Du magst recht haben, dass Du einige (viele) Vorgänge vor
Gericht hast, aber da landen ja auch nur die „krummen“ Hunde.
Die vielfache Anzahl ohne Problem gehen doch völlig an Dir
vorrüber, oder?
Wieviele von allen Fällen man selbst hat, kann aus der Natur der Sache heraus niemand sagen.
Mit „krummen Hunden“ hat das meist garnichts zu tun. Eine Großzahl von Problemen und Rechtsstreitigkeiten im Vertragsbereich resultiert daraus, dass die Parteien sich vor Abschluss eines Vertrages nicht ausreichend Gedanken darüber machen, ob sie ihn auch erfüllen können. Das ist mehr Gedankenlosigkeit als krumme Machenschaft. Und das gilt natürlich auch für einen Grundstückskaufvertrag.
Ich bin im Finanzierungsbereich seit 8 Jahren (nicht als
Vertriebler, sondern im Backoffice) tätig. Einen Vorgang hatte
ich bisher mit Problemen, die aber nach einigem „gezeter“
geklärt werden konnten.
Der Käufer kann ja vom Verkäufer eine Bestätigung der
Grundschuldfreigabe durch die Bank zum Notartermin verlangen,
aber mehr auch nicht.
Natürlich kann er vorab eine Bestätigung der Bank erhalten, dass die Kaufpreiszahlung, die ja bei guten Grundstückskaufverträgen unmittelbar an die Bank des Verkäufers erfolgt, dazu führt, dass die auf dem Grundstück lastende Grundschuld gelöscht wird.
Ob die Bank das macht, ist eine andere Frage. Ob man den Vertrag dann dennoch abschließt ebenso.
Einen Anspruch, die Valuta zu klären hat der Käufer nie.
Es geht auch nicht um einen Anspruch, sondern darum, was der Verkäufer dem Käufer auf dessen Anfrage freiweillig vorlegt, und darum, ob der Käufer das andernfalls dennoch akzeptiert.
Das muss ja auch nicht immer erfolgen, sondern dann, wenn die Grundschuld (ohne Zinsen) den Kaufpreis übersteigt.
Wenn
das Gang und Gäbe wäre, würde kaum ein Kauf abgewickelt.
Und es gebe deutlich weniger Rechtsstreitigkeiten und unnütze Kosten. Alles eine Frage der Abwägung.
Wo
kommen wir da hin, wenn ich als Veräusserer meine Schulden dem
Käufer offenlegen muss!
„Wo kommen wir dahin“ war noch nie ein besonders gutes Argument im Rechtsverkehr. Zudem muss man nichts offenlegen, sondern lediglich eine Erklärung der Bank übergeben, dass bei Zahlung des Kaufpreises die Grundschuld gelöscht wird. Das erklärt der Verkäufer im Vertrag durch die Verpflichtung, lastenfreies Eigentum zu übertragen, ja sinngemäß selbst. Um sicher zu gehen, sollte man das aber in einigen Fällen von der Bank nochmal bestätigen lassen.
Es ist wie immer: Die Parteien handeln die Bedingungen des Vertrages aus und dasjenige, was im Vorfeld zu klären ist. Und dann heißt es: „Take it or leave ist“. Und hier ist halt die Frage, ob man trotz den Kaufpreis übersteigender Grundschuld und ohne Nachweis, dass diese bei Kaufpreiszahlung gelöscht wird, den Vertrag abschließt. Und das geht häufig schief.
PS: Wenn der Verkäufer auf den umstand der
Sicherungszweckerklärung hingewiesen wird, kann er sich auch
zeitig dadrum kümmern. Er selbst hat doch weder interesse noch
einen Nutzen von einer Rückabwicklung. Sondern nur Kosten.
Wie gesagt, viele schätzen das einfach falsch ein. Manche beabsichtigen auch, den Rest durch Eigen- oder Fremdkapital abzulösen, und das klappt dann irgendwie doch nicht. Hier ist eine kurze Bestätigung durch die Bank sehr hilfreich und wird auch unproblematisch ausgestellt.
Auch die Notarkosten können vertraglich im Falle einer
Rückabwicklung dem Verschulder aufgebürdet werden.
Wie ich schon sagte: Der Notar kann aber in Anspruch nehmen, wen er will. Und er wird sich an die solvente Partei halten. Das ist in diesen Fällen immer der Käufer. Der muss also erstmal in Vorleistung treten, dann den Verkäufer verklagen und dann ggf. vollstrecken und dann hoffen, dass er auch was hat (Das Grundstück sichert ja das Darlehen der Bank). Das sind viele unnötige Aufwendungen und Ausgaben, die man sich durch eine einfache Bestätigung sparen kann.
Der Grundsatz: „It hätt noch immer jutjejangen“ geht halt häufig schief.
Hier wird wieder viel Wind um relativ wenig gemacht.
Das ist falsch!
Es geht lediglich darum, sich eine einfache Bestätigung der Bank zeigen zu lassen, die nur aus 1 Satz besteht.
Damit geht man erheblichen Kosten- und Aufwandsrisiken auf den Weg, die Teil des Gerichtsalltags sind und daher alles andere als „wenig“ sind.
Aber die übrigen Leser können ja selbst entscheiden, wessen Aussage sie hier überzeugender finden.
Dea