Hauskauf ohne Eigenkapital

Frank_Billen · 10. Juni 2002 um 18:08

habe folgendes Problem:

ich kann sehr günstig das 2 Familienhaus meiner Schwester erwerben.
Die Kosten dafür betragen 150.000€ Gesamt (122.000€ Kaufpreis, der
Rest Notar, Grunderwerb, Modernisierung)

Das Haus ist von 1936 und hat 728 qm Grundstück. Guter
allgemeinzustand, da ständig renoviert.
Es gibt eine Schätzung der Raiba über 250.000€. Das Grundstück ist,
gering angesetzt, bereits 165.000€ Wert.
Mein Nettoeinkommen beträgt 1470€ plus 400€ Miete aus dem Objekt.
Leider habe ich kein Eigenkapital und da der Notarvertrag über 122t€
lauten soll, erklärt sich keine Bank zur Finazierung bereit. Die
Banke gehen alle vom Kaufpreis aus, dann ist die Beleihung zu hoch.
Den Verkehrswert des Objektes interessiert da keinen!

Was kann ich tun??

Bei Rückfragen 01774981939 oder [email protected]

C_Punkt · 10. Juni 2002 um 19:03

Hi,

Banke gehen alle vom Kaufpreis aus, dann ist die Beleihung zu
hoch.
Den Verkehrswert des Objektes interessiert da keinen!

das verstehe ich nicht. Welche Bank ist denn so bescheuert, aus dem im Kaufvertrag genannten Kaufpreis auf den Wert eines Grundstücks zu schließen? Einerseits fällt der Preis im Kaufvertrag in den meisten Fällen niedriger aus, als der tatsächliche Kaufpreis (Stichwort: Grunderwerbssteuer). Andererseits kann in dem Kaufvertrag auch ein zu hoher Preis drinstehen, damit wäre der Rückschluß auf den Wert im Falla einer Verwertung fatal.

Was kann ich tun??

Mein Vorschlag: Such´ Dir ne vernünftige Bank, die die Immobilie bewertet, wie das eigentlich Standard ist.

Ansonsten sei noch angemerkt, daß ich niemandem zu einer 100%-Finanzierung raten würde. 25% EK sollten es schon sein.

Gruß
Christian

Heidi_10baf4 · 11. Juni 2002 um 08:26

das verstehe ich nicht. Welche Bank ist denn so bescheuert,
aus dem im Kaufvertrag genannten Kaufpreis auf den Wert eines
Grundstücks zu schließen? Einerseits fällt der Preis im
Kaufvertrag in den meisten Fällen niedriger aus, als der
tatsächliche Kaufpreis (Stichwort: Grunderwerbssteuer).

Tut mir leid, Christian,
aber das kann man so wirklich nicht stehen lassen !
Ein ein anderer als der tatsächlich bezahlte Kaufpreis im Vertrag macht diesen nichtig ! D.h. jeder der beiden Vertragspartner kann nachträglich jederzeit die Rückabwicklung des Kaufes (der rechtlich ja garnie zustande gekommen ist) verlangen. Das kann ganz böse enden ! Da spart man echt an der falschen Stelle !

Ansonsten sei noch angemerkt, daß ich niemandem zu einer
100%-Finanzierung raten würde. 25% EK sollten es schon sein.

Da hast du natürlich grundsätzlich recht. Diese Angaben beziehen sich aber selbstverständlich auf den Verkehrswert ! Wenn ich also die Möglichkeit habe, eine Immobilie, die tatsächlich 250.000,-€ Wert ist, zum Preis von 150.000,-€ zu erwerben ist das absolut in Ordnung. EK muss ja nicht in Form von Bargeld vorliegen, es kann sich auch z.B. um Eigenleistungen beim Bau oder eben (wie hier und sicher oft innerhalb der Familie) um entsprechende Preisnachlässe handeln. Im o.g.Beispiel handelt es sich also immerhin um einen EK-Anteil von 40% !
Gruß
Heidi

C_Punkt · 11. Juni 2002 um 08:48

Nichtigkeit kennt keine Grenzen und nochmal EK

Tut mir leid, Christian,
aber das kann man so wirklich nicht stehen lassen !
Ein ein anderer als der tatsächlich bezahlte Kaufpreis im
Vertrag macht diesen nichtig ! D.h. jeder der beiden
Vertragspartner kann nachträglich jederzeit die Rückabwicklung
des Kaufes (der rechtlich ja garnie zustande gekommen ist)
verlangen. Das kann ganz böse enden ! Da spart man echt an der
falschen Stelle !

Danke für die Belehrung. Ich schrieb ja nicht, daß man das machen soll, sondern daß das in vielen Fällen so gemacht wird, d.h. der vereinbarte Kaufpreis über dem liegt, was im Vertrag genannt wird. Nichtig gut und schön, wenn beide Seiten davon profitieren, und so ist es meistens, werden beide schön die Klappe halten, um sich nicht ernsthaft mit dem Finanzamt unterhalten zu müssen. Unsere bunte Regierung hat es ja mit der Verlängerung der „Spekulationsfrist“ bei Immobilien auf 10 Jahre geschafft, daß nunmehr auch der Verkäufer an einem niedrigen Kaufpreis interessiert ist.

Ich bin zwar froh, daß wir als Bank das Immogeschäft aufgegeben haben, was aber meine Kunden nicht daran hindert, mir zu erzählen, was sie gerade (privat) wieder für einen tollen Deal abgewickelt haben und was sie damit an Teuern sparen werden. Oft genug sitze ich dann mit beiden Händen auf den Ohren da und rufe laut „lalalalalala“ (bildlich gesprochen).

Im o.g.Beispiel handelt es sich also immerhin um
einen EK-Anteil von 40% !

Sagen wir es mal anders: Man sollte mit dem Einkommen (unter Berücksichtigung eines gewissen Puffer) auskommen. Ob das nun bei 25%, 50% oder eben 0% EK der Fall ist, kommt auf das jeweilige Einkommen und natürlich den Kaufpreis an. Da Menschen aber dazu neigen, eine Hütte zu kaufen, die preislich am oberen dessen liegt, was sinnvoll und zu verkraften ist, ist ein bißchen EK nicht schlecht. Wenn sich jemand ein Haus kauft, das 25.000 Euro kostet und dieser ein Nettoeinkommen von 5.000 Euro monatlich hat, braucht man sich über den EK-Einsatz wohl keine Gedanken zu machen. Seltsamerweise kommt dieser Fall ausgesprochen selten vor.

Gruß
Christian

Jaku_3b6dd7 · 11. Juni 2002 um 11:15

Hallo Frank,
zuerst: bei 150000 EUR hast Du bei 5,5% Zins und 1% Tilgung eine Belastung von über 800 EUR - das muss die Bank erst einmal mitmachen.

Ansonsten kannst du folgendes machen: Teile den Kaufvertrag auf die selbstbewohnte und die vermietete Wohnung auf, am Besten 50000 EUR selbstbewohnt, 72000 EUR vermietet.

Für die selbstbewohnte Wohnung bekommst Du bei einem Haus älter 2 Jahre (davon gehe ich aus) und Kaufpreis min. 50000EUR 8 Jahre lang 2500 EUR Eigenheimzulage, wenn Du Kinder hast, noch mehr.
Dafür lässt Du Dir bei der Bank ein Darlehen geben, dieses wird abgezinst ausgezahlt und (jetzt kommt der für Dich wichtige Punkt), dies wird häufig als Eigenkapitalersatz anerkannt.

Du bekommst sofort als Kredit von der Bank aabgezinst etwa 14000 EUR sofort auf die Hand als „Eigenkapital“, der Kredit wird getilgt durch die Eigenheimzulage.

Die Zinsen des Kredits für die vermietete Wohnung + 2% Abschreibung kannst Du zusätzlich noch steuerlich geltend machen. Was da genau wie geht, kann ein Steuerberater sicher besser erklären als ich.

Wenn das als Eigenkapital nicht ausreicht, hab ich auch keine Idee mehr.

Gruß,
Micha

Anonym · 11. Juni 2002 um 11:34

habe folgendes Problem:

ich kann sehr günstig das 2 Familienhaus meiner Schwester
erwerben.
Die Kosten dafür betragen 150.000€ Gesamt (122.000€ Kaufpreis,
der
Rest Notar, Grunderwerb, Modernisierung)

Geschäfte unter Verwandten werden i.A. sehr kritisch beurteilt, zumal wenn der Kaufpreis nicht dem Marktpreis entspricht.

Das Haus ist von 1936 und hat 728 qm Grundstück. Guter
allgemeinzustand, da ständig renoviert.
Es gibt eine Schätzung der Raiba über 250.000€. Das Grundstück
ist,
gering angesetzt, bereits 165.000€ Wert.
Mein Nettoeinkommen beträgt 1470€ plus 400€ Miete aus dem
Objekt.
Leider habe ich kein Eigenkapital und da der Notarvertrag über
122t€
lauten soll, erklärt sich keine Bank zur Finazierung bereit.
Die
Banke gehen alle vom Kaufpreis aus, dann ist die Beleihung zu
hoch.
Den Verkehrswert des Objektes interessiert da keinen!

Der Verkehrswert scheint mir da garnicht das Problem zu sein.
Wenn ein Objekt zwar geschätzt 250Tsd. wert ist, aber für 122Tsd. verkauft wird, ist der Wert nur 122Tsd. Der Rest ist Spekulation und das wird nicht beliehen.

zum anderen: Finanzierung 150Tsd.

Rang 60% 90000 zu 6% 10 Jahre
Rang 40% 60000 zu 7,5% 10 Jahre

Belastungen: aus 1 ca. 450 und aus 2 ca. 375 Euro/Monat.

Einkommen: 1870 - 825 verbleibt 1045

Jetzt ist die Frage wie hoch die Lebenshaltungskosten für euch anzusetzen sind? wieviele Personen? Bei z.B. 4 Personen ist der Verbleib zu gering, um evtl. Reparaturen und Nebenkosten abfangen zu können. Deswegen werden die Banken wahrscheinlich von einer Finanzierung absehen.

Mein Tipp suche dir einen freien finanzierungsvermittler, der dir ein Konzept erstellen kann, daß eindeutig vorrechnet, daß du Rücklagen für Renovierung etc. bilden kannst und mit den Lebenshaltungskosten zurecht kommst.

Du sagst nichts über dein bisherigen Kreditverhalten: Wenn z.B. in der Vergangenheiten Kredite immwieder aufgestockt wurden und nicht (mit zwischenliegenden Pausen) getilgt wurden. bzw. schon eine gewisse Anzahl zur Tilgung ansdteht, wenn du viele Verpflichtungen aus Versicherungen und Telekommunikationsverträgen hast, dann hast du schlechte karten.
Daß du kein Eigenkapital hast, zeigt z.B. auch, daß du nicht in der Lage bist, Abstriche von deinem Einkommen zu verarbeiten.
Kurz wird deine Belastung erhöht, wird es dir wahrscheinlich schwer fallen, den ausfall zu kompensieren.
andere Möglichkeit: Fange sofort mit einer Vermögensanlage an, die deiner Belastung abzgl. bisheriger Miete entspricht. Wenn das Haus deiner Verwandten gehört, wäre das Geschäft ja.u.U. auch noch in einem jahr möglich. Du hast den Banken dann gezeigt, daß du das gesparte Kapital nicht zum täglichen Verbrauch benötigst. Zum anderen hast du für dich getestet, ob du die Belastungen tragen kannst.
nach einem Jahr hast du also grob 9900 Euro(Abzüglich deiner Miete) gespart. Ein VL-Vertrag in einem BSV dazu, dann das Sparguthaben als Einmalzahlung in den BSV. Vorabkredit der BSK als Eigenkapital einsetzen.

Was kann ich tun??

Beachte: ich schrieb oben von den Denkweisen der Banken, das sind keine persönlichen Beurteilung von mir über Dich.

gruss
winkel

Christian_Bartsch · 11. Juni 2002 um 12:28

Hi,

-----5. nach einem Jahr hast du also grob 9900 Euro(Abzüglich deiner Miete) gespart. Ein VL-Vertrag in einem BSV dazu, dann das Sparguthaben als Einmalzahlung in den BSV. Vorabkredit der BSK als Eigenkapital einsetzen.----

Was soll das denn? Totaler Unsinn. Tut mir leid, andere Worte fallen mir dazu nicht ein.

Gruss
Christian

Sven_72d082 · 11. Juni 2002 um 12:37

Hallo,

Mein Nettoeinkommen beträgt 1470€ plus 400€ Miete aus dem
Objekt.

Bitte beachte bei der Kalkulation, dass man auch für ein renoviertes Objekt in dieser Altersklasse schon ca. 6 Euro / qm p.a. als Instandhaltungsrücklage bilden sollte. Weiterhin kommen noch Grundsteuer, Steuerberater (für den, der die Steuererklärung für vermietete Objekte nicht selbst machen will / kann) und diverse weitere Nebenkosten auf Dich zu, die übrigens auch für die vermietete Wohnung nur teilweise vom Mieter erstattet werden.

Ich denke, dass Du gegenüber der Bank ganz klar darlegen können solltest, wie hoch Deine Lebenshaltungskosten sind und wie viel Du regelmäßig zur Seite legen kannst bzw. schon zur Seite gelegt hast. Banken gehen nämlich i.A. davon aus, dass Personen, die in der Vergangenheit keine Rücklagen bilden konnten, dies auch in Zukunft nicht tun können.

Grüsse

Sven

Anonym · 11. Juni 2002 um 15:44

Hi,

-----5. nach einem Jahr hast du also grob 9900 Euro(Abzüglich
deiner Miete) gespart. Ein VL-Vertrag in einem BSV dazu, dann
das Sparguthaben als Einmalzahlung in den BSV. Vorabkredit der
BSK als Eigenkapital einsetzen.----

Was soll das denn? Totaler Unsinn. Tut mir leid, andere Worte
fallen mir dazu nicht ein.

Er hatte gefragt, was er tun könnte. Und sowas wird ja nun von den Bausparkassen gut und gerne verkauft. Wenn er unbedingt will kann er das ja „tun“.

Ob das sinnig oder unsinnig ist, sollte hier ja nicht diskutiert werden.

gruss
winkel

C_Punkt · 11. Juni 2002 um 15:53

wie ich es verstehe…

-----5. nach einem Jahr hast du also grob 9900 Euro(Abzüglich
deiner Miete) gespart. Ein VL-Vertrag in einem BSV dazu, dann
das Sparguthaben als Einmalzahlung in den BSV. Vorabkredit der
BSK als Eigenkapital einsetzen.----

Ob das sinnig oder unsinnig ist, sollte hier ja nicht
diskutiert werden.

Es ging, wenn ich das recht verstehe, eher darum, daß das so nicht funktioniert, mal abgesehen davon, daß er das Haus heute und nicht in einem Jahr zzgl. Zuteilungszeit des BSV kaufen wollte.

Gruß
Christian

juieh_09e9f5 · 12. Juni 2002 um 09:47

so könnte ein weg sein
hi frank,

ich musste ein paar tage drüber nachdenken wie ich dir helfen kann,

du schreibst du willst das haus von deiner schwester kaufen, also warum ca. 90 % der Raten an zinsen an die bank bezahlen,

worauf ich hinaus will ist,

zahl doch einfach das haus in raten direkt an deine schwester ab

es hat da mehrere vorteile, sicher auch nachteile, aber wenn das ganze klar und sauber geregelt wird sehe ich da auch keine probleme,

man kann das ganze klar und deutlich im notarvertrag festschreiben lassen

wenn du darüber mehr wissen willst, dann komm nochmal hierher und frag, ansonsten kläre mal die frage mit deiner schwester ab, frag nen steurberater wie man das ganze so gestallten kann, das das ganze sich auch noch steuerlich lohnt (für beide)

uwe

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

C_Punkt · 12. Juni 2002 um 11:22

mutmaßlich ein Irrweg
Hallo Uwe,

zahl doch einfach das haus in raten direkt an deine schwester
ab

man könnte natürlich mutmaßen, daß die Tatsache, daß er die Immobilie deutlich unter Wert erwerben kann (von seiner Schwester(!)), dafür spricht, daß seine Schwester die Hütte zügig loswerden will. Daß die den Nerv hat, 20 oder 30 Jahre auf die abschließende Kaufpreiszahlung zu warten, halte ich für unwahrscheinlich. Des weiteren könnte man mutmaßen, daß die Schwester selber ein Darlehen am Laufen hat. Dieses müßte beim Verkauf entweder getilgt werden (eigentlich ja mit dem Kaufpreis) oder weiterlaufen, wobei man da unterstellen kann, daß sie die Belastungen nicht weiter tragen will, wenn ihr die Hütte gar nicht mehr gehört.

Lebensweisheit: Die meisten Leute, die nach einem Kredit fragen, brauchen ihn, um etwas damit zu bezahlen.
Lebensweisheit: Die meisten Menschen, die etwas unter Wert verkaufen, sind entweder Idioten, haben keine Ahnung oder brauchen das Geld.

Gruß
Christian

Sven_72d082 · 12. Juni 2002 um 11:30

Lebensweisheit
Hallo,

Lebensweisheit: Die meisten Leute, die nach einem Kredit
fragen, brauchen ihn, um etwas damit zu bezahlen.

Lebensweisheit: Die meisten Menschen, die etwas unter Wert
verkaufen, sind entweder Idioten, haben keine Ahnung oder
brauchen das Geld.

Lebensweisheit: beim Geld endet die Freundschaft / Verwandschaft. Keiner wird nur aufgrund eines Verwandschaftsverhältnisses großzügig auf derartig Große Summen verzichten, was die 2. Lebensweisheit bestätigt.

Grüsse

Sven

Wasserstein_297e2e · 12. Juni 2002 um 11:55

Hallo

Lebensweisheit: beim Geld endet die Freundschaft /
Verwandschaft. Keiner wird nur aufgrund eines
Verwandschaftsverhältnisses großzügig auf derartig Große
Summen verzichten, was die 2. Lebensweisheit bestätigt.

Was habt ihr nur für Familien !
Natürlich sind manche Familien bereit sich untereinander massiv zu helfen. ohne dass es Probleme gibt. Dies scheint ja auch hier der Fall zu sein, sonst wäre ein derart niedriger Kaufpreis nicht möglich.

Seid nicht so geldgierig !

Gruß Andreas

C_Punkt · 12. Juni 2002 um 12:47

Schenkung?

Was habt ihr nur für Familien !
Natürlich sind manche Familien bereit sich untereinander
massiv zu helfen. ohne dass es Probleme gibt. Dies scheint ja
auch hier der Fall zu sein, sonst wäre ein derart niedriger
Kaufpreis nicht möglich.

Einen Aspekt habe ich noch vergessen: Das ganze könnte vom FA auch als verdeeckte Schenkung aufgefaßt werden. Allerdings bin ich da kein Experte. Die Frage wäre wohl auch im Steuerbrett zu stellen.

Gruß
Christian

juieh_09e9f5 · 12. Juni 2002 um 13:10

also das ihr einen immer die guten ideen kaputtmachen müsst ;-/)

nun ja was ist den so schlecht dabei, ein ordentlich abgesichertes und steurlich optimiertes privatdarlehn zu geben,

ich will ja jetzt nicht alles so breit austreten aber denk doch mal kurz daran:

(ganz grob gerechnet) für 100.000 € bezahlt man derzeit ca. 6.000 € zinsen p.a. sind in 10 Jahren ca. (!!!grob) 50.000 €, getilgt hast du aber nur ca. 1.000 € im jahr in 10 jahren ca. 13.000 €, du hast also bereits 63.000 € gezahlt aber immer noch ca. 85.000 € kreditsumme,

bo äih, wenn ich da nicht raffgierig werden könnte,

und das ganze ist dazu auch noch bombensicher über notarvertrag abgesichert, wenn kein geld mehr kommt, wird kaufvertrag rückabgewickelt und/ oder ne ordentliche zwangsversteigerung durchgeführt oder was auch immer,

ein weitere vorteil wäre, das die schwester wohl dann tatsächlich an ihr cahs in der geforderten höhe kommt, weil sie dann ja „gesicherte“ einnahmen aus dem verkauf hat,

ich sag ja nicht, dass ich das bis in die letzte konsequenz zu ende gedacht habe,

also ich könnt da glatt zur bank werden, vor allem wenn ich bedenke das ich für derzeit 100.000 € als bank max. (!!!) 2.500 € als kosten pro jahr hätte …

hm, ich glaub ich guck mal jetzt wie man ne bank aufmacht

uwe

C_Punkt · 13. Juni 2002 um 09:45

Guten Morgen,

nun ja was ist den so schlecht dabei, ein ordentlich
abgesichertes und steurlich optimiertes privatdarlehn zu
geben,
ich sag ja nicht, dass ich das bis in die letzte konsequenz zu
ende gedacht habe,

scheint so Die Frage ist doch nachwievor, wer den Kredit geben soll. Die Schwester kann das wohl kaum sein, weil die ja schließlich verkaufen will (siehe dazu o.g. Lebensweisheiten).

hm, ich glaub ich guck mal jetzt wie man ne bank aufmacht

Naja, Du brauchst ein Eigenkapital von € 5 Mio., sowie die Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht gem. § 33 KWG und schon kannst Du loslegen.

Gruß
Christian