Hauskauf- einige letzten Fragen wegen Resteigentum

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Hallo Leute, ich habe da mal eine Frage. Im Dezember 08 haben wir den Kaufvertrag für unsere Gebrauchtimmobilie beim Notar aktenkundig gemacht.Übergabe Termin ist der kommende 1.Februar 2009.

Im KV steht vollgender Gesetzestext:

Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks sowie des Gebäudes und der mit verkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen. Das gillt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich.Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Sachmmängel nicht bekannt sind. Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen Zustand.

Dazu meine Fragen: Was ist gemeint mit „beweglichen Sachen“? Im Garten befindet sich ein großer sehr moderner Hundezwinger. Der Makler hatte uns angeboten diesen zu übernehmen, was wir jedoch nicht wollten. Die Verkäuferin des Hauses möchte diesen Zwinger behalten, war aber bis heute zu faul den Abzubauen. So und am 1.2 ist Übergabe. Wie verhält sich das dann mit diesem Zwinger? Kann ich dafür Miete einfordern? Lagerungsgebühren?
Ansonsten z.B. am und um den Haus befinden sich automatiesche Beläuchtungen sowie ein Eisentor, darf das bei der Übergabe von der Verkäuferin demontiert werden oder können wir darauf bestehen das das am Haus bleibt?
Und eine letzte ganz wichtige Frage noch ist die, am 1.2. tritt der Kaufvertrag in Kraft, an diesem Tag ist die Übergabe. Haben wir an diesem Tag auch bereits das „Hausrecht“?

Könnt ihr mir noch Tipps geben die bei der Übergabe zu beachten sind? Wir sind für jeden Vorschlag dankbar.

Ach so, auch ob man der Verkäuferin z.B. eine frist von einem Monat zum abbau des Zwingers gibt, und was wenn auch da nix passiert? Alles so Interesante sachen…

Schönen Gruß,
Reinhard & Heidi Janke

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Hallo,

Dazu meine Fragen: Was ist gemeint mit „beweglichen Sachen“?

alle nicht fest montierten Gegenstände sind beweglich. Ein an die Hauswand gelehntes Fahrrad ist beweglich. Ob ein Hundezwinger beweglich ist, kommt auf den Einzelfall an, ist in Deinem Fall aber belanglos, da Du das Teil ohnehin loswerden willst und in diesem Punkt Einigkeit mit der Verkäuferin besteht.

Im Garten befindet sich ein großer sehr moderner Hundezwinger.
Der Makler hatte uns angeboten diesen zu übernehmen, was wir
jedoch nicht wollten. Die Verkäuferin des Hauses möchte diesen
Zwinger behalten, war aber bis heute zu faul den Abzubauen. So
und am 1.2 ist Übergabe. Wie verhält sich das dann mit diesem
Zwinger? Kann ich dafür Miete einfordern? Lagerungsgebühren?

Was soll die Albernheit? Die Verkäuferin wird spätestens am Übergabetag nochmals aufgefordert, den Zwinger abzubauen. Dabei wird eine Frist gesetzt. Nach Ablauf dieser Frist entsorgt Ihr das Teil auf eigene Kosten, die Ihr der Verkäuferin anschließend in Rechnung stellt.

Ansonsten z.B. am und um den Haus befinden sich automatiesche
Beläuchtungen sowie ein Eisentor, darf das bei der Übergabe
von der Verkäuferin demontiert werden oder können wir darauf
bestehen das das am Haus bleibt?

Darauf musst Du nicht „bestehen“, das ist eine Selbstverständlichkeit.

Beleuchtungseinrichtungen liegen nicht lose auf dem Boden herum. Ein Eisentor ist zwar beweglich - das Öffnen und Schließen gehört nämlich zu seinen angeborenen Aufgaben - aber es ist dennoch fest montiert. Sofern im Kaufvertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurde, dass Tor und Beleuchtungen im Eigentum der Verkäuferin verbleiben, hat diese fein die Hände davon zu lassen. Sonst käme sie womöglich noch auf die putzige Idee, auch sämtliche anderen Türen und Fenster zu demontieren. Das muss ja nicht sein, gerade im Winter.

Und eine letzte ganz wichtige Frage noch ist die, am 1.2.
tritt der Kaufvertrag in Kraft, an diesem Tag ist die
Übergabe. Haben wir an diesem Tag auch bereits das
„Hausrecht“?

Bei der Übergabe nehmt Ihr das Haus in Besitz. Am Ende dieses erfreulichen Aktes schüttelt Ihr der vorherigen Besitzerin und Noch-Eigentümerin freundlich die Hand und geleitet sie zum beweglichen Eisentor. In diesem Moment verfügt Ihr über das Hausrecht.

Könnt ihr mir noch Tipps geben die bei der Übergabe zu
beachten sind? Wir sind für jeden Vorschlag dankbar.

Eine für Euch als Zeuge anwesende dritte Person ist hilfreich, wenn es bei der Übergabe zu überraschenden Unstimmigkeiten kommen sollte. Ansonsten protokolliert man Verbrauchszählerstände und die vollständige Übergabe aller Schlüssel. Dokumente, Pläne, Versicherungsunterlagen zu übernehmen, die mit Haus und Grund in Zusammenhang stehen, ist ebenfalls eine gute Idee.

In fast allen Büchlein zum Immobilienerwerb gibt es im Übrigen Checklisten, die man sich wenigsten einmal zu Gemüte führen sollte.

Gruß
Andreas

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Hallo Andreas, danke für deine ausfürliche Antwort.

Eigendlich hätte uns der Notar ja besser aufklären können, aber vieleicht habe ich mich auch nicht energiesch genug darüber Erkundigt was bei einem Hauskauf alles na ich sag mal " gang und gebe" ist.

Deine Erklärungen bezügliche bewegliche Dinge ist einleutend, genauso wie das eiserne Gartentor.
Das bedeutet z.B. das eine montierte Sat Schüssel ohne meine Erlaubniss nicht abgebaut werden darf - Sie war bei Kauf drann sie muss also bleiben. Okay das habe ich verstanden.

Das mit dem Hausrecht gut, ich hätte gedacht das ich das ab dem 1. Februar bedingt durch den Kaufvertrag automatisch habe. In unserem Fall ist es so, das wir das Haus über zwei Besitzer erstanden haben( Mutter und verwitwete Schwiegertochter) Und letztere bewohnt noch bis zum 31.1 das Haus und ist alles andere als Zuverlässig. Sie hat einen Freund der nicht im Haus wohnt und den wir bei der Übergabe auch nicht dabei haben wollen, daher fragte ich das ob ich diesen vorweg schon vom Grundstück verweisen kann.
Und eine dritte neutrale Person bringe ich mit, das sehen wir ein das das sinvoll ist.
Sollten Mängel sein, wie verhält man sich denn? Notiert man die und meldet das den Notar? Übernimmt man das Haus bzw. die SChlüssel oder nimmt man Sie nicht an?

Ach so, noch kurz zu diesem Hundezwinger. Die Frau will den ja holen bzw. abbauen, aber da der fest Betoniert ist ist ihre ausrede…erst im Frühjahr. Obwohl sie noch mitte Dezember das ding hätte rausreißen können. Nur ist das doch nicht unser Problem wie der Boden ist, also ob gefrohren oder nicht. Wir wollen ihn nicht und wenn es nach mir ginge dann würde ich sagen einen Monat und das ding bekommt eine Behandlung mit der Flex.
Ist soetwas vertretbar?

Einen schönen Gruß

Reinhard & Heidi

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Hallo, Reinhard,

ich entnehme Deinen Ergänzungen nichts grundlegend Neues. Wieviele Besitzer heute im Haus wohnen, ist für Dich belanglos. Am Tag der Übergabe bittest Du sie nach Erledigung der Formalitäten höflich, Haus und Grundstück zu verlassen, falls sie selbst keine Anstalten dazu machen. Das ist nämlich der Sinn einer Übergabe respektive -nahme.

Sie hat einen Freund der nicht im Haus wohnt und den wir bei der Übergabe
auch nicht dabei haben wollen

Wer auf Verkäuferseite bei der Übergabe anwesend ist, geht Dich nichts an. Umgekehrt ist es ebenso. Eine ganz vernünftige Regelung.

Sollten Mängel sein, wie verhält man sich denn? Notiert man
die und meldet das den Notar? Übernimmt man das Haus bzw. die
SChlüssel oder nimmt man Sie nicht an?

Was sind Mängel? Ein in die Wohnzimmerwand gekloppter Nagel, der bei der letzten Besichtigung noch nicht da war? Ein bis auf die Grundmauern niedergebrannntes Gebäude? Lass Dir die Frage nach einer „Übernahmeverweigerung“ von einem Rechtsanwalt beantworten.

Üblicherweise nimmt man sein zukünftiges Eigentum in Besitz, denn auch die Zahlung des Kaufpreises hat zu diesem Zeitpunkt bereits stattgefunden.

Mir scheint aber, Du hast von den Aufgaben eines Notars falsche Vorstellungen. Der interessiert sich für die formale Abwicklung des Kaufes bis hin zur Eigentumsübertragung, aber nicht für Streitigkeiten der beiden Parteien über vorhandene oder angebliche Mängel. Den dazu passenden Standardsatz aus dem Kaufvertrag hast Du selbst schon zitiert:
„Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks sowie des Gebäudes und der mit verkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen.“

Ach so, noch kurz zu diesem Hundezwinger.

Ich kann mich nur wiederholen: Aufforderung zur Demontage, Frist setzen und Konsequenzen bei Nichteinhaltung aufzeigen, und die Sache im Fall des Falles genau so durchziehen.

Mein Eindruck ist, dass das Verhältnis zwischen Käufern und Verkäufern nicht zum Besten steht. Sofern Du ernste Bedenken bezüglich des Übergabetermins hast, ist es nicht zu spät, anwaltlichen Rat einzuholen. Die Aufgabe Deines Notars ist das aber nicht.

Gruß
Andreas

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Moin,

Eigendlich hätte uns der Notar ja besser aufklären können,
aber vieleicht habe ich mich auch nicht energiesch genug
darüber Erkundigt was bei einem Hauskauf alles na ich sag mal
" gang und gebe" ist.

Bitte verstehe das jetzt nicht als persönlichen Angriff - und eigentlich liegt das Kind eh’ schon im Brunnen - aber ich muss das mal loswerden:

Ich kann einfach nicht verstehen, warum bei der finanziell grössten Entscheidung, die der Normalbürger üblicherweise in seinem Leben trifft, - dem Hauskauf - keine professionelle Hilfe in Anspruch genommen wird!

Ein Notar berät nicht, aber ein Rechtsanwalt tut das. Das Honorar dafür ist wirklich gut angelegt, besonders wenn man selber keine Ahnung von der Materie hat - und geht bei der Höhe des Kaufpreises doch eh’ im Rauschen unter.

Viele Leute kaufen sich ein neues Auto mit mehr Sorgfalt und Beratung als das Eigenheim. Da wird kein Sachverständiger mit zur Besichtigung genommen, kein Rechtsanwalt zur Beratung engagiert, man geht zum Notar ohne den Vertrag vorher durchgearbeitet zu haben und und und…

Sorry 4 offtopic

Gruß
Stefan (IANAL)

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