Hallo,
kurze Frage: wenn man ein haus am 01.08.2009 gekauft hat und nun eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung von der Kreisverwaltung bekommt, in der steht, dass laut einem Prüfbericht vom Januar 2008 (!) Mängel an der Umschließungswand der Heizöltanks festgestellt wurden und diese bis März 2010 zu beseitigen sind, wer muss dann die Kosten für die Sanierung übernehmen?
Vielen Dank für Eure Antwort
Hi,
kurze Frage: wenn man ein haus am 01.08.2009 gekauft hat und
nun eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung von der
Kreisverwaltung bekommt, in der steht, dass laut einem
Prüfbericht vom Januar 2008 (!) Mängel an der
Umschließungswand der Heizöltanks festgestellt wurden und
diese bis März 2010 zu beseitigen sind, wer muss dann die
Kosten für die Sanierung übernehmen?
das kann man so nicht sagen. Wenn wir annehmen, daß im Kaufvertrag die Sachmangelhaftung ausgeschlossen ist (das ist die Regel), kommt es darauf an, ob man dem Verkäufer Arglist nachweisen kann (er hat den Mangel wissentlich verschwiegen) und der Käufer den Mangel auch bei gründlicher Prüfung des Kaufobjekts nicht hätte entdecken können.
Die Fragen, wann Arglist vorliegt und was eine gründliche Prüfung leisten muß, werden aber auch nicht immer einheitlich beantwortet - da kann der Spruch „auf See und vor Gericht…“ durchaus eine gewisse Berechtigung haben.
Also: erst einmal ist die Reparatur Sache des aktuellen Eigentümers. Läßt er sie nicht durchführen, könnte ihm die Tankanlage stillgelegt werden und Bußgelder gehen auch zu seinen Lasten.
Ob er den Verkäufer in Regress nehmen kann, hängt vom oben gesagten ab. Er muß ihm nachweisen, daß er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Zudem muß der Mangel auch so versteckt gewesen sein, daß er nicht ohne weiteres entdeckt werden konnte (häufig bestätigt der Käufer im KV sogar die gründliche Prüfung des Hauses).
Gruß Stefan
danke für die Erläuterung! Das war schon mal sehr hilfreich. Von arglistiger täuschung kann man sicher nicht sprechen, aber ich denke, wenn der Prüfbericht bekannt war, weil er bereits 2008 erstellt wurde und es wurde nichts bereinigt und auchbeim Verkauf nichts gesagt, dann kann das doch nicht zu Lasten des neuen Eigentümers gehen, oder? Die Vorbesitzerin war verstorben und die erben haben es sicherlich nicht gewusst, also kann man wohl nicht von arglistiger Täuschung sprechen, aber man konnte den Mangel definitiv auch nicht ohne weiteres erkennen!
Soll ich einen Anwalt einschalten? Zunächst ist ja nichts passiert, aber schaden kann es doch nicht, oder?
Hallo,
verstorben und die erben haben es sicherlich nicht gewusst,
also kann man wohl nicht von arglistiger Täuschung sprechen,
aber man konnte den Mangel definitiv auch nicht ohne weiteres
erkennen!Soll ich einen Anwalt einschalten? Zunächst ist ja nichts
passiert, aber schaden kann es doch nicht, oder?
spar Dir das Geld, denn die Aussichten auf Erfolg sind verschwindend gering.
Gruß
S.J.
Hallo,
warum das? Der Mangel war doch bekannt und entweder hätte er beseitigt oder erwähnt werden müssen! Liege ich mit meinem Rechtsverständnis so falsch?
Viele Grüße
Stefan
Hi,
warum das? Der Mangel war doch bekannt
oben sagst Du, die Erben hätten den Mangel sicher nicht gekannt.
und entweder hätte er
beseitigt oder erwähnt werden müssen! Liege ich mit meinem
Rechtsverständnis so falsch?
Nun ja, da sollte man mal einen Blick in den Kaufvertrag werfen. Wenn dort, wie üblich, die Sachmangelhaftung ausgeschlossen wurde, liegst Du wirklich völlig falsch.
Es muß beides erfüllt sein: der Mangel war verdeckt (auch ein Fachmann kann ihn nicht ohne weiteres finden) und der Verkäufer handelte arglistig. Mängel, die der Verkäufer nicht kannte, hat der Käufer mit dem Sachmangelausschluß akzeptiert. Sie gehen zu seinen Lasten.
Und ehrlich gesagt, ich sehe hier auch keinen moralischen Anspruch. Haben denn die Erben beim Verkauf den Eindruck erweckt, das Haus vorher genau geprüft zu haben? Man kann dann doch nicht erwarten, daß sie für Mängel einstehen, die sie auch nicht kannten.
So long
Stefan
Hallo,
Es muß beides erfüllt sein: der Mangel war verdeckt (auch ein
Fachmann kann ihn nicht ohne weiteres finden) und der
Verkäufer handelte arglistig. Mängel, die der Verkäufer nicht
kannte, hat der Käufer mit dem Sachmangelausschluß akzeptiert.
Punkt 1 ist falsch, Punkt 2 richtig.
Rein rechtlich gibt es keinen Unterschied zwischen verdeckten und offenen Mängeln.
Gruß
S.J.
Hallo,
warum das? Der Mangel war doch bekannt und entweder hätte er
beseitigt oder erwähnt werden müssen! Liege ich mit meinem
Rechtsverständnis so falsch?
der Mangel war zwar Dritten bekannt, nicht aber dem Verkäufer. Wie hätte er also etwas erwähnen oder gar beseitigen können, von dem er gar keine Kenntnis hat? Sinn und Zweck des Gewährleistungsausschlusses ist es nun Mal, sich vor der Haftung von unbekannten Mängeln zu schützen.
Damit nun nicht jeder Verkäufer einfach behaupten kann, Mängel nicht gekannt zu haben, obwohl dies nicht den Tatsachen entspricht, sieht das Gesetz bei den sog. arglistig verschwiegenen Mängeln andere Regelungen und Ansprüche vor.
Ich finde es aber durchaus nachvollziehbar, dass jemand, der ein geerbtes Haus, was er nicht selbst bewohnt hat, verkauft, nicht für ihm unbekannte Mängel haften muss, sofern er dies vorher vertraglich ausschließt.
Gruß
S.J.
Hi,
Rein rechtlich gibt es keinen Unterschied zwischen verdeckten
und offenen Mängeln.
Rein praktisch aber sehr wohl. In den Kaufverträgen wird üblicherweise geregelt, daß sich das Haus in einem gebrauchten Zustand befindet, von den Käufern besichtigt (oder geprüft) wurde und daß dem Verkäufer keine weiteren verdeckten Mängel bekannt sind.
Will der Käufer den VK in Haftung nehmen, wird er bei offensichtlichen Mängeln kaum Erfolg haben. Ihm wird vorgehalten, daß er gründlicher hätte prüfen müssen.
Gruß Stefan
Hallo,
Rein rechtlich gibt es keinen Unterschied zwischen verdeckten
und offenen Mängeln.Rein praktisch aber sehr wohl. In den Kaufverträgen wird
üblicherweise geregelt, daß sich das Haus in einem gebrauchten
Zustand befindet, von den Käufern besichtigt (oder geprüft)
wurde und daß dem Verkäufer keine weiteren verdeckten Mängel
bekannt sind.
das hat zunächst rechtlich keine Relevanz.
Will der Käufer den VK in Haftung nehmen, wird er bei
offensichtlichen Mängeln kaum Erfolg haben. Ihm wird
vorgehalten, daß er gründlicher hätte prüfen müssen.
Das ist Nonsens. Entweder die Gewährleistung wurde wirksam ausgeschlossen, dann guckt der Käufer sowieso in die Röhre, oder die Gewährleistung hat bestand, dann haftet der Verkäufer. Es gibt keinerlei Regelung, die den Käufer verpflichtet, die Kaufsache auf Mängel zu prüfen, damit er seine Ansprüche sichert.
Gruß
S.J.
Hallo Kesselstädt
Hab nicht alles gelesen, was unten geschrieben wurde. Aber schon aus der ersten Antwort kann man klar sagen:
die Verantwortung zur Beseitigung der Mängel liegt in erster Linie beim aktuellen Eigentümer, also bei dem, der das Haus gekauft hat. Nicht jedoch bei einem allfälligen Mieter (Besitzer).
gegebenenfalls kann auf den vorhergehenden Eigentümer ein Regress angestrebt werden. Egal, ob der Schaden vorher bekannt war oder nicht. Die Frage ist nur, wie ist der Kaufvertrag gestaltet gewesen.
In einem mir bekannten Fall war es so, dass im Kaufvertrag stand „frisch Renoviert“, „mit Heizung“.
Fakt war aber, dass im Keller alte Stromleitungen (noch von 1946) bestanden (im restlichen Gebäude waren es neue Leitungen) und eine Fernwärmebeheizung, von der man schon wusste, dass der Vertrag in einem Jahr aufgehoben wird, da die Fernwärmebeheizung eingestellt, besteht.
Daraus erging dann das Urteil, dass die Kosten für die Instandstellung der elektrischen Anlage und die Kosten für eine neue Heizung vom Verkäufer übernommen werden musste.
Unglücklicherweise hat der Verkäufer dann Konkurs angemeldet.
Gruss
HaegarCH
Hi,
Rein praktisch aber sehr wohl. In den Kaufverträgen wird
üblicherweise geregelt, daß sich das Haus in einem gebrauchten
Zustand befindet, von den Käufern besichtigt (oder geprüft)
wurde und daß dem Verkäufer keine weiteren verdeckten Mängel
bekannt sind.das hat zunächst rechtlich keine Relevanz.
vertragliche Regelungen haben keine rechtliche Relevanz? Interessante Auffassung.
Das ist Nonsens. Entweder die Gewährleistung wurde wirksam
ausgeschlossen, dann guckt der Käufer sowieso in die Röhre,
Eben nicht bei arglistig verschwiegenen, verdeckten Mängeln. Wobei man natürlich darüber streiten kann, ob man offensichtliche Mängel überhaupt arglistig verschweigen kann.
Aber viele kaufen ihr gebrauchtes Haus mehr oder weniger blind. Und wenn man dann beim Einzug feststellt daß der Putz von der Fassade bröckelt oder sich die Haustür nicht schließen läßt, hat man schlicht Pech gehabt.
Gruß Stefan
Hallo,
vertragliche Regelungen haben keine rechtliche Relevanz?
Interessante Auffassung.
die Formulierung „daß sich das Haus in einem gebrauchten Zustand befindet und von den Käufern besichtigt (oder geprüft) wurde“ hat in der Tat keinerlei Relevanz.
Eben nicht bei arglistig verschwiegenen, verdeckten Mängeln.
Es geht hier nicht um arglistig verschwiegene Mängel und „verdeckte“ Mängel gibt es im BGB und der Rechtsprechung nicht, auch wenn Du das nicht glauben willst.
Du vermittelst mit Deinen Aussagen den Eindruck, dass es die Pflicht des Käufer sei, die Sache auf Mängel zu überprüfen und dass es sein Pech wäre, wenn er diese nicht bemerkt. Das ist aber nicht korrekt.
Wobei man natürlich darüber streiten kann, ob man
offensichtliche Mängel überhaupt arglistig verschweigen kann.
Siehe oben.
Aber viele kaufen ihr gebrauchtes Haus mehr oder weniger
blind. Und wenn man dann beim Einzug feststellt daß der Putz
von der Fassade bröckelt oder sich die Haustür nicht schließen
läßt, hat man schlicht Pech gehabt.
Diesen Fall deckt das BGB ja ganz eindeutig durch § 442 ab. Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass der Käufer zu einer gründlichen und intensiven Prüfung verpflichtet wäre. Vielmehr ist der Verkäufer nach § 433 verpflichtet, dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben.
Irgendwie stellst Du hier Rechte und Pflichten der Vertragsparteien komplett auf den Kopf.
Gruß
S.J.
Hi,
vertragliche Regelungen haben keine rechtliche Relevanz?
Interessante Auffassung.die Formulierung „daß sich das Haus in einem gebrauchten
Zustand befindet und von den Käufern besichtigt (oder geprüft)
wurde“ hat in der Tat keinerlei Relevanz.
Das war eine sinngemäße Wiedergabe möglicher Formulierungen. Ein Zitat aus einem real existierenden Kaufvertrag: „Der Käufer kennt den Zustand des Kaufobjekts. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen. … Der Verkäufer versichert, daß ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.“
Keine Relevanz?
Irgendwie stellst Du hier Rechte und Pflichten der
Vertragsparteien komplett auf den Kopf.
Nicht wirklich…aber lassen wir es gut sein.
So long
Stefan
Hallo,
Ein Zitat aus einem real existierenden Kaufvertrag: „Der
Käufer kennt den Zustand des Kaufobjekts. Ansprüche und Rechte
des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des
Gebäudes sind ausgeschlossen. … Der Verkäufer versichert,
daß ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.“Keine Relevanz?
viel bla bla. Es wird die Gewährleistung ausgeschlossen, was sich auch definitiv kürzer fassen lässt.
Ob der Verkäufer nun versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind, hat in der Tat keinerlei rechtliche Relevanz. Entweder es sind keine vorhanden, dann ist alles gut, es sind Mängel vorhanden, die er nicht kennt, dann greift der Gewährleistungsausschluss oder er kennt welche und verschweigt diese, dann rettet ihn auch so eine Formulierung nicht vor Haftungsansprüchen.
Insofern bleibe ich bei meiner Aussage.
Gruß
S.J.