Hauskauf ohne Eigenkapital?

Geld & Sparen Immobilien
1

Hallo!

Nur mal eine grundsätzliche Frage. Ist es machbar ein Haus zu kaufen ohne
Eigenkapital zu besitzen? Z.B. mit folgenden Vorgaben:

-Einfamilienhaus 140m² mit 310m² Grundstück
-vollständig sanierter Altbau von 1960
-2 Vollverdiener, keine Kinder (sind auch nicht geplant bzw. erwünscht)
-325,- Kaltmiete i.M.
-ca. 450,-/Monat zusätzlich zum Abzahlen
-gesicherter Arbeitsplatz (seit 15 bzw. seit 8 Jahren)

aber leider halt kein Eigenkapital. Bausparvertrag ist zwar vorhanden, Firma
übernimmt aber nicht den AG-Anteil somit dauert es noch länger bis der Bau-
sparvertrag zugeteilt bzw. ausgezahlt werden kann.

Wäre es möglich ein Darlehen über ca. 146000,- (135000,- KP + warscheinlich 11448,-
Erwerbsnebenkosten) zu bekommen?

Eine warscheinlich völlig illusionierte
Madita

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Hallo!

So viel in Schulden stürzen muß gut überlegt sein. Monatlich 1000-1500 EUR Kreditrückzahlungen können sehr zerren.

-Einfamilienhaus 140m² mit 310m² Grundstück

ja, ist recht klein, kommt jetzt natürlich auch auf die Lage an. In Hinterdupfing wird das Grundstück wohl billiger sein wie in Bonn oder Berlin.

-2 Vollverdiener, keine Kinder (sind auch nicht geplant bzw.
erwünscht)

Auch wenn Kinder nicht geplant sind, so sollte man immer damit rechnen, sofern es keine 100%ige Sicherheit gibt.

Fahrt ihr mit dem Auto? Gibt es eine Invaliedenversicherung? So viele Leute werden Jahr für Jahr im Straßenverkehr schwerst behindert. Man sollte auf jedenfall damit rechnen, daß mindestens ein Einkommen ausfällt.

-325,- Kaltmiete i.M.

Hier müßte man mal die eventuellen monatlichen Raten kennen. Werden aber sicherlich 1000-1500 Euro sein. Wobei dann kommen noch zusätzliche Abgaben wie Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen usw dazu.

-ca. 450,-/Monat zusätzlich zum Abzahlen

Also Ihr zahlt jetzt bereits 450 Euro Kredit?

-gesicherter Arbeitsplatz (seit 15 bzw. seit 8 Jahren)

Was ist „gesichert“? Kündigungsschutz?

Seid ihr Verheiratet? Bei so viel Schulden kann es bei einer Scheidung zur Armut kommen.

aber leider halt kein Eigenkapital. Bausparvertrag ist zwar

Ihr arbeitet jetzt seit mindestens 15 Jahren und habt es nicht geschafft Eigenkapital zurecht zu legen. Würdet ihr wirklich mit dem Geld auskommen, wenn ihr 1500 euro im Monat weniger in der Tasche habt? Und das für die nächsten 20 Jahre?

Probiert mal ein Jahr lang, 1500 Euro zusätzlich zur Seite zu legen und schaut euch dann nach einem Haus um. Dann habt ihr erstens ein bisschen Eigenkapital und zweitens wisst ihr, ob ihr es mit so viel weniger Geld im Monat schafft.

Wäre es möglich ein Darlehen über ca. 146000,- (135000,- KP +
warscheinlich 11448,-
Erwerbsnebenkosten) zu bekommen?

Bei Grundbuchseintrag wird das eine Bank sicherlich springen lassen. Die Frage ist aber, ob Ihr bereit seid auf so viel Geld im Monat zu verzichten. Vor allem wird es dann leichter zum Streit und zur Scheidung kommen. Ihr müsst jeden Cent umdrehen und überlegen ob ihr euch den leisten könnt. Daher mehr zu Hause bleiben, was bedeutet, daß es auch öfters Streit geben wird.

Eine warscheinlich völlig illusionierte

Versucht doch mal ein bisschen Geld anzusparen.

Danke!

Martin

3

Hallo Madita,

tja, gute Frage.

  1. Die meisten Banken finanzieren max. bis zu 80%, einige bis 100% des Kaufpreises (ohne NK!, meist werden sogar noch ein paar % abgezogen, zur Sicherheit…), und bei 135000 Euro Kaufpreis machen 146000 Euro Beleihung 108 % aus…
  2. Die Bank wird als allererstes fragen, warum kein EK vorhanden ist. Gibt es dafür gute Gründe? Oder hatte man die ganze Zeit einfach teuere Autos und schöne Urlaube? Gibt es sonst irgendetwas, was man evtl. als Sicherheit einbringen könnte?
  3. Wo liegt die persönliche Schmerzgrenze? Wenn ich das richtig verstehe, bei 325+450 (warum ist dieser Betrag bis jetzt nicht gespart worden? das wird die Bank garantiert fragen) Euro p.m. maximal, oder? Macht 775 Euro, damit könnte man theoretisch schon 145000 finanzieren. Wieviel Prozent vom Nettoeinkommen sind das? Die Miete und der Preis der Immobilie erscheinen mir sehr niedrig, also sind die Löhne in der Gegend wahrscheinlich auch nicht üppig? Was ist mit der Altersvorsorge? Nebenkosten + Renovierungen (ich würde mit mindestens 2Euro/qm rechen, also gute 300 Euro zusätzlich im Monat)? Autoreparaturen? Die Banken wollen meist auf 30%, max. 40% des Nettoeinkommens als monatliche Belastung hinaus.

-2 Vollverdiener, keine Kinder (sind auch nicht geplant bzw.
erwünscht)

das kann man nie wissen *g*

-gesicherter Arbeitsplatz (seit 15 bzw. seit 8 Jahren)

sorry, wenn das jetzt verbittert klingt, aber es gibt keine gesicherten Arbeitsplätze. Jede Firma kann pleite gehen, aufgekauft werden, man kann einen Unfall haben uswuswusw.

aber leider halt kein Eigenkapital. Bausparvertrag ist zwar
vorhanden, Firma
übernimmt aber nicht den AG-Anteil somit dauert es noch länger
bis der Bau-
sparvertrag zugeteilt bzw. ausgezahlt werden kann.

Summe des BSV mit der Kreditsumme vergleichen. Wäre es vielleicht sinnvoll, die nächste Zeit viel mehr einzuzahlen, um schneller die Zuteilung zu bekommen?

Stellt Euch selbst all die Fragen und antwortet ehrlich, ohne „das wird irgendwie schon“.
Meine ganz persönliche Meinung (aber ich kenne Euren privaten Umstände nicht): ohne EK kein Haus, da einfach zu riskant.

Grüße

Helen

4

Hi,

grundsätzlich ist vieles möglich. Auch das von Dir gedachte wäre mit einiger Mühe möglich - grundsätzlich…

Im einzelnen:
Was den Wert des Hauses angeht, kann man nichts sagen. In unserer Gegend bekommst Du für 135.000 kein solches Haus. Aber wenn das ein realistischer Wert ist, sollte das kein Problem darstellen.

Wichtiger ist die Frage die auch die anderen angesprochen haben: Wenn 450,- Sparbetrag möglich sein sollen, wieso ist kein Eigenkapital vorhanden. Habt Ihr das Geld bislang „verjubelt“, solltet Ihr wirklich ernsthaft probieren (mind. ein Jahr, besser zwei) ob Ihr ohne das Geld auch wirklich auskommt. Eine Zwangsversteigerung wird für Euch sehr, sehr teuer.
Und wenn Ihr das zwei Jahre durchhaltet, könnt Ihr wenigstens schon die Nebenkosten aus EK decken - macht sich gut bei den Banken.

Wollt Ihr aber unbedingt jetzt und gleich, heißt es gut verhandeln. Ihr müßt dem Bänkern klar machen, warum sie Euch finanzieren sollten. Direktbanken kannst Du bei der Konstellation vergessen, hier mußt Du persönlich mit 'nem Berater reden.
Dann könnte es möglich sein, daß Ihr (incl. KfW-Kredit) in den ersten Jahren bei einer Belastung von unter 750,- und nach 1 - 5 Jahren (Tilgungsfreie Anlaufjahre bei KfW) bei unter 800,- liegt. Dazu müßtet Ihr einen Zins zu max. 5,8% aushandeln.

Mit ein wenig Eigenkapital kannst Du ganz andere Konditionen erreichen. Wir haben aktuell bei knapp 20% der Gesamtkosten als EK einen Zins deutlich unter 5% ausgehandelt. Nach den „offiziellen“ Regeln (20% + Nebenkosten als EK) sollte das eigentlich gar nicht möglich sein. Aber Banken sind durchaus gesprächsbereit (ich habe sogar den Satz gehört: „was muß ich Ihnen denn bieten, damit wir ins Geschäft kommen?“) wenn das Gesamtpaket stimmt. Und wenn der Berater merkt, da ist jemand, der ist gut vorbereitet, seine Rechnungen und Annahmen sind stimmig, dann ist auch vieles außerhalb der eingetretenen Pfade möglich.

Viel Erfolg!

Gruß Stefan

P.S.: Den hier bereits ausgesprochenen Warnungen möchte ich mich ausdrücklich anschließen!

Nur mal eine grundsätzliche Frage. Ist es machbar ein Haus zu
kaufen ohne
Eigenkapital zu besitzen? Z.B. mit folgenden Vorgaben:

-Einfamilienhaus 140m² mit 310m² Grundstück
-vollständig sanierter Altbau von 1960
-2 Vollverdiener, keine Kinder (sind auch nicht geplant bzw.
erwünscht)
-325,- Kaltmiete i.M.
-ca. 450,-/Monat zusätzlich zum Abzahlen
-gesicherter Arbeitsplatz (seit 15 bzw. seit 8 Jahren)

aber leider halt kein Eigenkapital. Bausparvertrag ist zwar
vorhanden, Firma
übernimmt aber nicht den AG-Anteil somit dauert es noch länger
bis der Bau-
sparvertrag zugeteilt bzw. ausgezahlt werden kann.

Wäre es möglich ein Darlehen über ca. 146000,- (135000,- KP +
warscheinlich 11448,-
Erwerbsnebenkosten) zu bekommen?

Eine warscheinlich völlig illusionierte
Madita

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Hallo erstmal,

bei deinen Zahlen und einer 2% Tilgung, zahlt ihr jeden Monat einen Betrag von 949 Euro. Dazu kommen noch die Nebenkosten von mind. 350 Euro. Das sind also rund 1300 Euro. Also ein Gehalt ist sicher weg. Wenn ihr bißher nicht in der lage gewesen seit, euch eine entsprechende Rücklage aufzubauen, wie wollt ihr das in Zukunft machen. Glaubt mir, ich weiß wovon ich spreche. Das ist keine einfache Geschichte und will wohl überlegt sein. Bestehen keine anderen Sparverträge, LV’s, etc. woraus ihr euch Barmittel ziehen könnt.

Weiterhin wäre es sinnvoll, wenn der Verkehrswert der Immobilie höher als der Kaufwert ist. Finanziert nicht bis zur Unterkante/Oberlippe!!!

Bei Fragen einfach melden.

Gruß

Martin

6

Hi,

gesprächsbereit (ich habe sogar den Satz gehört: „was muß ich
Ihnen denn bieten, damit wir ins Geschäft kommen?“) wenn das

Bei mir war es so, daß ich mich einmal über die zu hohen Kreditzinsen beschwerte. Getan hat die Bank 13 Monate lang nichts. Wobei ich war auch nicht lästig.

Mir war es zu blöd nachzufragen. 13 Monate später ging ich zu meiner zweiten Hausbank (Konkurrenz von der ersten Hausbank) und fragte ob ich Kreditwürdig bin.

Die zweite Hausbank dürfte sich bei allen anderen Banken erkundigt haben ob ich dort einen Kredit habe. Sie sagten ja zur Kreditwürdigkeit und außerdem wollten sie auch ein Angebot machen um den bereits laufenden Kredit übernehmen.

Promt in dem Monat gibt mir die erste Hausbank eine „Ermässigung“ von 0,85%, obwohl ich mich vor 13 Monaten beschwerte und das Zinsnevau eher steigend war.

Die Moral von der Geschicht:

Nie nur ein Angebot einholen.

Beste Grüße

Martin