Hauspreis über Verkehrswertgutachten - kaufen?

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo zusammen!

Wir möchten ein Haus kaufen, das vom Verkäufer für 240.000 Euro angeboten wird. Ein Besuch mit einem Architekten ergab keine auffälligen Baumängel , daher haben wir dem Verkäufer zugesagt (aber noch keinen Vertrag unterschrieben). Jetzt ist aber plötzlich ein ca. 5 Jahre altes Verkehrswertgutachten dieses Hauses aufgetaucht, das den Verkehrswert nur auf 200.000 Euro schätzt. Die Verkäufer haben zwar seit dem Zeitpunkt des Gutachtens ca. 10.000 Euro in Modernisierungen (Dämmung, neue Türen, Kellerisolierung) gesteckt, aber trotzdem sind wir wegen der großen Diskrepanz von ca. 30.000 Euro zwischen dem Gutachten und dem Verkaufspreis sehr verunsichert, ob wir das Objekt wirklich kaufen sollten.
Meine Fragen sind jetzt:

  1. Wenn der Verkehrswert des Hauses vor 5 Jahren bei 200.000 Euro lag – ist er dann in den letzten Jahren (wenn sich an dem Haus nichts grundlegendes geändert hat) in etwa gleich geblieben, gestiegen (z.B. wegen Inflationsbereinigung) oder gefallen (wegen „Abwohnung“ des Hauses)? Wie hoch dürfte der Wert des Hauses jetzt in etwa sein? (ist natürlich aus der Ferne schwer zu sagen – aber eine grobe Schätzung würde uns hier schon sehr weiterhelfen)

  2. Inwiefern macht es überhaupt Sinn ein Haus oberhalb des Verkehrswertes zu kaufen? Ist das z.T. üblich (z.B. bei guten Lagen) oder finanzieller Wahnsinn? Leider haben wir kein übermäßig großes Eigenkapital, so daß wir knapp kalkulieren müssen.

Vielen Dank für die Hilfe und viele Grüße

Lecker Backfisch

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Hallo „Lecker Backfisch“,

ein Verkehrswertgutachten ist doch immer nur ein theoretischer Wert, der sich dem praktischen Wert annähern sollte. Sie sind verunsichert, das kann ich verstehen aber ich will Ihnen 3 Beispiele geben:

Wenn Sie Ihr altes Auto verkaufen wollen, ermitteln Sie den Verkehrswert laut Schwacke-Liste. Sagen wir die ergibt 20.000,00. Sie sagen aber der sieht noch so gut aus und ist auch sonst noch in Ordnung, ich will 25.000,00. Also bieten sie ihn für 25 Tsd. an. Wenn er dafür in absehbarer Zeit verkauft wird, dann war es richtig. Wenn aber nicht verkauft wird, dann gehen Sie mit den Preis runter bis auf die 20 Tsd. Sollte das alte Auto dann immer noch nicht verkauft sein, gehen Sie sogar noch unter die 20 Tsd.
Wenn Sie für ein Haus ein Verkehrswertgutachten gleichzeitig von 3 unterschiedlichen Gutachtern machen lassen, werden Sie auch 3 unterschiedliche Ergebnisse bekommen, denn für die Bewertung eines Hauses gibt es viel mehr Kriterien als bspw. für ein Auto und sind bei weiten nicht so scharf umrissen. Es kann da durchaus zu den Preisen von 20% nach oben oder unten kommen.
Auch ist es immer wichtig für was wird ein Verkehrswertgutachten gebraucht. Will ich das Haus als Sicherheit bei einer Bank verpfänden, werde ich das den Gutachter sagen und er ermittelt großzügig, so das der Wert steigt. Muss ich aber, nach dem ich ein Haus geerbt habe, einen Miterben auszahlen, werde ich doch evtl. versuchen ein knapp bewertetes Gutachten zu erhalten. Auch kann sich in 5 Jahren viel an der Lage des Hauses verändern, was den Wert des Hauses steigen oder sinken lässt. Zwei Extremfälle: Ein Neubau eines Flugplatzes in der Nähe lässt den Wert sinken, ein Neubau einer Industrieanlage mit vielen neuen Arbeitsplätzen lässt den Wert in die Höhe schnellen.

Sie können sich erkundigen, ob das Haus schon lange zum Verkauf steht und für den Preis bisher nicht weg ging, dann versuchen sie zu handeln. Aber wichtig ist doch für Sie, ist es das Haus was Sie haben wollen und ist der Preis für Sie akzeptabel. Wenn Sie jetzt zu den Verkäufer sagen, ich will das Haus, aber ich will nur die 200.000 bezahlen, wird der Ihnen ja oder nein sagen. So ist das nun mal. Wenn er nein sagt, sagt er nein und niemand, auch kein Verkehrswertgutachten kann ihn zwingen, ja zu sagen. Dann bleibt er zwar zunächst auf seinem Haus sitzen, Sie müssen sich aber nach einem anderen Haus umschauen, was in etwa ähnlich ist, aber eben billiger. Ob sie das finden, müssen Sie wissen.

Auch wenn ich Ihnen nicht konkret weiterhelfen konnte, so hoffe ich doch, Ihnen zumindest die Problematik etwas erklärt zu haben und hoffe ebenfalls, dass Sie zu einer für Sie richtigen Entscheidung kommen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Damies
Dipl.-Ing.

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Es ist ohnehin nicht besonders günstig und ratsam, mit knappem Eigenkapital einen Altbau zu kaufen (Reparatur-Rücklage u.ä.). In Gegenden, wo ein reger bis ruhiger Immobilien-Markt herrscht, ist die Differenz als normale Verhandlungsmarge einzukalkulieren. Nach Gutachtenergebnissen wird selten ein Kauf abgeschlossen, da es bekanntlich in fast allen Bereichen auf die individuelle Situation ankommt (überwiegende Interessen des Käufers/Verkäufers, besondere Lage/Ausstattung). Inzwischen dürfte auch der Trend zur Geldanlage in Immobilien Bedeutung erlangt haben (Altersversorgung, Banken-Vertrauensschwund etc.). Ein regional tätiger Makler wird Ihnen besser helfen können. Ebenso hilft Ihnen, andere Objekte, die angeboten werden, zu vergleichen.
H.G.

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Hallo,

warum schalten Sie keinen eigenen Gutachter ein, der Sie vor dem Kauf berät. Ein 5 Jahre altes Verkehrswertgutachten sagt jetzt ja nicht mehr so viel aus. Investieren Sie Geld und schalten Sie einen Gutachter ein, der Sie vor dem Kauf berät. Dann können Sie auch eine sichere Kaufentscheidung treffen. Vielleicht kann der Gutachter Ihnen auch noch ein paar EURO runter handeln.

Gucken Sie mal bei uns: www.der-Hausinspektor.de

MfG

Jens Gause
www.der-Hausinspektor.de

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Hallo,

um eine Einschätzung des Verkehrswertes abgeben zu können, müsste man die Lage (näheres Umfeld), die Ausstattung der Immobilie, den Bodenrichtwert, das Baujahr, usw… kennen.
Mach doch mal folgendes: Erkundige dich bei der zuständigen Baubehörde nach dem aktuellen Bodenrichtwert für dieses Gebiet (Wert des Grundstücks) und besorge dir einen aktuellen Mietspiegel (hohe Mieten = hohe Nachfrage der Lage). Beide Dinge helfen dir ein Gefühl für den Marktwert der Immobilie zu bekommen!
Grundsätzlich kann man sagen, dass z.B. Immobilien die speziell von Eigentümern selbst bewohnt werden seit Beginn der Wirtschaftskrise Oktober 2008 (Krise) im Wert gestiegen sind, da eine Immobilie eine gewisse Inflationssicherheit bietet und seit 2008 Neubauten zurückgegangen sind (weniger Objekte am Markt).

Grundsätzlich würde ich sagen, wenn die Infrastruktur (Geschäfte, Schulen, Behörden) gut ist und eine gewisse Nähe (gute Anbindung) zu einer größeren Stadt gegeben ist, dürfte eine Wertstabilität gewährleistet sein.
Zudem ist eine inflationäre Entwicklung zu beobachten, was dazu führen kann, dass bereits in 2011 eine Erhöhung der Leitzinsen erfolgt (um der Inflation entgegen zu wirken). Man kann davon ausgehen, dass dann dies zu einer Erhöhung der Immobilien-Finanzierungszinsen führen wird. (Zumindest so lange der wirtschaftliche Aufschwung anhält.)

Hinweis:
Umso weniger Eigenkapital du einsetzt umso genauer prüfen die Banken das zu finanzierende Objekt, da das Risiko für die Bank steigt!

Wenn du in unser Profil bei wer-weiss-was schaust, siehst du, dass wir auf die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital spezialisiert sind.

Auf unserer Internetseite:

www.finanzierung-ohne-eigenkapital.de

kannst du ohne Angabe deiner Adressdaten kostenlos und Online eine Berechnung und Prüfung deines Finanzierungswunsches durchführen.

Unsere Banken prüfen immer (für den Kunden kostenfrei) den Wert der zu finanzierenden Immobilie!

Gruss A. Meier