Meiner Freundin und ihren beiden Geschistern wurde vor einigen Jahren ein 2-Familienhaus zu je einem Drittelanteil überschrieben. Ihre Mutter und ihre Oma bekamen dort lebenslanges Wohnrecht, ihre Oma ist jedoch inzwischen verstorben.
Da wir mit ihrer Familien nichts zu tun haben und auch den Kontakt nicht wünschen möchte sie sich aus diesem Haus gerne ausbezahlen lassen. Wir haben dies auf privater Ebene versucht aber ihre Geschwister wollen ihr nur das Drittel von dem bezahlen, was das Haus bei der Erbauung gekostet hat bzw der Summe, auf die das Haus versichert ist (das ist ein und derselbe Betrag). Das Haus (mit Grundstück) ist jedoch etwa das zehnfache davon wert.
Uns ist dieses Haus nur ein Klotz am Bein (und der Erlös darauf wäre ja zusätzlich ein guter Grundstock für unser Eigenheim)und darum möchten wir es unbedingt loswerden.
Ich habe mich schoneinmal in einem anderen Forum erkundigt, da wurde mir jedoch mitgeteilt, dass es nur den Weg der Zwangsverstigerung gibt. Das möchte meine Freundin jedoch nicht.
Wie sollten wir am besten vorgehen um die Kosten für uns und ihre Geschwister möglichst gering zu halten aber trotzdem den höchstmöglichen Gewinn zu erzielen?
Welche Art von Rechtsgebiet ist diese Angelegenheit (Familienrecht? Immobilienrecht? ??) und wie hoch sind die Kosten für den Anwalt und einen Gutachter usw. in etwa? Welche Auswirkungen hat das Wohnrecht der Mutter?
Da wäre noch eine weitere Frage: Das Haus liegt in der Nähe von Kassel und wir wohnen 250 km von dort entfernt. Sollten wir lieber einen Anwalt und Gutachter in unserer Nähe oder in der Nähe des Hauses beauftragen?
Da wir mit ihrer Familien nichts zu tun haben und auch den
Kontakt nicht wünschen möchte sie sich aus diesem Haus gerne
ausbezahlen lassen. Wir haben dies auf privater Ebene versucht
aber ihre Geschwister wollen ihr nur das Drittel von dem
bezahlen, was das Haus bei der Erbauung gekostet hat bzw der
Summe, auf die das Haus versichert ist (das ist ein und
derselbe Betrag). Das Haus (mit Grundstück) ist jedoch etwa
das zehnfache davon wert.
Woher weist du das?
Ich habe mich schoneinmal in einem anderen Forum erkundigt, da
wurde mir jedoch mitgeteilt, dass es nur den Weg der
Zwangsverstigerung gibt.
Darauf wird es Wohl oder Übel hinauslaufen, wenn keine Einigung möglich ist.
Wie sollten wir am besten vorgehen um die Kosten für uns und
ihre Geschwister möglichst gering zu halten aber trotzdem den
höchstmöglichen Gewinn zu erzielen?
Also entweder das Eine oder das Andere: Kosten für die Geschwister gering halten = auf ihr Angebot eingehen; höchstmöglicher Gewinn = sie möglichst viel zahlen lassen.
Welche Art von Rechtsgebiet ist diese Angelegenheit
(Familienrecht? Immobilienrecht? ??) und wie hoch sind die
Kosten für den Anwalt und einen Gutachter usw. in etwa? Welche
Auswirkungen hat das Wohnrecht der Mutter?
Vom Wert der Immobilie muss der Wert des Wohnrechtes abgezogen werden.
Da wäre noch eine weitere Frage: Das Haus liegt in der Nähe
von Kassel und wir wohnen 250 km von dort entfernt. Sollten
wir lieber einen Anwalt und Gutachter in unserer Nähe oder in
der Nähe des Hauses beauftragen?
Wenn das Haus irgendwo in Hessen steht, nimm bitte Kontakt mit dem Gutachterausschuß beim zuständigen Katasteramt auf. Dort bekommst du (hoffenntlich) Informationen über Wert, Wertgutachten usw.
Zu dem Preis des Hauses: Das Haus ist auf 30.000 DM versichert. Als das Haus 1954 erbaut wurde kostete dies auch 30.000 DM, als 10 Jahre später ein Anbau dran kam kostete der allein auch 30.000 DM, als das Dach vor 5 Jahren neu gedeckt wurde kostete das wiederum 30.000 DM… Allein aus den Erfahrungen schätze ich den Preis. Außerdem ist ein Grundstück dabei, das man heute in dieser Größe überhaupt nicht mehr (oder nur sehr schlecht) bekommt. Es kann auch gut sein, dass ich mich sehr irre und der Wert noch weit höher liegt. Jedoch denke ich kaum, dass es weniger als 150.000 € wert ist.
Ich möchte nicht die Kosten für das Haus selbst sondern die Anwalts-, Gerichts- und Gutachetrkosten so gering wie möglich halten.
Wieviel vom Wert des Hauses muss man denn wegen des Wohnrechts abziehen?
Das mit dem Katasteramt ist ein guter Ansatz, dem wir mal nachgehen werden, danke.
Wieviel vom Wert des Hauses muss man denn wegen des Wohnrechts
abziehen?
Das weiß vorher niemand! Der Wert eines Hauses richtet sich danach, was ein Käufer zu zahlen bereit ist. Dabei kann ein Wohnrecht dazu führen, daß sich überhaupt kein Käufer findet. Wenn jemand ein Haus für Dritte uninteressant machen möchte, belastet er es am besten mit einem Wohnrecht.
Ein Immobilienverkauf unter Zwang und Zeitdruck führt meistens zu schmerzhaften Einbußen. Wenn Du unter den gegebenen Umständen auf den Verkauf des Hauses hinwirkst, kann dabei weniger heraus kommen, als bei jeder gütlichen Einigung.
Sieh lieber zu, daß ein möglichst rosig aussehendes Wertgutachten erstellt wird. Das ist zwar letztlich nichtssagend, weil der Wert eines Hauses … siehe oben. Aber Du könntest das Haus beleihen und es nutzbringend beim Erwerb einer anderen Immobilie einsetzen.
Es gibt hier nur den Weg über die Zwangsversteigerung. Es sei denn, die Miterben können Euch eine Summe auszahlen. Und schon hier fängt der Streit an. Bieten sie Euch einen Betrag, kommt doch sofort Euer Mißtrauen, das ist zuwenig.
Fordert Ihr eine Summe, denkt man auf der anderen Seite so. Damit eskaliert das Problem und die Zwangsversteigerung naht, weil keiner einen Rückzieher macht.
Hallo Marc,
werden sich die Erben nicht einig, kannst du per Zwangsversteigerung das Geld herausiehen. Dieses Fall fällt MW unter dem Bereich des Erbrechtes (kausaler Zusammenhang, die Kosten richten sich nach dem Streitwert und werden nicht unerheblich sein) Ob das allerdings im Verhältnis zum tatsächlichen Marktwert steht, darf bezweifelt werden.
Zu deinem Punkt der Versicherung. Steht in den Unterlagen „Versicherungswert 30.000 M/1914“? Dieser Wert ist ein Grundwwert und dient ur Ermittlung des gleitenden Neuwertes. Dieses hat aber wenig mit dem Marktwert (der ein Käufer bereit ist zu zahlen->Angebot und Nachfrage regeln diesen Markt) zu tun. Beispielrechnung: 30.000 Mark/1914 x 13,01 in 2003 = 390.300 Euro NEUBAUWERT!!! Oder wurde nach Zweitwert berechnet. Grundsätzlich steht dir der Wert zum Zeitpunkt der Auflösung zu (heutiger Wert).
Der Marktwert wird sich auch durch das Wohnrecht ziemlich nach unter verschieben (für die Mutter, wie hoch der Anrechnungswert ist, liegt MW an Art und Umfang der bewohnten Fläche und der Gestaltung des Mietvertrages->Investitionen, etc) und daher kann ich nur folgenden Tip geben:
Sprecht mit der Familie, ob die einen Unabhängigen Gutachter akzeptieren. MW haben die Hausbanken sogn. Kresigutachter, die für günstig Geld ein entsprechendes Gutachten erstellen (beziehen auch das Wohnrecht mit ein und geben eine Empfehlung ab, für welchen Betrag sich das Haus verkaufen ließe)
Sollte die Familie sich quer stellen, versucht euren Anteil am Haus als Sicherheit mit in die neue Finanzierung mit einfließen zu lassen.Das senkt die EK Quote und bringt euch freies Kapital.
Zwangsweise die Veräußerung des Gebäudes zu erwirken, sehe ich nicht als sinnvoll an.
Wie dem auch sei, wünsche ich euch viel Erfolg bei eurem Weg.
verscuht euch mit den anderen insoweit zu einigen, daß ein Gutachter den jetzigen Wert schätzt(!). Das ist beileibe nicht der Marktwert, aber dann habt ihr zumindestens eine Zahl im Raume stehen.
Mit dieser Zahl solltet ihr alle zusammen zu einem Steuerberater gehen, um von dem ausrechnen zu lassen, wieviel das Wohnrecht der Mutter wert ist. Das geht über Sterbetafeln und Lebenserwartung …
Für einen Steuerberater ist das täglich Brot.
Der Wert des Hauses minus Wert des Wohnrechtes ist der ‚freie‘ Wert, wovon ein Drittel Deiner Freundin (theoretisch) zusteht.
Uns geht es nicht darum, dass wir unbedingt hundertausende von Euro aus diesem Haus ziehen können nur 5.000 € empfinden wir als recht gering für ein zwei Familienhaus mit Doppelgarage, 100 mq Wohnfläche und weiteren 100 mq Nutzfläche, einem Balkon und einer 25mq großen Terrasse, Gartenhaus und nicht zuletzt einem Grundstück von über 1000 qm.
Sind wir mit unserer Meinung soweit ab vom Schuss?
Ein Immobilienverkauf unter Zwang und Zeitdruck führt meistens zu schmerzhaften Einbußen. Wenn Du unter den gegebenen Umständen auf den Verkauf des Hauses hinwirkst, kann dabei weniger heraus kommen, als bei jeder gütlichen Einigung.
Aber, ich habe das Gleiche erlebt und aus einem großen Doppelhaus mit über 1000 m² Grundstück in Stadtlage kamen dann 25 000,- DM (Deutsche Mark) heraus. Durch die Zwangsversteigerung, weil keiner der Erben nachgab. Die lachenden Dritten bzw Vierten sind dann die Ersteigerer. Und - viel schlimmer, die letzte Bewohnerin, eine 70Jährige wurde an die Luft gesetzt.
Naja, auf die Straße gesetzt wird hier ja keiner denn die eine Wohnung steht leer und die andere wird ja von der Mutter bewohnt.
Wir wissen auch ganz genau, dass die Mutter selbst durchaus in der Lage wäre das Haus selbst zu kaufen.
Aber eben gerade aus dem Grund des Geldverlustes möchten wir die Zwangsversteigerung auf jeden Fall vermeiden.
Meine Freundin denkt nämlich auch, dass sich ihre Mutter das Haus dann ersteigern würde - eben weit unter dem Wert - und das gönnt sie ihr nicht. Kann ich auch irgendwie nachvollziehen.