Hauskauf Schadensersatz weniger Wohnfläche

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,
Wir haben uns ein Zweifamilienhaus gekauft und uns wurden folgende Wohnflächenangaben vorgegeben.
Erdgeschoss und 1.Obergeschoss jeweils 100qm und Dachgeschoss 50qm.
Während der Renovierungsarbeiten entdeckten wir beim vermessen für den neuen Bodenbelag dann folgendes.
Wir kämen im EG und 1.OG gerade mal auf jeweils nur 86 qm und im DG auf etwa 44qm, also 34qm weniger Wohnfläche als angegeben.
Nun möchten wir das Haus schon behalten und einen Schadensersatz durch Reduzierung des Kaufpreises erhalten. Um das ganze schnell und einfach abzuwickeln haben wir uns erst einmal mit den Verkäufern in Verbindung gesetzt , die es eingesehen haben und offen sind zu verhandeln.
Nur wissen wir nicht , wie wir Vorgehen müssen.

Der Kaufpreis lag bei 280 T
Gesamt hat es eine Grundstücksfläche von 370qm, außerdem ein Nebengebäude und eine Garage.

Wie sollen wir weiter Vorgehen ?
Mit den Verkäufern direkt abklären oder lieber zum Anwalt?

Wie kann man sowas berechnen ? (Das man abgesehen von der Garage , Grundstück etc., den Quadratmeter Preis heraus bekommt)

Bitte um jeden Rat

MfG
Florian

#2

280000 - Grundstückswert= wert des Hauses

Bei www.boris.nrw.de oder so ähnlich oder etwas anderes in anderen Bundesländern

Wert des Hauses:

*34 geteilt durch 280

Das ist der Schaden, bitte die Notarkosten und Maklerkosten als Schaden obendrauf

Ansonsten mit arglistiger Täuschung drohen??

Grüße

Ralph aus Köln

0173-4863267

[email protected]

#3

Hallo Florian,

wie man so etwas berechnen kann, weiß ich nicht, aber zur Vorgehensweise kann ich etwas sagen.

Wenn ihr euch mit den Verkäufern einig seid, dann ist keine Anwalt erforderlich. Sobald ihr wisst, um wie viel Ihr den Kaufpreis reduzieren wollt, setzt ihr euch mit dem Notar in Verbindung und der wird dann eine entsprechende Änderunsurkunde zum Kaufvertrag machen.

Aber vorsicht! Vorher im Notariat informieren, ob es sich wirklich lohnt, denn für den Notar fallen ja noch mal Kosten an, allerdings wird dann auch die Grunderwerbsteuer korrigiert, so dass sich das ungefähr „aufheben“ müsste.

Gruß
i73

#4

Hallo, Florian,

Ich als Verkäufer würde mich nicht auf eine Zahlung einlassen.
Gekauft wie gesehen.

Notar anrufen und mitteilen, dass Kaufvertrag und Objekt erheblich abweichen, was er vorschlägt. Was steht denn im Vertrag?

Wirkt recht teuer für die Größe, also wahrscheinlich gute Lage!?

14% und 12% jeweils weicht es ab, hm.
Haus-Preis = (370m2 Grund mal X Euro/m2 minus Garage/Nebengebäude), z. B. 370x200 €/m2 minus 5000 für Garage minus ?, also sagen wir, das Haus ist 200 000 Euro wert, macht also ca. 13% weniger m2-Fläche als verkauft, ich würde 26 000 Euro ansetzen. Kann man ja dem Verkäufer mal als Grundlage vorschlagen.

Für den Preis lohnt sich dann der Anwalt auch.

Aber ich befürchte, es wird vertraglich nicht möglich sein.

Viel Glück!
falko

#5

Dass die Verkäufer mit einer aussergerichtlichen Einigung einverstanden sind, ist schon mal ein großes Plus. Zunächst brauchen Sie weder einen Anwalt noch den Notar, wenn Sie folgende Einigung versuchen anzustreben: Ich würde den Ertragswert der fehlenden Wohnflächen-Differenz errechnen; z.B. wie folgt: Differenz-qm mal Mietpreis mal übliche Nutzungsdauer (etwa 22-25 Jahre). Das Ergebnis stellt den (kapitalisierten)realen Verlust auf Ertragsbasis dar, der vom Gesamtkaufpreis zum Abzug zu bringen wäre. Eine andere Berechnung findet auf Sachwertbasis statt, die ein Gutachter, der die örtlichen (Markt-)Verhältnisse kennt, vornehmen sollt. Wenn Sie neutrale Unterstützung suchen, dann bieten sich ein örtlicher Immobilienmakler, der Sachbearbeiter einer Bank/Sparkassen-Immobilienabteilung o.ä. an.
Wenn Sie nach der Einigung den GrESt-Anteil vom Finanzamt erstattet haben möchten, muß der Notar die Vertragsänderung beurkunden.
Noch Fragen? Schreiben Sie gern erneut.
Mit freundlichen Grüßen aus der Lüneburger Heide
H.Gintemann
(… hat bereits 256 Sterne für hilfreiche Beiträge erhalten)

#6

Hallo Florian,

ich weiß jetzt nicht wie sich das verhält, dass man dem Verkäufer eine Arglistige Täuschung unterstellen kann. Meistens muss man dem Verkäufer so was dann beweisen, dass er davon wusste. Dann gibt es auch glaube ich Verschiedene DIN zum Vermessen eines Grundstücks.

Vielleicht solltest du dich da nochmal mit einem Gutachter in Verbindung setzten das kann ich sowieso jedem ans Herz legen das man vor dem Kauf einer Immobilie mit einem Bausachverständigten durch zugehen um solche Sachen zu vermeiden zum Beispiel www.der-hausinspektor.de

#7

Hallo,
ich bin mir nicht sicher, ob ihr einen Anspruch habt, sondern glaube, dass es Kulanz des Verkäufers ist, wenn er euch etwas vergütet. Was ist mit dem notariellen Kaufvertrag? Ggf. müsste ja alles neu gemacht werden, da sich auch die Grunderwerbsteuer ändern würde.

Tut mir leid, das sich nicht weiterhelfen kann.

Hulda aus Fulda

#8

Hallo,

m.E. liegt ein Mangel vor. Demnach darf der Kaufpreis incl. Nebenkosten reduziert werden. Ggf. können auch weitere Ansprüche geltend gemacht werden.

Weitere Fragen wären offen :
Lief die Abwicklung über einen Makler oder direkt mit den Verkäufern?
Wurde im Kaufvertrag etwas über die Wohnfläche genannt?
Von wem kamen die Wohnflächenangaben?
Gab es Gutachter, gab es ca. Werte der Wohnfläche?

Anwalt: bei dem Streitwert kann es schon ratsam sein einen Anwalt einzuschalten. Ich persönlich mußte in anderer Angelegenheit einen Anwalt einschalten und mich belastete es sehr wie es sich über 8 Monate hinzog.
So würde ich versuchen, falls es zu einer schnellen, zufriedenstellenden Einigung kommt den kurzen Weg zu nehmen und lieber auf paar Euro zu verzichten, die der Anwalt vielleicht mehr rausholt.
So würde ich den Verkäufern schriftlich (per Einschreiben) mit Frisetzung den Mangel in der Wohnfläche anzeigen.

Anmerkung: nicht vergessen zum Finanzamt zu gehen und eine neue Wohnflächenberechnung vorlegen. Für das Kaufjahr hat dies der Verkäufer zu tun. (Grundsteuer)

#9

sorry, da war ich etwas schnell eben…bei einem gebrauchten Haus kauft man i. d. R. „wie gesehen“. Drum schätze ich : Keine Chance

#10

Hallo,
das ist ja schon eine sehr merkwürdige Nummer…wurde bei der Vertragsunterzeichnung nicht auch die orginalen Baupläne übergeben? Da sollten die richtigen Masse doch drinstehen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass Du Dich mit den ehemaligen Verkäufern auf eine richtige Summe einigen wirst (kannst es natürlich versuchen). Ich würde die Sache jetzt allerdings einen Anwalt übergeben, der kann dann auch was zur neuen Kaufpreishöhe sagen.

MfG
Frank