Gesetzt der Fall, der Vater überschreibt seinem Sohn einen Grundbesitz mit Haus.
Gleichzeitig wird im Grundbuch ein Recht auf Rückforderung des Übergabeobjektes eingetragen, falls der Sohn vor dem Vater stirbt.
Nun möchte der Sohn das Objekt verkaufen. In wie fern beeinflusst die Rückauflassung den Verkauf, ist dieser überhaupt möglich ?
Die Parteien sind leider zerstritten und der Vater willigt der Löschung des Rechts nicht ein.
Zunächst kommt es auf den Vertragsinhalt und Inhalt der Eintragungsbewilligung zu dieser Vormerkung an. Fall sich der Rückauflassungsanspruch auf den genannten Fall beschränkt, kann der Sohn die Löschung der Vormerkung natürlich n i c h t verlangen. Ein entgegengesetzter Wille müßte bewiesen werden.
Die Rückauflassung kann ohne die Zustimmung des Vaters nicht gelöscht werden und ein neuer Käufer wird diese sicherlich nicht übernehmen, da dies ein Risiko für ihn darstellt. Außerdem wird normalerweise ein Nießbrauchrecht für den Vater eingeräumt sein. Am Besten sprechen Sie mit dem Vater vernünftig oder besprechen die Angelegenheit im Vorfeld mit einem Notar.
MfG Roland Ritt
Vielen Dank für die Antwort, obwohl sie nicht weiter hilft.
Der Vater wohnt selbst nicht im Objekt und es gibt kein Nießbrauchrecht. Mit dem Tod des Vaters würde der Anspruch erlöschen.
Wenn es möglich wäre, dass ein Käufer, also neuer Eigentümer, ins Grundbuch eingetragen wird, wäre meiner Meinung nach die Rückauflassungseintragung als unrichtig, gegenstandlos zu betrachten.
Relevante Vertagsauszüge:
…„Der Vater überträgt seinem Sohn, im Wege vorweggenommener Erbfolge, den Grundbesitz nebst aufstehenden Gebäulichkeiten mit allen Rechten und Bestandteilen zu Alleineigentum.
Eine Gegenleistung ist nicht zu erbringen“…
…" Rückforderungsrecht erlischt mit dem Tode des Vaters"…
…" Rückforderungsrecht ist durch eine Vormerkung zu sichern, deren Eintragung an rangbereitester Stelle bewilligt und beantragt wird."
Wie kann der Sohn einen entgegengesetzten Willen beweisen?
Es ist ihm finanziell nicht mehr möglich das Objekt zu unterhalten und zu erhalten. Es ist bereits mit einem Kredit belastet, dessen Tilgung sowie alle anderen Kosten nur schwer zu bedienen sind.
Grund dafür sind die langen Zeiträume der Arbeitslosigkeit und immer wieder nur
Zeitarbeitsvertäge. Ein sicheres Einkommen ist regionsbedingt in der Zukunft nicht gewährleistet.
Der Sohn will sich vor einer möglichen Zwangsversteigerung schützen und seine beruflichen Chancen verbessern, indem er u.a. den Wohnort wechselt.
Sind das nicht Gründe genug?
Was sagen Sie dazu?
Fragen Sie bei einem Notar nach oder bei dem Notar, der die damalige Schenkung mit Rückauflassung vollzogen hat. Dieser kann Ihnen Ihre Frage sicherlich beantworten.
MfG Roland Ritt
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Eine Beweismöglichkeit wäre z.B. wenn eine oder beide Beteiligten unter Zeugen bekundet haben, dass in Notfällen ein Verkauf möglich ist bzw. möglich sein muss. Ich halte es für durchaus möglich, dass im Falle einer Klage auch ohne den genannten Beweis das Gericht der Meinung sein könnte, dass es einer ausdrücklichen Erwähnung dieses Notfalls nicht bedurft hat, zumal er nicht vorhersehbar war und das Schutzbedürfnis des Vaters zurück stehen muss. Lassen Sie diese Frage von einem oder zwei fähige/n Anwälte prüfen.
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Vielen Dank, dass Sie sich so viel Zeit nehmen für dieses Problem.
Eine Klage ohne Gewissheit auf Erfolg werden wird der Sohn sich nicht leisten können.
Wäre es rechtlich machbar, dass der Sohn seiner Ehefrau (zum Zeitpunkt der Übertragung und Rückauflassung war sie noch nicht existent) das Objekt überschreibt. Würde dann das Recht des Vaters auf Rückforderung unausführbar, also nichtig? Die Ehefrau des Sohnes könnte es dann verkaufen.
Was sagen Sie zu dieser Idee?
Hallo,
ich gehe davon aus, dass mit „Recht auf Rückforderung“ eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung gemeint ist, d. h. dass der Vater nicht das Recht hat, die Rückübertragung („Auflassung“) zu verlangen, sondern dass die Übertragung mit Nachweis des Todes des Sohnes erfolgt. Ggfs. ist hier aber noch der Text der Eintragung in Abt. II im Grundbuch zielführend.
Unter vorgenannter Voraussetzung sehe ich niemanden, der ernsthaft das Haus kaufen will.
Die Eintragung bleibt beim Verkauf bestehen und der Käufer hat das Risiko, dass der Sohn stirb und er plötzlich - ohne eigenes Zutun und vor allem wahrscheinlich ohne Gegenleistung - nicht mehr Eigentümer des Objektes ist.
Ich kann dem potentiellen Käufer daher nur abraten, Grundbesitz mit einer eingetragenen Auflassungsvormerkung zu kaufen.
Nach meiner Einschätzung wird es also realistischerweise keinen Käufer für das Objekt geben.
Sollte im Grundbuch etwas anderes als oben vermutet stehen einfach noch mal melden.
Gruß
Günter
Hallo Günter,
vielen lieben Dank für die kompetenten, aufklärenden Antworten.
Jetzt verstehe ich alle Bedeutsamkeiten des Vertrages und weiss, welche Möglichkeiten dem Sohn bleiben.
Ich finde es sehr ehrenhaft von Ihnen, wie sie Ihr Wissen einsetzen, um anderen Menschen zu helfen.
Liebe Grüße
Florentine
Der Anspruch des Vaters ist mittels einer Vormerkung im Grundbuch gesichert. Sinn einer solchen Vormerkung ist es, im Falle eines Eigentumswechsels den Anspruch nicht zu verlieren. Ähnliches gilt im Falle einer Versteigerung. Die Vormerkung könnte übrigens bei einer Hypothekenaufnahme Probleme bereiten, da jede Bank den Vorrang fordern wird. Jeder Kaufinteressent wird eine solche V. nicht akzeptieren.
Hallo,
die das Rückforderungsrecht bei Tod des Sohnes hat über den Verkauf Bestand. Falls der Sohn vor dem Vater stirbt, geht das Objekt automatisch wieder auf den vater über. Ich halte es für schierig, solch ein Objekt zu verkaufen. Zu verpachten halte ich schon eher für möglich,da kein Geldanteil überzahlt wird. Aber jeder neuer Eigentümer / Pächter muss damit rechnen, bei Tod des Sohnes das Objekt zu verlieren.
Danke für die Antwort.
Was geschieht, wenn es zur Zwangsversteigerung kommt oder Privatinsolvenz des Sohnes?
Hier wäre entscheidend, wann das Recht auf Rückführung eingetragen wurde. Gehen diesem Recht keine anderen Rechte vor, auch die nicht, die zu der ZV führen ( z.B. eingetragene Grundpfandrechte, so bleibt auch das Recht auf Rückübertragung bestehen. Anders wäre es, wenn jener, der die ZV betreibt, frühere Ansprüche hat, d.h. die grundbuchlich gesicherten und eingetragenen Forderungen z.B. Grundpfandrechte, sind eher entstanden als die Rückübertragungsansprüche, nur dann würde der Ersteigerer dieses Recht nicht mit übernehmen müssen. Dieser Sachverhalt muss natürlich ordentlich geprüft werden. Hier ist immer ein Notar ein guter Ansprechpartner. Oder auch Rechtsanwälte mit Immobilienerfahrung. Ich weiß das kostet Geld, lohnt sich aber oftmals. Was jetzt hinsichtlich einer privaten Insolvenz geschieht, kann ich im Detail nicht beantworten. Hier ist aber auch die zeitliche Abfolge der Eintragungen entscheidend. Es sind aber auch Fristen der Eintragungen zu beachten, um Manipulationen vorzubeugen. Da must Du aber einen RA fragen.
MfG
r.-a.
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Vielen Dank für die Antwort.
LG Manuela