hallo,
habe mit zwei Geschwistern ein Haus geerbt. Eine Schwester will das Haus nun kaufen. Die Schätzung vom Ortsgericht ergibt ca. 240.000 ?. Der Schätzwert ist aber nicht der Markt- oder Verkehrswert wie ich mir habe sagen lassen. Zwei verschiedene Banken haben völlig andere Berechnungen angestellt, die von ca. 220.000 ? bzw. ca. 140.000 ? reichen. (Berechnung erfolgte aufgrund der derzeitigen Miete x 12 Monate x 12 bzw. 19,5 als Faktor. Die mit dem Faktor 12 sagen, dass die Wohnung zu preiswert vermietet ist was Wohnfläche und Grundstücksgröße angeht - aber mehr Miete ist überhaupt nicht drin.)
Kennt sich jemand aus, was da nun gilt. Wie kann ich vorgehen, um einen irgendie realistischen Verkehrswert zu erhalten?
bin für alle Hinweise dankbar.
aus der Bezeichnung „Schätzwert“ geht schon hervor, daß es sich dabei nur um einen groben Anhaltspunkt handelt. Die 12-fache Jahresmiete (Kaltmiete) abzüglich der Kosten für die Beseitigung eines evtl vorhandenen Reparaturstaus liefert für durchschnittliche Objekte eine brauchbare Zahl. Im Einzelfall kann man damit aber grob daneben liegen. Der tatsächliche Wert ist genau der Preis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist. Alles andere sind nur Zahlen auf geduldigem Papier.
Kennt sich jemand aus, was da nun gilt. Wie kann ich vorgehen,
um einen irgendie realistischen Verkehrswert zu erhalten?
Gehe zum zuständigen Amtsgericht und lasse Dir die Liste der zugelassenen Bausachverständigen geben. Suche Dir einen aus und beauftrage ihn mit einer Wertermittlung. Dann wisst ihr, was es wirklich wert ist. Das muß aber nicht der Preis sein, den man auf dem Markt dafür erreichen kann. Den wiederum können Makler recht gut einschätzen (zumindest wenn sie so ein Gutachten haben).
der bereits genannte Weg zu einem vereidigten Sachverständigen ist zwar sehr teuer, aber unter Umständen nicht vermeidbar. Da ja eine Deiner Schwestern die Immobilie komplett übernehmen und Euch auszahlen will, könnt Ihr Euch auch auf einem günstigeren Weg einigen. Sind sich alle Erben einig, kann man das Verkehrswertgutachten eines seriösen Maklers als Grundlage nehmen. Diese Serviceleistung ist auf jeden Fall deutlich billiger.
Was mich sonst noch in Deiner Schilderung stutzig macht, ist die Berechnungsweise der Banken. Hier wird einmal behauptet, dass die Wohnungen zu billig vermietet sind, und gleichzeitig wird für die Kapitalisierung des Mietertrags nur der Faktor 12 genommen. Das ist „doppelt gemoppelt“, will sagen, dass man hier für eine angeblich schlecht vermietete Wohnung eine Rendite von 8,33% ansetzt! Das ist doch beachtlich für heutige Verhältnisse.
Ich denke, der reale Wert dieser Wohnung ist wohl irgendwo zwischen beiden Berechnungen. Wenn eine Wohnung schlecht vermietet ist, so ist das zwar wertmindernd, kann aber für einen Investor unter Umständen trotzdem interessant sein. Ich selbst überlege mir den Kauf einer Wohnung ab einer Rendite von 5% für den Rohertrag, in Deinem Fall also Faktor 20. Das ist aber auch stark von der Lage der Immobilie abhängig.
Viele Grüße
Markus
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