Hausverkauf kurz vor Beurkundung abgesagt

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

angenommen, jemand hatte nach längerer Suche ein Haus für sich gefunden. Das Haus war an einen Makler gebunden, die Suchenden haben jedoch ohne Zuhilfenahme des Maklers von der Verkaufsabsicht erfahren. Sie sind sich mit den Verkäufern einig geworden. Diese haben den Maklervertrag gekündigt. Nach Beendigung des Maklervertrages (Kündigungsfrist) haben die Käufer (in Absprache mit den Verkäufern) einen Notar um einen Kaufvertragsentwurf + Beurkundungstermin gebeten. Immer wieder in der ganzen Zeit kam es zu Treffen und Gesprächen zwischen Käufern und Verkäufern, es wurde einvernehmlich der genaue Fahrplan und viele kleine Details der Übergabe und der Zeit danach erörtert. Die Verkäufer hatten die Käufer um eine Kaufabsichtserklärung gebeten, um bei ihrer Bank die Aufnahme eines neuen Darlehens zu beschleunigen. 5 Tage vor dem Beurkundungstermin schreiben nun die Verkäufer den Käufern eine vierzeilige E-Mail, in der sie mitteilen, dass sie das Haus nicht mehr an die Käufer verkaufen wollen und weiterer Kontakt zwecklos sei. Diese Mitteilung kommt für die Käufer aus blauem Himmel. Über Nebenwege erfahren die Käufer, dass den Verkäufern vermutlich ein besseres Angebot gemacht wurde. Wie stehen die Chancen auf Schadensersatz für die folgenden Ausgaben:

  • Kosten für Notarvertragsentwurf (einige 100EUR)
  • Verluste bei der Liquidierung von Geldanlagen (Zertifikaten) zur Eigenkapitalbeschaffung (einige 1000EUR)
  • evtl. Mehrkosten bei Beschaffung eines alternativen Hauses

Gibt es dazu Urteile? Könnten andere Dinge in diesem Zusammenhang noch für die geprellten Käufer interessant sein?

Vielen Dank für die Hilfe!!!
Fridolin

#2

Da hatte ich einen tollen Antworttext und dann dummerweise irgendwie gelöscht.

Als Quintessent blieb aber:

http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topi…&

hättest du bestimmt auch gefunden.

Aber wenn du den Rechtsweg beschreiten willst, heißt das nicht, dass das Urteil zu deinen Gunsten ausfällt.

Aber nimm diesen privaten Rat:
Es würde mich genauso ärgern, ist mir aber schon ähnllich ergangen (okay, ich hatte keinen eigenen Notar beauftragt und keine Gelder zu kündigen). Aber wenn du zum Hauskauf Zertifikate kündigen musstest, dann hast du finanziell schlecht geplant. Aber wenn du jetzt ein neues Haus kaufst, hast du das Geld schon flüssig. Und wenn du jetzt ein Haus kaufst, dann hättest du auch den Zinsverlust gehabt.
Und die Kosten für den Vertragsentwurf muss man mit dem Notar besprechen, denn den Vertrag wirst du ja sicher mit kleinen Änderungen beim nächsten (hoffentlich glücklichen) Anlauf brauchen. Wenn nicht, dann hätte sich der Notar für mich persönlich erledigt.
Ich hoffe, ich konnte dir mit meiner unmassgeblichen Äußerung ein wenig helfen.

#3

Hallo Fridolin,

da wirst du wohl auf deine Kosten sitzenbleiben. Solange keine vertraglichen Vereinbarung vorliegen, wirst du dich schwer tun, einen Nachweis zu führen. Die entstandenen Kosten sind dein selbst zu tragendes Risiko. Urteile dazu kenne ich keine. Allerding kann ich aus eigener Erfahrung berichten.

Gruß Pieter

#4

Hallo,

hier kömen mehrere möglichkeiten in betracht

Verschulden bei/vor Vertragsabschluss
arglistige Täuschung müsste man näher betrachten und auch beweisen…

denn man kann davon ausgehen, dass eine Verkaufs/Kaufabsicht „konkludent“- d.h. durch schlüssiges Handeln vorliegt inwieweit sich darauf Schadenersatzansprüche geltend machen lassen, kann ich aus der ferne net sagen

als schaden ersatz können tasächliche aufwendungen geltend gemacht werden…

fiktive entgangenen Gewinne usw. da wird es schwierig …

bei fragen einfach nochmal kurz schreieben denn das ist in einer email schlecht zu beantworten… wir müssten mal alle umstände „von hinten aufrollen“

Lg aus dem schwarzwald

Mario

#5

Alle Kosten und Risiken, die ein Käufer im Vorfeld eines notariellen Kaufvertrages auf sich nimmt, sind ausschließlcih Sache des Käufers. Abreden über einen Kauf bedürfen der notariellen Form. Ein Anspruch auf dingliche Erfüllung besteht nicht. Kann der Käufer aufgrund einer schriftlichen Vereinbarung mit dem Verkäufer nachweisen, dass dieser ihm ein Objekt schriftlich zugesichert hat und dem Käufer sind daraufhin Kosten entstanden, so kann der Käufer vom Verkäufer für eine solchen nachgewiesenen Schaden entsprechend Schadenersatzforderugen geltend machen.

Merke: „Versuche nie den Makler zu betrügen, dem sich der Verkäufer verpflichtet fühlt!“

#6

Hallo Fridolin,
diese Frage wäre eher etwas für einen Anwalt.
Das Problem wird sein, inwieweit ein Verschulden bei Vertragsverhandlung (culp in contrahendo) vorliegt und Schadensersatzansprüche entstanden sein könnten.
Hierzu kann ich Dir leider nichts sagen, aber maile doch ggf jemanden an, der in rechtlichen Themen fit ist.

#7

Hallo Fridolin,

das ist eine recht heikle Frage. Letzten Endes gibt es schwer nachweisliche Ansprüche, es sei denn in der Kaufabsichtserklärung wäre etwas Entsprechendes vereinbart.

Für die enstandenen Schäden Schadensersatz zu fordern wäre eine Möglichkeit, da die Verkaufsabsicht als solche ja belegt ist. Deshalb würde ich einen guten Anwalt einschalten, zumal eine Beratung die enstandenen Schäden nicht immens steigern würde. Wie gesagt, die Betonung liegt bei einem GUTEAN ANWALT. Da durch die Kaufabsichtserklärung eine vorvertragliches Schuldverhältnis eingegangen wurde. Die Frage ist, ob durch die Finanzierungsquellen, dem Verkäufer schuldhaftes, also Vorsatz oder grobfahrlässiges Verhalten nachzuweisen ist. Grobfahrlässigkeit könnte vorliegen, weil kurz vor dem Verkauf alles abgeblasen wurde und die Vermutung naheliegt, dass durchaus ein besserer Verkaufspreis erzielt werden konnte.

Aber das muss ein versierter Jurist klären.

Viele Grüße und viel Erfolg.

#8

Hallo, ohne das es nun vertraglich zu einem Abschluss gekommen ist, war die Absichtserklärung doch deutlich vorhanden.Ich würde ihnen anraten, die Angelegenheit dem betreuenden Notar, der ja auch Anwalt ist, zu übergeben. Eine Erstattung ihrer Auslagen sehe ich durchaus, denn der Weg mit Zustimmung der Gegenseite war schon weit beschritten. Viel Glück.

#9

Da bereits massive Kosten entstanden sollte hier besser Anwaltschaftlicher Rat direkt hinzu gezogen werden.
Da die Verkaufsabsichten bereits beim Notar vorlagen ist die Sache nicht ausweglos

#10

guten Abend,
Folgendes ist keine Rechtsauskunft, sondern nur die freiw., hilfsbereite u. kostenfreie Weitergabe von langjährigen Praxiserfahrungen:
Ihr Fall passiert leider sehr sehr häufig und ist rechtlich oft nur dann bewertbar, wenn wirklich alle Details beleuchtet werden (was per Internet sicher nicht möglich ist) u n d alles beweisbar ist. Wenn ja, dann wird bezügl. der Notarkosten sicher eine Schadenersatzpflicht bestehen. Bezügl. Rechtsprechung und Literatur gibt es einen Wust von gleich gelagerten Fällen, die man aber genau recherchieren muss, da jedes Detail ausschlaggebend sein kann, welches Ihr örtliches Gericht verschieden beurteilen könnte. Der Klageweg könnte steinig sein. Ihre neue Suche wird genug Mühe kosten…
Mit freundlichen Grüßen aus dem Wesertal und Erfolg wünschend
H.G.
(seit 2470 Tagen registriert und 1749 -mal Anfragen beantwortet)

#11

Hallo Fridolin,

also das ist ja schon ein verzwicktes Thema, was du da beschreibst. Ob es Urteile über so eine Sache gibt, kann ich nicht sagen; vielleicht weiß ja Herr Google näheres darüber :wink:.

Der Hausverkäufer kann soviel ich weiß, bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages sich für einen anderen Käufer entscheiden. Wenn im Vorfeld jedoch schon eine Verkaufszusage gemacht wurde und zudem besprochen wurde, dass für den Verkauf vorbereitende Unterlagen, etc. beschaffen werden sollen, halte ich es für Zweifelhaft, dass der Verkäufer so mirnichts-irnichts einfach sich bei Erhalt eines besseren Angebotes einfach mit einem 4-Zeiler aus dem Staub machen kann. Das Haus wirst du wohl nicht mehr bekommen können, wenn der Vertrag bereits unterzeichnet wurde - so denke ich.
Zur rechtlichen Seite jedoch kann ich leider nichts konkretes an Fakten benennen - da müsstest du besser einen Anwalt befragen (da du ja schon richtig viel Geld in die Sache investiert hast, denke ich solltest du besser nochmals einen Hunderter investieren. Hoffe du bekommst zumindest einen Teil deiner Kosten erstattet.
Alles Gute, TT

#12

hi,
meiner Meinung nach, hast Du keinerlei Vorvertrag mit dem Käufer gemacht (Bsp. Anzahlung, Schadenersatz bei Nichteinhaltung, etc.), dann hast Du keine Chance auf irgend einen Anspruch! Du sitzst nähmlich in diesem Fall auf Deine Kosten! Papier ist geduldig!
So sehe ich’s. Sorry! Evtl. gibt’s hier Experte?!
Viel Glück

#13

Hallo Fridolin!
Antwort kurt & knapp: pech gehabt. Kein Anspruch auf irgend etwas! Für niemanden.
Wofür willst du Schadensersatz?
Du schreibst die Antwort selbst: " Das Haus war an einen Makler gebunden". Das heißt für den Verkäufer, dass in jedem Fall Maklercourtage anfällt, ob der Makler mitgewirkt hat oder nicht. Wenn der Makler herausbekommt, dass das Haus an solche Interessenten verkauft wird, ohne ihn mit einzubeziehen, zahlt der Verkäufer den Makler in der Höhe wie dort vereinbart PLUS eine Strafe, weil er den Makler außen vor gelassen hat. Um diese Kosten zu sparen, hat der Verkäufer plötzlich den Interessenten abgesagt.
Dass du verluste gemacht hast, wie zB für den Vertragsentwurf und die Kündigung deiner Geldanlagen solltest du als Lehrgeld verbuchen. An Schadensersatz bei dem event. Mehraufwand bei der Beschaffung ganz zu schweigen.
Mein Rat: Vorher beim Notar informieren und den rat den Notars befolgen.
By the way: Wieso hast du deine Geldanlagen schon gekündigt? Sollte es zur Unterschrift beim Notar kommen, hat der Käufer IMMER genug Zeit, Geld zu beschaffen. Außerdem reicht in der Regel ein Eigenmittelnachweis und/ oder eine Kreditzusage aus. Das Geld muß nicht beim Notar am Tag des Unterschreibens vorgelgt werde.

Tut mir leid, aber so sieht es tatsächlich aus. Im umgekehrten fall entstehen auch keine ansprüche an den Käufer. Beispiel: Termin beim Notar steht, alle terffen sich dort. Und irgendjemandem passt etwas nicht, steht auf und geht. Hausverkauf also geplatzt. Auch dann hat niemand Anspruch auf irgend etwas. Selbst eine unterschriebene Absichtserklärung gilt bei Immobilien nichts!

Ole

#14

Hallo,
nur kurz zur Info.
Habe dir schon geschrieben unter „TT-Wagner“.
Alles Gute noch!