Hallo!
Ein paar Fakten: Haus 230.000 Euro, BJ 1970, DHH, Gutachten liegt vor (Wert auch ziemlich gleich mit dem :geforderten Betrag). Dach NICHT isoliert (auch nicht ausgebaut), Fassade nicht isoliert, Heizung von 1991 NICHT :gewartet, kein Energiepass vorhanden etc. Im guten und ganzen ist es sehr gepflegt, aber es wurden halt immer nur :die Schönheitsreparaturen und keine wirklich „wichtigen“ Maßnahmen, wie Isolation etc vorgenommen.
Gutachten sind nur bedrucktes Papier. Du beauftragst einen Architekten oder Statiker, der sich das Haus ansieht und die Baukosten ermittelt, um das Haus in einen zeitgemäßen Zustand zu bringen. Dabei kann durchaus herauskommen, daß ein Haus von 1970 weniger als den nackten Rohbauwert eines heutigen Gebäudes wert ist. Das wird der Verkäufer ganz anders sehen, aber dann kommt man eben nicht zusammen. Es ist eher unwahrscheinlich, daß eine Doppelhaushälfte von 1970 230 T€ wert ist, vermutlich nicht einmal die Hälfte. Der Verkehrswert ist natürlich sehr von der Lage und Größe des Grundstücks abhängig. Das Grundstück wird aber nur klein sein, sonst hätte man vermutlich kein Doppelhaus gebaut.
Ich würde keine Doppelhaushälfte mit größerem Sanierungsbedarf kaufen. Der Grund für diese Ablehnung ist an zahllosen Reihen- und Doppelhäusern zu erkennen: Sah das Ensemble ursprünglich noch angängig aus, paßt nichts mehr zusammen, sobald einzelne Eigentümer mit Sanierungen beginnen.
Allerdings sehe ich größere Ausgaben auf uns zukommen, immerhin sind das Dach, die Fassade und einige Fenster 
aus Holz) schon 36 Jahre alt…
Von solchem Haus bleibt bei Sanierung auf zeitgemäßen Standard bestenfalls der Rohbau nebst einigen Containern Schutt übrig. Je nachdem, wie das Grundstück nach Lage und Größe zu bewerten ist, ist das Gebäude an sich nicht mehr viel wert, allemal dann nicht, wenn es sich nur um eine DHH handelt.
wie gehe ich am Besten in die Maklerverhandlung, ohne ihm auf die Füße zu treten?
Warum willst Du dem Makler/Verkäufer nicht auf die Füße treten? Er akzeptiert die Größenordnung Deines Angebots oder läßt es bleiben. Es gibt Häuser wie Sand am Meer. Rar sind nur zahlungskräftige Käufer.
Die VK zahlen nicht die Courtage, sondern die Käufer, also wir).
Auch über die Courtage kann man reden. Die 5 oder 6%, die sich Makler i. a. vorstellen, sind nur unverbindliche Wünsche. Wenn Du der Meinung bist, daß seine Dienstleistung den geforderten Betrag wert ist (das gibt es durchaus), dann stimme zu. Wenn Du aber meinst, die Hälfte reicht (was meistens schon zu üppig ist), dann teile das dem Makler mit. Im übrigen würde ich vermeiden, über den Kaufpreis eines Hauses mit Schmidtchen zu reden, immer nur mit Schmidt, also mit dem Verkäufer.
Wie hoch wäre in etwa eine „realistische“ Preisminderung, bzw welchen Betrag könnte ich für die bevorstehenden :Erneuerungen beim VK-Gespräch vorbringen?
Siehe oben. Grundlegende Sanierung führt bei einer DHH ohne enge Abstimmung und paralleles Handeln des Eigentümers der anderen Haushälfte zu keinem brauchbaren Ergebnis. Unabhängig davon führt Dein Gang vor Preisverhandlungen zu einem Architekten oder Statiker, ganz egal von wem Dir irgendwelche Gutachten vorgelegt wurden.
Zum Preis, den Du maximal einschließlich Kosten des Maklers bieten solltest, kommst Du wie folgt:
- Grundstücksgröße multipliziert mit dem ortsüblichen Quadratmeterpreis
- Zum Preis des Grundstücks addierst Du die Kosten eines Neubaus und erhältst damit die Gesamtkosten des Vorhabens.
- Der beauftragte Architekt oder Statiker nennt Dir die Kosten der Sanierung des Hauses auf einen zeitgemäßen Stand.
- Du ziehst von den unter 2. ermittelten Gesamtkosten die unter 3. ermittelten Kosten ab und erhältst damit Dein Maximalgebot für die Immobilie. Wirklich keinen Cent mehr, sonst baust Du lieber neu.
Aus dieser Vorgehensweise ergibt sich oft, daß man die Finger vom 30 oder 40 Jahre alten Gebäude läßt, weil die Preisvorstellungen des Verkäufers nicht passen und ein Neubau preiswerter wird. Viele Verkäufer kommen damit auch durch, weil sich Käufer längst nicht immer sachkundig von einem Architekten beraten lassen, sich vom gepflegten Vorgarten oder dem gar nicht so hohen Alter des Gebäudes blenden lassen und die Sanierungskosten unterschätzen.
Von einem nur 35 Jahre alten Haus ist bei einer Sanierung bestenfalls der Rohbau brauchbar. Das Haus braucht eine komplett neue Außenhaut, ein neues Dach mit allem Drumherum, neue Haustüren und neue Fenster, eine neue Heizung, neue Sanitär-, Wasser- und E-Installation. Vermutlich müssen auch noch Teile des Grundrisses verändert werden und Treppen aus den 70ern sind auch nicht jedermanns Sache. Außerdem wird man das Haus rundherum freigraben müssen, weil die Abdichtungen nichts mehr taugen oder noch nie viel taugten.
Bevor man für solches Haus, bei dem man alles rausreißen und erneuern muß, viel Geld ausgibt, kann man sich für deutlich weniger Geld ein 50 Jahre älteres Haus kaufen. Das Haus kann auch gerne noch älter sein, solange es keine Holzbalkendecken (sind nur bei gutem Zustand und sehr solider Bauweise akzeptabel, wenn man nicht gerade schwingende Fußböden liebt) und keine Bruchsteinfundamente hat, sich Frost- und Feuchtigkeitsschäden an der Substanz in Grenzen halten und es keinen Hausschwamm- oder sonstigen Schädlingsbefall gibt. Die Sanierung ist nicht aufwendiger, weil man in gleicher Weise wie beim 70er-Jahre-Bau alles rausreißen muß.
Gruß
Wolfgang
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