Hauskauf: Zinsbindung 10, 15 oder 10+15 Jahre?

Geld & Sparen Geldanlage
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Hallo zusammen,

über folgende Frage denke ich angestrengt nach und würde mich sehr über euren Input freuen:

Wir planen den Kauf einer Immobilie (Gesamtkosten 265.000 €) und benötigen dazu ein Darlehen von 200.000 €.

Nun liegen Angebote verschiedener Banken vor. Alle Angebote erlauben 5% Sondertilgung pro Jahr (bei einer anfänglichen Tilgung von 1%) und wurden auf versteckte Nebenkosten, bereitstellungszinsfreie Zeit, usw. abgeklopft. Passt alles.

Die Optionen wären

  1. 10 Jahre Zinsbindung zu 4,20 % über die vollen 200.000 € (monatliche Rate = 867 €)

  2. 10 Jahre Zinsbindung für 100.000 € zu 4,10% und
    15 Jahre Zinsbindung für weitere 100.000 zu 4,75 % (monatliche Rate gesamt: 904 €)

  3. 15 Jahre Zinsbindung für 200.000 € zu 4,63% (monatliche Rate: 938 €)

Wir haben im Monat bis zu 1100 € Kapazität, die Differenz zur Rate würden wir entsprechend in Sondertilgungen stecken (Nebenkosten sind schon kalkuliert). Einzig unklar ist mir, ob wir uns wirklich auf 15 Jahren Zinsbindung festlegen sollten? Wenn in 10 Jahren der Zins wieder sehr günstig, könnte man immerhin von einem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen. Vorschlag 3 wäre eine Mischkalkulation mit einer guten Risikostreuung und Vorschlag 1 einfach das Angebot, das uns den meisten finanziellen Spielraum im Monat lässt.

Ist es bei den gegenwärtigen Zinsen tatsächlich die beste Strategie eine möglichst lange Zinsbindung anzustreben?

Vielen Dank für eure Anstöße und beste Grüße!

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„Ist es bei den gegenwärtigen Zinsen tatsächlich die beste Strategie eine möglichst lange Zinsbindung anzustreben?“
Hast du etwas keine Glaskugel?

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Hallo,

Die Optionen wären

  1. 10 Jahre Zinsbindung zu 4,20 % über die vollen 200.000 € (monatliche Rate = 867 €)

scheinbar hast du nicht viel Erfahrung. Die monatliche Rate im ersten Jahr beträgt 867 € und verringert sich um die Tilgung und Sondertilgung jedes Jahr. Gleichzeitig steigt das Gehalt.

Zu beachten ist auch, dass nach acht Jahren die staatliche Förderung wegfällt.

Zur Zeit haben wir einen historischen Tiefstand bei den Hypothekenzinsen. Wenn man nicht mehr als 1% Tilgen kann, dann sollte man sich jetzt langfristig binden. Der Leitzins war zuletzt in den 1950er Jahren so niedrig wie jetzt.

Das Beste wäre eine zweite Bank zu finden, die sich auch im zweiten Rang eintragen ließe. Den ersten Rang lässt man dann langfristig laufen und den zweiten Rang bedient man nach zehn Jahren.

Die höheren Zinsen im zweiten Rang werden durch die dann niedrigeren im ersten Rang wieder kompensiert. Und der läuft länger und bringt ab dem elften Jahr eine spürbare Entlastung.

Es gibt Banken, die solche Modelle über ausgelagerte Töchter anbieten.

Für einmalig ca. 100 € arbeitet die Stiftung Warentest ein fachmännisches und, ganz wichtig, unabhängiges Modell der besten Finanzierung aus.

Zu beachten ist auch eine eventuelle Familienplanung. Es kommt also nicht nur auf die Stellen hinter dem Komma an.

Weil ich so vieles andere nicht weiß, kann ich hier nur grobe Hinweise geben.

Man kann auch von seinem Arbeitgeber ein Darlehen bekommen, das nennt sich dann Mitarbeiterbindung.

Zumindest ist mit 24% Eigenkapital schon mal die erste Voraussetzung überhaupt gegeben.

Hast du auch an die Kosten für den Notar, die 3,5% Grunderwerbsteuer, den Umzug, das Einrichten des neuen Zuhause und und und gedacht?

Auch werden die Nebenkosten (Heizung, Grundsteuer, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung usw.) viel höher liegen als in einer Mietwohnung.

Schönen Gruß

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Hallo,

Die monatliche Rate im ersten Jahr beträgt 867 € und verringert sich um die Tilgung und Sondertilgung jedes Jahr.

Aber nicht bei einem Annuitätendarlehen. Da wird über die gesamte Laufzeit eine in der Höhe gleichbleibende monatliche Rate gezahlt. Nur das Verhältnis zwischen Tilgungs- und Zinsanteil verschiebt sich im Laufe der Zeit.

Gleichzeitig steigt das Gehalt.

Woher weißt du das? Es soll auch schon Gehaltskürzungen gegeben haben…

Zu beachten ist auch, dass nach acht Jahren die staatliche
Förderung wegfällt.

Welche staatliche Förderung meinst du genau?

Gruß

Ranschke

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Ist es bei den gegenwärtigen Zinsen tatsächlich die beste
Strategie eine möglichst lange Zinsbindung anzustreben?

Wenn jemand finanziell knapp kalulieren muß würde ich sagen ja. Da Ihr noch Liquiditäts-Puffer habt, könntet Ihr auch die kürzere Laufzeit bei erhöhter Tilgunsgrate wählen. Das ist eine Frage ds persönlichen Geschmacks, ob einem Sicherheit wichtiger ist oder Flexibilität.

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Hallo Ranschke,

Aber nicht bei einem Annuitätendarlehen.

Es war von einem Hypothekendarlehen die Rede, natürlich gibt es Sonderformen und dies und das. Die Frage war einfach zu unqualifiziert gestellt, um darauf eine vernünftige Antwort zu geben.
Man weiss nicht mal wie alt der Darlehensnehmer ist und ob er die 10+15 Jahre noch erleben kann.

Gleichzeitig steigt das Gehalt.

Woher weißt du das? Es soll auch schon Gehaltskürzungen
gegeben haben…

Dann darf man sich auf nichts mehr einlassen. Man kann auch morgen von einem Blitz erschlagen werden.
Ich sprach von der natürlichen Weiterentwicklung.

Zu beachten ist auch, dass nach acht Jahren die staatliche
Förderung wegfällt.

Welche staatliche Förderung meinst du genau?

Verdammt, da hast du mal Recht. Die Eigenheimzulage ist ja zum 1.1.06 weggefallen. Ebenso die Baukinderzulage. Ich vergass es, sorry.

Gruß
T.

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Hallo,

Aber nicht bei einem Annuitätendarlehen.

Es war von einem Hypothekendarlehen die Rede,

Aufgabe: finde in diesem Artikel das Wort Hypothekendarlehen:
/t/hauskauf-zinsbindung-10-15-oder-10-15-jahre/5756805

Tatsächlich ist dort von einer monatlichen Rate die Rede. Das hört sich schon ziemlich konstant an.

natürlich gibt
es Sonderformen

Seit etwa 1632 ist das Annuitätendarlehen die übliche Form.

und dies und das. Die Frage war einfach zu
unqualifiziert gestellt, um darauf eine vernünftige Antwort zu
geben.

Kann man so nicht sagen.

Gruß
Christian

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Hallo,

Wir haben im Monat bis zu 1100 € Kapazität, die Differenz zur
Rate würden wir entsprechend in Sondertilgungen stecken

gehen wir der Einfachheit halber davon aus, daß dieser Betrag feststeht und die Differenz zur Rate konsequent für Sondertilgungen und nicht für Lampen, Möbel oder Gartengeräte genutzt wird.

Dann kannst Du mit Excel mal ein paar Zinsszenarien (Extras, Szenarien; ggfs. Hilfe bemühen) rechnen, wie sich die Sache in 10, 15, 20 und 30 Jahren darstellt. Auf den ersten Blick komme ich nach zehn Jahren bei Variante 2 auf eine um rd. 5.000 Euro höhere Restschuld (rd. 146.000 vs. 141.000). In Variante 1 steht der volle Betrag, in Variante 2 die 88.000 zur Verlängerung/Zinsfestschreibung an. Ist der Zinssatz bis dahin um 2%-Punkte gestiegen, kostet das in Variante 1 pro Jahr 2820 Euro mehr als zuvor, in Variante 2 1760. Das macht also für die ersten fünf Jahre (bis auch der Rest zur Zinsanpassung ansteht) 1060 Euro im Jahr mehr. Jetzt müßte man ausrechnen, was das für die monatliche Belastung bedeutet und wie nach 15 Jahren die Restschuld aussieht.

Da wird Dir Excel helfen. Wenn Du mit Szenarien nicht vertraut bist, änderst Du die Zinssätze halt per Hand. Bei den Beträgen, um die es da geht, dürfte die Stunde, die Du dafür maximal brauchst, gut investiert sein.

Gruß
Christian

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Hallo,

Christian hat ja schon gesagt, dass Excel da weiterhilft. Aber noch 2 Anmerkungen. Wir haben einen Vertrag, der es erlaubt zwischenzeitlich die Tilgungsrate zu ändern (ohne Kosten). Das heisst als wir beide verdienten haben wir bei niedrigem Zinssatz (4,08% )mit deutlich mehr als 1% getilgt (was auch bei niedrigen Zinssätzen sinnig ist, da sich sonst deine Laufzeit, bis du alles abgezahlt hast stark verlängert). Jetzt, da ich nur alleine verdiene wegen Nachwuchs ist die Tilgungsrate für eine gewisse Zeit niedriger und wird dann wieder erhöht. Desweiteren haben wir auch versucht die Sondertilgungen mitzumachen, denn auch das kann man sich mit Excel ausrechnen wieviel man insgesamt an die Bank zahlt, und Sondertilgungen bzw hhöhere Tilgungsraten, vor allem am Anfang haben eine signifikante Auswirkung auf deine Gesamtsumme, die du der Bank überweist.

Und immer eine Reserve lassen für unvorhergesehenes, was kaputt geht usw.
Gruß

slam

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Hallo,

Man kann auch von seinem Arbeitgeber ein Darlehen bekommen,
das nennt sich dann Mitarbeiterbindung.

je nach Kreditvereinbarung kann das aber auch die Anstiftung zur Vorbereitung eines Selbstmordes sein. Nicht selten ist der Kredit bei einem Arbeitgeberwechsel relativ kurzfristig zurückzuzahlen. Gegebenenfalls ist man also nicht nur den Arbeitsplatz los, sondern auch gleich noch das Dach über dem Kopf, denn ist man erst einmal vom Arbeitgeber auf die Straße gesetzt worden, ist man nicht unbedingt der Traum aller Kreditgeber.

Auch werden die Nebenkosten (Heizung, Grundsteuer,
Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung usw.) viel höher liegen
als in einer Mietwohnung.

Grundsteuer und Gebäudeversicherung wahrscheinlich schon, der Rest kann u.U. deutlich günstiger werden (zeitgemäße Dämmung, Fernwärme usw.).

Gruß
Christian

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Hallo, ich würde die Finanzierung allgemein nochmal umstellen. Was ist mit KFW Mitteln? Würde die gesamte Finanzierung vergünstigen (sprich die Zinssätze!). Unter 4% im 10 Jahresbereich sollte kein Problem sein