Hauskauf trotz Mieter

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Wir möchten ein Haus kaufen. Das einzige Problem was nun noch besteht, ist, dass noch Mieter in diesem Haus wohnen.
Eigentlich wollten wir das Haus erst kaufen, wenn die Mieter entgültig ausgezogen sind.
Die Mieter sind auch einverstanden auszuziehen. Aber man weiß ja nie.
Nun sagt der Markler, dass wir den Kaufvertrag machen sollen. Darin soll dann auch stehen, das wir erst bezahlen müssen, wenn die Mieter ausgezogen sind.
Ist das rechtens??
Sie haben jetzt eine Frist von 6 Monaten sich was neues zu suchen.
Was kann man noch in den Vertrag mit aufnehmen, damit ich als Käufer auf der sicheren Seite bin und dann auch das Haus leer ist, wenn ich es gekauft habe??

Danke schon mal im Voraus.

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Wir möchten ein Haus kaufen. Das einzige Problem was nun noch
besteht, ist, dass noch Mieter in diesem Haus wohnen.
Eigentlich wollten wir das Haus erst kaufen, wenn die Mieter
entgültig ausgezogen sind.

Dann tut das auch.

Die Mieter sind auch einverstanden auszuziehen. Aber man weiß
ja nie.

Ja genau, weiß man nie.

Nun sagt der Markler, dass wir den Kaufvertrag machen sollen.

Klar, der will seine Kohle haben.

Darin soll dann auch stehen, das wir erst bezahlen müssen,
wenn die Mieter ausgezogen sind.

Wenn es denn dann drinsteht und:

Ist das rechtens??

es dann auch rechtens ist (was ich nicht beantworten kann)

Was kann man noch in den Vertrag mit aufnehmen, damit ich als
Käufer auf der sicheren Seite bin und dann auch das Haus leer
ist, wenn ich es gekauft habe??

Garnix. Die beste Variante ist: Vertrag dann machen, wenn das Haus in dem Zustand ist, den man davon erwartet.

Der Makler drängt, weil er endlich Käufer gefunden hat und er seine Provision sichern möchte. Das mit den Mietern ist das eine Problem. In welchem Zustand sie das Haus hinterlassen ist ein anderes. Und so gibt es bestimmt noch 1000 Dinge, die auf dem Weg zur Übergabe noch passieren können und euch nicht gefallen könnten.

Nur solange ihr euch noch nicht vertraglich an das Haus gekettet habt, kann euch das locker am A… vorbeigehen. Sobald ihr beim Notar wart, ist JEDES noch so kleine Problem auch gleich eures.

Was, wenn die Mieter nicht ausziehen? Oder nicht pünktlich, ihr aber aus eurer alten Wohnung raus müßt? Was, wenn sie eine Bruchbude hinterlassen? Der Notar kostet auch schon Geld, Grundwerwerbsteuer fällt an, und, und, und… Ihr habt bis dahin schon eine Menge Geld ausgegeben, auch wenn im Vertrag steht, dass ihr erstmal nichts bezahlen müßt. Und damit ist jedes Problem euer Problem. Selbst, wenn man bis zu einer Vertragsrückabwicklung kommt vor lauter Problemen: Notar und Co. habt ihr dann schon bezahlt.

Mein Rat: Finger weg! Der Eigentümer und der Makler sollen zusehen, dass sie ein leeres Haus anzubieten haben. Das kauft ihr dann. Bis dahin seid ihr ernsthaft Interessierte und der Makler darf sich regelmäßig nach dem Andauern eures Interesses erkundigen und euch über den Stand der Entmietung unterrichten.

Gruß
Bonsai

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Hi,

im Prinzip ist das überhaupt kein Problem. Nur sollte man sich hier unbedingt von einem (entsprechend qualifizierten) Anwalt vertreten lassen.
Der Zahlungszeitpunkt kann vertraglich natürlich frei festgelegt werden und auch von Bedingungen abhängig sein. Darüber hinaus gibt es aber weiteres zu beachten, z.B. wie lange müßt ihr max. warten, was passiert dann (Vertragsstrafe, Rückabwicklung?), wird Euer Schaden ersetzt und wahrscheinlich tausend weitere Punkte, die mir derzeit nicht einfallen. Der Anwalt weiß, wo Fallstricke lauern und wie der Vertrag gestaltet sein muß damit ihr nicht hineintappt.
Der beurkundende Notar ist hier übrigens die falsche Adresse. Er muß neutral bleiben, ihr braucht aber unbedingt einen Fachmann der Euch verpflichtet ist. Auf der Verkäuferseite sitzt mit dem Makler ja auch mind. ein Immofachmann…
Ein Anwalt ist (neben dem Baufachmann) deshalb bei jedem Hauskauf eine gute Idee, spart da nicht am falschen Ende.

Gruß Stefan

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Hallo!

Wenn Du ein Haus ohne die Mieter haben willst, dann kaufe erst, wenn die Mieter raus sind. Vereinbarungen sind nur bedrucktes Papier. Im Zweifel wirft kein Gericht die Mieter auf die Straße und dann zieht sich alles wie Kaugummi. Heute kaufen und irgendwann später übernehmen heißt automatisch, daß Du den Zustand des zukünftig entmieteten Hauses heute nicht kennen kannst. Sind dann überhaupt noch Fenster und Türen drin? Jetzt kommt wieder eine Vereinbarung mit dem Verkäufer ins Spiel. Noch mehr bedrucktes Papier.

Warte ab, bis das Haus leergezogen ist, lasse Dich nicht unter Druck setzen und unterschreibe bis dahin nichts Verpflichtendes.

Ach ja: Bevor Du kaufst, lasse das Haus durch einen Bauingenieur untersuchen! Hauskäufer sind Mangelware. Du feilscht also noch heftig und vermutlich kommst Du auch nicht auf die Idee, dem Makler, der Dich jetzt (zu Deinem Nachteil!) unter Druck zu setzen versucht, irgendwas mit 5-Komma-und-Prozent zu bezahlen.

Gruß
Wolfgang

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Grüße aus Düsseldorf!

Der eingeschaltete Makler ist fein raus, ich bin sicher, dass der sich an der Vereinbarung, erst Geld sehen zu wollen, wenn die Mieter raus sind, nicht beteiligt hat, sondern mit Abschluss des Kaufvertrages seine Provision fordert.

Die mit einer sechsmonatigen Frist versehene Zusage der Mieter können Sie getrost in die Tonne werfen, die hat überhaupt keinen Bestand, zum Auflösen eines Mietverhältnisses gehört in Deutschland noch immer eine Kündigung, und die hat der bisherige Eigentümer nicht ausgesprochen, nicht aussprechen können, weil Eigenbedarf für ihn als Kündigungsgrund nicht in Betracht kommt, andere legitime Gründe vermutlich auch nicht. Wer ist eigentlich auf die Idee mit der sechsmonatigen Frist gekommen? Der Makler (Fachmann) etwa?

Auf Eigenbedarf müssen Sie schon selbst kündigen, wenn Sie die Herrschaften aus dem Haus haben wollen, und das können Sie erst, wenn Sie mit unterschriebenem Kaufvertrag zum Vermieter des Hauses an diese Leute geworden sind. Und wenn die Mieter nach sechs Monaten nichte gefunden haben? Stellen die sich dann freiwillig auf die Straße? Jede noch so blauäugige Versprechung des Maklers, „die Mieter würden doch sofort was finden“ oder „er würde sich selbst drum kümmern“, verweisen Sie bitte umgehend ins Reich der Märchen! Er kann sich ja gerne vorher drum kümmern.

Mich würde überhaupt wundern, wenn Ihre Hausbank einer solchen Konstellation ihren Segen gibt.

Einer meiner Vorgänger hat Ihnen zur Einschaltung eines Fachmannes geraten, der Ihre Interessen vertritt. Recht hat er, der Fachmann kostet ein klein wenig, der Schaden, vor dem er sie bewahren soll, kann Sie ruinieren.

Also, warten Sie mindestens so lange, bis die Mieter die Kündigung ausgesprochen haben, besser ist jedoch, das Haus in freiem Zustand einer weiteren Begutachtung zu unterziehen, mal jemand anderen als den Makler in Grundbuch und Baulastenverzeichnis Einblick nehmen zu lassen, vielleicht noch mal den Wert des Hauses von anderer Seite zumindest einschätzen lassen, denn von Verkaufsparteien, die Ihnen so einen Floh ins Ohr setzen wie den mit der sechsmonatigen Frist, könnte man ggf. noch viel mehr erwarten.

Wetten, dass das jetzt keine Rechtsberatung war?

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Das Haus ist noch nicht allzulange zu kaufen. Der Verkäufer braucht dringend Geld.
Die Mieter und der Eigentümer haben keinen guten Kontakt.
Sie kommunizieren nur noch über Anwälte.
Jetzt haben die Mieter gesagt, sie gehen aus der Wohnung, wenn sie eine Geldsumme erhalten. Dem hat auch der Eigentümer zugestimmt.
Das ganze wurde auch beim Anwalt so festgehalten.
Dieser Anwalt ist auch gleichzeitig unser Notar.
Also glaub ich kaum, dass die Mieter einen Schrotthaufen hinterlassen. Immerhin wollen sie ja das Geld.
Wir kennen auch die Firma, die damals das Haus gebaut hat.
Größere Mängel kann ich daher ausschließen.
Wie der Vertrag im genauen aussieht weiß ich noch nicht. Weiß aber ganz genau wie er aussehen soll, damit er zustande kommt.
Geld wird nicht eher bezahlt, bis die Mieter das Haus verlassen haben. Und noch mal in Augenschein genommen wurde, ob auch noch alles so ist, wie wir es kennen.
Ist die 6 Monatsfrist abgelaufen ist der Vertrag ungültig.

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Ich kann mich nur wiederholen: nehmt Euch einen eigenen Anwalt! Der Notar ist in dieser Funktion zur Neutralität verpflichtet, ihr braucht aber dringend eine parteiliche Beratung / Vertretung!

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Jetzt haben die Mieter gesagt, sie gehen aus der Wohnung, wenn
sie eine Geldsumme erhalten. Dem hat auch der Eigentümer
zugestimmt.

Und so was soll rechtlichen Bestand haben? Wann gehen die Mieter aus der Wohnung? Und wohin? Die werden in den sechs Monaten nicht unbedingt etwas finden. Dann haben Sie die „A…karte“ gezogen, denn es liegt keine Kündigung vor, also haben die Mieter weiteren Anspruch auf die gesetzliche Kündigungsfrist, deren Eintritt sich natürlich immer weiter nach hinten verschiebt. Vertrag hin oder her, ein Mietverhältnis endet durch Kündigung, der bisherige Eigentümer kann den Mietern nicht kündigen, Sie als künftiger Eigentümer können denen „noch“ nicht kündigen, die Mieter werden nicht kündigen, bevor sie etwas gefunden haben.

Wie stellt sich Ihr Herr Anwalt das vor??? Die Mieter unterzeichnen den Vertrag, bekommen das Geld und verlassen das Haus? Durch so eine vertragliche Einigung wird den Mietern doch nur das Geld in Aussicht gestellt, sofern sie innerhalb der sechs Monate aussziehen. Eine Gewähr für diesen Auszug gibt es nicht.

Reihenfolge muss so sein: Mieter raus, Eigentümer gibt denen das Geld oder auch nicht, soll Ihr Problem nicht sein, Haus nochmal begehen, bei OK Vertrag unterschreiben, bezahlen.

Mal im Vertrauen, das Ganze scheint mir von den beteiligten Parteien recht blauäugig angegangen zu werden. Die Gefahr, dass Sie einen Kaufvertrag unterschreiben (auch, wenn erst später gezahlt wird), bei dem Sie auf nicht absehbare Zeit Ihr Eigentum nicht betreten können, ist doch recht groß. Mit Vertragsabschluss übernehmen sie sämtliche Pflichten aus dem Mietvertrag!Trauen Sie sich einen anschließenden Rechtsstreit um den Auszug der Mieter zu?

Gibt es in Ihrer Stadt auch andere Anwälte und Notare?

Wir kennen auch die Firma, die damals das Haus gebaut hat.
Größere Mängel kann ich daher ausschließen.

Diese Logik erschließt sich mir nicht!

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Hallo,

wir haben die Variante mit den Mietern jetzt zwei Mal gut gelöst. Allerdings war beide Male bei uns klar, dass die Mieter ein Interesse am Auszug haben, da sie jeweils selbst ein Haus gekauft hatten.

Fall A verlief wie folgt: Vermieter hat denen gekündigt und wir haben zusätzlich ein Schriftstück aufsetzen und von den Mietern unterschreiben lassen, in dem sie uns garantierenzum Zeitpunkt X spätestens ausgezogen zu sein. Die Wohnung haben wir gekauft wie vermietet gesehen alle weiteren Mängel die dandach durch den Mieter entstanden wären, hätte der Verkäufer noch ausbessern müssen. Der Kaufvertrag wurde noch im vermieteten Zustand geschlossen, das Geld floss erst nach Auszug und Übergabe.

Fall B: Wir haben das Haus im letzten Jahr gekauft. Da Mieter nicht wie von Verkäuferin angekündigt im Dezember ausgezogen waren, wir aber den Kredit etc. schon hatten, haben wir im Kaufvertrag aufgenommen, dass die Verkäuferin so lange die Bereitstellungszinsen für den Kredit übernimmt, bis wir diesen abrufen - die Mieter ausgezogen sind. Darüber hinaus hatten wir die Möglichkeit, dass uns schon vor Eigentumsübergang das Recht zur Kündigung etc. übertragen wird. (wir haben davon in diesem Fall keinen Gebrauch gemacht, da wir mit den Mietern sehr gut zurecht kommen.

Zu Deinem Problem: es gibt sicherlich eine Menge Möglichkeiten da vertraglich überein zu kommen, das macht aber nur Sinn, wenn auch die Mieter mitziehen und bereit sind sich auch schriftlich festnageln zu lassen. Zudem solltet Ihr bedenken, dass auch, wenn das Haus noch nicht Euer Eigentum ist, ihr schon ne Menge zahlen müsst. Vater Staat hält so schnell die Hand auf, so schnell kann man gar nicht gucken.
Bedenkt, dass ihr ggf. auch noch eine weitere Wohnung bezahlen und kündigen müsst. Wie flexibel ist da euer Vermieter???
Regelt genau, dass ihr für die Mieter nicht zuständig seid, und die Nebenkosten etc. alles noch durch den alten Eigentümer abgewicklet werden. Regelt genau, wer welche Mieteinnahmen bekommt. Regelt den Haftungsübergang.

Sobald auch nur annähernd Zweifel aufkommen oder ihr ein komisches Bacuhgefühl habt, lasst die Finger von der Sache. Glaubt mir, es gibt noch andere schöne Häuser!!! …und vielleicht steht ja auch noch irgendwo eins rum, ohne Makler???

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Mit der Wohnung wo wir jetzt wohnen, haben wir Glück. Wir müssen keine Miete zahlen und haben auch keinen festen Temin wann wir raus müssen. Ist im Haus der Eltern.
Die Mieter sind ja auch am Auszug intressiert. Erstens, weil sie mit dem Eigentümer nicht klar kommen und zweitens weil das Geld lockt, dass sie bekommen, wenn sie ausziehen. Zumindest bis zum 30.09.

Das Haus hat eine gute Bausubstanz. Ein großes Grundstück. Genau wie wir es wollen. Und der Preis ist auch noch in Ordnung.
Wenn da nur die Mieter nicht wären…

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Habe noch ne Runde drüber nachgedacht…nach meinem Bauchgefühl würde ich das Haus erst kaufen, wenn es geräumt ist!!! Das scheinen eher so Troubel-Mieter zu sein…wäre mir persönlich zu riskant und dass der Verkäufer dringend Geld braucht ist ganz ehrlich nicht Dein Problem!!! Du bekommst Dein Geld sicherlich auch nicht geschenkt und es dann in teuren und nervenaufreibenden Räumungsklagen etc. zu versenken ist ehrlich zu schade. … und glaube mir, so Klagen können über Jahre gehen. Haben so Fälle im Bekanntenkreis, wo die Mieter auch noch enorme Schäden verursacht haben und dann noch nciht mal für die Kosten aufkommen müssen.

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Hi,
wenn Ihr das Haus kaufen wollt, lediglich der Mieter stört, dann nehmt im Pkt. „Kaufpreisfälligkeit“ im Kaufvertrag die Position auf:
Der Kaufpreis ist (u.a.) fällig bei dokumentierter Miet- und Pachtfreiheit des Kaufobjektes.
(Im Mustervertrag des Notars gibt es noch ein paar weitere Rücktrittsrechte, z.B. die Nichtausübung des gemeindlichen Verkaufsrechtes, die Lastenfreiheit im Grundbuch etc.)

Nehmt eine Maximalbindung mit auf: Sind vorgenannte Kaufpreisfälligkeiten nicht bis zum 30.06.2006 vollständig eingetreten, so gilt dieser Vertrag als nicht geschlossen. Die Rückabwicklungskosten in diesem Fall trägt der Verkäufer.

Dem Makler würde ich mitteilen, egal wie seine AGB`s aussehen, daß seine Provision fällig wird, wenn die Rücktrittsrechte aus dem Kaufvertrag erloschen sind und ihr kaufen müßt.

Laßt Euch den Kaufvetrag vor Abschluß nach Hause schicken/faxen und lest ihn in Ruhe durch.

MfG

Ralf W.