Hallo HJR
Vielleicht kann ich weiterhelfen mit ein paar Denkanstössen. Ich bin Hausverwalter einer Stockwerkeigentümergemeinschaft mit 27 Wohnungen mit verschiedenen Grössen und Anzahl und Grössen von Fenstern in der Schweiz. Zugleich auch Eigentümer einer grösseren Wohnung.
Habt Ihr keine Begründungserklärung mit Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft? Dies ist bei uns eine grundsätzliche Sache. Das wurde mit dem Bau des Gebäudes auch rechtlich im Grundbuch der Gemeinde eingetragen. Jede Wohnungsgrösse, wir haben drei Typen, ist mit gleichen Quadratmetern zu gleicher Wertquote in Tausendstel niedergeschrieben. eine 1 1/2-Zimmerwohnung hat 25/1000, eine 2 1/2 somit 33/1000 und eine 3 1/2 ist mit 45/1000 eingetragen. Alle Wohnungen zusammen machen 882/1000 aus, die Differenz von 118/1000 ist die Tiefgarage mit teilweise anderen Eigentumsverhältnissen, was separat abgerechnet wird. Wer noch Nebenräume hat, die sind mit weiteren Wertquoten ausgeschieden. Sie habe von Ihren MEA zwischen 18 und 35% geschrieben. Das wäre das gleiche.
Darin ist ein Passus drin, wo draus hervorgeht, dass die Energiekosten, Umgebungskosten (wie Gartenpflege)und alle gemeinschaftlichen Betriebs- und Verwaltungskosten eines laufenden Jahres nach Wertquoten aufgeteilt werden müssen. Somit hat sich die Verwaltung daran zu halten. Wenn nichts steht, dann muss die Gemeinschaft eine Regelung mit Beschluss (nach welchen Kriterien dieser Beschluss zu erfolgen hat später) an einer Eigentümerversammlung fällen. Wenn sonst nichts geregelt ist, kann Ihre Verwalterin nach bestem Wissen und Gewissen entscheiden. So scheint es nun in Ihrem Fall zu sein. Den Eigentümern von grossen Wohnungen kommt dies natürlich entgegen, ebenso den Eigentümern die beispielsweise im Erdgeschoss wohnen und vielleicht den Garten täglich nutzen können, da direkter Zugang… Da könnten allfällige Aufzug-Unterhaltskosten auch nur denjenigen Eigentümern belastet werden, die ab der ersten Etage wohnen, da ein Erdgeschoss-Eigentümer sagen könnte, dass er den Fahrstuhl nie benutzen würde!
Fensterwartung haben Sie noch geschrieben. Ich verstehe, dass Sie damit die Reinigung meinen? Wenn ja, dann wäre dies gleich wie mit der Gartenpflege. Wenn Sie jedoch Ausbesserungen, neue Kittfugen, Reparaturen oder Fenster-Ersatz meinen, dann kann dies entweder Sache der Gemeinschaft sein oder ist Sache jedes einzelnen Eigentümers. Dies müsste aus den Plänen in der Teilungserklärung hervorgehen. Bei uns gehören die Fenster und Terrassen/Balkone ganz klar zum Eigentm jedes Einzelnen. Sämtliche Reparaturen gehen zulasten dieser Personen. Wir können auch niemanden zum Fenster-Ersatz zwingen, dan nicht als gemeinschaftlich im Reglement eingetragen. Leider! Wir haben kürzlich die Fenster auf freiwilliger Basis ersetzen lassen. Es gibt leider einige Eigentümer, die nun noch alte, schlecht isolierte Fenster haben. Wegen dem Reglement können wir nun die Heizkosten nicht proportional erhöht umlegen, was die Eigentümer mit sanierten Fenstern entlasten würde. Da hatten wir auch das Problem, dass die Fenster-Ersatzkosten nicht nach Wohnungsgröss oder -Quote weiterbelastet werden konnten, da je nach Lage im Doppelgebäude die gleichen Wohnungsgrössen mehr oder weniger Fenster und -Grössen aufweisen. Alles nach Ausmass abgerechnet.
Nun noch zu den möglichen Abstimmungen innerhalb der Gemeinschaft. Das steht bei uns auch im Reglement. Je umfangreicher das abzustimmende Projekt ist (Neubau, Umbau von besonderer Tragweite, vor allem Auswirkungen auf Wertsteigerung ausgerichtet oder Beeinträchtigung einzelner Eigentümer). Es gibt mehr oder weniger genau umschriebene Tätigkeiten und Beschlüsse von Verwaltung und Gemeinschaft, die entweder eine Mehrheit, qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit bedingen. Folgendermassen im Reglement:
Mehrheit: Anzahl Wohnungen nach Tausendstel (bei Ihnen nach % der Wohnungsgrössen). Bei diesen einfachen Beschlüssen - was für die Kostenverteilung für Gartenpflege reichen müsste - und fast immer möglich ist, werden natürlich nur die anwesenden und vertretenen Wertquoten zusammengezählt und das absolute Mehr gilt. Hälfte der Gesamtquote plus 1, brauchts für eine Zustimmung. Bei diesem Stimmverfahren werden die kleineren Wohnungen allenfalls „überstimmt“ durch die Besitzer grosser Wohnungen.
Beim qualifizierten Mehr gilt neben der Mehrheit der Wertquote noch die Anzahl Köpfe/Eigentümer. Wir haben 27 Eigentümer, einige davon haben mehrere Wohnungen. Da zählt auch die Mehrheit der Anzahl zustimmender Eigentümer und die Mehrheit nach Wertquoten. Wenn dies nicht reicht, gibts keinen Beschluss.
Einstimmigkeit bei Reglements- oder Wertquoten-Änderungen und ganz speziellen Themen. Was eigentlich nie mehr erreicht werden kann. Einer ist bestimmt immer dagegen! Einstimmigkeit ist nach unserem Reglement auch bei Entscheiden nach dem Korrespondenzverfahren notwendig. Daher kann ich auf schriftlichem Weg nur Umfragen/Befindlichkeiten zu einzelnen Themen machen!
Also, für Ihre Thematik denke ich, wäre allenfalls Abwahl der Verwalterin oder Änderung des eigenmächtigen Abrechnungsverfahren durch die Verwalterin mit Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung zu erledigen. Es muss natürlich eine Versammlung rechtzeitig - z.B. durch Sie - unter Bekanntgabe der genau definierten Traktanden und zu beschliessenden Texte, einberufen werden. Da müssten Sie drauf schauen, dass nicht nur die kleineren Wohnungen mit weniger % MEA anwesend sind. Da müssen Sie auch ein bisschen die Werbetrommel zur Abstimmung rühren, damit die Anteile der grossen Wohnungen Ihrem Antrag zustimmen. Bei uns ist auch Stellvertretung möglich. Abwesende Eigentümer können Ihre Anteile einem anderen Eigentümer oder der Verwaltung (! wäre zu vermeiden…) übertragen. Da müssten Sie drauf schauen, dass dies allenfalls erfolgt. So kann eine Mehrheitsbildung erfolgen. Die schriftlichen Vollmachten sollten auch das Stimmverhalten (-Weisungen) an den Bevollmächtigten zu den einzelnen Traktanden enthalten. Sonst sagen allenfalls die Bevollmächtigten vor Ort, dass Sie nun nicht wüssten, dass dies im Sinn und Geist des Vollmachtgebers wäre… Dies vor allem, wenn es um Geldfragen geht.
So, das wärs. Viel Spass beim Lösen dieser Knacknuss. Es lohnt sich bestimmt.
Herzlichen Gruss aus der Schweiz! Bin gespannt ob Sie meinen Text verstehen können und würde mich über eine spätere Rückmeldung freuen.
Hanspeter St.