Hallo,
folgende Situation;
X möchte sich ein Haus (2 Wohnungen und ein Restaurant) kaufen, benötigt aber einen Kredit. Das Objekt kostet 150.000 € und das Eigenkapital welches er erbringen kann liegt bei 15.000 €. Nettolohn sind zu gering Zwecks Krediatabzahlung. Er möchte den Kredit über die eingenommene Miete abzahlen. Mieter hat er auch schon, sodass er die Raten locker bedienen kann. Spielt eine Bank da mit? Nochmal also Hilfe:
Kreditrückzahlung im Monat 1000€
Mieteinnahmen im Monat 1500€
Könnte sein, aber es wird schwierig. Solange alle Mieten fließen geht es, was aber wenn mal Miteausfälle oder größere Reparaturen zu verkraften sind ? Das werden die Banken zuerst fragen.
Man kann es versuchen, aber nicht zu viele Hoffnungen machen.
wahrscheinlich wird da keine Bank mitspielen. Was wenn mal keine Miete gezahlt wird, weil etwas nicht vermietet ist oder man an Mietnomaden geraten ist. Was ist mit Reperaturen. Wie sollen diese gezahlt werden. Wie sollen Nebenkosten in Vorleistung gezahlt werden (Versicherungen, Müllgebühren, usw. usw.)?
es wäre eine weitere Mieteinnahme in Form von Rämlichkeitenvermietung für Feiern vorhanden. So würden zusätzlich jeden Monat ca. 500 euro und mehr eingenommen, die man aber bei einer Bank nicht angeben brauch denke ich da sie damit nicht rechnen, da es unregelmäßig und unsicher ist.
eben du hast es schon erfasst. Und das macht die Chancen für einen Kredit nicht besser.
Versuchen kannst du es trotzdem. Ich persönlich würde dir allerdings davon abraten. Wenn dir mal 1, 2 oder sogar 3 Mieteinnahmen im Monat fehlen - warum auch immer - dann sieht es böse aus.
sei mir nicht böse, aber das klingt nach der perfekten Idee sich in Schwierigkeiten zu bringen. Was kann das für ein Objekt sein, was bei der Größe den Preis hat? Das kann doch eigentlich nur eine Bruchbude an einer kaum frequentierten Ecke (wichtig für die Restaurantmiete) sein? D.h. Du darfst zum Kaufpreis schon mal nicht unerhebliche Sanierungs- und laufende Unterhaltskosten einplanen. Dabei hast Du schon mit reiner Tilgungsleistung ziemlich auf Kante gebaut. Wenn das Restaurant zu macht, weil es nicht ausreichend läuft, kannst Du gleich mit zu machen.
Exakt den Fall mit dem Restaurant sehe ich seit Jahren am Eingang zu meiner Straße. Da hat es über die letzten Jahre fünf Pächter und trotzdem fast mehr Leerstand als Vermietung gegeben. Zum Glück ist das Objekt nicht finanziert, sondern bereits abbezahlt. Die Eigentümerin wollte aber eigentlich ihren Lebensabend damit absichern. Pustekuchen. Der letzte Pächter verschwand über Nacht, und hinterließ ein Chaos. Da waren erst einmal ein paar Tausender fällig um das Ding überhaupt wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Trotzdem steht es jetzt schon seit Monaten leer.
Ein Mandant von mir hat sich mit so einer Geschichte um Haaresbreite in die Pleite geritten. Eine wunderschöne, riesige Wohnung die seit Jahren leer steht, ein Gewerbeobjekt was inzwischen abbruchreif ist, …
Es ist bitter, aber Immobilieninvestments muss man sich leisten können. D.h. auch ohne Mieteinnahmen muss man in der Lage sein, sich über Wasser halten zu können, wenn es nur um zwei oder drei Parteien geht, und man nicht bei 50 Parteien mal den einen Ausfall abpuffern kann.
Ich kann nur bestätigen, Mietnomaden sind nicht „homöopathisch“ sondern virulent, „endemisch“, um im Beispiel zu bleiben. Die Symptomatik kann auf Mietinsuffizienz beschränkt sein, aber auch bis zum Exitus der Immobilie progredieren.
Hallo,
ueblicherweise sind die Mieteinnahmen nicht ausreichend, um die Kosten zu decken. Ausser Kreditzins sind es noch Tilgung, einige Nebenkosten und das Mietausfallrisiko. Deshalb sieht es normal so aus, als wenn Mieten preiswerter sei als Kaufen, bei kurzzeitiger Betrachtung jedenfalls. Sollte eine Immobilie voll finanziert weniger Kredit benoetigen als die Miete bringt, besteht der Verdacht, die Miete ist zu hoch (Mieter zieht aus und neuer Mieter zahlt weniger) oder die Immobilie hat starken Reparaturbedarf.
Ein Kredit allein mit dieser Immobilie als Sicherheit duerfte schwer zu bekommen sein. Fragen sollte man dennoch, und suchen, ob was geht.
Gruss Helmut
Das Objekt hat bis zum Leerzug 36.000 €/anno an Kaltmieten eingebracht. Natürlich bestehen ein paar Reperaturen an, die sich auf ca. 25.000 € belaufen. Die 25.000 sind aber schon in meiner Kreditsumme (siehe Oben) eingebunden.
Das Objekt wird auch nur verkauft, da die Dame (75 Jahre) sich nicht mehr um die Immobilie kümmern kann. Ich war heute auch schon bei ner Bank, die sagten dort dass es sehr konkret werden kann (wenn ich für die beiden Wohnungen und das Restauran Mieter habe) über eine Finanzierung zu sprechen.
Zu den Mieten; in dem Umfeld der Immobilie liegt der Kaltmietprei/qm bei ca. 4,50-6,00 euro. Ich hatte 4,50 euro angestrebt. Das Restaurant soll ca. 5,00 euro bringen. Als sie noch vermietet waren beliefen sich die Einnahmen kalt der Wohnungen auf ebenfalls 4,50 euro und die des Restauran auf 5,70 euro.
Wie denk ihr darüber?
Gruß, timotius
…bei ner Bank, die sagten dort dass es sehr konkret
werden kann (wenn ich für die beiden Wohnungen und das
Restauran Mieter habe) über eine Finanzierung zu sprechen.
Hallo,
es beisst sich die Katze in den Schwanz. Wie will man Mieter haben ohne Eigentum, wie will man an das Eigentum kommen ohne Mieter (bei der Bankaussage) Bleibt nur, die alte Dame vermietet und man hilft als Berater. Ob sie dann noch verkauft?
Waehrend der Reparaturzeit ist die Immobilie eingeschraenkt zu nutzen? Wer mietet in dieser Zeit?
Gruss Helmut
es gibt die Möglichkeit eine Vormietvertrag zu schließen, dass wenn amn die Immobilie besitzt, die potenziellen Mieter einziehen (wenn der Kredit bewilligt wird)
Die Reperaturen würden ein bis zwei Monate bei nur einer Wohnung dauern, die andere Wohnung und das Restauran sind sofort einsatzbereit.
Gruß