Hausverkauf nach Eigennutzung: Ab wann steuerfrei?

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo,

wir haben im September 2009 ein Reihenhaus für 270 TEUR gekauft und verkaufen es nun, im Oktober 2011 wieder für 299 TEUR. Sind dafür Steuern fällig? Aus dem Gesetzestext werde ich nicht schlau:

„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.“

Ich verstehe den Text so, dass ich in den Jahren 2011 (Veräußerung) und in den Jahren 2009 + 2010 darin gewohnt haben muss, was ja so war. Aber wie lange muss ich in 2009 darin gewohnt haben?

Wenn ich Steuern zahlen muss, wie wird der Gewinn berechnet? Kann ich die Kaufnebenkosten für Makler, Grunderwerbssteuer und Notar davon abziehen? Kann ich eine nach dem Kauf eingebaute Küche abziehen?

Vielen Dank im Voraus!

Michael.

#2

Hallo Michael,

Wurde Ihr Haus ausschließlich im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden, so liegen keine Einkünfte vor, für die eine Steuer anfällt. Konkret heißt das, dass Sie den Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuern müssen.
Dazu gibt es im Einkommensteuergesetzt ein ensprechender Paragraph § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG.

Ich hoffe diese Info kann Ihnen weiter helfen.

Viele Grüße aus München

#3

Hallo Michael,

§ 150 AO besagt, dass nach bestem Wissen und Gewissen die Einkünfte in der Steuererklärung anzugeben sind.

In § 23 EstG sagt Satz 3 eigentlich alles aus. Im Jahr des Verkaufs und in den 2 Jahren davor muss das Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Es ist nichts dagegen einzuwenden, wenn der gesamte Zeitraum ca. 2 Jahre beträgt. In 2009 wurde ein Haus auch am 31.12. zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Somit dürfte hier kein Gewinn aus der Veräusserung zu erklären sein.

Gruß
Andreas

#4

Hallo, zwischen Anschaffung und Veräusserung hast Du das Wirtschaftsgut ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Und das wars. Also keine Steuer.

Wolfgang

#5

Hallo Michael,

„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen
Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich
zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den
beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.“

Das Gesetz unterscheidet zwei Fälle:

  • Du hast das Haus zu eigenen Wohnzwecken gekauft.
  • Du hast das Haus zum Vermieten gekauft, aber bei Veräußerung und in den letzten Jahren darin gewohnt.

Wenn ich Dich richtig verstanden habe, liegt bei Dir der erste Fall vor, bei dem es auf die Wohndauer ankommt. In diesem Fall wäre der Verkauf steuerfrei.

Da es aber um keine ganz kleine Summe geht, rate ich dazu, den Fall mit dem Finanzamt zu besprechen. (Weder der Verkauf an sich noch der Kauf- und Verkaufspreis lassen sich ja nicht geheimhalten. :smile: Wenn die auch von Steuerfreiheit sprechen, gut. Wenn nicht, würde ich mir an Deiner Stelle einen Steuerberater suchen - der dürfte Dich erheblich weniger kosten als Du durch seinen Rat einsparen kannst.

Mit freundlichen Grüßen
Roland

#6

Hallo.

Die Veräußerung ist dann steuerunwirksam, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das ist hier der Fall, demnach sollten keine Einkünfte gem § 22 anfallen( § 22 Nr. 2 iVm § 23 (1) S.3). Wohlmöglich sind Nachweise der tatsächlichen Nutzung beizubringen.

  1. Im Falle einer steuerwirksamen Veräusserung wären die genannten Kosten als Anschaffungskosten bei der Überschußermittlung mit einzubeziehen.

Gruß

Sprengli

#7

Hallo Michael,

wenn Sie im Jahr 2009 ab dem Kauf in dem Haus gewohnt wird grundsätzlich keine Besteuerung ausgelöst. Wenn Sie keine Vermietung im Jahr 2009 durchgeführt haben ergibt sich keine steuerliche Konsequenz
Herzliche Grüße

#8

Ich danke Euch/Ihnen allen herzlich für die schnellen und kompetenten Antworten!

Die wachsweiche Ausführung im § 23 Abs. 1 Ziffer 1 Satz 3 EStG lässt für meinen Geschmack zuviel Freiraum für die Kreativität des Finanzamtes. Das hat mich etwas beunruhigt. Aber es freut mich zu lesen, dass auch die Profis meine Auffassung teilen.

Ich werde also „nach bestem Wissen und Gewissen die Einkünfte in der Steuererklärung“ angeben. :wink:

Vielen Dank nochmal und viele Grüße.

#9

Hallo Michael,
vielen Dank für Deine Anfrage,
leider kann ich Dir hier nicht helfen. Mein Fachgebiet ist das Arbeitsrecht. Du solltest Dir hier einen Spezi im Steuerrecht suchen.
Viel Glück dabei.
Volker

#10

Hallo !
Da das Haus 2009-2011 nur der Eigennutzung diente fällt keine Steuer an.
Lieben Gruss
Zingelmann

#11

Hallo,
in diesem Fall ist der 1. Halbsatz wohl einschlägig :
„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“

Gruß

#12

Steuern werden nicht fällig

„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken […] genutzt wurden.“

Heißt - wenn das Haus fertig geworden ist oder gekauft worden ist und man hat es seit dem selbst bewohnt (und nicht etwa vermietet) dann ist der Verkaufserlös nicht steuerpflichtig.

Wenn du also die ganze Zeit selbst drin gewohnt hast gibts keine Probleme.

#13

Hallo Michael,

wenn ich mich nicht irre, dann musst du bei einer Eigennutzung nie einen Gewinn versteuern. Falls du aber jetzt alle 2 Jahre so ein Ding durchziehst, dann würde ich mich nicht darauf verlassen.
In deinem Fall hast du einfach Glück gehabt.

Gruß Andreas

#14

Guten Tag, wenn das Haus die ganze Zeit selbst bewohnt wurde, fallen keine Steuern ( nach § 22 EStG) an. Damit sind aber auch keine Kosten absetzbar.
Viele Grüße
P.D.