Hauskauf - kann man dem 'Noch'-Mieter kündigen?

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
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Hallo,

wir möchten gern ein Haus kaufen. Haben jetzt eines gefunden: mitten in der Stadt, 3 WE, kleine Werkstatt, Grundstück. Die Eigentümerin hat seit dem Tod ihres Mannes nicht mehr darin gewohnt und will jetzt verkaufen. 1 Mieter befindet sich noch im Haus, der es, da mangesl „Konkurrenz“ als eine Art Eigenheim genutzt hat. Hat sich sehr ausgebreitet, belegt alles mit Beschlag und hat überall seinen Kram.
Das Haus gefällt uns sehr gut, aber es ist schon blöd, wenn man ein Haus teuer erwirbt und dann noch nicht einmal seinen Garten nutzen kann. Wir möchten das Haus gern ein wenig umgestalten und dann als großes EH nutzen. Maximal vermieten wir eine 1-R-W.
Der Mieter ist uns auch nicht sehr sympathisch.
Was können wir tun?
Die Noch-Eigentümerin scheint überfordert zu sein, der Noch-Mieter hat sich im Laufe der Zeit immer mehr Rechte herausgenommen. Sie sagt, er hätte einen ganz normalen Mietvertrag und man könne ihm kündigen - stimmt das?
Ich will jetzt nicht herzlos erscheinen, wir haben das Thema vorsichtig gegenüber dem Mieter angesprochen, aber für ihn bleibt es „seine“ Werkstatt, „seine“ Garage und „sein“ Garten …
Wir wohnen übrigens in Magdeburg, hier gibt es Wohnraum - auch preiswerten - ohne Ende. Der Mieter wird also nicht in soziale Abseits manövriert. Er hat für eine sanierte Wohnung bis jetzt 4 € / qm bezahlt - und dabei auch das restliche Grundstück ausreichend genutzt. Zudem schein es, als ob er im Garten eine kleine „Kneipe“ aufgemacht hat. Ein Teil der Werkstatt ist sehr nett hergerichtet und für 20 Personen ausgelegt, mit Fernseher etc. …

Vielen Dank für Eure Hilfe!

Cea

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Hi Cea,

also es gibt folgende Möglichkeiten:

  1. Im Notarvertrag wird festgelegt, daß das Haus entmietet verkauft und übernommen wird. Die Vermieterin, oder besser der Anwalt der Verm, kann dann argumentieren, daß das Haus nur entmietet zu verkaufen ist.

  2. Kauf bricht nicht Miete. d.H. wenn ihr das Haus mit dem Mieter kauft, müßt ihr auch die Kündigungsfristen übernehmen. Den Mietvertrag zeigen lassen, denn es ist möglich, daß bei alten Verträgen Fristen von über 1 Jahr bestehen.

  3. Im Notarvertrag einbinden lassen, daß die Kaufsumme (evtl. ein gehöriger Rest) erst dann bezahlt wird, bzw. Rechte und Pflichten erst dann auf euch übergehen, wenn der Mieter in seine Schranken gewiesen ist, sprich er hält sich nur dort auf, wo er laut Mietvertrag hindarf.

  4. sollte dieses alles nicht greifen. finger weg, es gibt viele schöne Häuser.

gruss
winkel

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

3

Hi Cea,

Als Mieter ist man beim Verkauf des Wohnraumes durch den Eigentümer fein raus. Da ist man dann für 5 Jahre wegen Eigenbedarf nicht kündbar.
So war das zumindest vor einigen paar Jahren, als ich in meiner Eigenschaft als Mieter mich dieser Situation gegenüber sah.
Ich kann mir nicht denken, daß sich da so viel geändert hat, zumindest nicht zu ungunsten des Mieters.

Was euch helfen könnte: lest euch den Mietvertrag genau durch, kappt ihm dann ggf. den Garten, Garage, Werkstatt etc. und hebt im Rahmen der Kappungsgrenze die Miete auf das ortsübliche an.

Wenn Ihr Glück habt, geht er von alleine.

Tom

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Noch eine Frage …
Ersteinmal vielen Dank, für die schnellen Antworten!

Eine Frage habe ich noch:

Gibt es als Vermieter die Möglichkeit eine Mietvertrag ganz regulär zu kündigen?
D.h. wenn wir ersteinmal einziehen und den Mietvertrag übernehmen diesen regulär zu kündigen?

Danke

Cea

5

Hallo Cea,

Die Noch-Eigentümerin scheint überfordert zu sein, der
Noch-Mieter hat sich im Laufe der Zeit immer mehr Rechte
herausgenommen. Sie sagt, er hätte einen ganz normalen
Mietvertrag und man könne ihm kündigen - stimmt das?
Ich will jetzt nicht herzlos erscheinen, wir haben das Thema
vorsichtig gegenüber dem Mieter angesprochen, aber für ihn
bleibt es „seine“ Werkstatt, „seine“ Garage und „sein“ Garten

Wenn du nicht die Nerven für einen Kampf hast, dann lass es lieber. Von Rechtswegen könntest du, wenn du das Haus gekauft hast, den Garten und die Garage nach eigenem Ermessen gestalten, wenn sie nicht Bestandteil des Mietvertrags sind.
Das wird den Mieter aber nicht daran hindern seinen „Besitzstand“ mit Zähnen und Klauen zu verteidigen.

Gruß
Carlos

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Hallo,

wir möchten gern ein Haus kaufen. Haben jetzt eines gefunden:
mitten in der Stadt, 3 WE, kleine Werkstatt, Grundstück. Die
Eigentümerin hat seit dem Tod ihres Mannes nicht mehr darin
gewohnt und will jetzt verkaufen. 1 Mieter befindet sich noch
im Haus, der es, da mangesl „Konkurrenz“ als eine Art
Eigenheim genutzt hat. Hat sich sehr ausgebreitet, belegt
alles mit Beschlag und hat überall seinen Kram.
Das Haus gefällt uns sehr gut, aber es ist schon blöd, wenn
man ein Haus teuer erwirbt und dann noch nicht einmal seinen
Garten nutzen kann. Wir möchten das Haus gern ein wenig
umgestalten und dann als großes EH nutzen. Maximal vermieten
wir eine 1-R-W.
Der Mieter ist uns auch nicht sehr sympathisch.
Was können wir tun?
Die Noch-Eigentümerin scheint überfordert zu sein, der
Noch-Mieter hat sich im Laufe der Zeit immer mehr Rechte
herausgenommen. Sie sagt, er hätte einen ganz normalen
Mietvertrag und man könne ihm kündigen - stimmt das?
Ich will jetzt nicht herzlos erscheinen, wir haben das Thema
vorsichtig gegenüber dem Mieter angesprochen, aber für ihn
bleibt es „seine“ Werkstatt, „seine“ Garage und „sein“ Garten

Zuerst einmal müsst ihr den bestehenden Mietvertrag übernehmen. Selbstverständlich könnt ihr dann verlangen, dass der Mieter alle Räume übergibt, die er nicht angemietet hat.

Eine Kündigung muss sodann wegen Eigenbedarf ausgesprochen werden. Kündigen könnt ihr aber erst, wenn das Gebäude im Grundbuch eingetragen ist. Vor der Eintragung könnt ihr rechtswirksam nicht kündigen. Dann ist zu beachten, ob in dem Altvertrag ein Hinweis auf die gesetzliche Kündigungsfrist steht. Dann sind es bis 5 Jahre Mietzeit für Euch drei Monate, bis 8 Jahre Mietzeit sechs Monate und über acht Jahre sind es neun Monate. Sofern es ein Mietvertrag ist, in welchem kein Hinweis auf eine gesetzliche Kündigungsfrist steht, können es sogar nach altem Recht 12 Monate sein. In dieser Zeit kann Euch der Mieter natürlich verwehren, dass Umbauten durchgeführt werden.

Wir wohnen übrigens in Magdeburg, hier gibt es Wohnraum - auch
preiswerten - ohne Ende.

Wohnraum richtet sich nicht alleine am Preis. Also könnte es durchaus sein, dass diesne Mieter der Mietpreis nicht interessiert.

Der Mieter wird also nicht in soziale

Abseits manövriert. Er hat für eine sanierte Wohnung bis jetzt
4 € / qm bezahlt - und dabei auch das restliche Grundstück
ausreichend genutzt. Zudem schein es, als ob er im Garten eine
kleine „Kneipe“ aufgemacht hat. Ein Teil der Werkstatt ist
sehr nett hergerichtet und für 20 Personen ausgelegt, mit
Fernseher etc. …

Hier kann es eine Möglichkeit geben. Versucht mit dem Mieter zu verhandeln, wenn ihr das Gebäude kaufen wollt, ob er damit einverstanden sein könnte, wenn ihr ihm eine Abstandssumme bietet, dass er vorzeitig zu einem bestimmten Termin freiwillig ausziehen wird. Das Ergebnis muss natürlich schriftlich erfolgen.

Gruss Günter

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Hallo,

wir möchten gern ein Haus kaufen. Haben jetzt eines gefunden:
mitten in der Stadt, 3 WE, kleine Werkstatt, Grundstück. Die
Eigentümerin hat seit dem Tod ihres Mannes nicht mehr darin
gewohnt und will jetzt verkaufen. 1 Mieter befindet sich noch
im Haus, der es, da mangesl „Konkurrenz“ als eine Art
Eigenheim genutzt hat.
Was können wir tun?

wärst Du bereit für das Haus auch 5.000, 10.000 oder gar 20.000 EURO mehr zu bezahlen ? Wenn es unbedingt dieses Haus sein soll, dann biete dieses Geld dem Mieter für einen Aufhebungsvertrag. Vorteil: Rechtssicherheit, keine Kündigungsfristen, kein weiterer Ärger. Fragen kostet ja nichts !

Gruß Andreas

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Ersteinmal vielen Dank, für die schnellen Antworten!

Eine Frage habe ich noch:

Gibt es als Vermieter die Möglichkeit eine Mietvertrag ganz
regulär zu kündigen?

ja, aber was heißt „regulär“.
Man kann den Mietvertrag de facto nur wegen Eigenbedarf kündigen.(theoretisch gibts da noch die bessere wirtschaftliche Verwertbarkeit, ist aber nicht wirklich eine Möglichkeit)
wenn dieses nicht im Mietvertrag ausgeschlossen ist. z.B. lebenslanges Wohnrecht, Verzicht auf Eigenbedarfkündigung etc.
Das Problem und das Unkalkulierbare ist allerdings der Rechtsweg, der dem Mieter offensteht.

  1. Vermieter kündigt
  2. Mieter wartet Kündigungsfrist ab, und widerspricht kurz vor deren Ablauf der Kündigung.
  3. Vermieter betreibt eine Eigenbedarfsklage vorm Amtsgericht. (mindests 0,5-1 Jahr zum termin)
  4. Urteil ist völlig schnurz - egal wer verliert, er geht in nächste Instanz (mindestens 0,5-1 Jahr bis zum Termin)
  5. Mieter verliert (hoffentlich) auch hier - bekommt ne Frist zu´m Auszug (z.B. 1/2 Jahr).
    In der ganzen Zeit hat der Mieter natürlich die Miete erheblich gekürzt: Gründe dafür gibts reichlich: Nur mal unter google "Mietminderung " eingeben…
  6. Kurz vor Ablauf der Frist bekommt der Mieter Kind, Blinddarmentzündung oder findet keine angemessene Wohnung etc.
    beantragt vor Gericht Räumungsschutz - bekommt dann noch mal ne Frist.
  7. In der Zwischenzeit ist vielleicht der Eigenbedarfsgrund fortgefallen - Tochter ist 18 und verläßt Haus um wo anders zu studieren… na ja dann braucht der Mieter doch nicht mehr auszuziehen!
  8. Das muss Vermieter natürlich mitteilen, wenn es der Mieter nicht sowieso schon selbst mitbekommen hat, sonst macht er sich Schadensersatzpflichtig.
  9. Woran kann es wohl liegen, dass in Deutschland der Mietwohnungsbau drastisch eingebrochen ist?

übernehmen diesen regulär zu kündigen?

Danke

Cea

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