Hauskauf - Kündigung/Nutzungsrecht/Zwangsversteig

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo,

meine Mutter will sich ein noch vermietes Haus kaufen. Aus verschiedenen Gründen (Eigenheimprämie, Erbsteuern…) wollen wir den Kauf über mich abwickeln, d.h. sie gibt mir das Geld hierfür und ich erwerbe das Haus.

Kann ich auf Eigenbedarf klagen, damit meine Mutter in dem Haus einziehen kann? Der Miter wohnt dort seit 7 Jahren…wie sehen die Kündigungsfristen aus?

Wir wollen ein lebenslanges Nutzungsrecht für meine Mutter vereinbaren…da man ja nie weiss, was die Zukunft bringt (wenn zB die Rate für die Haftpflicht nicht überwiesen wurde und ich einen Unfall mit Millionenschaden verursache) frage ich mich ob das Nutzungsrecht meiner Mutter das Haus vor Zwangsversteigerung schützt. Auch könnte es ja passieren, dass ich arbeitslos werde und das Arbeitsamt von mir verlangt, das Haus zu verkaufen, bevor ich Anspruch auf Arbeitslosengeld hätte. Weiss jemand eine Antwort? Ich will all diese Fälle wirklich 100% ausschliessen können…

danke

Franz

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Hallo Franz!

Kann ich auf Eigenbedarf :klagen…

Welche Chancen solches Ansinnen hat, kann ich nicht beurteilen. Das hängt u. a. davon ab, ob überhaupt Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, ob Deine Mutter über eine zumutbare Bleibe verfügt.

Aber warum willst Du klagen? Klagen kosten Geld, Klagen kosten Nerven, Klagen können sich in die Länge ziehen, Klagen sind mit Risiken bezüglich des Ausgangs verbunden und je nach Lage der Dinge kann das Herausklagen eines Mieters das Verhältnis zu Nachbarn von vornherein belasten. Du hast das Haus noch nicht gekauft, das bestehende Mietverhältnis und seine Beendigung sind also nur Posten in der Kalkulation beim angemessenen Kaufpreis. Will sagen: Zur Problemlösung nimmst Du Geld in die Hand und regelst die Sache schnell, lautlos, zur allseitigen Zufriedenheit und unter dem Strich vermutlich preiswerter als mit Klagerei.

Wir wollen ein lebenslanges :Nutzungsrecht für meine :Mutter vereinbaren…

Ein Wohnrecht muß im Grundbuch eingetragen werden. Du mußt deshalb zum Notar gehen, der Dich auch sachkundig beraten wird.

Je nach Lebensalter Deiner Mutter kann das Wohnrecht einen erheblichen Wert darstellen. Damit kann im Fall zwangsweiser Verwertung der Immobilie einher gehen, daß ein Verkauf unmöglich wird, weil sich kein Käufer findet. Wenn Du das Haus irgendwann freiwillig verkaufen willst, kann die Maßnahme deshalb zum üblen Bumerang werden. Wenn Dir dieses Risiko einschätzbar und vertretbar erscheint, kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht tatsächlich ein Schutz vor Widrigkeiten des Lebens sein.

Gruß
Wolfgang

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Hallo Franz,

diese Konstruktion ist zum einen, sagen wir es mal salopp, halblegal und zum anderen hochkompliziert.

Der einzieg weg, um das über die Bühne zu bringen ist der Besuch bei einem spezialisierten Rechtsanwalt und einem Steuerberater. Dieses Geld ist mit Sicherheit seeehr gut angelegt.

Gandalf

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Hallo,

meine Mutter will sich ein noch vermietes Haus kaufen. Aus
verschiedenen Gründen (Eigenheimprämie, Erbsteuern…) wollen
wir den Kauf über mich abwickeln, d.h. sie gibt mir das Geld
hierfür und ich erwerbe das Haus.

Kann ich auf Eigenbedarf klagen, damit meine Mutter in dem
Haus einziehen kann? Der Miter wohnt dort seit 7 Jahren…wie
sehen die Kündigungsfristen aus?

Kündigungsfristen: Das kannst du nur dem Mietvertrag entnehmen, wenn der Erwerb außerhalb einer Zwangsversteigerung passiert. Es kann mit dem Mieter sogar der Ausschluss von Eigenbedarfskündigung wirksam vereinbart worden sein.

Die Kündigungsfrist läutet u.U. nur ersteinmal den juristischen Hickhack um das Freiwerden des Hauses ein.

Es sind Situationen vorstellbar, da ist eine Eigenbedarfskündigung nicht durchsetzbar. Mieter alt und behindert, Umzug wäre für ihn objektiv nicht zumutbar. Dann scheitert jede Eigenbedarfskündigung.

Wir wollen ein lebenslanges Nutzungsrecht für meine Mutter
vereinbaren…da man ja nie weiss, was die Zukunft bringt
(wenn zB die Rate für die Haftpflicht nicht überwiesen wurde
und ich einen Unfall mit Millionenschaden verursache) frage
ich mich ob das Nutzungsrecht meiner Mutter das Haus vor
Zwangsversteigerung schützt. Auch könnte es ja passieren,
dass ich arbeitslos werde und das Arbeitsamt von mir verlangt,
das Haus zu verkaufen, bevor ich Anspruch auf Arbeitslosengeld
hätte. Weiss jemand eine Antwort? Ich will all diese Fälle
wirklich 100% ausschliessen können…

Selbst ein mit Nutzungsrecht belastetes Haus hat irgendeinen, wenn vielleicht auch bedeutend geringeren Wert. Also wird das Arbeitsamt immer den Verkauf verlangen können, bevor du Hartz 4 bekommst. Arbeitslosengeld bekommst du unabhängig vom Vermögen.

Um das Haus vor Zwangsversteigerung zu sichern, muss das erstrangig Nutzungsrecht ohne Kostenbeteiligung des Nutznießers eingetragen werden. Also auch frei von Betriebskosten. Näheres muss ein spezialsierter Anwalt/Notar mit dir klären. Ich habe in einer Zwangsversteigerung mal mitbekommen, wie solch eine Konstruktion gekippt ist, weil sie falsch formuliert war.

Auch gibt es Situationen in denen einem solch eine Konstruktion auf die Füße fallen kann: z.B. bei einer Scheidung, wenn während der Ehe das Nutzungsrecht erlischt, wird dem Zugewinn die Wertveränderung hinzugerechnet.

gruß n.

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Hallo,
mal von allem anderen abgesehen,
Du kannst davon ausgehen, dass, solange das Wohnrecht besteht, Dir von keiner Bank mehr auch nur ein cent auf das Haus beliehen wird. Keine Bank ist so dumm, eine faktisch fast nicht verwertbare Immobilie zu beleihen.

Gruß
Peter

6

…danke für den Hinweis, wir sind aber in der glücklichen Lage uns nichts leihen zu müssen:smile:

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Hallo,

meine Mutter will sich ein noch vermietes Haus kaufen. Aus
verschiedenen Gründen (Eigenheimprämie, Erbsteuern…) wollen
wir den Kauf über mich abwickeln, d.h. sie gibt mir das Geld
hierfür und ich erwerbe das Haus.

Das geht so nicht. Man kann nicht durch eine Schenkung Erbschaftssteuern sparen, weil beide genau gleich geregelt sind (siehe §2 ErbStG). Da sie deine Mutter ist, bist du in jedem Fall Erbschschafts\Schenkungssteuerklasse 1 und kannst einen sehr großen Freibetrag geltend machen (so. ca. €250.000-€300.000, müßte man aber noch mal genau nachschauen. Geregelt sind die Freibeträge in § 16 ErbStG.) Damit stellt sich das von dir angerissene Problem vielleicht gar nicht, wenn der Kaufpreis über diesem Freibetrag liegt, müßte sie dir zumindest pro forma ein Darlehen gewähren, von dem du irgendwas z.B. Minimalzinsen abzahlst. Falls du Geschwister hast oder der Ehemann deiner Mutter noch lebt, bräuchtet ihrer außerdem ggf. eine Nachlaßberatung wegen der Pflichtteilsansprüche anderer Erben. Das zu regeln wäre viel wichtiger als steuerliche Ziele.

Kann ich auf Eigenbedarf klagen, damit meine Mutter in dem
Haus einziehen kann? Der Miter wohnt dort seit 7 Jahren…wie
sehen die Kündigungsfristen aus?

Hängt vom Mietvertrag ab. Ansonsten bildet das bestehende Mietverhältnis und das Risiko, das ein Eigenbedarfskündigung gerichtlich nicht durchsetzbar ist, für dich momentan nur eine Verhandlungsposition, um den Kaufpreis zu drücken.

Wir wollen ein lebenslanges Nutzungsrecht für meine Mutter
vereinbaren…da man ja nie weiss, was die Zukunft bringt
(wenn zB die Rate für die Haftpflicht nicht überwiesen wurde
und ich einen Unfall mit Millionenschaden verursache) frage
ich mich ob das Nutzungsrecht meiner Mutter das Haus vor
Zwangsversteigerung schützt. Auch könnte es ja passieren,
dass ich arbeitslos werde und das Arbeitsamt von mir verlangt,
das Haus zu verkaufen, bevor ich Anspruch auf Arbeitslosengeld
hätte. Weiss jemand eine Antwort? Ich will all diese Fälle
wirklich 100% ausschliessen können…

Also: rein rechtlich schützt ein im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnrecht zu gunsten deiner Mutter, dich vor all dem überhaupt nicht. Faktisch bewirkt es nur insoweit einen Schutz als das durch diese eingetragene Last der Verkehrswert des Grundstücks reduziert wird, sich also eventuell kein Käufer findet. Das ist aber z.B. bei Gläubigern, die die Zwangsversteigerung betreiben und selbst sehr solvent (Banken) sind unwahrscheinlich, da sie das die Immobilie schlicht billig kriegen und einfach abwarten, bis der Todesfall eintritt, in der Hoffnung, dass der Marktwert bis dahin steigt.

Unterm Strich habe ich den Eindruck, dass deine Mutter sich lieber nach einer anderen Immobilie umsehen sollte außer wenn es wirklich unbedingt nur diese sein soll, ist das alles viel zu risikoreich.

MfG A.