Hauskauf ja und wie?

Geld & Sparen Immobilien
1

Hallo alle zusammen,

ich hätte die Möglichkeit ein Einfamilienhaus 135/1926m2 zu kaufen. Es wird noch um den Kaufpreis verhandelt, weil:

Der VK hatte die Immob. schon mal bei der Reiffeisen im Verkauf gehabt. Die Reiffeisen hatte einen Schätzwert von 160’T angelegt, aber nicht verkauft. Jetzt versucht es der Eigentümber mit 130, kam uns aber schon entgegen um 5’T. Der Makler sagt, der Wert währe nur 100’ - 110’T. Es gibt aber kein Gutachten. Der VK ist etwas Stur.

Sollen wir ein Gutachten erstellen lassen, oder ist der VK verpflichtet eines erstellen zu lassen? Wie verhält sich das?
Eigenen Makler nehmen oder einen Unabhängigen Gutachter kommen lassen?

Außerdem, gibt es laut VK keinen Bauplan, der aber wichtig für die Renvierung wäre. Haus wurde 1890 gebaut und in den 50ziger kernsaniert und aufgestockt.

Wie komme ich an einen Bauplan? (Stadtarchiv - negativ) für die geplanten Umbauten, besonders für Wasser und Kanalinstalationen, (Bad soll in einen anderen Raum verlegt werden), in der Küche müssten die Fenster um 20cm höher gesetzt werden. Auch eine Mauer müsste weg, bzw. durchbrochen werden.

Was oder wem brauche ich, Kosten, wer muss zahlen bzw. Abzug vom KP möglich?

Noch was, Das Dach müßte repariert werden und auch alte Eternitplatten abgebaut und entsorgt werden. Kann ich den Abbau und Entsorung von dem VK verlangen, oder kann ich das vom Kaufpreis alles abziehen?

Darf ich vom VK verlangen, das Haus Besenrein und das Grundstück, ohne Rückstände von gelagerten Materialien oder sonstigen Unrat zu entfernen?

Auf was muss ich da noch achten, was mir im Moment nicht einfällt?

Kaufen oder nicht kaufen?

Was kann noch den Kaufpreis beeinflussen. Der Makler scheint mir da auch nicht so fit zu sein um mich wirklich zu beraten.

Bitte ich bin unerfahren und wäre für jeden Rat dankbar. Wir würden uns mit dem Haus einen Traum erfüllen aber wir wollen nicht im Albtraum enden. Wir sind aber schon noch Realisten.

MfG
klassiker

2

Hallo,

ich bin immer wieder erstaunt, was die Leute für Vorstellungen beim Hauskauf haben, welche Ansprüche sie stellen könnten, was ein Verkäufer alles „muss“ und wie man den durch objektive Zahlen zwingen könnte einen bestimmten Preis zu akzeptieren.

Nein, wir haben glücklicherweise in diesem Land immer noch Vertragsfreiheit, und wenn da jemand eine Mio für seine Bruchbude haben will, und nicht bereit ist auch nur einen Cent davon abzuweichen, dann ist das eben so. Aber es ist natürlich auch niemand gezwungen die Bude überhaupt zu kaufen.

Also entweder Finger weg und sich was anderes suchen, wenn man sich unter Erwachsenen nicht auf sachlicher Ebene einig wird, oder akzeptieren, was der Verkäufer nicht verhandeln will, wenn man die Bude unbedingt und um jeden Preis haben will. So einfach ist das.

Was geplante Baumaßnahmen angeht, so ist der frühzeitige Gang zum Bauamt sinnvoll, von dem man für kleines Geld eine schriftliche Aussage dazu bekommt, was machbar ist, und was nicht. Dito sollte man mit einer potentiell finanzierenden Bank offen über die wertbildenden Faktoren des Objektes und notwendige Sanierungen sprechen, damit es da keine bösen Überraschungen gibt.

BTW: Baupläne kann man auch selbst zeichnen! Zu allen offiziellen Dingen rund um unseren Altbauteil existieren ausschließlich meine selbst auf Kästchenpapier mit Bleistift gezeichneten Pläne.

Gruß vom Wiz

3

Hallo!

Sollen wir ein Gutachten erstellen lassen, oder ist der VK
verpflichtet eines erstellen zu lassen?

Wieso sollte er dazu verpflichtet sein?

Eigenen Makler nehmen oder einen Unabhängigen Gutachter kommen
lassen?

Wenn Du ein Gutachten haben willst, dann würde ich einn Gutachter fragen. Der heißt nämlich genau deshalb so. Ich weiß aber nicht, was Dir das Gutachten genau bringen soll.

wer muss zahlen

Der, der den Plan braucht.

Kann ich den
Abbau und Entsorung von dem VK verlangen
Darf ich vom VK verlangen, das Haus Besenrein und das
Grundstück, ohne Rückstände von gelagerten Materialien oder
sonstigen Unrat zu entfernen?

Du kannst alles verlangen - und der Verkäufer kann darüber herzhaft klachen.

Was kann noch den Kaufpreis beeinflussen.

Genaugenommen kann NICHTS den Verkaufspreis beeinflussen, der Verkäufer kann sich jederzeit frei entscheiden. Es geht hier allenfalls um Verhandlungsargumente.

Der Makler scheint
mir da auch nicht so fit zu sein

Möglicherweise hast Du auch falsche Vorstellungen und der Makler weiß das.

Gruß,
Max

4

Hallo klassiker,
wie meine vorredner schon bemerkt haben: wenn der Verkäufer nicht zu einem niedrigeren Preis verkaufen will, kann ihn niemand dazu zwingen. Einen Gutachter halte ich aber aus folgendem Grund für richtig: er kann in der Regel sehr viel besser als jeder Laie den Sanierungsbedarf eines so alten Hauses erkennen und dem Käufer Kosten benennen. Auf den Kaufpreis hat das zwar, wenn der Verkäufer nicht will, keinen Einfluss, verhindert aber böse Überraschungen, wenn Baumängel im Vorfeld erkannt werden, die ansonsten das Budget sprengen könnten.
Ich würde so ein Haus niemals ohne Gutachter kaufen.
florestino

5

Hallo,

erstmal herzlichen Dank für die Antworten. Leider wurde ich da missverstanden, bezüglich des Kaufes. Ich glaube schon das es normal ist, wenn man versucht mit dem VK zu verhandeln und den Preis niedriger ansetzt. Ob er darauf eingeht, das steht natürlich auf einen anderen Blatt. Aber so wie der VK rechte hat, habe ich sie ja auch, oder?

Ich habe doch geschrieben, dass ich bezüglich Immobilienkauf keinerlei Erfahrung habe. Wenn ich alles wüsste bräuchte ich ja nicht Fragen. Warum mir dann gleich eine falsche Vorstellung unterstellt wird, ist mir nicht klar.

Die Antwort mit dem Bauplan: gut, einen selbstgezeichneten Bauplan kann ich der Bank geben. Aber deshalb weis ich noch immer nicht wo die Rohre im Haus von Wasser u. Kanal laufen. Diesbezüglich fehlt mir noch die Antwort, z. Bsp. wer das ausfindig machen kann. Brauch ich einen Bauingeneur oder reicht ein Installateur…?

Gutachten: Danke für den Tipp, wer macht jetzt das Gutachten? Ein Ingeneur, ein Architekt…? Und was darf sowas kosten? Kann der Gutachter auch feststellen was eine tragende Wand ist? Gehört ein Gutachten erstellen und Beratung zusammen, oder wird das wieder extra berechnet? Wer macht ein Statikmessung? Wird benötigt wegen des schweren Kamins, im oberen Stockwerk sind Fehlböden .

Traurigerweise, muss ich hier um Verständnis bitten. Mag ja sein, dass ich doofe Fragen stelle, aber man möge es mir verzeihen.

Trotzdem, hoffe ich doch noch einige Antworten zu bekommen und bedanke mich jetzt schon dafür.

Mit lieben Gruß
Klassiker

6

erstmal herzlichen Dank für die Antworten. Leider wurde ich da
missverstanden, bezüglich des Kaufes. Ich glaube schon das es
normal ist, wenn man versucht mit dem VK zu verhandeln und den
Preis niedriger ansetzt. Ob er darauf eingeht, das steht
natürlich auf einen anderen Blatt. Aber so wie der VK rechte
hat, habe ich sie ja auch, oder?

Klar, Käufer und Verkäufer haben bei Immobilien ähnliche Rechte wie beim Kauf einer Kaffeemaschine. Da nützt auch kein Gutachten, dass das Ding eigentlich zu teuer ist :smile: Ansonsten besteht Vertragsfreiheit, d.h. der VK kann sich erstmal (fast) alles wünschen und hoffen, dass jemand mitmacht. Umgekehrt kann der Käufer das auch.

Ein Preisgutachten könnte zwar theoretisch den VK überzeugen, ist aber teuer und wird meist eben doch nicht anerkannt. Schließlich ergibt sich der Marktwert eben mehr aus weichen Faktoren (Lage, Lage, Lage, aktueller Trend, eigene Vorlieben, …) als aus messbaren Gutachterwerten.

Ich habe doch geschrieben, dass ich bezüglich Immobilienkauf
keinerlei Erfahrung habe. Wenn ich alles wüsste bräuchte ich
ja nicht Fragen. Warum mir dann gleich eine falsche
Vorstellung unterstellt wird, ist mir nicht klar.

Locker bleiben, vorher fragen ist schonmal nicht ganz falsch als Strategie :smile:

Die Antwort mit dem Bauplan: gut, einen selbstgezeichneten
Bauplan kann ich der Bank geben. Aber deshalb weis ich noch
immer nicht wo die Rohre im Haus von Wasser u. Kanal laufen.
Diesbezüglich fehlt mir noch die Antwort, z. Bsp. wer das
ausfindig machen kann. Brauch ich einen Bauingeneur oder
reicht ein Installateur…?

Ich denke, dass du eigentlich jemanden brauchst, der dir nicht nur sagt WO die Leitungen liegen oder andere Details, sondern erstmal WAS an diesem Haus zu beachten ist.

Das macht in der Regel ein BauIng oder Architekt eures Vertrauens für Euch. Kostet zwischen 300 und 1000 Euro, sollte Euch aber zusammen mit den Antworten auf die o.a. Fragen auch schon eine zuverlässige Kostenschätzung geben. Bei uns hat es bei 100.000 Euro Umbau nachher auf 3% genau gestimmt.

Gutachten: Danke für den Tipp, wer macht jetzt das Gutachten?
Ein Ingeneur, ein Architekt…? Und was darf sowas
kosten? Kann der Gutachter auch feststellen was eine tragende
Wand ist? Gehört ein Gutachten erstellen und Beratung
zusammen, oder wird das wieder extra berechnet? Wer macht ein
Statikmessung? Wird benötigt wegen des schweren Kamins, im
oberen Stockwerk sind Fehlböden .

Macht IMHO alles der Architekt/BauIng. Preis siehe oben.

Das sollte m.E. eure erste Anlaufstelle sein beim Bauprojekt. Selbst wenn ihr später ein anderes Objekt kauft, lernt man eine Menge, was einem später viel Ärger erspart :smile:

7

Hallo,
ein altes, unsaniertes Haus zu kaufen ist nicht so einfach und vorallem nicht ohne Risiko. Denn es ist, selbst für einen Gutachter, nicht jeder Mangel sofort ersichtlich. Meistens kommt während der Renovierung noch einiges hinzu, was man vorab nicht eingeplant hat.

Also wenn du diese Haus kaufen willst, weil du ein günstiges Haus suchst, dann lass besser die Finger davon. Denn zur Sanierung kannst du schon nochmal mit dem Kaufpreis rechnen.
Schliesslich wirst du wahrscheinlich ein neues Dach, komplette Wärmedämmung, neue Fenster, neue Elektroinstallation, evtl. Heizung usw. brauchen.

Gruss

8

stimmt.

Allerdings bekommt man bei Häusern neueren Datums nicht mehr so schön große Grundstücke dazu :smile:

9

Hi,

das stimmt. Aber ich bin auch der Meinung, dass man sich ein altes Haus eigentlich nur mit viel Kapital leisten sollte. Denn die böse teure Überraschung ist eigentlich immer vorprogrammiert. Zu glauben, dass alte Häuser ein Schnäppchen sind, ist naiv.

Gruß

Samira

10

Naja, es kommt auch ein bisschen auf die Erwartungen und Ansprüche an.

Wenn man von seinem Haus keinen Neubaustandard erwartet und immer nur das Notwendigste macht, kann man auch kostengünstig und schön wohnen.

Im vorliegenden Fall (Bj 1890, Renov. 1950) würde ich aber auch mit dem Schlimmsten rechnen, denn 1950 hat man wohl auch oft gespart :wink:

11

Hallo,

ich stimme Dir grundsätzlich zu, zumal ich selbst so ein teures Hobby habe, und sehe was da so alles in den letzten Jahren rein geflossen ist (gerne auch mal unvorhergesehen). Da braucht es schon recht stabile finanzielle Verhältnisse, um dabei ruhig schlafen zu können. Mit den Einkommensgrößenordnungen mit denen hier oft Finanzierungsmöglichkeiten und Erwerbswünsche angefragt werden, kann man das sicher nur noch so lange, wie die eigene Naivität den Blick auf das tatsächliche Risiko vernebelt, und der erste größere Schaden noch nicht eingetreten ist.

Auf der anderen Seite muss man natürlich auch sehen, dass es Leute mit sehr unterschiedlichen Ansprüchen gibt. Meine Sache wäre es nicht, jahrelang auf einer Baustelle zu leben, die nicht nur mangels unterschätztem Zeit- und Arbeitsaufwand, sondern insbesondere auch wegen nur stockender Finanzierung nicht zum Ende kommt. Aber es soll ja Menschen geben, denen so etwas Spaß bereitet, und die kein Problem damit haben jahrelang aus Konservendosen zu leben bis die Küche endlich mal dran ist, …

Aber Spaß beiseite: Ich kenne niemand, der diesen Weg mit Absicht beschritten hätte. Dafür aber massenhaft Leute die mit verklärtem Blick sich und ihre Familie ins Chaos und oft auch in den Ruin getrieben haben.

Gruß vom Wiz

1 „Gefällt mir“
12

Hallo

Wir haben letztes Jahr ein altes Mieteshaus (1907) gekauft und vielleicht nützen dir meine erworbenen Infos etwas.

Der Makler sagt, der Wert währe nur 100’ - 110’T. Es gibt aber
kein Gutachten. Der VK ist etwas Stur.

Wollt ihr das Haus selber bezahlen oder geht das über eine Bank?
Wollt ihr die Sanierung über die Bank finanzieren?
Das geht wohl nur mit einem Baukredit ab 50.000 €
Ich glaube, das sich so oder so ein Gutachter der Bank damit beschäftigt. (Bin mir aber nicht ganz sicher.)

Sollen wir ein Gutachten erstellen lassen, oder ist der VK
verpflichtet eines erstellen zu lassen? Wie verhält sich das?
Eigenen Makler nehmen oder einen Unabhängigen Gutachter kommen
lassen?

Im Endeffekt müsste ihr selber wissen, ob euch der Preis zusagt.
Selbst wenn euch ein Gutachter einen Wert von 100.000 € bescheinigt, nützt es nichts, wenn ihr zusätzlich 150.000 € investieren müsst.

Ihr müsst auch unterscheiden, wie viel das Grundstück normal wert ist.
Diese Info bekommt ihr im Rathaus der Stadt, wo das Haus steht.

Es kann sein, das das Grundstück viel wert hat, aber das Gebäude nicht. Z.B. Plums Klo, bzw. Außentoilette, alte Aluleitungen und Bleirohre als Wasserleitung. Somit hat das Haus für die Bank einen Null-Wert und gibt kaum Kredite dafür.

Das Haus wurde 1890 gebaut und in den 50ziger kernsaniert und aufgestockt.

Hier stellt sich gleich die Frage zum Denkmalschutz. Ist das Haus dort aufgenommen, dann wird´s mit der Sanierung noch teurer.

…besonders für Wasser und Kanalinstalationen,

Ist das Haus schon am Kanal angebunden? Ansonsten Extrakosten.
Wie lange steht das Haus leer, bzw. wurde das Wasser von der Versorgung getrennt. (Kein Wasserzähler im Haus.) Ansonsten Extrakosten.

…in der Küche müssten die Fenster um 20cm höher
gesetzt werden. Auch eine Mauer müsste weg, bzw. durchbrochen
werden.

Könnte bei Denkmalschutz probleme geben, bzw. wird wohl nicht bewilligt.

Was oder wem brauche ich, Kosten, wer muss zahlen bzw. Abzug
vom KP möglich?

Vielleicht verstehe ich die Frage nicht richtig,aber das sollte bei Kosten kommen. (Ich kenne das Haus ja nicht.)

Notarkosten. (Zur Berechnung gibt es eine Internetseite, die du durch Googeln finden kannst.)
Gehört das Haus einer Erbgemeinschaft, kommen noch ein paar Gebühren dazu.
Zahlreiche Behörden und Ämter. (Genehmigungen, Prüfungen usw.)
Schornsteinfeger (Begutachtung der Heizungsanlage.)
Wasserwerk (Gg.f neue Zuleitung ins Haus, gleich kostenpflichtiger Wassertest.)
Strom?

Kann ich etwas vom den VK verlangen, oder kann ich das
vom Kaufpreis alles abziehen?

Verlangen kannst du alles was du möchtest. Ob dir der VK entgegenkommt hält der Notar auf jeden Fall in der Urkunde fest.

Auf was muss ich da noch achten, was mir im Moment nicht
einfällt?

Da kommt noch so einiges. Das dürfte von Haus zu Haus verschieden sein.

Gruß Nino

13

Hallo,

so nun danke ich mal für eure Antworten.

Auf jedenfall, weiss ich jetzt wie ich weiter vorgehen muss.

Ich werd mich noch etwas im Forum umschauen, dass ich überigens super finde. Vielleicht finde ich ja das eine oder andere noch.

Also nochmals Danke

Gruß
klassiker