Hauskauf gleich mit Werkstatt?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

folgende Situation:

Ist es möglich einen Hauskauf durchzuführen und von vorn herein für eine Freiberuflichkeit Räume mit einzuplanen und quasi eine Art Kombination aus Existenzgründung und Wohneigentum damit zu schaffen? Insbesondere im Hinblick auf energetische Sanierung und Kreditbemühungen würde mich das sehr interessieren? Oder ist es im Grunde genommen einfacher von vorn herein beides getrennt zu erwerben (ggf. die Geschäftsräume zu mieten). „Idealzustand“ wäre ein größeres Gelände mit einem ggf. Denkmalgeschützen Hofgebäude und einem nicht denmalgeschützen Nebengelass zu erwerben, wobei letzteres als Geschäfts- und Werkstatträume ausgebaut werden soll. Was gibt es da für Erfahrungen und Meinungen?
Die Existenzgründung würde direkt nach einem Studiumabschluss stattfinden.

Grüße,

AlexNoir

#2

Hallo AlexNoir,

danke für Deine Frage.

Du hast Dir einiges vorgenommen und Du hast ein Ziel …

Wie auch immer - wenn ich Deine Frage bzw Dein Vorhaben richtig verstehe, möchtest Du direkt nach Deinem Studium freiberuflich arbeiten und sowohl private Wohnräume als auch Büro/Werkstatt kaufen und finanzieren?

Fakt ist : Existenzgründungs-Darlehen werden immer nur für die geschäftliche Investition gewährt. Wie und wo Du privat lebst und Deine Wohnung bezahlst ist Dein privates Vergnügen/Problem - dafür gibt´s keine Gründungs-Gelder!
Und Du bekommst auch immer nur einen Teil (maximal ca. 50 %) der Investition über staatliche Programme finanziert …

Wichtig in Deinem individuellen Fall: Du mußt sowohl die steuerliche als auch die finanzielle Seite genau abklären und Dich informieren oder beraten lassen!!!
Lieber einmal mehr fragen - Fragen kostet nichts! Denn Steuer und Finanzierung sind 2 unterschiedliche Dinge! Und beides gilt es zu beachten sonst kann es viel Geld zusätzlich kosten!
Meine Tipps:
1). Zum zuständigen Finanzamt gehen und fragen ob bzw unter welchen Bedingung Deine Freiberuflichkeit anerkannt wird - Umsatzsteuer, Anerkennung von
Büro-/Werkstatträume die im gleichen Gebäude wie Wohnraum sind unter welchen Vorgaben genau???
Hinweis: Finanzämter sind auskunftspflichtig - auch wenn sie gerne auf Steuerberater verweisen! Wer geduldig und freundlich frägt und nachhakt bekommt auch „finanzamtssichere“ Antworten - meine persönliche Erfahrung :smile:! Du musst Dir die zuständigen Finanzbeamten zu Deinen Geschäftspartner machen …

2.) Mindestens zu 3 Banken gehen. Bereite Dich gut darauf vor. Idealerweise mit einem Geschäftsplan für Dein Vorhaben.
Aber bedenke: Auch die Banken finanzieren nur einen Teil Deiner geschäflichen Investitionen - mit oder ohne staatliche Hilfe.
Das bedeutet: Du mußt der Bank plausibel nachweisen wie bzw. womit Du direkt nach Deinem Studium Deinen Lebensunterhalt bestreiten kannst! Hast Du bereits etwas angespart? Bekommst Du Unterstützung von den Eltern? Oder hast Du Mieteinnahmen?
Wenn Du auf der Haben Seite nichts hast - wird´s mit einer Banken-Finanzierung kaum klappen. Denn Banken brauchen Sicherheiten - entweder Geld, Immobilien oder Bürgschaft - in der Regel für mindestens 20 % Deiner Investitionssumme. Wenn Du 100.000,- Euro finanzieren willst benötigst Du mindestens 20.000,- Euro Eigenkapital - nur als generelles Beispiel.
Ansonsten: Private Investoren suchen und von Deinem Geschäftskonzept überzeugen.
Aber auch hier alle Vor- und Nachteile genau abwägen! Und rechtlich und steuerrechtlich
immer von mindestens 2 unabhängigen Fachleuten beraten bzw deren Meinung einholen.

Ich wünsche Dir toi, toi, toi bei Deinen Plänen
RM

#3

Hallo AlexNoir,

dem was Frau Müller in Ihrer Antwort geschrieben hat ist kaum etwas hinzuzufügen.

Ich würde noch folgendes tun: Suche Dir einen Coach, Unternehmensberater, am besten über Deine zuständige IHK.
Das Coaching wird je nach Bundesland wo das Projekt stattfinden soll, mit mindestens 50 % bezuschußt. Der erstellt mit Ihnen zusammen einen Businessplan den er dann auch mit Ihnen zusammen bei einem Bankgespräch entsprechend erläutert.
Das steuerliche natürlich am besten beim örtlichen Finanzamt abklären, das macht u.U. auch der Coach, der darf allerdings von sich selbst keine Beratung diesbezüglich machen, es sei  denn, dass er auch Steuerberater ist. Deshalb könnte es auch in diesem Fall insgesamt angebracht sein, gleich einen Steuerberater auszusuchen der auch als Unternehmensberater ausgewiesen ist. Nicht jeder Steuerberater ist auch ein guter Unternehmensberater.
Achtung beim Besuch von mehreren Banken! Die machen meist gleich eine Schufaanfrage mit dem Hinweis Kreditanfrage was sich bei der nächsten Bank schon negativ auswirken kann da dann bereits ein Merkmal gespeichert ist, ohne dass der Anfragende genau erkennt um was es sich handelt. Sprechen Sie diesbezüglich den Banker an, dass er dieses Merkmal nicht eingeben soll.

Falls weitere Fragen einfach fragen…

Viel Erfolg wünscht
Willy Wallé

#4

Hallo AlexNoir,

ich kann auch nicht mehr viel hinzufügen, außer dass nach meiner Erfahrung Du Dir auch langfristig nur einen Gefallen tust, wenn Du die privaten Räume/ Gebäude klar von den geschäftlichen trennst. Das nicht nur wichtig für die Erstfinanzierung, sondern auch langfristig für die Trennung von privaten und gewerblichen laufenden Raumkosten. Das Finanzamt kann seeeehr streng sein, wenn nicht klar nachzuweisen ist, dass Deine gewerblichen Räume auch wirklich nur gewerblich genutzt werden. Bei einer Werkstatt ist das wahrscheinlich recht einfach nachzuweisen, aber z.B. bei Büroräumen schauen die schon genau hin.

Viele Erfolg!
logixpert

#5

Bevor hier über Finanzierung und Finanzamt nachgedacht wird, muss unbedingt vorab beim Bauamt nachgefragt werden, ob
Wohnen im Gewerbegebiet bzw.
Gewerbe im Wohngebiet
zulässig ist.
Auch zu erwartende Auflagen (Brandschutz, Arbeitsschutz, Lärmschutz, Stellplätze etc) können sehr kostenintensiv und damit kaufentscheidend sein.

vnA

#6

Moin,

den Ausführungen von ‚von-nix-Ahnung‘ kann ich mich nur anschließen.
Es nutzt Dir gar nichts, wenn Deine Finanzierung steht und die Immobilie in einer reinen Wohnbebauung steht, da ist dann nichts mit gewerblicher Werkstatt! Umgekehrt natürlich auch.

Zu den anderen Aspekten wurd ja auch schon viel richtiges gesagt.

Gandalf

#7

Hi,
Ob eine Restaurationswerkstatt nicht eher wie angesprochen eine freiberufliche Tätigkeit ist und schon ganz und gar kein Gewerbe, hat also das Gewerbeamt genau nix mitzureden.
Also bei uns ist es kein Gewerbe, und alle sind damit glücklich.
Sämtliche Restaurierwerkstätten die ich kenne sind in Wohngebieten, und auch teilweise in Wohnhäusern untergebracht.

Aber steuerrechtlich ist es natürlich so eine Sache, ob man sich das antun will.
andererseits spart man durch die Zusammenlegung mehr, als die kleinen Übervorteilungen die das Finanzamt eventuell für sich in Anspruch nimmt, an Steuern kosten.
Alleine die Wegekosten und in vielen Fällen ausreichende einfache Infrastruktur.
OL

#8

http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__18.html
Eine Schreinerei sehe ich hier nicht. Auch keine Autowerkstatt. Was also soll restauriert werden?
Alleine das Wort „Werkstatt“ ist schon ein absolutes no go in einem Wohngebiet, da nicht für den täglichen Bedarf.
http://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__3.html

Bist du sicher, dass die von dir genannten Betriebe nicht illegal betrieben werden. Dann ist so ein Rat, wie der von dir, an einen Existenzgründer doch vielleicht etwas blauäugig.
Abgesehen davon mögen Freiberufler in einem Baugebiet zulässig sein, das entbindet sie aber nicht von sonstigen technischen Vorschriften.

vnA

#9

Hi,
ich sehe nur Archäologie und Ägyptologie, weder eine KFZ Werkstätte noch Schreinerei, für diese wäre selbstverständlich das Gewerbeamt zuständig.
Also bei der HP von unserem (regionalen) Gewerbeamt steht ausdrücklich, dass Freiberufler weder in deren Zuständigkeit fallen, noch das diese einer Betriebsstättengenehmigung bedürfen.
Dass bei diesem Unterfangen natürlich der Flächenwidmungsplan und Bauvorschriften eingehalten werden müssen ist doch selbstverständlich und nicht die Frage.

Ich denke der UP hat nicht ohne Grund eine freiberufliche Tätigkeit angeführt (im Gegensatz zum Gewerbe).

OL

#10

Hi, ich würde die Persönlichen Für und Wieder eigentlich als wesentlich ausschlaggebender sehen.
So sehr es verlockend sein mag beides Zusammenzulegen, :
manchmal dauert die Arbeit länger und man ist trotzdem fast zu Hause oder kann eine kurze Pause machen. MAn ist früher fertig und kann mit der Familie noch schnell im Sommer an den Badesee fahren.
Man sieht die Kinder öfter, Sie wachsen mit der Arbeitsumgebung, des Vaters der Eltern auf, und lernen dabei bis sie in die Schule kommen mehr von den wesentlichen Dingen, als während der ganzen Schulzeit.
manche Berufe lassen sich ohnehin nicht trennen usw. und so fort.

Aber:
Die Existenz würde sich in 2 getrennten Objekten natürlich viel besser absichern lassen.
zum einen im Fall von Naturkatastrophen, Feuer oder ähnlichem, zum zweiten natürlich auch in finanzieller Sicht.

Zur energetischen Sanierung, bei uns bekommst du nur eine Förderung wenn du das entweder 100% privat oder 100% beruflich trennen kannst.
Das mag bei Isolierungen noch gehen, bei einer gemeinsamen Heizanlage scheiterst du.
Also ich habe deshalb auf Förderungen verzichtet, nochdazu habe ich keinen Nerv auf so einen sogenannten Energieberater, dem man im Schnellsiedekurs eingetrichtert hat, wie man einen K-wertrechner bedient und der meist veraltete Lösungen kennt, und schon gar keine Ahnung von den Eigenheiten meines Objekts hat.
Nein danke ich habe im Bekanntenkreis schon so Hanselentscheidungen mitbekommen.
(Die haben jetzt nachdem Sie alle (nochdazu unterkellerten)Böden ohnehin neu gemacht haben, deshalb immer noch eine Elektroheizung samt Horrorkosten, weil der Energieberater gemeint hat…)

Um also hier eine Förderung zu bekommen, willst du den an ein Denkmalgeschütztes Objekt lassen, damit er Vorgaben macht, die du garantiert so nicht umsetzten willst noch darfst?

OL

#11

Moin,

Ich denke der UP hat nicht ohne Grund eine freiberufliche
Tätigkeit angeführt (im Gegensatz zum Gewerbe).

hm, wenn ich folgende Passage in der Ursprungsfrage lese

wobei letzteres als Geschäfts- und Werkstatträume ausgebaut werden soll.

habe ich da so meine Bedenken, ob Deine Mutmaßung richtig ist.

Gandalf

#12

Hi
vielleicht äußert er sich ja noch,
aber man kann doch nur auf das Antworten, was er anfragt, und ein Restaurator hat ja wohl für gewöhnlich eine Werkstatt oder Atelier, (je nachdem was er macht) und auch Geschäftsräume (irgendwo muss er ja mit den Auftraggebern sprechen seine Dokumentationen erstellen und aufbewahren etc.)

Wieso soll ein Freiberufler keine Werkstatt und keine Geschäftsräume haben?
In welcher Welt leben wir?
OL

#13

Ich lese irgendwie nirgendwo im UP etwas von Restaurator.

vnA

#14

Hi, seht ihr euch eigentlich nie die Vikas an bevor ihr antwortet?

OL

#15

Nö.
Aber du könntest Recht haben.
Kommt auf die tatsächlich durchgeführten Arbeiten an, in welchem Umfang Tätigkeiten geplant sind, wo sie ausgeführt werden und vor allem wie sie den zuständigen Mitarbeitern beim Ordnungs- und Bauamt verkauft werden. Wenn schon eigene Räume dafür vorgehalten werden, ist das vermutlich mehr als ein Schreibtisch mit Lupe und Pinzette.

vnA

#16

Hallo!

Also ich muss hier unbedingt mal Offline danken :smiley: - da war jemand ganz aufmerksam und lag vollkommen richtig! Und aus dieser Sicht muss ich mir eingestehen, dass es eventuell notwendig gewesen dies zu erwähnen. Bei der beruflichen Tätigkeit handelt es sich um akademische Restaurierung. Das ist deutlich nicht mit Autos oder „Möbeln“ im allgemeinem Sinne zu verstehen. Dabei handelt es sich um eine freiberufliche Tätigkeit (hier der Verweis auf den Verband der Restauratoren VDR) und da ich selbst eben nicht für Gemälde zuständig bin, handelt es sich dabei nicht um ein Atelier, sondern um eine Werkstatt. Aber schomal an alle großen Dank für die Hilfe :smile:

#17

Was verstehst du unter „Werkstatt“?

Was verstehst du unter „akademischer Restaurierung“

vnA