Hallo ihr Experten,
nehmen wir mal an eine Frau kauft ein Haus und schließt
entsprechend mit den Mietern neue Mietverträge. Nach nur 1 Monat
überlässt die Frau ihrem Mann das Haus, die Mietverträge werden
aber nicht auf dessen Namen umgeschrieben. Den Mietern ist aber
bekannt, dass das Haus dem Ehemann nun gehört.
Nach 10Jahren fällt dem Neffen einer Mieterin ein, seine Tante
ins Heim zu stecken und schickt nun eine „ordentliche Kündigung“
mit 3 Monaten Kündigungsfrist an die Frau, die aber seit 10Jahren
nicht mehr Eigentümerin ist.
Nun möchte ich gerne Eure Meinungen zu folgenden Fragen:
Wer ist den tatsächlich Vermieter?
und kann ein 10jähriger Mietvertrag mit 3 monatiger Kündigungsfrist
gekündigt werden, obwohl lt. Mietvertrag 9 Monate gelten würden.
Ich hoffe Ihr könnt mir weiterhelfen!
Danke Euch auch schon im voraus!
Noch ne schöne Zeit und lb. Grüße!
Karin aus Franken 
Hallo Karin
Wer ist den tatsächlich Vermieter?
Das heisst auch: welcher Person muss eine wirksame Kündigung zugehen?
Grundsätzlich muss nicht der neue Vermieter namentlich im Mietvertrag geändert werden > BGB § 566 Kauf bricht nicht Miete (natürlich auch nicht unentgeltlicher Übergang) = der Erwerber/neue Eigentümer tritt automatisch/per Gesetz in den bestehenden Mietvertrag ein und übernimmt diesen als neuer Vermieter mit allen bestehenden Rechten und Pflichten
http://dejure.org/gesetze/BGB/566.html
Ob der Zugang der Kündigung an die Frau (=Nichtmehreigentümerin/Nichtmehrvermieterin) ganz streng rechtlich gesehen eine rechtswirksame Kündigung darstellt, richtet sich danach, was der Mieter wissen musste > hängt also letztendlich ab von den Fragen:
- wodurch ist dem Mieter der Name des aktuellen Vermieters bekannt?
- haben alter/neuer Vermieter dem Mieter den Wechsel in der Person bekanntgegeben?
- wie?
Wenn es sich bei den gewechselten Vermieterpersonen um Ehepartner mit gleicher Anschrift handelt, dürften hier m.E. aber womöglich gar kein Rechtstreit entbrennen, da davon auszugehen ist, dass der Ehepartner ebenfalls Kenntnis von der Kündigung erhalten musste.
Daneben spielt aber hier womöglich noch eine Rolle, ob der Neffe tatsächlich nachweisen kann, dass er als Bevollmächtigter der Mieterin auch rechtswirksam kündigen DURFTE.
kann ein 10jähriger Mietvertrag mit 3 monatiger Kündigungsfrist gekündigt werden, obwohl lt. Mietvertrag 9 Monate gelten würden?
JA, weil sicher „Altvertrag“ - aber:
Vor Ablauf einer vereinbarten (Mindest)Mietzeitdauer kann ein Mietverhältnis grundsätzlich nicht durch Kündigung (einseitige Willenserklärung) beendet werden - ggfs. käme es hier auf den exakten Wortlaut des Vertrages an.
Nach Ablauf der vereinbarten 10 Jahre kann das Mietverhältnis durch „ordentliche“ Kündigung beendet werden.
Zur Kündigungsfrist muss man wissen, dass das Mietrecht/BGB 2001 grundlegend reformiert wurde. Die vom Gesetzgeber mit den Änderungen neu geschaffenen Unklarheiten für vor 2001 abgeschlossene „Altverträge“ sind durch ein zum 1. Juni 2005 in Kraft getretenes Ergänzungsgesetz (EGBGB Art. 229 3 Nr. 10) bereinigt worden. Damit beträgt nun generell für den Mieter die Kündigungsfrist 3 Monate zum Monatsende - auch für „Altverträge“ - es sei denn die ursprünglich gesetzlich festgelegten auch für den Mieter je nach Mietzeitdauer gestaffelten Kündigungsfristen waren vor 09/2001 individuell vereinbart.
http://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html
http://dejure.org/gesetze/EGBGB/229.html
oder in Normaldeutsch:
http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/kuendigungsfriste…
Das bringt mal wieder sonnenklar zutage, wie schwierig „der Gesetzgeber“ seinen Bürgern, die ihn schliesslich gewählt haben, das Leben so macht …
Rudi
Hallo Rudi,
vielen Dank für deine schnelle, ausführliche
und mir sehr weiterhelfende Antwort.
Gruß Karin