Hausverkauf, Kündigung der Mieter

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo, ich habe ein paar Fragen und hoffe das mir weitergeholfen werden kann.

Das Zweifamilienhaus in dem ich mit meinen Kindern wohne soll verkauf werden. Das hatte der Eigentümer vor 2 Wochen mitgeteilt.

Mittlerweile taucht hier laufend der Makler mit Kaufinteressenten auf und macht Wohnungsbesichtigungen.

Ich hab mir das Haus im Internet mal angesehen und mich hat stutzig gemacht, dass bei bezugsfrei steht „nach Absprache“.Ich wohne seit fast 11 Jahren hier, dass heißt meine Kündigungsfrist würde 9 Monate betragen wenn ich mich nicht irre. Die andere Mietpartei die die andere Wohnung gemietet hat wohnt schon seit 21 Jahren hier und ist schon eine ältere Frau.

Ich hab den Makler daraufhin angesprochen ob er den Kaufinteressenten mitteilt, dass lange Kündigungsfristen bestehen, er ist der Meinung die Kündigungsfrist würde drei Monate betragen und das bekommen die Kaufinteressenten auch gesagt.

Die Mieteinnahmen werden mit einem weit höheren Mietzins angegeben als zur Zeit der Mietzins ist. Wie verhält sich hier eine Mieterhöhung, wenn das Haus verkauft wird und der neue Eigentümer die Miete erhöhen will!

Bei Gesprächen zwischen Makler und Kaufinteressenten hab ich mitbekommen das das Hausdach am Anbau als „neues Dach“ tituliert wurde. Der Anbau stammt aus den 70er Jahren und ein neues Dach ist seit dem nicht draufgekommen. Der Altbau stammt aus den 50er Jahren, dort ist auch noch das alte Dach drauf. Falls mich einer der Kaufinteressenten darauf anspricht, darf ich dann auf die Mängel am Haus, die nicht wenig sind aufmerksam machen, oder mache ich mich damit schadensersatzpflichtig?

Entschuldigen Sie bitte den langen Roman und hoffe auf Antworten die mir weiterhelfen können! Danke

#2

Hallo Darkwomen,
das ist eine sehr komplexe Angelegenheit.
Da ich kein ANwalt bin würde ich dir empfehlen, wenn du einen konkreten Bescheid vom Eigentümer bekommst, was Deine potentielle Mietkündigung angeht, dann wende dich umgehend an einen Anwalt.Alternativ auch an den MIeterbund.
Es ist auf jedenfall richtig, nach meinem Kenntnisstand, das man ab 10 Jahre eine längere Kündigungsfrist hat.Wie lang die gernau ist, kann ich leider nicht sagen.
Mit Aussagen gegenüber den Kaufinteressenten wäre ich in sofern vorsichtig, als das du dich ungefragt einmischt. Allerdings würde ich, wenn ich gefragt werde, nicht lügen. Alles andere muß der Makler mit sich und dem aktuellen eigentümer ausmachen.Der Makler wird vermutlich mit Informationen arbeiten, die er vom Eigentümer bekommen hat. Von daher ist er aus dem Schneider.
Mieterhöhungen dürfen natürlich gemacht werden. Dazu gibt es einen Mietspiegel, der für jede Region erstellt wird und zusätzlich wird in aller Regel der aktuelle Zustand es Mietobjekts berücksichtig, woraus sich die Mieten ergeben. Anhebungen dürfen aber meines Wissens nach nur bis zu einem gewisen Prozentsatz pro Jahr gemacht werden,. Die genauen Zahlen können dir der Mieterbund oder ein Anwalt geben.
Tut mir leid, das ich dir nicht besser helfen konnte, wünsche dir aber ein gutes Ende in der Angelegenheit.
LG Gruß Daylighter

#3

Hallo darkwoman,

ich bin echt kein Fachmann. Deshalb bitte unbedingt weitere Meinungen und Hilfestellungen einholen. Wenn es ernst wird vielleicht auch ein Beratungsgesräch mit einem Anwalt für Mietrecht vereinbaren.

Zunächst darf der Eigentümer seine Immobilie verkaufen. Das steht ihm frei. Damit sind logischerweise Besichtigungstermine, u.U. auch mit Makler, verbunden. Hab hier was gefunden, was weiterhelfen kann:
„Wenn die gemietete Wohnung oder das Haus verkauft […] werden soll und die Interessenten zur Besichtigung antreten, sollte der Mieter diesen Personen verdeutlichen, dass er seine Rechte hinsichtlich des Betretens der Wohnung kennt.
Muss der Mieter mit einer Häufung von Besichtigungsterminen rechnen, z. B. wegen Verkauf oder Weitervermietung, kann dies leicht in Dauerstress und Psychoterror ausarten: Der Mieter sollte dem Vermieter deshalb mitteilen, dass er ihm pro Woche an einem bestimmten Tag zwei bis drei Stunden Gelegenheit zur Besichtigungen gibt, sofern er spätestens drei Tage vorher die Besucher schriftlich ankündigt.“ (http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgem…)
Du musst und solltest also den Makler & Co. nicht ständig in deine Wohnung lassen, damit tolerierst du dieses Fehlverhalten sogar noch.

Was ich nicht weiß, ob dadurch automatisch eine Kündigung mitverbunden ist. Denn du als langjährige Mieterin hast weiterhin ein unbefristetes Wohnrecht laut Mietvertrag. Ich tippe aber mal auf Eigenbedarf der neuen Eigentümer. Diese müssten dir dann kündigen - nicht der alte Eigentümer. Sollte das aber rechtens sein, stehen dir natürlich die vollen 9 Monate zu, egal was der Makler den Interessenten erzählt. Es müsste dann der Mietvetrag umgeschrieben werden auf den neuen Vermieter.

Eine Mieterhöhung ist meines Wissens auch nur im Rahmen der Zulässigen Grenzen erlaubt. Ob es Ausnahmen gibt, weiß ich leider nicht.

Was die Mängel am Haus angeht würde ich mich eher zurückhalten. Denn das betrifft nur den Käufer und Verkäufer, nicht den Mieter.

Grüße C.R.G.

#4

Werter „Darkwoman“
Als erstes muss ich ansagen, dass ich kein Rechtsanwalt bin und meine Kenntnisse aus dem „Mietrecht BGB“ beziehe.
Ob die §-en des Mietrechtes, „Kapitel Wechsel der Vertragsparteien“ hier zutreffen, nach meiner Meinung Ja, sollte ein Anwalt für Mietrechtsfragen besser beantworten können.
Es gelten nach meiner Ansicht die § en 565,566 BGB;
weiter der § 573 BGB.
letzterer beantwortet auch die Frage nach der Kündigungsfrist. So wie es aussieht besteht eine Kündigungsfrist von 9 Monaten, regelt aber auch die Berechtigung einer Kündigung.
Gerichte urteilen sehr sehr vermieterfreundlich!
Unbedingt Auskünfte bei einem Mieterbund oder Verbraucherschutzorganisation einholen, alles weitere geht ohne Anwalt nicht.
Eine bessere Auskunft habe ich nicht.
Ich wünsche Ihnen Erfolg, Großer Sucher.

#5

hallo,
meines Wissens bestehen die üblichen Kündigungsfristen und der Hausverkauf wäre kein Grund zu kündigen, es sei denn die neuen Eigentümer melden Eigenbedarf an.
Der alte Mietvertrag muß soweit ich weiß übernommen werden. Eine Mieterhöhung ist damit nicht automatisch erlaubt und nur in begrenzter Höhe. ( Die Zahlen habe ich nicht im Kopf.) Wenn der Makler bewußt falsche Angaben macht und Sie ihn auch noch darauf hingewiesen haben, macht er sich schadenersatzpflichtig. In das Gespräch Makler Kaufinteressent würde ich mich nicht einmischen, aber wenn ein Kaufinteressent sich direkt mit einer Frage an sie wendet würde ich natürlich die Fakten nennen. ( z. Bsp. altes Dach, aber nur wenn sie es sicher wissen, da sie ja auch „erst“ 11 Jahre da wohnen.
Gruß koni

#6

Hallo,
die Kündigungsfrist ist tatsächlich nach Wohnjahren gestaffelt und beträgt nicht die üblichen 3 Montate.
M.E. darf auch der Mietzins nicht über eine bestimmte Prozentzahl hinaus erhöht werden.
Sollten potenzielle Käufer direkt nach Zustand des Hauses fragen, würde ich eine diplomatische Antwort bevorzugen, z.B. „also ich erinnere mich nicht an ein neues Dach oder gar an Reparaturen …“
Insgesamt würde ich den Mieterschutzbund kontaktieren, um zu rechtlichen Rahmenbedingungen wie Kündigungsfrist und Mieterhöhung Fakten auf der Hand zu haben.

Gruß

#7

Hallo,
leider kann ich Ihnen in dieser Angelegenheit nicht weiter helfen.

MfG

#8

Hallo!

Die kurze Kündigungsfrist ist nur in einem Fall zutreffend: Wenn das Haus zwangsversteigert wird.
Andernfalls hast Du Recht, auch mit den Verlängerungen um je 3 Monate nach 5 und 8 Jahren.
Bei NEUEN Mietverträgen ist der Eigentümer soweit frei in der Mietpreisfindung, die Mieten weiterbestehender Verträge können nicht sprunghaft steigen - es gilt die Kappungsgrenze und natürlich der Bezug zum regionalen Mietspiegel oder vergleichbarer Wohnungen.

Erzähle Interessenten nicht ‚aus dem Nähkästchen‘, aber konkrete Fragen kannst Du (wahrheitsgemäß) beantworten.

Viel Erfolg
virages

#9

hallo darkwoman,
habe zur ersten frage folgenden link gefunden: http://www.123recht.net/Hausverkauf—K%C3%BCndigung…. nach dem kann wegen hausverkauf nicht gekündigt werden. der käufer kann frühestens nach eintrag ins grundbuch wegen eigenbedarf kündigen. demzufolge dürfte auch an der miethöhe derzeit keine änderung möglich sein. bezüglich der zweiten frage kann ich leider nicht weiterhelfen. um rechtssicherheit zu bekommen, empfehle ich hier, anwaltlichen rat einzuholen, nicht dass du noch schadenersatzpflichtig wirst. ich würde zwar nicht aktiv auf missstände hinweisen, aber wenn ich gefragt würde, würde ich die wahrheit sagen. letzten endes wäre das ja auch zu deinem vorteil.

gruß schnueffel

#10

Hallo, Antworten sofern ich was dazu sagen kann s.u.

Hallo, ich habe ein paar Fragen und hoffe das mir
weitergeholfen werden kann.

Das Zweifamilienhaus in dem ich mit meinen Kindern wohne soll
verkauf werden. Das hatte der Eigentümer vor 2 Wochen
mitgeteilt.

Mittlerweile taucht hier laufend der Makler mit
Kaufinteressenten auf und macht Wohnungsbesichtigungen.

Ich hab mir das Haus im Internet mal angesehen und mich hat
stutzig gemacht, dass bei bezugsfrei steht „nach
Absprache“.Ich wohne seit fast 11 Jahren hier, dass heißt
meine Kündigungsfrist würde 9 Monate betragen wenn ich mich
nicht irre. Die andere Mietpartei die die andere Wohnung
gemietet hat wohnt schon seit 21 Jahren hier und ist schon
eine ältere Frau.

Ich hab den Makler daraufhin angesprochen ob er den
Kaufinteressenten mitteilt, dass lange Kündigungsfristen
bestehen, er ist der Meinung die Kündigungsfrist würde drei
Monate betragen und das bekommen die Kaufinteressenten auch
gesagt.

Evtl. Neue Vermieter können Sie nicht einfach so kündigen, höchstens wegen Eigenbedarf und dann gilt mindestens eine Kündiungfrist von 6 Monaten.
Ansonsten kann ich zu den von Ihnen genannten Kündigungsfristen nichts sagen. Wenn nichts im Mietvertrag vereinbart ist gilt 3 Monate!

Die Mieteinnahmen werden mit einem weit höheren Mietzins
angegeben als zur Zeit der Mietzins ist. Wie verhält sich hier
eine Mieterhöhung, wenn das Haus verkauft wird und der neue
Eigentümer die Miete erhöhen will!

Miete kann nach Renovierungsarbeiten pro Jahr um 11% erhöht werden

Bei Gesprächen zwischen Makler und Kaufinteressenten hab ich
mitbekommen das das Hausdach am Anbau als „neues Dach“
tituliert wurde. Der Anbau stammt aus den 70er Jahren und ein
neues Dach ist seit dem nicht draufgekommen. Der Altbau stammt
aus den 50er Jahren, dort ist auch noch das alte Dach drauf.
Falls mich einer der Kaufinteressenten darauf anspricht, darf
ich dann auf die Mängel am Haus, die nicht wenig sind
aufmerksam machen, oder mache ich mich damit
schadensersatzpflichtig?

Da würde ich mich raushalten, sonst kann man Sie evtl. wegen irgendwelcher Aussagen evtl. tatsächlich schadensersatzpflichtig machen.
Ein neuer Käufer wird sich sicher ein Gutachten anfordern oder von einem Fachmann beraten der alles sagt was er wissen muss.

Entschuldigen Sie bitte den langen Roman und hoffe auf
Antworten die mir weiterhelfen können! Danke

Gern geschehen
MT

#11

Bitte beachte FAQ 1129

Ich betrachte das als rein fiktiven Fall: Daher wären meine Ideen folgende:

Der Mieter ist in der Regel über die hausordnung verpflichtet unverzüglich Schadensmeldung seinem Vermieter gegenüber zu leisten, sofern das so in der Hausordnung drin steht. Aus diesem Grund sollte der Mieter den Mietvertrag inkl. Hausordnung nochmal durchlesen.

Ansonsten ist der Mieter nicht der Hauseigentümer und somit kann er alle Fragen des Kaufinteressenten an den Hauseigentümer abweisen. Mit den worten „Tut mir leid, da kann ich ihnen nichts zu sagen. Fragen sie den Vermieter“ sollte das gehen.

#12

Beim Verkauf eines Hauses gibt es eine ganz einfache Regel. Kauf bricht Miete nicht. Der Käufer tritt also mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag für den ehemaligen Eigentümers ein. Meines Wissens bleiben deshalb alle Fristen bestehen. Je nach Mietvertrag haben Sie deshalb natürlich eine mehr als 3monatige Kündigungsfrist. Eine Kündigung wäre ohnehin nur wegen Eigenbedarf möglich. Und auch die ist bei Familien und älteren Menschen oft nicht so einfach wie sich Eigentümer das vorstellen. Was die Mieterhöhung betrifft, kann ich nur auf § 558 BGB und den Mietvertrag verweisen.
http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html

#13

hallo,

es tut mir leid, hiermit habe ich leider keine erfahrungen, ich ate aber dringend zu einem anwalt. ich bin mir nicht einmal sicher ob der neue eigentümer den „alten“ mietern so einfach kündigen darf.

viel glück

#14

Hallo und beste Grüße
Kann leider nicht helfen.