Hauskauf

Geld & Sparen Immobilien
1

Liebe/-r Experte/-in,meine Freundin und ich überlegen uns ein Haus zu kaufen.Wir verfügen über ein Kapital von 30000 Euro unser Nettoverdienst beträgt zusammen 3500 Euro.Unser Alter ist 39 und 34. Jetzt stellen sich uns einige Fragen und ich hoffe Du kannst diese beantworten.

  1. Wie hoch darf der Kaufpreis sein, um eine Finanzierung zu bekommen? Wir hatten überlegt der KP sollte 210000 bis 280000 Euro betragen.
  2. Bekommen wir überhaupt eine Finanzzierung?
    3)Die Tilgung wird oft mit 1 Prozent angeboten so ist zwar die Rate gering, doch die Laufzeit der Baufinanzierung ist sehr lang und kostet im Endeffekt einiges an Geld mehr.Aber wie rechne ich das Konkrete Ergebnis bei einen Effktivzins von BSP 5% bei eine KP von 210000 aus?

Wir würden uns sehr freuen, wenn Sie bei unseren Fragen helfen könnten
Grüße Marco und Daniela

2

  1. Das Angebot mit 5 % Zinsen ist abzulehnen. Aber solch Unfug wird immer wieder verkauft.

  2. Bei einer Hypothek von 240.000,00 € bei 2,5 % Zinsen und 5,5 % Tilgung und 15 Jahren Laufzeit lautet die monatliche Belastung 1.600,29 €.

  3. Bei einer Hypothek von 240.000,00 € bei 3,5 % Zinsen und 5 % Tilgung und 15 Jahren Laufzeit
    lautet die monatliche Belastung 1.715,72 €.

  4. Bei den Gesamtkosten zum Kaufzeitpunkt sind Nebenkosten von 5 % bis 10 % zu beachten.

  5. Die obigen Ergebnisse kann man, wenn man die 8. Klasse der Volksschule erreicht hat, mit einem Taschenrechnen nachrechnen. Es sind allerdings 180 Rechenaufgaben zu bewältigen. Viel Spaß.
    Den Zugang zu einer günstigen und einwandfreien Bank darf ich Ihnen unter dieser Seite leider nicht anbieten. Mit der besten Empfehlung aesop1933

3

Hallo ihr beiden,

Also ganz grob kann ich euch die Fragen gern beantworten.
1.) 30.000€ Eigenkapital ist super. Allerdings wurde ich versuchen, ohne Makler zu kaufen. Ihr habt auf den Kaufpreis noch Nebenkosten zu zahlen. Das sind IMMER 3,5% Steuer und IMMER ca. 1,5% Notar und Gericht. Wenn ihr mal einen Kaufpreis von 250.000€ rechnet, dann sind das schonmal 12.500€ von euren Kapital. Ein Makler kostet je nach Bundesland meistens 3% zzgl MWSt = 3,57% damit sind dann weitere 8.000€ weg und für das Haus habt ihr dann nur noch 10.000€ übrig.
Damit wir uns richtig verstehen, das ist mehr als viele Menschen mitbringen.
Den Kredit solltet ihr wahrscheinlich bekommen. Ihr solltet keine sonstigenKleinkredite oder sonstige Schulden haben. Autokredite usw, finden Banken nur toll, wenn sie die gerade verkaufen wollen. Danach segen die einen als „Placker“. Aber vom Einkommen her passt das wohl.
Die Tilgung kannst du frei wählen. Meistens sind die Zinsen dann sogar billiger.
Die Rate kannst einfach ausrechnen. Nominalzins+Tilgung geteilt durch 12 Monate. Wenn der Effektivzins nicht deutlich hoher ist, sind auch keine Kosten versteckt. Eine Abweichung von0,2 ist normal.( lange Geschichte).mit dem Tilgungssatz steuerst du die Laufzeit. Ich empfehle, geringe Pflichtraten und Sondertilgungsrecht von 5%. überschätzt euch da nicht. Bei 200.000€ sind 5% 10.000€ pro Jahr. Wenn ihr also monatlich sparen wollt nur um das zu tilgen, wären das 800€ im Monat. Eine hohe Pflichttilgung müsst ihr immer zahlen.
Ich hoffe ich konnte helfen. Sonst schreibt einfach nochmal.

4

Hallo Daniela und Marco,

von den 3500,-€ Verdienst werden von der Bank rund 40% für Lebenshaltungskosten und die bestehenden Kredite abgerechnet. Wenn ihr privat Krankenversichert seid, auch der Beitrag dafür. Was dann noch übrig bleibt, muss für die Finanzierung reichen.
Zieht man bei Euch 40% ab, dann bleiben noch rund 2000,-€ für die Finanzierung.
Als Faustformel rechnet man für 100.000,-€ Darlehen rund 500,-€ mtl. Rate. Bei 280000,-€ Darlehen wäre die ca Rate bei 1400,-€. Also bleibt Ihr noch unter dem möglichen Betrag von 2000,-€. Die Finanzierung könnte also möglich sein!
Maximal könnten bei Eurem Gehalt etwa bis zu 400.000,-€ finanziert werden.

Wenn Ihr den genauen Zins, die Machbarkeit und genaue Zahlen haben wollt, werdet Ihr an einer Beratung nicht vorbeikommen. Denn für die konkrete Berechnung helfen spezielle Berechnungsprogramme, die in der Regel nur neutrale Beratuer nutzen. Im Internet findest Du auch Excelrechner, die näherungsweise auch gute Ergebnisse liefern.

Bei offenen Fragen freue ich mich über Eure Nachricht.
Herzliche Grüße und einen herrlichen Tag wünscht

Jan Hönle

… so machen sie mehr aus ihren Euros!!!

************************************************************
Viele Tipps und Infos, die Sie so bestimmt
noch nie erhalten haben zum Thema Baufinanzierung
auf http://www.baufi-tipp.de/
gleich reinschauen und staunen!!
************************************************************

Hönle & Kollegen
******************************
Baufinanzierungs-Manager
******************************
ACHTUNG NEUE ADRESSE:
Limesstr. 33
91738 Pfofeld
Tel.: 09834 - 97 83 31
Fax: 09834 - 97 84 42
http://www.baufi-tipp.de

Angaben nach EHUG:
Inhaber: Jan Hönle
Steuernummer: 220/22980088 beim Finanzamt Gunzenhausen
Gewerbe angemeldet und genehmigt bei der Gemeinde 91785 Pleinfeld, Marktplatz 11
Erlaubnis nach §34c Gewerbeordnung (GewO) beim Landratsamt 91781 Weißenburg-Gunzenhausen, Bahnhofstraße 2
Zuständige Erlaubnisbehörde ist die Industrie- und Handelskammer Nürnberg für Mittelfranken in 90331 Nürnberg

5

Hallo Daniela,
Hallo Marco,

bevor Ihr Euch mit der Finanzierungsmathematik näher auseinandersetzt, beantwortet Euch erst einmal folgende Fragen:

  • Wie sicher sind die 3.500 € netto? Handelt es sich um Festeinkünfte aus einem Angestelltenverhältnis oder um Gewinne aus einer Selbständigkeit? Falls Angestelltenverhältnis: Gibt es variable Gehaltsteile wie Überstunden o.ä., die auch mal wegfallen könnten? Wie beurteilt Ihr die eigene Arbeitsplatzsicherheit?

  • Wie schaut es mit Familienplanung aus? Falls Kinder geplant sind: Wie sähen die Einkünfte dann aus (fällt ggf. ein Einkommen weg)?

  • Was für ein Hauskauf ist angedacht? Ein Neubau, ein junges Gebrauchtes oder ein älteres, renovierungsbedürftiges mit entsprechendem Investitionsbedarf?

  • Wann wollt Ihr selbst mit Eurer Finanzierung fertig sein? Zum Rentenbeginnalter 67 Jahre oder bereits eher?

  • Wie hoch sind Eure jetzigen Wohnkosten (Miete) und wieviel könntet Ihr zusätzlich für’s Wohnen ausgeben, ohne dass es bei Eurer Haushaltsplanung eng wird?

Wenn ich eine Kundenberatung zum Thema Immobilienfinanzierung durchführe, frage ich meinen Kunden immer erst einmal nach seinen eigenen Idealvorstellungen bzgl. seiner Wunschimmobilie und seiner Finanzierung (Laufzeit, Ratenhöhe, Flexibilität, etc.). Darauf aufbauend kann ich prüfen, ob sich dies umsetzen lässt oder nicht. Falls es finanzierungsmathematisch nicht aufgeht, kann man dann gemeinsam prüfen, an welchen Stellschrauben man drehen muss, bis ein Finanzierungskonzept steht, dass den Vorstellungen soweit wie möglich entgegen kommt.

Viele Grüße
Karsten

6

Hallo Daniela, hallo Marco,

ich kann hier nur ganz allgemein antworten, da Finanzierung ein zu komplexes Thema ist um verbindlich nach ein paar Eckdaten Rat zu erteilen.
Mit 30.000 ,-€ Eigenkapital sieht es grundsätzlich schon mal ganz gut aus und Euer Einkommen ist auch in Ordnung sofern es nachhaltig ist. Das heist: Ihr seid beide nicht mehr in der Probezeit. Ist einer von Euch selbstständig, muss das Nettoeinkommen nachhweislich aus dem Geschäftsbetrieb hervorgehen. Ich gehe davon aus, Ihr seid angestellt.
Es sollten als Faustformel ca. 40% Einkommen nach Abzug der Finanzierungskosten (dazu gehören auch alle bereits laufenden Kredit- und Leasingverträge) übrig bleiben. Die Schufa-Auskunft muss in Ordnung sein (keine negativen Einträge). Bestehen sonstige Verpflichtungen? Unterhaltszahlungen z.B.? Die müsst Ihr auch vom Einkommen abziehen. Die meisten Banken rechnen auch noch Bewirtschaftungskosten für die neue Immobilie dazu. Die liegen etwa bei 2,50/m². Der Betrag, der nach Abzug Eurer Verpflichtungen für die Finanzierung übrig bleibt, könnt Ihr nun grob hochrechnen:

Beispiel Zinsen 4 %, Tilgung 2% = 6%, Finanzierungsbetrag 1200,-€/Monat
1.200 x 12 x 100 = 1.440.000 : 6 = 240.000,-€

Beachtet bei den Zinsen, dass die angebotenen Top-Konditionen immer im Bereich von ca. 60% Beleihungsauslauf liegen. Bleiben wir bei dem Rechenbeispiel von eben.

Kaufpreis 240.000,–
Kaufnebenkosten (5%) 12.000,-
ergeben 252.000,–

./. Eigenkap. 30.000,-

bleiben zur Finanzierung 222.000,–
das entspricht 92,5% vom Kaufpreis, da die Nebenkosten
nicht in den Beleihungswert mit einfließen. Kommt noch ein Makler dazu liegen wir nahe 100% Beleihungsauslauf. Das ist durchaus machbar, die ganz tollen Zinsen gibt es aber dafür nicht. Rechnet in jedem Fall mit mindestens 4%. Die Tilgung sollte, das habt ihr gut erkannt, mindestens 2 % betragen, möglichst mit Option zur Sondertilgung.
Die Berechnung der Laufzeit könnt ihr ganz einfach über im Internet angebotene Tilgungsrechner durchspielen, wobei sich Sondertilgungen hier nicht einbauen lassen.
Ich empfehle immer, bevor man sich auf Immobiliensuche begibt, einen Termin mit der Hausbank zu vereinbaren, unabhängig davon, ob man hierüber finanziert oder nicht. Hier erfährt man zumindest schon einmal, für welchen Betrag die Bank „grünes Licht“ geben würde.
Das gibt doch ein ganzes Stück Sicherheit bei der Immobiliensuche, da die Bank über den Kontenverlauf Euch als Kunde ganz gut einschätzen kann.

Ich hoffe, ich konnte ein wenig eiterhelfen.
Heike

7

Hallo Daniela und Marco,

das sind ja sehr viele Rückfragen, deren Beantwortung ganz sicher weitere Rückfragen nach sich ziehen wird… deshalb geb’ ich Euch mal meine private Handynummer, das ist 0178-4881174.

Ganz allgemein gesprochen, ja, ihr könnt Euch sicherlich eine Immobilie leisten und bekommt auch eine Finanzierung - wenn die Schufa sauber ist :smile:
Banken geben in der Regel max. so viel Darlehen, das de Darlehensrate 50% Eures Nettoeinkommens beträgt, das wäre in Eurem Fall also ca. 1.750,00 Euro - dafür bekommt mann sehr viel Haus… Aktuell bekommt Ihr problemlos Zinssätze von unter 4% für 10 Jahre, der gedanke einen höheren Tilgungssatz anszusetzen ist sehr gut, denn dadurch verringert sich die Laufzet des Darlehens und damit auch die Gesamtkosten. Es gibt im Netz einige sehr gute Baufinanzierungsportale, z.B. Interhyp oder Dr. Klein, die in der Regel auch Beratungsbüros haben.

So, bitte anrufen, dann kann ich Euch vielleicht am Telefon noch weiter helfen :smile:
Gruß,
Bettina

8

Hallo Ihr Zwei,
leider finde ich den Link für diese Berechnung nicht mehr. Von daher kann ich Euch leider nicht behilflich sein.
Einen Tipp kann ich Euch jeodch geben. Laßt euch keine Finanzierung verkaufen, die am Ende der Laufzeit mit einer Kapitallebensversicherung getilgt werden soll. 1.) ist das zu teuer, 2.) kann euch keine Versicherung den Betrag garantieren den ihr am Ende der Laufzeit herausbekommt.
Ihr solltet Euch für eine Modell entscheiden, wo ihr wirlich von Anfang bis Ende genau eure Raten habt und somit auch wisst, was ihr effektiv bezahlt.
Nachdem ihr Eigenkapital habt, sehr ich ganz gute Chanchen einen Kredit zu erhalten.

Viel Glück

Sabine