Hauskauf Finanzierung - Bank möchte Grundschuld de

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,
mein Mann und ich möchten uns ein Haus kaufen. Er ist momentan Alleinverdiener und unterhält damit unsere 4 köpfige Familie.
Leider haben wir keinerlei Eigenkapital das uns helfen könnte.

Die Summe m die es geht wäre mit sämtlichen Kosten 127000 EUR.

Ich habe vorhin mit dem Bankangestellten telefoniert und einen Termin ausgemacht. Am Telefon berichtete er davon, das wir den Kredit aufjedenfall nicht ohne weitere Hilfe bekommen würden. Er hat bei uns schon mehrere Kredite in der Familie bearbeitet und weiß somit über die Kreditsummen un Arten in der Familie bescheid.
Er meinte es müssten ca 30 Prozent anders finanziert werden.
Das würde er über die Restschuld von dem Haus meiner Mutter machen.
Was genau meint er damit? Ist es vll auch negativ für meine liebe Mama? der termin dauert noch ein paar Tage, deswegen hoffe ich, dass ich vielleicht hier schon ein paar Antworten bekomme.
Ich danke euch schon im voraus!
Liebe Grüße

#2

Moin,
einen Hausfinanzierung ist in der Regel machbar, wenn man die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Gericht) von i.d.R. 6,5 %, sowie einen evtl Makler bezahlen kann. Eine Vollfinanzierung ink. NK macht wohl keine Bank mehr alleine.

Alternativ dazu kann man die NK über z.B. die Hanseatic Bank finanzieren, das kostet allerdings dafür rund 8 % p.a.

Manchmal gibt es andere Lösungen, die man allerdings nur mit einem guten bankenunabhängigen Berater machen kann.

Ihre Mutter kann in ihrem eigenen Haus eine Grundschuld bestellen, soweit der Wert des Hauses und ihre restlichen Schulden darauf es zulassen. Das ist durchaus eine gute Möglichkeit.

Wenn Ihnen allerdings etwas passiert, kann die Bank daraus eine ZWangsvollstreckung des Hauses der Mutter erwirken, oder die Mutter zahlt ihre Schulden. Also Risiko ist hier auf jeden Fall gegeben.

Auch eine Hausfinanzierung sollte immer seriös sein. Dazu gehört, dass es keine weiteren Schulden gibt und das man sicher die Raten zahlen kann. Aus einer zu teuren Mietswohnung kommt man schneller und günstiger raus. Bedenken Sie das bitte bei aller Motivation.

#3

Hallo Tildy,
so wie sich das anhört, will der Banker die offene Grundschuld, die bei der Mutter vorhanden ist nutzen um diese als Sicherheit für den anstehenden Kredit zu verwenden. D.h. wenn ihr die fälligen Raten in Zukunft nicht bezahlen könntet, würde er erst euer Haus zur Versteigerung bringen und wenn das nicht ausreicht das von der Mutter evtl. auch noch verwerten wollen. Das sollte mit der Mutter sowieso erst besprochen werden um hier Klarheit zu schaffen, da es sich hier um eine Art Bürgschaft der Mutter handelt.
Vielleicht sprecht ihr den Banker mal auf Sicherung durch die Bürgschaftsbank an, um die Mutter hier raus zu halten oder ihr wendet euch an eine Bausparkasse wegen der Finanzierung. Die haben oft die besseren Konditionen. Allerdings wollen immer Alle Sicherheiten haben. Ohne Eigenkapital ist das immer eine zähe Verhandlung.
MfG
J. Wolf

#4

Hallo,
das muss nicht negativ sein für die Mama, kann es aber.
Ich bin mir auch nicht 100%zig sicher was der Banker meint, kann mir aber folgendes Szenario vorstellen.
Ihr wollt ein Haus kaufen. Dafür ist grdstzl. ein Eigenkapital vonnöten (ja, es geht auch ohne, aber mit ist es einfacher, schließlich muss man weniger Fremdkapital aufnehmen, also. je mehr man an Kapital besitzt um so einfacher und kostengünstiger ist die Finanzierung).
Die Bank wird zur Absicherung des Darlehens eine Grundschuld im Grundbuch des Objektes eintragen lassen.
Das ist die Sicherheit für die Bank das sie ihr Geld auf jeden Fall auch wieder zurück erhält, falls das Darlehen von Euch nicht mehr bezahlt werden kann.
Diese Eintragung wird in Abhängigkeit vom Wert des Objektes vorgenommen.
Die Bank bewertet das Haus und das Grundstück.
Von dem Wert werden Abschläge genommen, da die Bank einen Puffer berücksichtigt. Denn im Fall einer Nichtzahlung der Raten kann möglicherweise nicht der wahre Wert durch einen Verkauf erzielt werden.
Und hier kommt nun das Grundstück der Mama in´s Spiel.
Ich habe das so verstanden das die Bank eine Grundschuld auf dem zu erwerbenden Objekt eintragen will und zusätzlich noch auf dem Objekt das Mama.
Das hat zur Folge, das, im Fall des Nichtzahlung der Raten sowohl Eure Immobilie für die Verbindlichkeiten haftet, als auch das der Mama.
Und im Falle einer Zwangsversteigerung kann die Bank alleinig entscheiden aus welchen Sicherheiten Sie ihr Kapital zurück erhalten möchte.
Das bedeutet das das Haus der Mama stark gefährdet ist.
Im Gegenzug ist Euer Haus aber auch gefährdet, wenn die Mama ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann (sofern da noch welche vorhanden sind, was ich ja nicht weiß).
Alles immer unter worst case Betrachtung. Solange ihr die Raten pünktlich zahlt geschieht nichts weiter.
Bis darauf das die Bank sich mit den eingetragenen Grundschulden dumm und deppert verdient. Aber das ist ein anderes Thema …
Nach meinen Erfahrungen ist es unbedingt notwendig hier einen genauen Finanzierungsplan aufzustellen. Und zwar einen realistischen - keinen den die Bank erstellt!
Da hier weitere Familienmitglieder eingebunden werden sollen ist es wichtig das auch die in die Finanzierung eingeweiht werden. Darüberhinaus ist eine entsprechende Absicherung unabdingbar. Und zwar sowohl für den Fall des Todes des Hauptverdieners, wie auch für den Fall, das er seinen Beruf nicht mehr ausüben kann.
Angenommen der Hauptverdiener hätte eine Krankheit, oder einen Unfall gehabt und könnte nicht mehr das verdienen was er im Moment verdient.
Dann ist sofort das eigene Haus gefährdet, als auch das der Mama.
Dem kann entgegen gearbeitet werden. Aber hier ist eine ordentliche Finanzplanung nötig.
Hilft das weiter? gerne stehe ich für weitere Fragen gerne zur Verfügung.
Mit vielen Grüßen
Heiko Fichter

#5

Die meisten Banken wollen bei einer Immobilienfinanzierung dass wenigstens die Kaufnebenkosten aus der eigenen Tasche bezahlt werden können. Viele Banken fordern zusätzlich noch einen Eigenkapitaleinsatz von 10-20% von den Gesamtbau-/Kaufkosten. Dies ergibt dann einen Eigenkapitaleinsatz von ca. 20-30%. Das sind die idealen Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung. Ihre Bank möchte gerne eine zusätzliche Absicherung auf der Immobilie Ihrer Mutter vornehmen. Wenn diese einem Grundbucheintrag bzw. einer Teilabtretung der eingetragenen Grundschulden zu Ihren Gunsten zustimmt, so erhalten Sie dafür einen besseren Darlehenszins. Sollten Sie jedoch einmal in finanzielle Schwierigkeiten geraten, so bürgt Ihre Mutter mit Ihrem Immobilienvermögen in Höhe der abgetretenen Teilschuld. Es geht jedoch auch anders. Auch heute noch ist eine Immobilienfinanzierung incl. aller Kaufnebenkosten möglich. Allerdings zu einem etwas höheren Zinssatz. Gemäß meiner Kalkulation (Eingabe in mein Bankenvergleichsportal) wäre eine Vollfinanzierung mit einer mtl. Belastung von ca. 573€ möglich, bei einem angenommen Nettoeinkommen von 2.100€. Auf Wunsch kann ich Ihnen gerne ein kostenloses Finanzierungsangebot zukommen lassen.
Norbert Bayer (Fachberater für Finanzdienstleistungen –IHK-)
E-Mail: norbert.bayer(ät)baugeldspezialisten.de
www.baugeldspezialisten.de/bayer

#6

Ich würde nie andere mit ins Boot nehmen, denn seine Mutter würde für die 30 % haften.

Warum tut ihr euch überhaupt so etwas an. Wenn die Bank sagt, dass es schwierig ist, lasst die Finger von dem Haus, denn die „echten“ Kosten kommen erst, wenn ihr das Haus übernommen habt. Wie wollt ihr das dann ohne Geld machen?

Hulda aus Fulda

#7

Hallo,
das heißt nichts anderes, als dass die Bank die Finanzierung nicht nur mit dem Haus das Sie Kaufen wollen, sondern auch auf dem Haus Ihrer Mutter absichern will. Dieses hat zur Folge, wenn Sie den Kredit aus welchen Gründen auch immer nicht mehr bezahlen könnte, dass die Bank dann sowohl Ihr Haus als das Ihrer Mutter zwangsversteigern könnte, um die Forderungen zu begleichen.
So wie Sie die Sachlage darstellen, würde ich Ihnen dringend davon abraten ein Haus zu kaufen. Was ist z.b. wenn Ihr Mann arbeitslos werden sollte? 20-30% des reinen Kaufpreises sollte man am besten an Eigenmitteln angespart haben. Ansonsten ist das Risiko extrem hoch und die Zinsen auch.

Mfg
F.-W. Hollmann-Raabe

#8

Hallo Tildy,
wenn ich Dir einen Rat geben darf,…wenn eben nicht genügend Eigenkapital oder Sicherheiten da sind, dann kannst Du Dir eben kein Haus kaufen. Ich formuliere bewußt so hart…oder willst Du, -wenn Dein Mann mal arbeitslos oder lange krank ist- das dann die Bank das Haus Deiner Mutter pfändet? Nix anderes bedeutet der schamlose Vorschlag dieses Bankangestellten.
Spart lieber noch ein paar Jahre und kauft Euch dann später das Haus. (…und die Unterhaltung eines Hauses wie Steuern, Gebühren, Versicherung, Nebenkosten sind nicht unerheblich). Meine o.g. Hinweise kannst Du vergessen, wenn Dein Mann irgendwo leitender Beamter ist und Netto so 4000€ hat.
Gruss WB

#9

Hallo Tildy,
sicherlich ist es für Ihre Mama von Nachteil, für Ihre Schulden zu bürgen. Eltern machen so etwas aber schon einmal für ihre Kinder. Haben Sie Ihre Pläne mit den Eltern schon besprochen? Finden diese Ihre Pläne o.k.? Deren Urteil sollten Sie sich zu Herzen nehmen, besonders wenn Ihre Eltern schon einmal ein Haus gekuft haben. Besprechen Sie das Thema auch mit Ihren Schwiegereltern? Kann bestimmt nicht schaden. Sie werden jetzt enttäuscht sein, dass ich Ihnen nicht gut zurede zu Ihrem Plan, doch ich halte ihn angesichts der beschriebenen Lage für verfehlt und würde zunächst eigenes ansparen (30%) empfehlen. Beste Grüße … a.

Hallo, mein Mann und ich möchten uns ein Haus kaufen. Er ist momentan Alleinverdiener und unterhält damit unsere 4 köpfige Familie. Leider haben wir keinerlei Eigenkapital das uns helfen könnte. Die Summe m die es geht wäre mit sämtlichen Kosten 127000 EUR. Ich habe vorhin mit dem Bankangestellten telefoniert und einen Termin ausgemacht. Am Telefon berichtete er davon, das wir den Kredit auf jedenfall nicht ohne weitere Hilfe bekommen würden. Er hat bei uns schon mehrere Kredite in der Familie bearbeitet und weiß somit über die Kreditsummen un Arten in der Familie bescheid.
Er meinte es müssten ca 30 Prozent anders finanziert werden. Das würde er über die Restschuld von dem Haus meiner Mutter machen. Was genau meint er damit? Ist es vll auch negativ für meine liebe Mama? der termin dauert noch ein paar Tage, deswegen hoffe ich, dass ich vielleicht hier schon ein paar Antworten bekomme.
Ich danke euch schon im voraus! Liebe Grüße

#10

Also Immo Finanzierung ohne Eigenmittel ist gefährlich - denn wenn in der Vergangenheit kein Kapital aufgebaut werden konnte, wie soll langfristig die Tilgung des Kredites funktionieren

Deshalb will der Bänker, das zu 30% auf die Immobilie IhrerMutter abstellen - wennSie dann nicht zahlen könnten, wird erst IhrHaus verkauft / versteigert -erfahrungsgemäss bringt das 70% vom Kaufpreis mit nebenkosten - fuer den rest haftet dann mama -zur not mit ihrer immobilie

#11

Hallo,

viele Banken können nur bis ca 75% des Kaufpreises finanzieren. Deswegen benötigt ihr für den Rest die Grundschuld vom Haus der Mutter. D.H. natürlich, für den Fall, das ihr in die Zwangsversteigerung kommt, könnte im allerschlimmsten Fall auch das Haus der Mutter versteigert werden.
Eine Möglichkeit wäre allerdings auch zu einer anderen Bank zu gehen, die eben auch ohne Eigenkapital finanzieren. Z.B BHW, DSL Bank, DIba, Deutsche Bank. Auch gibt es die Hanseatic Bank, die Darlehen für Nebenkosten vergibt.
Am besten ihr wendet euch z.B. zur BHW/Postbank die haben alle 4 Banken im Programm. Oder an einen Makler.

lg vom Chiemsee
Stefan

#12

Hallo,
Bevor ich zur Beantwortung der Frage komme, will ich sagen, dass es wirklich gewagt ist ohne Eigenkapital diese Finanzierung zu machen.
Eine weitere Besicherung, welche der Bankmitarbeiter schon gesagt hat über eine Grundschuld bedeutet, dass wenn der Kredit platzt kann die Bank auf das Eigentum ihrer Mama zurückgreifen. D.h. entweder zahlt ihre Mama den Kredit oder das Haus wird verwertet von der Bank.
Klare Aussage, solche Kreditkonzepte würde ich nicht machen, entweder kann man das Darlehen alleine stemmen oder man lässt es. Vor allem weil man nicht nur die Verantwortung für die Kinder hat sondern noch eine weitere Person im schlechtesten Fall auch in eine finanzielle Schieflage bringen kann.
Viele Grüsse
forstartup.de - Das Experten-Netzwerk für Gründer und Selbständige

#13

Hallo,
was er damit genau meint, wird sich wohl erst in einem Gespräch klären lassen. Aber auch für mich hört sich dieser Satz so an, als würde er das Haus Ihrer Mutter als Sicherung für das Darlehen mit einbeziehen. Somit wäre das Haus der Mutter im schlimmsten Fall pfändbar, wenn Sie in Zahlungsschwierigkeiten kämen.
Ganz ehrlich, ich würde die Finger von einer solchen Finanzierung lassen. Sicherlich ist ein Eigenheim verlockend, aber ohne Eigenkapital mit nur einem Einkommen bei 4 Personen, ist es auch ein sehr hohes Risiko.
Gruß
i73

#14

also uns hat man damals gesagt, dass es wichtig ist, dass wir die Nebenkosten selbst tragen könnne. Ausserdem war klar, dass wir viel selbst renovieren konnten. Allerdings auch zwei Verdienerinnen.Klar ist es von materiellem Nachteil für deine Mutter, wenn ihr Haus belastet wird und damit eben (noch) nicht abgezahlt ist.
Vielleicht fragt ihr auch noch mal woanders nach. wir haben über Geld und Plan/Internet finanziert und alles ist bis jetzt - nach 7 Jahren ok und nachvollziehbar. Viel Erfolg.

#15

Liebe Eltern von 2 lieben Kindern,

ich kenne nicht das Nettoeinkommen der Familie und die Sicherheit des Arbeitsplatzes des Verdieners.
Da kein Eigenkapital vorhanden ist würde ich von einem Hauskauf derzeit abraten. 30% Eigenkapital sollten schon aus Sicherheitsgründen vorhanden sein. Eine Grundschuld auf das Häuschen der Mutter ist für die Mutter sehr riskant, da sie ihr Häuschen riskiert wenn ihr eure Rückzahlungsverpflichtungen nicht mehr aufbringen könnt. (z.B. wegen Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung usw.)
Zudem ist der monatliche Kapitaldienst ohne Eigenkapital um 30% höher. Und eine enge und knappe Finanzierung auf Kante genäht ist kein gutes Ruhekissen und verursacht oft Grund eheliche Probleme.
Lieber glücklich in einer kleinen Mietwohnung ohne Geldsorgen als in einem eigenen aber unbezahlten, event. noch renovierungsbedürftigen (kostet auch Geld) Häuschen mit Geldsorgen. Das wichtigste sind doch glückliche Kinder und ein gutes Eheleben ohne materielle Sorgen.
Viel Erfolg Euer Ernst