Hauskauf und Finanzierung

Geld & Sparen Geldanlage
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Hallo,
hätte mal ne Frage. Ich habe ein kleines „altes“ Häuschen(Baujahr1928, 100qm Wohnfläche, mit 420 qm Grundstück)für mich und meine Frau gefunden. Es gefällt uns beiden sehr gut. Jetzt haben wir geschaut wie wir das finanzieren können. Das Haus soll 145.000,-DM kosten. Eigenkapital haben wir keines. Es müßte auch noch renoviert werden. Schätzungsweise für 35.000,-DM. Wollte jetzt mal fragen ob sich sowas finanzieren lassen würde, wenn unser Einkommen zusammen 4.250,-DM betragen würde. Auch wenn ich noch eine monatliche Rate von 300,-DM habe für einen alten Kredit ?
Ist sehr dringend weil wir interessieren uns sehr für dieses Haus.

Ich danke euch schonmal recht herzlich für eure Antworten.

Uwe

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Finanzierung ist das eine…
hallo Uwe,

ihr müsst auch einen Finanzier finden… :smile:

Okay… aber mal so eine kleine Anleitung, die nicht unbedingt die beste sein muss.

Die KfW (Kreditförderanstalt für Wiederaufbau) vergibt meines Wissens nach Kredite bis zu einer Höhe von 30% der Anschaffungssumme. Da liegt dann der Zinssatz etwa so bei 4%.
Der Zinssatz bei dem restlichen Betrag dürfte zur Zeit bei knapp 6% liegen.

Die monatliche Belastung kannst du dir ganz einfach errechnen, falls du andere Werte hat, als die, die ich jetzt nutze. Müsstest dann eben meine Werte austauschen.

Nutze die Formel:

A= K0 * (( q^n * ( q - 1 )) / ( q^n - 1 ))

K0=Kapital, was du aufgenommen hast
q= Zinsfaktor ( bei 4% dann z.B. 1,04)
n= Jahre der Tilgungsdauer
A= jährliche Belastung
bei mtl. musst du rechnen: 12. Wurzel aus 1,04
dann darauf achten, dass du aber 25*12 rechnest für n :smile:

Wenn du jetzt die Kredite in der von mir angegebenen Form bekommst, weil du der Bank genug Sicherheiten gibst und bietest, ergibt sich folgende Rechnung.
Ich habe mal gerechnet, dass du das Haus in 25 Jahren abbezahlen willst.
180.000 DM Finanzierungssumme, dazu noch Notarkosten und andere Gebühren… sagen wir 200.000

Dann wäre für die KfW die mtl. Belastung: 196,43 DM
für die Bank: 733,46 DM

Wenn ich mich jetzt nicht zu sehr verrechnet habe in der Schnelle. Würde also eine mtl. Belastung von 929,89 machen.

Du solltest aber mit der Bank auch Sonderzahlungen vereinbaren. Vereinbare sie kostenfrei, so hoch es geht. Die würdest du dann zusätzlich einzahlen und somit die Laufzeit verkürzen. Achte dann aber auch drauf, dass die Bank keine Zinsnachzahlung für entgangene Zinsen will bzw. wenn, dann nur gering.

Die ersten 8 Jahre bekommst du zusätzlich vom Staat, so du bisher noch nicht diese Förderung genutzt hast, 2500 DM pro Jahr. Die habe ich jetzt nicht miteingerechnet, denn eine Finanzierung sollte auch ohne soetwas stehen.

Hast du Bausparverträge, so können sie sie einen günstigeren Zinssatz ermöglichen. Was noch zu beachten wäre, ist die Tatsache, dass die Zinsbindung nur einen gewissen Zeitraum vorhanden ist.

Als kleines anderes Beispiel. Verkürzt du die Laufzeit auf 20 Jahre, ergäbe sich dadurch schon eine mtl. Belastung von:
361,33 DM + 843,11 DM = 1204,44 DM

Ihr müsst halt auch drauf achten, dass ihr nicht zuviel eures Geldes anknappst, weil zwischendurch auch mal Reparaturen fällig sind, ein Auto etc. pp.

In diesem sinne… Marco

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Hallo Marco,

vielen Dank für deine Antwort. Das mit der Auflistung ist gut. So ungefähr ist es das auch was ich mir vorgstellt habe. Ich renne jetzt heute von Bank zu Bank und habe auch schon gestern den ganzen Tag im Internet geschaut und vergleiche gemacht. Da gibt es ja gewaltige Unterschiede zwischen den einzelnen Angeboten. Ich habe heute nochmal einen Termin mit Makler und meinem Versicherungsvertreter (macht auch Finanzierung) und dann sehen wir mal weiter. Ich hoffe das ich den Zuschlag bekomme. Ist für mich und meine Frau wirklich das Traumhaus. Auch wenn noch einiges zu machen ist. Aber egeal wir würden es ja für uns machen. Jetzt warte ich mal den Nachmittag ab und dann wünsche ich das alles glatt läuft.

Gruß Uwe

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Hallo Uwe,

ich habe leider keine so gute Nachricht für Dich:

Ohne Eigenkapital ist Dein Vorhaben mit großer Wahrscheinlichkeit zum Scheitern verurteilt.

Die Banken stellen sich bei der Finanzierung folgende Fragen:

1.) Was hat der Kreditnehmer bisher mit dem verdienten Geld gemacht?
2.) Wieso existiert kein Eigenkapital?
3.) Wieso glaubt der Kreditnehmer jetzt plötzlich im Monat auf DM 1.200,00 bis DM 1.500,00 verzichten zu können?
4.) Was würde im Falle einer Trennung des Ehepaares passieren?
5.) Was passiert wenn Familienzuwachs kommt?
6.) Ist das Haus den Preis wirklich wert?

usw.

Die meisten Fragen fallen mit einem ges. Gehalt von DM 4.250,00 negativ aus und deshalb werden die Banken die Finger davon lassen. Auch solltest Du in der Lage sein 10% der Investitionssumme (DM 180.000,00 zzgl. Nebenkosten) jährlich zu bezahlen. Daher auch die DM 1.500,00 monatliche Belastung.

Meine persönliche Meinung:

Spare erst einmal Eigenkapital an. Teste ob Du die nächsten Jahre wirklich auf mtl. DM 1.500,00 verzichten kannst und lege dieses Geld irgendwo an. Es erspart Dir und Deiner Frau vielleicht ziemlich viel Ärger.

Gruß

Friedrich

P. S.: Für Eigennutzer sind Finanzierungen über LV-Gesellschaften mit Tilgungsaussetzung meist unrentabel.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Hallo Friedrich,

also das es klappt , das glaube ich ehrlich gesagt auch nicht mehr. Habe heute morgen ein kurzes Gespräch gehabt und da würde es wegen dem Vorkredit den ich habe nicht so gut aussehen.
Ansparen ist so ne Sache ich bin 35 Jahre, meine Frau 28 Jahre. Kinder habe wir noch keine. Ich frage mich , wieso ich bei den vielen Internetangeboten die ich mir angeschaut habe, jedesmal einen Kredit machen könnte von 210.000,- DM bis 270.000,- DM (mit den Einkommen die wir haben) wenn es dann zum Schluß doch nicht funktioniert. Dann sind doch alle Angebote und Rechenbeispiele im Internet sinnlos. Gibt es da nichts konkretes, wo ich weiss das ich mich darauf verlassen kann ? Ich werde nachher nochmal bei der Hausbank vorbeischauen und werde dort nochmal nachfragen, aber ich denke da werde ich doch weiterhin meine Miete hier zahlen müßen. Am besten wird wohl sein man gewinnt im Lotto oder wandert aus.

Gruß Uwe

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Hallo Uwe,

Hallo Friedrich,

also das es klappt , das glaube ich ehrlich gesagt auch nicht
mehr. Habe heute morgen ein kurzes Gespräch gehabt und da
würde es wegen dem Vorkredit den ich habe nicht so gut
aussehen.
Ansparen ist so ne Sache ich bin 35 Jahre, meine Frau 28
Jahre. Kinder habe wir noch keine.

Also wenn Du 5 Jahre mtl. DM 1.500,00 ansparst und dies mit 5% verzinst wird, dann hättest Du schon ca. DM 100.000,00 Eigenkapital. Das wäre ein gutes Startkapital und der Zeitraum ist noch überschaubar.

Ich frage mich , wieso ich
bei den vielen Internetangeboten die ich mir angeschaut habe,
jedesmal einen Kredit machen könnte von 210.000,- DM bis
270.000,- DM (mit den Einkommen die wir haben) wenn es dann
zum Schluß doch nicht funktioniert. Dann sind doch alle
Angebote und Rechenbeispiele im Internet sinnlos. Gibt es da
nichts konkretes, wo ich weiss das ich mich darauf verlassen
kann ?

Grundsätzlich: Wenn die Firmen im Internet alle Fakten auf den Tisch legten, würden viele potentielle Kunden (so wie Du) schon gar nicht anfragen. Viele Zusatzprodukte („Dann machen Sie halt erst eine LV“, „Schließen Sie erst einen Bausparvertrag ab und dann klappt das mit der Finanzierung in 3-4 Jahren“ oder „Wir können Ihnen eine Sparplan empfehlen“ etc.) könnten nicht verkauft werden, wobei ich jetzt kein Urteil über die Zusatzprodukte abgeben will. Aber Umsatz würde für die Gesellschaften natürlich entfallen. Also erst einmal den Kunden locken, dann absichern und vielleicht später einmal eine Finanzierung, so läuft das.

Ich werde nachher nochmal bei der Hausbank
vorbeischauen und werde dort nochmal nachfragen,

Allerdings sind die Hausbanken in ihrer Vorgehensweise auch nicht anderst oder besser.

aber ich
denke da werde ich doch weiterhin meine Miete hier zahlen
müßen. Am besten wird wohl sein man gewinnt im Lotto oder
wandert aus.

Nein, das Beste ist das Ganze einfach langfristig zu planen und in 5 Jahren nochmals schauen.

Gruß Uwe

Gruß

Friedrich

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Hallo Friedrich,

jetzt mal eine „DUMME“ Frage. Wenn ich das Objekt , so wie es ist, kaufe. Also für 160.000,-DM mit Maklerprovision, Grundbuch und Notar. Diese Summe als Kredit aufnehme. Und das wir dann eins nach dem anderen renovieren. Wäre es dann möglich das Haus zu finanzieren ? Es muß doch irgendeine Möglichkeit geben, damit ich und meine Frau zu unserem Traumhaus kommen. Ich bin echt schon verzweifelt, weil es wirklich das ist was wir uns beide vorgestellt haben und wünschen. Es müßte doch möglich sein sowas auf 20 Jahre günstig zu finanzieren, damit noch einiges an Geld da bleibt um nach und nach die Renovierungen vorzunehmen. Das Haus ist bezugsfertig. Es wurde auch die ganze Zeit bewohnt. Es müßten aber kleine installationen vorgenohmen werden, die aber auch nicht dringend sind.

Bitte helft mir ich bin echt schon am verzweifeln. Wenn jetzt noch jemnd was negatives schreibt hier werde ich es wohl oder übel hinschmeissen müßen.

Gruß Uwe

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Hallo Uwe,

diese Finanzierung würde ich als zwar schwierig, aber nicht aussichtslos sehen. Es gibt eine Bausparkasse, bei der Du 20 TDM als Blankodarlehen, also ohne Grundbucheintragung bekommen kannst. Bleiben 140 TDM, also rd. 97% des Kaufpreises. Das ist durchaus machbar. Der Zins liegt allerdings z.Zt. bei einem solch hohen Beleihungsauslauf knapp über 6%, außerdem ist eine Tilgung von 2% nicht nur sinnvoll, sondern dabei auch meist von den Banken gewünscht. Der Gesamtaufwand liegt dann bei ca. 1.150,-- DM p.M.

Dennoch bleibt es riskant, Darlehen aufzunehmen, die höher als der Kaufpreis sind!

Wenn Du Einzelheiten wissen möchtest, schreib mir.

Freundliche Grüße

wolle

P.S. Der Zinssatz für KfW-Mittel liegt nicht bei 4%, sondern -für 10 Jahre fest- derzeit bei 5,85%.

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da gibt es einiges zu bedenken…
Hallo Uwe,

es ist zwar schon etwas spät, aber ich schreibe meine Gedanken dazu mal auf.

  1. Der Kaufpreis erscheint mir sehr gering. Entweder das Haus steht direkt auf einer Kohlelagerstätte oder der Bauzustand ist doch nicht so der beste.
  2. Du darfst auch nicht vergessen, daß da einige Kosten ausser dem Kaufpreis und der Modernisierung auf Dich zukommen. Ich denke da bloss an der Makler, den Notar, das Grundbuchamt usw.
    Erfahrungsgemäß braucht man immer noch ein paar Mark in der Hinterhand um mglw. doch noch ein Fenster oder ein paar Fliesen zu tauschen.

Schlimm ist es bloss, wenn man in seinem Traumhaus wohnt, aber kein Geld mehr hat um Brot zu kaufen. (da kenne ich einige Fälle)

Der Tipp mit dem Eigenkapitalaufbau ist genau richtig. Lege mal regelmäßig einen festen Betrag weg (gut verzinst und nicht unbedingt eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag). Wenn ihr in der Zeit den anderen Kredit noch abzahlt habt ihr eine Sorge weniger.

Noch ein Tipp: Auch in ein paar Jahren wird es ein Haus geben das aussieht wie Dein Traumhaus! - dann kannst Du aber nachts ruhig schlafen!

Gruss
Christian