Hallo liebe Wissenden,
folgender hypothetischer Fall: jemand möchte ein bestimmtes Haus kaufen, dass über einen Makler angeboten wird. Sorgen bereitet der Umstand, dass der Eigentümer es noch bewohnt und offenbar keine finanziellen Reserven hat. Der Eigentümer benötigt z.B. einen Teil des Kaufpreises vorab, um zu Räumen. Der Käufer befürchtet, dass das Geld an die Gläubigerbank gehen wird und daher eine Risikominimierung im Sinne von „Vertragsstrafe“ nicht viel bringt, da „nichts zu holen ist“. Falls der Verkäufer nach dem Kauf nicht räumt soll ein Rücktrittsrecht vertraglich festhalten werden bzw. dass „rückabgewickelt“ werden kann.
Nun zur Frage: Eine Maklergebühr wird ja gleich nach Kaufvertragsunterschrift fällig. Der Makler möchte außerdem, dass der Käufer beim nächsten Treffen etwas unterschreibt, damit die Provision gesichert ist. Der Käufer will die Maklerkosten zahlen aber seine Risiken und Kosten eines evtl. nicht zustande kommenden Besitzüberganges klein halten. Bisher ist nichts unterschrieben.
Ist es möglich/üblich, in solchen Fällen mit dem Makler schriftlich zu vereinbaren, dass die Verkaufsprovision nicht direkt nach Kaufvertragsunterschrift fällig wird, sondern erst wenn die Zeit/die Bedingungen für ein (noch zu vereinbarendes) Rücktrittsrecht nicht mehr gegeben sind? Oder muss das gar nicht extra festgehalten werden? Im Internet steht zum Thema Maklerprovision folgendes:…„Eine Ausnahme gilt dann, wenn die Parteien im Vertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart haben und dieses ausgeübt wird. Dann gibt es keine Provision. OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.01.1995 - 7 U 11/94; OLGR 95, 93 BGB § 652…“
Puh, war lang. Vielen Dank auf jedenfall für Ideen und Tipps.
Beste Grüße Somnatash
Hallo,
Falls der Verkäufer nach dem Kauf nicht räumt soll ein :Rücktrittsrecht vertraglich festhalten werden bzw. dass „rückabgewickelt“ werden kann.
Gut und schön, die Grunderwerbssteuer wird trotzdem fällig.
damit die Provision gesichert ist. Der Käufer will die
Maklerkosten zahlen aber seine Risiken und Kosten eines evtl.
nicht zustande kommenden Besitzüberganges klein halten.
Aber doch nicht auf Kosten des Maklers ? Der hat mit der Untershcrift unter den Kaufvertrag seine Arbeit getan und Anrecht auf eine Vergütung.
Ist es möglich/üblich, in solchen Fällen mit dem Makler
schriftlich zu vereinbaren, dass die Verkaufsprovision nicht
direkt nach Kaufvertragsunterschrift fällig wird, sondern erst
wenn die Zeit/die Bedingungen für ein (noch zu vereinbarendes)
Rücktrittsrecht nicht mehr gegeben sind?
Nein. Wieso sollte der Makler für das Verhalten des Verkäufers grade stehen ? Hier werden zwei Dinge miteinander vermischt, die rein gar nichts miteinander zu tun haben.
und dieses ausgeübt wird. Dann gibt es keine Provision. OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.01.1995 - 7 U 11/94; OLGR 95, 93 BGB § 652…"
Dieses Urteil gilt in ester Linie für den verhandelten Fall. Ob es auf diesen fall paßt sei dahingestellt.
Hallo nochmal,
Nordlicht, vielen Dank für die rasche Antwort. Ich entnehme ihr, dass solch ein Vorgehen nicht üblich ist und wahrscheinlich bei einem Makler keine Begeisterung auslösen wird. Die Antwort impliziert, dass generell eine explizite schriftliche Vereinbarung hierzu ratsam ist?
Der freie Kauf einer, mit einem mittellosen Verkäufer bewohnten Immobilie erscheint dem Käufer mit erheblichen Risiken verbunden. Je nach (mangelnder) Nachfrage hat evtl. auch der Makler ein Interesse, dass ein Kauf mit dem vorsichtigen Käufer zustande kommt.
In einem Urteil des BGH (ein weiteres im Netz nachzulesendes Beispiel) heißt es sinngemäß, dass „der Provisionsanspruch des Maklers voraussetzt, daß ein wirksamer Vertrag abgeschlossen wird, so daß die Provision auch erst verlangt werden kann, wenn die Bedingung eingetreten ist…“
Es müsste also doch prinzipiell möglich sein, ein Angebot unter einer „aufschiebenden Bedingung“ abzugeben, wo der Vertrag erst „Wirksamkeit erlangt“, wenn die Bedingung (hier Räumung) eingetreten ist. Oder verstehe ich die Beispiele ganz falsch?
Vielleicht gibt es hier Teilnehmer, die Beispiele kennen, wo so etwas in ähnlich gelagerten Fällen erfolgreich und zur Zufriedenheit aller vereinbart werden konnte? Ich bin hier einfach an Beispielen und Diskussionen interressiert. Für die konkreten Formulierungen ist dann besser ggf. der liebe Anwalt zuständig.
Danke und beste Grüße
Somnatash
Hallo!
Der freie Kauf einer, mit einem mittellosen Verkäufer
bewohnten Immobilie erscheint dem Käufer mit erheblichen
Risiken verbunden.
Mit Sicherheit.
In einem Urteil des BGH (ein weiteres im Netz nachzulesendes
Beispiel) heißt es sinngemäß, dass „der Provisionsanspruch des
Maklers voraussetzt, daß ein wirksamer Vertrag abgeschlossen
wird, so daß die Provision auch erst verlangt werden kann,
wenn die Bedingung eingetreten ist…“
Die Bedingung ist, daß ein wirksamer Vertrag abgeschlosse ist. Das geschieht aber bereits beim Notartermin und nicht erst bei der Räumung.
Es müsste also doch prinzipiell möglich sein, ein Angebot
unter einer „aufschiebenden Bedingung“ abzugeben, wo der
Vertrag erst „Wirksamkeit erlangt“, wenn die Bedingung (hier
Räumung) eingetreten ist.
Wenn man nur ein Angebot abgibt, ist aber kein Vertrag zustandegekommen. Der Verkäufer könnte dann immer noch an jemand anderen verkaufen.
Der Makler ist hier wirklich das falsche Ziel. Dem Verkäufer kann es auch egal sein, ob der Makler sein Geld kriegt, und der makler hat keinen Einfluß darauf, wann der Verkäufer auszieht.
Sinnvoller wäre eine Klausel, nach der ein Teil des Kaufpreises erst nach Räumung fällig wird und die eine saftige Vertragsstrafe vorsieht für jeden Monat / jede Woche, die die Frist überschritten wird.
Gruß,
Max