Hauskauf aud Insolvenz und grundsätzliche Fragen

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

wir wollen ein Haus kaufen. Es handelt sich um ein absolut sabierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus. Der aktuelle Besitzer befindet sich laut Makler in der Insolvenz. Alle Verhandlungen sollen mit dem Makler stattfinden. Ist das korrekt? Oder kann man doch direkt mit dem Verkäufer verhandeln?

Dann stellt sich uns noch die Frage, wie das mit dem Kaufvertrag von Statten geht. Uns wurde vom Makler gesagt, dass uns im Fall von Interesse der Kaufvertrag zugesand wird. Im Normalfall bestimmt aber doch der Käufer den Notar und trägt auch die damit verbundenen Kosten, oder stellt Insolvenz seitens Verkäufer ein Ausnahmefall dar?

Außerdem möchte der Makler 6% Courtage plus 16%Mwst, uns scheint das sehr hoch zu sein.

Auch interessieren würde uns, ob eventuell offene Rechnungen für Straßenausbau etc. nach Kaufvertrag von uns getragen werden müssten, oder ob man trotz der Insolvenz eine Klausel einbauen lassen kann, die besagt, das erst ab Tag des Erwerbs alle zukünftig anfallenden Kosten vom Käufer getragen werden müssen.

Eine letzte Frage noch in Punkto der Eigenheimzulage. Hat man trotz der Tsatsache, dass es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt einen Anspruch und wie sieht es mit der Kinderzulage aus?

Über eine Beantwortung würde ich mich sehr freuen und danke im Vorraus.

Nette Grüße

#2

Hallo Ratsuchende,

  1. Das Objekt muss begutachtet, bewertet, die Sanierungs- und Renovierungskosten ermittelt werden.
  2. Der Kaufpreis und die Sanierungskosten zusammen müssen im vernünftigen Verhältnis zu vergleichbaren Objekten stehen.
  3. Nur der Eigentümer ist der richtige Verhandlungspartner. Wenn ein Makler
    angibt, dass man ausschließlich mit ihm verhandeln soll, so muss eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers vorlegen.
  4. Es gibt keine Regel, wer den Notar bestimmt. Die Bauträger haben meist einen bestimmten Notar, Privatleuten ist es meist egal. I.d.R. wird ein Notar unter Privatleuten gemeinsam benannt.
  5. Bei Insolvenz des Eigentümers ist festzustellen, ob bereits ein Versteigerungstermin anberaumt wurde. Dies erfährt man am Amtsgericht. Dort erfährt man auch die technischen Details, wenn auch mit Vorsicht zu genießen. Zumindest erfährt man den Eigentümer und kann direkten Kontakt aufnehmen.
  6. Dass der Makler vom Käufer 6% Provision netto verlangt ist schon etwas aus dem Rahmen. Man muss ja nicht unterschreiben und den Anspruch akzeptieren.
  7. Mögliche Kosten, Erschließung, etc., die bis zum Eigentumsübergang angefallen sind, müssen vom Verkäufer getragen werden. Das ist eigentlich üblich und erscheint in den meisten Kaufverträgen. Sollte aber wirklich Insolvenz des Verkäufers vorliegen, so ist Vorsicht angebracht, da beide Vertragsteile für derlei Kosten haften. Sie sollten sich einmal im Kaufvertrag die Versicherung des Verkäufers geben lassen, dass keine Kosten zur Bezahlung anstehen. Gleichzeitig sollten Sie bei der zuständigen Behörde nachfragen, eventuell auch im Zweifel schriftlich.
  8. Eigenheimzulage wird noch gewährt. Bitte holen Sie sich die notwendigen Informationen bei der zuständigen Behörde.

Meine Anmerkungen:

  • Ist das Mehrfamilienhaus eine Einheit oder in Wohnungen aufgeteilt?
  • Wieviel Wohnungen sind es insgesamt?
  • Steht das Haus unter Denkmalschutz?

Da es sich hierbei um ein aufwendigeres Vorhaben handelt, kann ich alle Details nicht ansprechen, da es den Rahmen hier sprengen würde.

Bei weiteren Fragen bitte direkt Kontakt mi mir aufnehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Friedrich Pausch
www.Immobilienratgeber.com

#3

Sehr geehrter Herr Pausch,

vielen Dank für die umfangreichen Informationen. Ein Gutachten liegt vor. Dieses Gutachten werden wir binnen der nächsten Tage erhalten.

Der eigentliche Eigentümer befindet sich in Insolvenz und wir haben die Information, dass der Insolvenzverwalter das Objekt betreut und es veräußert werden soll. Der zuständige Makler ist vom Insolvenzverwltter mit der Vermarktung und dem Verkauf betraut worden.
Eine Vollmacht liegt vor.

Leider haben wir die Provisionsbestätigung bereits unterschrieben, da sonst keine Besichtigung möglich gewesen wäre.

Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz. Das Hauptproblem des Hauses ist ausfsteigende Feuchtigkeit. Es ist in acht Einheiten aufgeteilt, wobei zwei Einheiten bereits zusammengelegt wurden und wir diese und eine weitere Einheit selbst nutzen würden.

Uns wurde gesagt, dass ein Standart Kaufvertrag bei Erwerb verwand würde, welche genehmigt ist.

Da wir uns mit einem Immobilienerwerb aus einer Insolvenz heraus absolut nicht auskennen, sind wir bis zu dem Termin mit dem Makler davon ausgegangen, dass der Käufer den Notar bestimmt und auch die Kosten trägt.

Jetzt allerdings stellt sich uns die Frage, wei denn mit einem Standart Kaufvertrag verfahren wird, wer die Kosten übernimmt und natürlich auch, wer den Notar bestimmt.

Auch in Punkto eventueller Erschließungskosten sind wir etwas ratlos, da der Verkauf überhaupt nicht über den Verkäufer sondern eben nur über den Insolvenzverwalter abgewickelt werden soll.

Über eine Antwort würden wir uns sehr freuen und verbleiben

mit freundlichen Grüßen

Larissa Katharina Rauba

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#4

Auch in Punkto eventueller Erschließungskosten sind wir etwas
ratlos, da der Verkauf überhaupt nicht über den Verkäufer
sondern eben nur über den Insolvenzverwalter abgewickelt
werden soll.

Hallo!
Frage bei den Erschließungsträgern (Stadtwerke, Energieversorger, u.ä.) nach, ob für das betreffende Grundstück noch Rückstände bestehen. Wenn ja, diese vom Kaufpreis direkt an die Empfänger abtreten lassen. Dabei ist allerdings darauf zu achten, daß der dadurch reduzierte Kaufpreis noch zur Befriedigung der Gläubiger ausreicht. Falls nicht, VOR (!!) Abschluß des Kaufvertrages mit den Gläubigern einen Vergleich abschließen und deren Einverständnis schriftlich bestätigen lassen.
Viele Grüße
Armin

#5

Sehr geehrte Frau Rauba,

aus Ihrer Schilderung kann ich erkennen, dass es sich um den Versuch handelt, über einen direkten Verkauf eine Zwangsversteigerung umgehen zu können.
Der Verkäufer wird alle Rechte an die Gläubigerbank abgetreten haben. Es tritt also nur noch der Bevollmächtigte des Gläubigers auf.

Ich sende Ihnen meine Stellungnahme direkt per Mail zu, da einige Dinge unbedingt zu berücksichtigen sind, die nicht für das Forum geeignet sind.

Mit freundlichen Grüßen
Friedrich Pausch
www.Immobilienratgeber.com

#6

Hallo Larissa,

als erstes würde ich das Grundbuch einsehen. Wenn der bisherige Eigentümer ein Inso-Verfahren am Laufen hat, ist davon auszugehen, dass sich viele Gläubiger dort eingetragen haben. Diese müssen unter Umständen (mit ziemlicher Sicherheit) dann ausbezahlt werden.

Durch das Inso-Verfahren ist der bisherige Eigentümer nicht mehr der Eigentümer. Bei einem Inso-Verfahren gehen alle Werte auf den Inso-Verwalter über. Dies wird zwar nicht im Grundbuch eingetragen - aber das Inso-Verfahren sollte eingetragen sein.

Im Grundbuch ist auch ersichtlich, ob schon ein Versteigerungstermin angesetzt ist. Dann gucken, welcher bzw. ob ein Gläubiger aus welcher Position heraus die Versteigerung betreibt. Ist es z. B. der dritte eingetragene Gläubiger, muss man die ersten beiden Einträge ausbezahlen, wenn man das Haus ersteigert. Ist es der letzte eingetragene - zahlt man alle Summen die vorher drin stehen.

Somit kann es günstiger sein, das Haus zu ersteigern als es zu kaufen, wo man dann alle eingetragenen Grundschulden ausbezahlen muss.

Oft sind noch Lasten im Grundbuch eingetragen, die aber schon getilgt sind - es wurde einfach keine kostenpflichtige Löschung gemacht. Diese Lasten werden bei einer Versteigerung als stehenbleibende Rechte angemeldet, müssen dann aber nicht bezahlt werden.

Beim Insolvenzverwalter (nicht als Ersteigerungsinteressent, sondern als Kaufinteressent) nachfragen, welche Lasten tatsächlich noch bestehen. Der Insoverwalter hat nämlich vom Schuldner die Aufstellung aller vorhandenen offenen Schulden und sollte (ich hoffe er tuts auch) nachgefragt haben, wenn Schulden im Grundbuch stehen, die der Schuldner nicht angegeben hat.

Danach entscheiden und ausrechnen, ob sich das Haus wirklich rentiert und welche Erwerbsform güngstiger ist.

Bei Notarverträgen bzw. Hauserwerb in einem laufenden Insolvenzverfahren muss ein Notar ganz bestimmte Formen/Abläufe beachten. Ein Standardvertrag ist hier ziemlich unrealistisch und unwahrscheinlich.

Mir ist der Makler nicht ganz koscher.

Wenn Du den Namen (und Wohnort) des bisherigen Eigentümers hast, schau mal im Internet nach, ob dort sein Inso-Verfahren eingetragen ist: https://www.insolvenzbekanntmachungen.de/cgi-bin/bl_… . Nicht alle Bundesländer tragen ein und findet tut man meist unter Detail-Suche.

Gruß
Ingrid

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#7

Hallo Larissa,

als erstes würde ich das Grundbuch einsehen. Wenn der
bisherige Eigentümer ein Inso-Verfahren am Laufen hat, ist
davon auszugehen, dass sich viele Gläubiger dort eingetragen
haben. Diese müssen unter Umständen (mit ziemlicher
Sicherheit) dann ausbezahlt werden.

Meinen Auftraggebern ist es völlig gleichgültig, welche Lasten im Grundbuch eingetragen sind. Es ist meine Aufgabe, dies so zu regeln, dass letztlich ein unbelastetes Objekt gekauft wird. Und es wurde noch immer so geregelt.

Durch das Inso-Verfahren ist der bisherige Eigentümer nicht
mehr der Eigentümer. Bei einem Inso-Verfahren gehen alle Werte
auf den Inso-Verwalter über. Dies wird zwar nicht im Grundbuch
eingetragen - aber das Inso-Verfahren sollte eingetragen sein.

Wer letztlich (mit Vollmacht) verkauft ist auch egal, da nur das Objekt und die „Nebengeräusche“ wichtig sind. Wer als Verkäufer seine Unterschrift unter die Kaufurkunde setzt, ist egal.

Im Grundbuch ist auch ersichtlich, ob schon ein
Versteigerungstermin angesetzt ist. Dann gucken, welcher bzw.
ob ein Gläubiger aus welcher Position heraus die Versteigerung
betreibt. Ist es z. B. der dritte eingetragene Gläubiger, muss
man die ersten beiden Einträge ausbezahlen, wenn man das Haus
ersteigert. Ist es der letzte eingetragene - zahlt man alle
Summen die vorher drin stehen.

Wie schon an anderer Stelle geschrieben, will man offensichtlich eine Versteigerung umgehen und bevorzugt den freien Verkauf. Welcher eingetragener Gläubiger nun mit welcher Summe ausbezahlt wird, ist Sache des Verkäufers. Der Käufer kauft zu einem festen Preis und der Verkäufer bringt die dazu notwendigen Voraussetzungen.

Somit kann es günstiger sein, das Haus zu ersteigern als es zu
kaufen, wo man dann alle eingetragenen Grundschulden
ausbezahlen muss.

Eine Versteigerung ist für einen Kaufinteressenten i.d.R. günstiger, hat aber den Nachteil, dass man das Objekt meist nicht besichtigen kann, was ja hier offensichtlich nicht der Fall ist.
Das Grundbuch ist in jedem Fall frei von Gläubigereinträgen (in Abteilung III).
Wenn das Objekt noch vom Eigentümer bewohnt ist, kann daraus ein gravierender Nachteil entstehen.

Oft sind noch Lasten im Grundbuch eingetragen, die aber schon
getilgt sind - es wurde einfach keine kostenpflichtige
Löschung gemacht. Diese Lasten werden bei einer Versteigerung
als stehenbleibende Rechte angemeldet, müssen dann aber nicht
bezahlt werden.

Nach einer Versteigerung ist das Grundbuch „sauber“.

Beim Insolvenzverwalter (nicht als Ersteigerungsinteressent,
sondern als Kaufinteressent) nachfragen, welche Lasten
tatsächlich noch bestehen. Der Insoverwalter hat nämlich vom
Schuldner die Aufstellung aller vorhandenen offenen Schulden
und sollte (ich hoffe er tuts auch) nachgefragt haben, wenn
Schulden im Grundbuch stehen, die der Schuldner nicht
angegeben hat.

Wie oben: Es ist egal, weil lastenfrei gekauft wird!

Danach entscheiden und ausrechnen, ob sich das Haus wirklich
rentiert und welche Erwerbsform güngstiger ist.

Bei Notarverträgen bzw. Hauserwerb in einem laufenden
Insolvenzverfahren muss ein Notar ganz bestimmte
Formen/Abläufe beachten. Ein Standardvertrag ist hier ziemlich
unrealistisch und unwahrscheinlich.

Mir ist der Makler nicht ganz koscher.

Mir auch nicht!

Wenn Du den Namen (und Wohnort) des bisherigen Eigentümers
hast, schau mal im Internet nach, ob dort sein Inso-Verfahren
eingetragen ist:
https://www.insolvenzbekanntmachungen.de/cgi-bin/bl_… .
Nicht alle Bundesländer tragen ein und findet tut man meist
unter Detail-Suche.

Gruß
Ingrid