Liebes Forum, die zukuenftige Besitzerin eines Mehrfamilienhauses (Grundbucheintrag ist noch nicht erfolgt) klettert ueber den Gartenzaun und besichtigt unangekuendigt mit zwei weiteren Personen das Treppenhaus/Kellerraeume. Offenbar hat sie von der Vor- bzw. Noch-Besitzerin schon Schluessel fuer das Haus. Auch nach mehrmaliger Bitte der Mieter, sich vorher anzukuendigen, behauptet sie, jederzeit beliebig das Grundstueck und die oeffentlichen Raeume betreten zu duerfen… Dazu drei Fragen: Muss sie sich als Besitzerin nur bei Besichtigung der Privatraeume ankuendigen? Wie verhaelt sich das mit dem an den EG-Mieter vermieteten Garten? Ist ihr Verhalten als noch nicht offiziell eingetragene Besitzerin als Hausfriedensbruch zu werten?
Danke schon mal vorab, Silke
Hi,
Liebes Forum, die zukuenftige Besitzerin eines
Mehrfamilienhauses (Grundbucheintrag ist noch nicht erfolgt)
klettert ueber den Gartenzaun und besichtigt unangekuendigt
mit zwei weiteren Personen das Treppenhaus/Kellerraeume.
Offenbar hat sie von der Vor- bzw. Noch-Besitzerin schon
Schluessel fuer das Haus. Auch nach mehrmaliger Bitte der
Mieter, sich vorher anzukuendigen, behauptet sie, jederzeit
beliebig das Grundstueck und die oeffentlichen Raeume betreten
zu duerfen… Dazu drei Fragen: Muss sie sich als Besitzerin
nur bei Besichtigung der Privatraeume ankuendigen?
Ich verstehe Dich hier richtig, es geht um das Betreten von nichtvermieteten Räumen? Bei wem sollte sich der Eigentümer denn bitte anmelden? Bei sich selbst? Die Frage des Grundbucheintrags ist dabei ohne Belang, wenn Lasten- und Nutzenübergang stattgefunden haben, kann ein Betreten kaum widerrechtlich sein.
Wie
verhaelt sich das mit dem an den EG-Mieter vermieteten Garten?
Ein vermieteter Garten ist fremdes Besitztum (für den Eigentümer), wenn er eingefriedet ist, erfüllt das Betreten durch den Eigentümer strenggenommen den Tatbestand des Hausfriedensbruchs. Wobei das einfache Betreten durch die zukünftige Eigentümerin kaum geahndet werden dürfte. Aber hier muß sie sich selbstverständlich auf Aufforderung entfernen.
Ist ihr Verhalten als noch nicht offiziell eingetragene
Besitzerin als Hausfriedensbruch zu werten?
Ich kann in Deiner Beschreibung (Ausnahme evtl. das Betreten eines vermieteten Gartens) beim besten Willen keine strafbare Handlung sehen.
Hausfriedensbruch:
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/stgb/__123.html
Gruß Stefan
Hallo Silke,
nehmen wir mal an, dass die Vermieterin glaubt, dass sie nun alles tun kann, so kann sie natürlich alle der Gemeinschaft zugänglichen Räume ( Fahrradkeller, Heizraum, Waschküche, Trockenraum ) besichtigen. Auf vermieteten Flächen hat sie nichts zu suchen. Wobei mir rätselhaft ist, weshalb jemand über dan Gartenzaun springen muss, wenn Schlüssel vorhanden sind. Ein neuen Vermieter hat im übrigen keinen Anspruch auf einen neuen Mietvertrag und er hat auch keinen Anspruch auf Änderungen des Mietvertrages. Im Übrigen ist das Zugangsrecht natürlich nur für die Personen gergelt, die im Grundbuch eingetragen sind.
Hier ist wohl der Verdacht des Hausfriedensbruches vorhanden. Ob sich dann was tut und ob es sinnvoll ist, ist eine andere Sache. Ich erlebe in der Praxis, dass hier jede Staatsanwaltschaft Anzeigen einstellt und auf den Ziuvilrechtsweg verweist. Und in den Fällen, wo ohnehin jemand neu gekauft hat, wird sowieso eingestellt. Mit solchem Peanuts belastet sich die Justiz - begründet durch fehlendes Personal - kaum noch.
Gruss Günter
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Hi Günter,
hierzu eine Nachfrage:
Im Übrigen ist das Zugangsrecht
natürlich nur für die Personen gergelt, die im Grundbuch
eingetragen sind.
Der Übergang von Nutzen und Lasten findet doch i.d.R. einige Zeit vor der Grundbuchumtragung statt. Kann dann dem „noch-nicht-Eigentümer“ wirklich der Zugang zu vermieteten Räumen verwehrt werden (im Rahmen der Regeln, die für den noch-Eigentümer gelten)? Es kann doch (nach meinem Empfinden) nicht sein, daß die Lasten getragen werden müssen, eine Besichtigung aber verwehrt wird…
Gruß Stefan
Ich verstehe Dich hier richtig, es geht um das Betreten von
nichtvermieteten Räumen?
Jeweils ein Kellerraum pro Partei und Waschkuechennutzung ist im Mietvertrag enthalten, von daher wuerde ich die nicht als nichtvermietet betrachten.
Die Frage des
Grundbucheintrags ist dabei ohne Belang, wenn Lasten- und
Nutzenübergang stattgefunden haben, kann ein Betreten kaum
widerrechtlich sein.
Allerdings hab’ ich auch schon mehrfach Gegenteiliges gehoert, z.B.: „Der neue Eigentümer ist erst dann zur Besichtigung der Wohnung berechtigt, wenn er im Grundbuch eingetragen ist (LG Bremen, Beschluss vom 11.05.1989, Az.: 2 S 73/89, WM 1989, 495).“
Was denn nu’? 
An Guenther: Ueber den Zaun gesprungen, weil auf Vermieterseite angeblich kein Hoftorschluessel vorhanden.
Danke und Gruss, Silke
Ich verstehe Dich hier richtig, es geht um das Betreten von
nichtvermieteten Räumen?
Jeweils ein Kellerraum pro Partei und Waschkuechennutzung ist
im Mietvertrag enthalten, von daher wuerde ich die nicht als
nichtvermietet betrachten.
Es wird aus Deiner Frage leider nicht klar, was genau nun Sache ist. In der ersten Frage sprichst Du vom Betreten von Grundstück und öffentlichen Räumen. Ein zur Wohnung gehörender Kellerraum ist aber nicht öffentlich zugänglich.
Eine gemeinschaftliche Waschküche darf aber in jedem Fall betreten werden.
Die Frage des
Grundbucheintrags ist dabei ohne Belang, wenn Lasten- und
Nutzenübergang stattgefunden haben, kann ein Betreten kaum
widerrechtlich sein.
Allerdings hab’ ich auch schon mehrfach Gegenteiliges gehoert,
z.B.: „Der neue Eigentümer ist erst dann zur Besichtigung der
Wohnung berechtigt, wenn er im Grundbuch eingetragen ist (LG
Bremen, Beschluss vom 11.05.1989, Az.: 2 S 73/89, WM 1989,
495).“
Was denn nu’?
Nun, meine Aussage bezog sich auf das Betreten von öffentlichen Räumen. Insofern ist dieses Urteil kein Widerspruch zu meiner Aussage.
Was die Besichtigung der Wohnungen angeht, INAL. Aber mein Rechtsempfinden sagt mir, daß dieses Urteil nicht richtig sein kann. Aber dazu habe ich Günter ja schon gefragt (der in Sachen Mietrecht wirklich Experte ist).
An Guenther: Ueber den Zaun gesprungen, weil auf
Vermieterseite angeblich kein Hoftorschluessel vorhanden.
In diesem Fall würde ein Ermittlungsverfahren wegen Hausfriedensbruch aus Mangel an öffentlichem Interesse mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlich eingestellt. Der Tatbestand des Hausfriedensbruchs ist aber objektiv erfüllt.
Du solltest noch mal genauer beschreiben, was da los war. Wenn ein „noch-nicht-Eigentümer“ sagt er habe jederzeit das Recht Grundstück und öffentliche Räume zu betreten, so ist das richtig, wenn der „noch-Eigentümer“ (und nur der) ihm das nicht verbietet. Die Mieter haben nur Hausrecht in den von ihnen gemieteten Räumen (Gemeinschaftsräume gehören nicht dazu). Dort hat weder der aktuelle noch der künftige Eigentümer kein Recht zum jederzeitigen Betreten. In öffentlichen Räumen und auf dem (nichtvermieteten) Grundstück hat das Hausrecht aber der (aktuelle) Eigentümer.
Gruß Stefan
Es wird aus Deiner Frage leider nicht klar, was genau nun
Sache ist. In der ersten Frage sprichst Du vom Betreten von
Grundstück und öffentlichen Räumen. Ein zur Wohnung gehörender
Kellerraum ist aber nicht öffentlich zugänglich.
Eine gemeinschaftliche Waschküche darf aber in jedem Fall
betreten werden.
OK, dann hat sich dieser Punkt geklaert. Es wurde von Seiten der Noch-nicht-Besitzerin - entgegen unserer Meinung - behauptet, die privaten Kellerraeume sowie der vermietete Garten seien oeffentliche Raeume. Erstere waren insofern gestern fuer sie zugaenglich, da im Haus niemand seinen Keller abschliesst; was sich in Zukunft wohl anders verhalten wird.
Wenn
ein „noch-nicht-Eigentümer“ sagt er habe jederzeit das Recht
Grundstück und öffentliche Räume zu betreten, so ist das
richtig, wenn der „noch-Eigentümer“ (und nur der) ihm das
nicht verbietet.
Ist ja interessant. Jederzeit, mit wem auch immer, ohne Begruendung und ohne schriftliche Genehmigung des Noch-Besitzers??? Naja, da schau’n wir mal, welche Spaesse wir mit der Dame noch erleben werden…
Gruss,
Silke
hallo silke,
Ist ja interessant. Jederzeit, mit wem auch immer, ohne
Begruendung und ohne schriftliche Genehmigung des
Noch-Besitzers??? Naja, da schau’n wir mal, welche Spaesse wir
mit der Dame noch erleben werden…
was gibt es denn da zu wundern? sie hat haus und grundstück gekauft und darf es natürlich betreten, außer was an andere vermietet ist (soweit es abgeschlossen / eingefriedet). das macht der briefträger auch, der pizzaservice, der schornsteinfeger, du, dein besuch …
lg, pit
was gibt es denn da zu wundern? sie hat haus und grundstück
gekauft und darf es natürlich betreten, außer was an andere
vermietet ist (soweit es abgeschlossen / eingefriedet). das
macht der briefträger auch, der pizzaservice, der
schornsteinfeger, du, dein besuch …
lg, pit
Die wissen aber, was sich gehoert und klettern weder unerwartet ueber den Gartenzaun, noch sind sie unhoeflich. Diese Dreistigkeit laesst mich eben doch wundern. Vor allem, weil sie weiss, dass wir niemandem Steine in den Weg legen, weiss man sich nur ein klein bisschen zu benehmen. Ist schoen bloed zu wissen, die kann urploetzlich mit wildfremden Leuten im Treppenhaus oder im Garten stehen (obwohl der Punkt mit den ‚Fremden unangekuendigt‘ ja noch ein ungeklaertes Thema ist…), kein sehr entspanntes Wohngefuehl. Aber das scheinen so ihre Machtspiele zu sein; soll sie machen, wer-weiss-wofuer das mal gut sein wird…
Alg,
Silke