Hallo Immobilienexperten,
wenn jemand beabsichtigt sich ein Haus aus dem Jahre 1929 zu kaufen, worauf sollte man bei der Hausbesichtigung besonders achten.
Laut Makler sind Dach und Fenster in den letzten jahre erneuert worden, so dass zumindest hier keine Sanierungskosten anfallen.
Spielt das Alter der Bausubstanz einen entscheidenden Faktor?
Vielen Dank
Markus
Hallo,
habe selber ein Haus Baujahr 1930 vor drei Jahren gekauft und dann eigenhändig saniert. Ich könnte Dir jetzt min. 2500 Dinge nennen auf die Du achten solltes. Aber eigentlich zählt nur eins, abgesehen davon, daß Du dir über z.T. recht hohe Heizkosten im klaren sein mußt.
IST DAS HAUS TROCKEN?
Wenn du alle Kelleraussenwände absuchst und nirgenwo sind Wasserflecken oder gar Schimmel, dann kannst du was die sonstige Bausubstanz angeht nichts falsch machen. Alles Andere ist irgenwie regelbar, feuchte Wände nicht. Denn abgesehen von Schimmel und damit zusammenhängenden Problemen nimmt Wasser in Bauteilen ein Haus lagsam auseinander.
Also: trockenes = gutes Haus
Viel Spass beim renovieren
Gruss Holger
Hallo Immobilienexperten,
wenn jemand beabsichtigt sich ein Haus aus dem Jahre 1929 zu
kaufen, worauf sollte man bei der Hausbesichtigung besonders
achten.
Dass man von einem Baufachmann begleitet wird. Ohne Architekt oder Bauingenieur sollte man ein so altes haus nicht kaufen. Es könnte sich als Ruine erweisen.
Laut Makler sind Dach und Fenster in den letzten jahre
erneuert worden, so dass zumindest hier keine Sanierungskosten
anfallen.
Der Makler erzählt Dir grundsätzlich im Himmel ist Jahrmarkt. Wenn Dir keine Rechnungen vorgelegt werden können, glaub es vorsichtshalber nicht. Und wie sieht es mit den Wasserrohren und der Elektrik aus ? Heizung ? Heizkörper ?
Spielt das Alter der Bausubstanz einen entscheidenden Faktor?
Das will ich meinen. Bei der Baufinanzierung gehen Banken von einer Nutzungsdauer von Neuimmobilien von 80 Jahren aus. Das bedeutet Du kannst Dich auf eine Komplettsanierung einstellen und die könnte in Verbindung mit dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten teurer werden als ein Neubau.
Hallo,
ich bin durch familiäre Umstände auch Miteigentümer einer Immobilie aus der Zeit (seit Generationen im Eigentum der Familie meiner Frau) geworden und bin damit durchaus glücklich, aber dies auch nur, weil ich Dinge richtig eingeschätzt habe/einschätzen konnte (teilweise mit Hilfe von befreundeten Fachleuten). D.h. mir war bewusst, wo die Elektrik wie weit schon saniert war, wie es um die Heizung bestellt ist, und was mit einem Keller aus der Zeit machbar ist und was nicht. Ganz wichtig auch die Einschätzung bereits vorhandener Sanierungsmaßnahmen: Was ist nur Kosmetik/kurzfristige Theaterkulisse/billige Fassade, was entspricht wirklich den Anforderungen der zukünftigen Nutzung.
Wenn man dann noch die Bereitschaft mitbringt selbst Hand anzulegen (und hierzu auch von den kritisch betrachteten eigenen Fähigkeiten in der Lage ist), nicht unbedingt vom ersten Tag an alle Räume im perfekten Zustand braucht bzw. umschichtig mal das ein oder andere sich vornehmen kann, und nicht meint, so ohne den für einen Neubau benötigten finanziellen Hintergrund zum Ziel kommen zu können, dann kann die Sache viel Spaß machen.
D.h. wenn Du selbst nicht in der Lage bist Dinge einzuschätzen, dann hol dir unbedingt fachlichen Rat. Ein feuchter Keller ist durchaus sanierbar, kostet aber ordentlich Geld, wenn man das ganze Haus rundherum aufgraben muss. Wichtig auch, ob man eine Drainage mit Pumpe betreiben darf (komunal geregelt), und damit die Sache relativ ggf. preisgünstig regeln kann. Nutzbar sind solche alten Keller zudem ohne massiven Aufwand nur als echte Kellerräume im klassischen Sinn. Vergiss einen Kellerausbau wie bei einem modernen Neubau besser gleich.
Wenn möglich schau mal in eine Verteilerdose oder den Sicherungskasten. Zu der Zeit wurde gerne noch mit Bleirohren und stoffummantelten Leitungen gearbeitet, die man in dem Moment der ersten Änderung austauschen darf (weil die Ummantelungen sofort wegbröseln). Mir sind außerdem letzte Woche gerade inzwischen nicht mehr zulässige so genannte Hamburger Wechselschaltungen über den Weg gelaufen, deren Update mit viel Dreck und Aufwand verbunden ist. Alleine die Elektrik hat bei mir (mit viel Eigenleistung) inzwischen einige TEUR verschlungen, und ich bin noch lange nicht fertig).
Schau dir auch die Heizungsanlage genau an: Laß dir die letzten Werte des Schornsteinfegers vorlegen. Wir müssen vermutlich zum nächsten Jahreswechsel den Kessel austauschen, der Warmwasserbereiter ist uns vor ein paar Wochen durchgegangen, Gesamtkosten ca. € 8.000,–).
Unser doppelschaliges Mauerwerk anno 33 ist von den Dämmwerten her gar nicht schlecht, aber da die Fassade ohnehin dringend gemacht werden muss, werden wir dies nutzen, um noch mal zusätzlich einige Zentimeter zuzulegen. Auch hier werden sicher noch mal einige TEUR fällig werden. Einige TEUR sind schon in der letzten Zeit in die kleinere Maßnahmen geflossen, die sicher in Zukunft massig Energie sparen werden (neue Flurtür, alten Kohlenkeller zumauern, …)
Bäder können so richtig Geld verschlingen. D.h. wenn Du hier eine Grundsanierung benötigst (neue Fliesen, neue Keramik, neue Installation), dann rechne mal (ohne Luxus) mit min. TEUR 10. Schau auch auf alle sichtbaren Rohre. Gerade im Keller kann man oft ziemlich gut erkennen, was da schon mal getauscht wurde, und wo der Rost so massiv nagt, dass es nur eine Zeit ist, bis ein altes gusseisernes Abflussrohr bricht und dann auf große Strecken (ggf. in den Wänden) ausgetauscht werden muss.
Wie sieht es mit dem Schallschutz im Haus aus? Bei uns sind die Böden im OG leider so aufgebaut, dass man unten jeden Mäuseschritt hört. D.h. wir werden vor Nutzung des 1. OG erstmal alle Böden ersetzen und Trittschalldämmung einbauen.
Gruß vom Wiz
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Schau Dir auch noch mal die Balken auf Wurmfraß an. Das kann, wenn Deckenbalken betroffen sind auch etwas aufwendiger werden. Bei Dachbalken ist ein leichter Wurmfraß bei Originaldeckung meistens leider vorhanden aber kein Problem.
Zum Thema Kosten: Wir haben bei uns noch mal so um die 60.000 eingerechnte für die Renovierung. Insbesondere Strom muss bei uns gemacht werden. So wie es aussieht kommen wr bis jetzt damit gut hin. Siehe Posting „Modernisierung“ weiter oben. Da habe ich mal kurz unsere Kostenvoranschläge für diverse Leistungen aufgelistet. Da wir vieles selbst machen werden, kommen wir auch günstiger weg. Die Kostenvoranschläge haben wir gebraucht, da wir Zuschüsse vom Ort bekommen.
Hallo Markus,
den Rat, einen Bausachverständigen mitzunehmen, oder zumindestens einen Menschen, der von Altbauten Ahnung hat, kann ich nur unterstützen.
Was wurde gemacht am Dach?
Nur neu eingedeckt oder auch das Gebälk erneuert.
Liegt eine Unterspannbahn unter den Pfannen?
Wenn nicht, gibts bei einem ev. Ausbau des Daches große Probleme.
Ist das Haus trocken?
Wie sieht die Elektrik aus, wie sie Sanitärinstallationen?
Heizung? Alter des Kessels?
Zustand der Mauern?
Was für Decken?
Wenn Balkendecke, wie sehen die Balken aus?
…
Du siehst, es gibt vieles, auf das man achten muß und einer, der Kenne hat, ist dringend anzuempfehlen, auch wenn es Geld kosten sollte - eine spätere Sanierung ist garantiert viel!!! teurer.
Gandalf