Hauskauf, Bürgermeister will mir einen Teil vom Grund (mit Gebäude) abkaufen

Behörden & Recht Behörden
#1

Hallo

Ich bin derzeit dabei ein Wohnhaus zu Kaufen (bzw habe es gekauft). Das Haus ist in den 1930er Jahren gebaut worden. Dazu gehört ein kleines Nebengebäude. In diesem Befindet sich die Zentralheizungsanlage sowie die dazugehörigen Öltanks. Dieses Nebengebäude steht auf der anderen Straßenseite, so daß das Grundstück geteilt ist, auf der einen Seite Haus samt zugehörigem Garten, auf der anderen das Nebengebäude. Dazwischen ist eine Straße (Gemeindegrund). Die Grundstücksgrenze verläuft auf beiden Straßenseiten exakt entlang der Hausmauern. Die Leitungen für das Warmwasser bzw Heizwasser ist durch Rohrleitungen unter der Straße durchgeführt.
Jetzt möchte der Bürgermeister die Straße verbreitern und Ausbauen. Zu diesem Zweck hat er mich nun Kontaktiert, ob ich das Nebengebäude an die Gemeinde verkaufen will. Will ich natürlich nicht, weil ich dann keine Heizung mehr habe. Der Vorschlag des Bürgermeisters, die Heizung in den Keller zu verlegen, ist für mich keine Option. Erstens ist der einzige vorhandene Kellerraum dafür zu klein, zweitens kriegt man durch die Kellertreppe kaum eine Heizung samt Zubehör da runter. Eine andere Zugangsmöglichkeit gibt es nicht. und den Keller unter einem bestehenden Haus vergrößern… Na viel Spaß. Außerdem finde ich das ganz gut so wie es ist. So hab ich schonmal keine Geruchsbelästigung durch die Heizung im Haus.
Ein Nebengebäude an anderer Stelle zu errichten, geht auch nicht. Erstens ginge mir da zu viel vom Garten verloren, zweitens besteht im gesamten Gebiet Ensableschutz. Also die gesamte Bausituation soll unverändert bleiben. Also sind keine An oder Umbauten am Haus möglich. (Wär mal lustig zu wissen, ob der Ensableschutz überhaupt einen Abriss des Nebengebäudes zulässt.
Zudem ist das Straßenbauprojekt ohnehin zum Scheitern verurteilt. Keine 50 Meter weiter stehen zwei Wohnhäuser links und rechts der Straße. Da ist es deutlich enger als zwischen meinem Haus und dem Nebengebäude. Und die Wohnhäuser kriegt der Bürgermeister sowieso nicht weg. Also wird die Straße da nicht breiter. Also bringt es auch nichts die Straße weiter vorn zu verbreitern.
Wie sieht aber in dem Fall die Rechtslage aus? Kann der Bürgermeister mich „zwingen“ das Gebäude zu verkaufen? Oder kann ich einfach sagen: „Nö, ist nicht, ätsch“. Oder kann ich den Kaufpreis so hoch ansetzen, daß alle Kosten für Schaffung des nötigen Raumes zur Heizungsinstallation und die Installation natürlich auch gedeckt sind?

Was würdet Ihr in der Situation tun? Einfach den Bürgermeister abblitzen lassen, soll er doch seine Straße bauen wo er will, Die Kosten so hoch ansetzen, daß ich alle Kosten für den Umbau gedeckt habe? Oder was sonst?

Danke

#2

Hallo!

Mich wundert die Bausituation mit dem Heizhaus gegenüber, getrennt durch Straße und eine unterirdische Zuleitung.
Aus welchem Jahr mag das stammen, beheizt es auch die Straße (niemals Glatteis ?), denn so gut werden die Leitungen sicher nicht isoliert sein.

Und, besteht überhaupt ein eingetragenes Leitungsrecht ?

Mal am Rande, eine moderne Gasheizung ist klein und kann an einer Wand hängen, auch in einem Abstellraum, Küche oder Bad. Ist kaum größer als ein kleiner Wandschrank.
Lediglich ein WW-Speicher wäre etwas größer, die Kombination wäre aber immer noch kaum größer als ein Besenschrank.

Wenn die Straßenerweiterung gar nicht stattfinden kann, weil außer dem Heizhaus auch noch andere Gebäude so dicht an Straße stehen, dann frage ich mich allerdings, warum das Kaufangebot gemacht wurde ?
Lass Dir doch die genaue Straßenplanung auf dem Bauamt zeigen. Die ist nicht geheim, muss ja sogar öffentlich ausgelegt werden, damit Bürger sie einsehen können und Bedenken anmelden können.

Man muss nicht zwingend verkaufen. Allerdings kann in bestimmten Fällen auch eine Enteignung stattfinden, langwieriges Verfahren allerdings.
Auch da bekäme man natürlich einen Geldersatz.

Der Kaufpreis ist Verhandlungssache, auch das Zugeständnis, z.B. ein Heizhaus auf dem Hausgrundstück zu errichten trotz evtl. bestehendem Bauverbot.

MfG
duck313

#3

Hallo,
wie waers mit:
nicht die eigenen Kosten diskutieren, sondern vom Buergermeister die Loesung des Heizungsproblems fordern, auf dessen Kosten.
Dann kann er den Ensemble-Schutz aufheben, einen Neubau errichten oder sonstwas, und vom Bauhof die Leute bauen eine Heizung ein, oder was auch immer der Buergermeister an Ideen entwickelt, beschliesst und an die Handwerker bezahlt.

#4

Hat die Gemeinde im Zusammenhang mit dem Kauf auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet, oder gehts da jetzt genau drum?

#5

Danke erstmal.
Mit dem Vorkaufsrecht hat das nichts zu tun. Es geht um einen Verkauf nachdem ich das Gebäude samt Grund gekauft habe.
Bisher ist es so, daß noch nicht viel gelaufen ist. Ich weiss vom Vorbesitzer, daß da eben Planungen mit der Straße laufen. Auch einige Nachbarn wurden angefragt, ob Sie Grundstücke an der Straße verkaufen. Da geht es aber nur um Holzschuppen etc die an die Straße angrenzen( von denen weiss ich daß diese den Verkauf und den Straßenbau auch ablehnen). Zuerst wurde der Vorbesitzer gefragt, ob er das Nebengebäude verkaufen will, das hat der aber abgelehnt, da der Verkauf an mich, da schon in Trockenen Tüchern war. Vorbesitzer wohnt nicht da, sondern hat das Haus von seinen Eltern geerbt, und verkauft es, weil er es nicht braucht.
Bisher habe ich mit dem Bürgermeister noch nicht selbst gesprochen, er hat nur eine Nachricht auf meinem AB hinterlassen (ich war da nicht Zuhause) daß er gerne wegen dem Nebengebäude mit mir reden will. Weiteres war noch nicht.
Bevor ich da zurückrufe, wollte ich eben mal die Sachlage klären, wie ich Rechtlich etc da stehe.

#6

Hi

was jetzt genau?!?

Hast du das Haus/Grundstück bereits vor längerer gekauft, bist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und willst das Haus/Grundstück jetzt weiterverkaufen?

oder

willst du das Haus/Grundstück jetzt gerade erst kaufen und hast bislang nur den Notarvertrag und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?

In dem Fall kann es nämlich sehr wohl sein, dass die Gemeinde noch von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht … die prüft dann wohl jetzt, ob sie nicht irgendwas längerfristig gemeinnütziges (wie z.B. eine Straßenverbreiterung) mit deinem Wunschhaus/Grundstück anfangen könnte

Gruß H.

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#7

OK, wenn das so ist, ist es anders. War mir bisher nicht bekannt.
Kaufvertrag beim Notar ist Unterschrieben, Aber bisher nur Vormerkung im Grundbuchamt Eingetragen. Bezahlt ist da noch nichts.
Daß zu dem Zeitpunkt die Gemeinde noch ankommen kann, war mir neu.

#8

Überigens, eine Heizung kann man auch auf dem Dachboden einbauen. Und diese Anlagen werden auch gut Isoliert.

MfG kheinz

#9

Noch ein Nachschlag:
Vor ein paar Minuten hat der Bürgermeister nochmal angerufen. Daher weiss ich jetzt etwas mehr:
Der Kaufvertrag liegt derzeit bei der Gemeinde, aber der Bürgermeister meinte, daß die Gemeinde kein Vorkaufsrecht anmelden will, bzw darauf verzichten will.
Es bestehen neben dem gebäude von mir noch 3 weitere Stellen, wo derzeit die Durchfahrt zu schmal wäre, und die Grundstückseigentümer sich weigern zu verkaufen.
Das Straßenbauprojekt läuft schon seit 2008, seit damals versucht der Bürgermeister die entsprechenden Grundstücke zu bekommen.
Auf meinen Einwand, daß ich auch jetzt schon zu meinem Haus fahren könnte, meinte er, daß ich dabei aber über Privatgrundstücke fahren würde, die zwar der Gemeinde gehören würden, aber eben noch keine Öffentliche Straße wären. Ein entsprechendes Hinweisschild, daß keine Durchfahrt erlaubt wäre, oder ähnliches gibt es aber nicht. Lediglich weiter unten an der Zufahrt zum gesamten Siedlungsbereich das Schild Durchfahrt verboten mit Zusatz Anlieger Frei, sowie das Schild für Verkehrsberuhigten Bereich.
Er meinte dann ich soll es mir eben mal überlegen, es käme ja auch den Bürgern also auch mir zugute, wenn man zum Haus fahren könnte, und ich solle Ihn dann Kontaktieren, wie ich mich entschieden hätte.

#10

Also hat die Gemeinde grundsätzlich das Vorkaufsrecht.
Aber natürlich für das Gesamtgrundstück, bestehend aus 2 Teilstücken.
Sie kann nur alles kaufen.

Dann wird Kauf rückabgewickelt, Du bekommst das Geld zurück, der Verkäufer bekommt den mit dir ausgemachten Preis nun von der Gemeinde.
Gemeinde wird Eigentümer.
Du bist raus.

Weil Gemeinde nun viel Geld auf den Tisch legen müsste, versucht man „nur“ das Nebengrundstück mit Heizhaus zu erwerben. Denn das Haupthaus braucht man eigentlich nicht für die Straßenplanung.

Das mit der Straße wird schon stimmen, sie ist noch nicht öffentlich gewidmet. Zur Zeit besteht also auch da ein unklare Rechtslage.

Zu den anteiligen Straßenausbaukosten wirst Du später auch noch herangezogen !

Ich weiß nicht, was man da raten soll.
Beratet Euch mit den anderen betroffenen Anliegern.

MfG
duck313

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#11

Bei jedem Grundstueckskauf muss die Gemeinde (nach dem Kaufvertrag, denn erst dann steht der Preis fuer die Gemeinde fest) auf ihr Vorkaufsrecht explizit verzichten oder es ausueben. Ohne diese Entscheidung wird kein Eigentumsuebergang moeglich vom bisherigen zum geplant neuen Eigentuemer des Grundstuecks. (in D) Ausserdem muss die Grundsteuer bezahlt werden und so weitere Ablaeufe, sonst gehts nicht weiter mit dem Kauf.
Gruss Helmut

#12

Hallo,

Du solltest ganz dringend mit Deinem Notar reden. Ihm die derzeitige Situation schildern und Dir erklären lassen welche Möglichkeiten es gibt.
Dabei ist zu besprechen wie es mit Deiner Zuwegung aussieht und welche Sicherung für die Leitungen „unter der Straße“ bestehen.
(Vielleicht hast Du da noch mehr faule Eier im Nest liegen.)

Dem Bürgermeister solltest Du erst antworten, wenn Du mit dem Notar gesprochen hast.

Gruß
Jörg Zabel

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#13

Eine Gemeinde kann Privatgrundstücke besitzen?

Glückauf!

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#14

Hallo,

kläre die Situation unbedingt mit einem Anwalt, der sich im Baurecht auskennt.
Zur Zeit wird ein fremdes Grundstück für deine Leitungen benutzt, das kann Probleme geben.

Die Androhung, du würdest ja ein „privates Gemeindegrundstück“ als Zufahrt nutzen, sowas könne man ja auch untersagen, ist ein BLUFF. Denn ist gibt so etwas wie ein Notwegerecht.

#15

Hallo,

Ja, kann sie!

Nicht jedes Grundstück, das bei der Gemeinde im Grundbuch steht, ist zwingend eine öffentliche Fläche (Straße, Wasserlauf, Schule usw.) Beispielsweise kann die Gemeinde - aus unterschiedlichen Gründen - land- und/oder forstwirtschaftliche Grundstücke haben, die genauso bewirtschaftet werden, wie die Flächen einer Privatperson. Oder Wohnungen, die vermietet werden (städtische Wohnungsgesellschaft).
Umgekehrt wird ein Schuh daraus, Damit eine Fläche öffentlich ist, muss sie entsprechend gewidmet sein.

Zurück zum Beispiel oben: Es ist gut möglich, dass der Fragesteller als Zufahrt für sein Grundstück eine ehemalige landwirtschaftliche Fläche nutzt, die zwar der Kommune gehört, aber nie für den öffentlichen Verkehr gewidmet wurde.

Gruß
Jörg Zabel

#16

Hallo,

Stimmt. Deshalb mein Tipp mit dem Notar. Der sollte alle Unterlagen haben/eingesehen haben.

Stimmt.
Aber der Notweg muss nicht immer geduldet werden.
Und es ist „nur“ ein Not"weg", keine Zu"fahrt" in irgendeinem Sinn. Ausserdem kann es der Anlass für einen jahrelangen Nachbarschaftsstreit sein.

Gruß
Jörg Zabel

#17

Also ich würde mir von der Gemeinde mal eine unverbindliche Offerte einholen. Mit dem Erlös könntest du dir vielleicht eine umweltfreundliche, günstige Heizung einbauen lassen. Vielleicht liegt gar eine Wärmepumpe mit Erdsonde drin? Wenn du die Heizung, welche nicht unbedingt einen grossen Raum beansprucht, im Haus hast, sind die Wärmeverluste der langen Heizleitungen eliminiert.

Und frag mal den Bürgermeister, wie er sich das mit deiner Heizung vorstellt?

Vielleicht ist die ja die Chance für dich günstig zu einer besseren Heizung zu kommen.

Gruss - BB

#18

Ich dachte bisher, dass nur private Personen auch privaten Besitz haben können. Eine Gemeinde ist ja nun mal eine „Gemeinschaft“ von Personen, zu der ja der UP auch irgendwie gehört.

Aber gut, ich habe verstanden, was Du meinst. Danke!

Glückauf!

#19

Du hast schon viele gute Tipps bekommen. Dennoch mein Senf dazu.
Das Ganze hört sich an wie eine der mir gut bekannten Possen aus dem ländlichen Raum in Norddeutschland.
Schalt auf jeden Fall einen Rechtsexperten ein, rede aber auch vorsichtig fragend mit dem Bürgermeister. Mach ihm klar, was Alles für Dich daran hängt und teile ihm mit, dass ein evtl. Verkauf nur dann in Frage kommt, wenn er finanziell und rechtlich sauber sicherstellt, dass Du einen wenigstens gleichwertigen Ersatz bekommst. Und dass Du vorsorglich schon mal einen Anwalt/Notar eingeschaltet hast.
Viel Erfolg und nicht die Ruhe verlieren…
LG