragen an euch Finanzierungsexperten:smile:
Wir beabsichtigen in absehbarer Zeit ein anderes Haus zu kaufen (Ortswechsel), ich habe aber bereits ein Haus aus erster Ehe wo wir, meine Frau , unser Kind und ich zusammen drinnen wohnen.
Folgende Angaben kann ich machen:
Einfamilienhaus 11 Jahre alt, Wert zur Zeit 125000-130000€
Restschuld 1x 16000€ Bausparvertrag
1x 48000€ Baudarlehen
Macht zusammen 64000€
Abtrag monatlich 760€
Mein Verdienst 2650€ Netto + 400€ meine Frau + 154€ Kindergeld
Eigenkapital 20000€
Wir wollen wie schon gesagt in 1-2 Jahren ein anderes
Haus kaufen. Diese wird aber wohl teurer werden. Unsere Grenze inkl. aller Nebenkosten haben wir bei 180000-185000€ gesetzt.
Unsere Frage ist ob wir das wohl von der Bank finanziert bekommen. Wenn der Verkauf des alten Hauses nicht klappen würde, würden wir es auch vermieten. Würde bei uns so 600€ monatlich bringen. Dann würden wir natürlich den Bausparvertrag mit 16000€ vorher tilgen. Hätten dann zwar nur noch 4000€ Eigenkapital, aber dafür nur noch 395€ Belastung im Monat und dann 600€ Mieteinnahmen.
Müßten dann halt 180000€ voll Finanzieren. Ob das die Banken wohl mitmachen würden? Zur Info wir sind dann beide 40 Jahre alt.
Gruß HV2
Hallo,
weil das Eigenkapital in die Ablösung des Bausparvertrages fließen, benötigt das zweite Haus eine Vollfinanzierung inkl. der Erwerbsnebenkosten. Die Darlehenssumme wird also bei rund 180.000 Euro liegen, entsprechend den vermuteten Gesamtkosten.
Aus Sicht eines Geldgebers haben wir also einen Beleihungsauslauf von rund 110%. Es sollte möglich sein, das erste Haus noch als Sicherheit mit einzubringen. Das bedarf auf jeden Fall einer Koordination der Banken, wenn das zweite Haus bei einem anderen Geldgeber finanziert wird als das erste Haus - wegen der Rangfolge der Eintragungen im Grundbuch. Mit etwas Geschick sollte es so möglich sein, den rechnerischen Beleihungsauslauf auf unter 80% zu bringen, so dass auch die Konditionen wieder annehmbar sind.
Die 180.000 Euro Darlehen kosten ca. 900 Euro monatlich (15 Jahre fest zu 4% Zins und 2% Tilgung - angenommene Werte für in einem oder zwei Jahre). Bei eurem Einkommen ist das kein Problem. Die vermietete Immobilie trägt sich ja von selbst - sogar mit etwas Liquiditätsreserve.
Insgesamt ist das Projekt mit diesen Zahlen machbar. Viel Erfolg.
Dürfte kein Problem darstellen. Hier stellt sich nur die Frage, hat die erste Frau noch Ansprüche, die unter Umständen dann zum Tragen kommen könnten!? Wenn nicht dürfte die Finanzierung kein Problem sein.
Hallo,
was ist denn wohl besser, das Haus zu verkaufen oder zu vermieten?
Wenn das erste Haus in 12 Jahren abbezahlt ist dann hätte man monatlich natürlich mehr Geld zur Verfügung. Entweder zum besser Leben oder man erhöht den Abtrag fürs neue Haus ein bischen um es schneller abzubezahlen.
Wo bei ich immer einen Teil der Mieteinnahmen für etwaidige Reparaturen am ersten Haus zurücklegen würde. Ist dann ja schließlich auch schon 23 Jahre alt.
Außerdem muß man auch einen guten und zuverlässigen Mieter finden was glaube ich auch nicht immer so einfach ist wenn man sich mal so die Reportagen im Fernsehen anschaut.
Verkauft man allerdings das erste Haus dann hätte man gut 50000€ mehr Eigenkapital zur Verfügung.
Allerdings müßte man dann das Baudarlehen von dem ersten Haus aufs neue Haus überschreiben da man ja erst nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht hat.
Zur Info, der Zinsatz beträgt dort 4,9% auf 15 Jahre.
Was ist denn wohl die bessere Alternative von den beiden?
Gruß HV2
Dürfte kein Problem darstellen. Hier stellt sich nur die
Frage, hat die erste Frau noch Ansprüche, die unter Umständen
dann zum Tragen kommen könnten!? Wenn nicht dürfte die
Finanzierung kein Problem sein.
Hallo,
nein meine EX-Frau hat keine Ansprüche mehr.
HV2
Ob sich die Vermietung des ersten Hauses lohnt lässt sich nur schwer vorhersagen. Es spielen viele Faktoren mit rein. Ja, es ist richtig, man benötigt ziemlich viel Glück, um gute Mieter zu finden. Die dann auch für längere Zeit dort wohnen bleiben und mit allem pfleglich umgehen. Und auch noch regelmäßig die Miete zahlen. Und dann ist die Rentabilität der Vermietung ja auch noch grundsätzlich von der ortsüblichen Miete, dem laufenden Unterhalt und der Wertentwicklung der Immobilie abhängig. Also reichlich Faktoren, die die Rechnung ins Plus oder ins Minus drücken können.
Wird das erste Haus behalten, stellt sich die Finanzierung relativ einfach dar: Mit einem Teil der Barmittel wird der BSV abgelöst, um die Belastung in den grünen Bereich zu bringen. Das neue Haus benötigt deshalb fast eine Vollfinanzierung. Wenn alles über die gleiche Bank läuft, wird auf dem ersten Haus zugunsten des zweiten Hauses eine Grundschuld eingetragen. Dadurch sinkt der Beleihungsauslauf auf deutlich unter 100%. Läuft die Finanzierung des zweiten Hauses über eine andere Bank (weil diese vielleicht günstiger Konditionen hat), dann wird es schwieriger, weil auf dem ersten Haus die Grundschuld im Nachrang für das zweite Haus steht. Da muss man sehen, ob sich die neue Bank darauf einlässt.
Wird das erste Haus verkauft, wird eventuell eine Zwischenfinanzierung für das neue Haus benötigt, weil der Verkauf länger benötigt. Bei Verkauf können die Darlehen für das erste Haus gekündigt werden (Sonderkündigungsrecht). Es wird voraussichtlich eine Vorfälligkeitsentschädigung geben. Die Höhe ist unter anderem von dem dann vorherrschenden Marktzins abhängig, lässt sich heute also noch nicht beziffern.
Beide Varianten habe Ihre Vor- und Nachteile. Es wäre sinnvoll, beide Modelle zu rechnen und vergleichend gegenüber zu stellen. Es ergebe sich so vermutlich erste Anhaltspunkte, was überhaupt wirtschaftlich ist. Und dann weiß man auch, ob man Vermieter werden will.
Noch ein Nachtrag: Sollte es die Vermietung werden, wären auch die steuerlichen Vor-/Nachteile zu berücksichtigen. Eine schnelle Tilgung der vermieteten Immobilie macht keinen Sinn, weil dort die Schuldzinsen verwertbar sind. Das ist bei der Eigennutzung im neuen Haus nicht der Fall. Es wäre also steuerlich vorteilhaft, möglichst viel Eigenkapital und Sondertilgungen auf das selbstgenutzte Objekt zu ziehen. Der Bausparvertrag ist bei dem vermieteten Haus komplett fehl am Platz.
Hallo HV2,
bitte entschuldigen Sie die sehr verspätete Rückmeldung.
Möglich sind alle von Ihnen beschriebenen Varianten. Ich empfehle aber aufgrund der Komplexität Ihres Falles eine persönliche Beratung bei einem Baufinanzierungsspezialisten (möglichst ein unabhängiger Baufinanzierungsvermittler, der für Sie Angebote mehrere Banken und auch ihrer Hausbank schnell und unkompliziert vergleicht).
Dieser kann dann verschiedene Möglichkeiten eingehender prüfen und gemeinsam mit Ihnen die besste Lösung erarbeiten. Es kommt beispielsweise auch immer darauf an, in welcher Gegend Sie wohnen und finanzieren wollen. Hier und da kommen dann ja noch auch Förderinstitute in Frage. www.finanzierungsklarheit.de
Beste Grüße
HYPOFACT