Hausverwaltung in Eigenregie?

Geld & Sparen Immobilien
1

Hallo miteinander !
Ich bin neu bei w-w-w, hier also mein 1. Versuch (ab jetzt in der 3. Person, für die Juristen):

Der Eigentümer (ET) X einer Wohnung in einem Haus mit 5 Whgen (alle von den ET’n selbst bewohnt, die sich - noch - gut verstehen) überlegt, die Hausverwaltung (HV) zu übernehmen. Dabei tauchen einige Fragen auf, wobei es aber nicht um die praktischen Fragen zur HV - z.B. wie muß eine korrekte Einladung zur Eigentümerversammlung (ETV) aussehen - sondern mehr um die allg. Zusammenhänge geht:

  1. Muß X zum Verwalter bestellt werden, oder reicht es, wenn in der ETV vereinbart wird, dass er die Tätigkeiten der Verwaltung entspr. der Beschlußfassungen der ETV ausführt?
  2. Muß dafür zwischen X und den ET’n ein Vertrag geschlossen werden (kein Verwaltervertrag!)?
  3. Wäre es sinnvoll, daß X sich in den Verwaltungsbeirat (als Vorsitzender oder dessen Vertreter) wählen lässt? Er könnte dann, soweit ich das verstanden habe, die ETV organisieren.
  4. Welche Risiken bestehen bei dieser Konstellation für X, welche für die ET?
  5. Wäre eine Vermögenshaftpflicht für den Verwaltungsbeirat (inkl. X) sinnvoll? Wo kann man eine Solche abschließen? Was kostet das in etwa?
  6. Wie sieht es aus, wenn X zum Verwalter bestellt wird? Rechte, Pflichten, Risiken? Ist dann ein Verwaltervertrag / eine Versicherung sinnvoll?
  7. X möchte die Verwaltung nicht umsonst machen (hängt ja auch eine Menge Arbeit dran), wie sieht es da steuerlich aus? 410 Euro/Jahr? Könnte man Auslagen wie z.B. Porto und Telefon noch mal extra ansetzen, ohne dass man die 410 Euro überschreitet?
  8. Wer hat mit sowas schon mal Erfahrungen gemacht? Ist das grundsätzlich machbar oder sollte man eher die Finger davon lassen?

Ich denke das war’s erst mal. Sorry, die Fragen sind recht umfangreich geworden, das Thema ist aber auch ziemlich komplex. Es wäre übrigends nett, wenn aus den Antworten ersichtlich wäre, ob sie von einem professionellen Verwalter oder einem engagierten Laien kommen. Dann könnte man sie besser einschätzen.
An alle, die antworten vielen Dank für die Mühe,
Gruß, Martin

2

Hallo miteinander !

Hallo Martin

Der Eigentümer (ET) X einer Wohnung in einem Haus mit 5 Whgen
(alle von den ET’n selbst bewohnt, die sich - noch - gut
verstehen) überlegt, die Hausverwaltung (HV) zu übernehmen.

Grundsätzlich juristisch einwandfrei

  1. Muß X zum Verwalter bestellt werden, oder reicht es, wenn
    in der ETV vereinbart wird, dass er die Tätigkeiten der
    Verwaltung entspr. der Beschlußfassungen der ETV ausführt?

Hier muss man unterscheiden. Ein Verwalter muss in einer ETV per Mehrheitsbeschluss bestellt werden (Organbestellung). Dies ist aber uU entbehrlich, wenn die TE /GO keine Verwalterzustimmung zu Kaufverträgen vorsieht. Wenn dies aber so ist, musst Du mit dem Protokoll!! der ETV zum Notar zur Beglaubigung und Einreichung zum Grundbuch.

  1. Muß dafür zwischen X und den ET’n ein Vertrag geschlossen
    werden (kein Verwaltervertrag!)?

Macht nen Vertrag, damit alle Parteien wissen, welche Rechte u Pflichten geschuldet werden.

  1. Wäre es sinnvoll, daß X sich in den Verwaltungsbeirat (als
    Vorsitzender oder dessen Vertreter) wählen lässt? Er könnte
    dann, soweit ich das verstanden habe, die ETV organisieren.

Das darf X nicht!!! Man kann - auch aus Reihen der WEG - nicht gleichzeitig Verwalter und Vbr sein. (wie Vorstand und Aufsichtsrat).

  1. Welche Risiken bestehen bei dieser Konstellation für X,
    welche für die ET?

Risiko nr 1: Du bist der AR****, wenn was nicht klappt. Du beschreibst oben, dass Ihr Euch - noch!!! - gut versteht. Ich will plaudern: Ich verwalte eine 6-er WEG (ehemals selbstverwaltet), die sich früher im Garten traf und alle duzten sich. Heute verklagen sie sich gegenseitig wegen übler Nachrede, Körperverletzung, Beleidigung etc.

  1. Wäre eine Vermögenshaftpflicht für den Verwaltungsbeirat
    (inkl. X) sinnvoll? Wo kann man eine Solche abschließen? Was
    kostet das in etwa?

Vermögensschadenhaftpflicht für den Verwalter ist - nicht gesetzlich - OBERSTE PFLICHT, niemals würde ich auch nur einen Stift ansetzen ohne Versicherung. Für meine Vbr stelle ich die - neuerdings auf dem Markt - Vbr-VermögHVers zur Abstimmung; die meisten WEG beschließen „ja“. Die Preise: für Verwalter enorm (sinkt mit der Qualifikation des Verwalters (und NICHT umlagefähig)), für Vbr ca. 150 € p.A… Gibt es bei fast jeder Versicherungsgesellschaft.

  1. Wie sieht es aus, wenn X zum Verwalter bestellt wird?
    Rechte, Pflichten, Risiken? Ist dann ein Verwaltervertrag /
    eine Versicherung sinnvoll?

s. o.

  1. X möchte die Verwaltung nicht umsonst machen (hängt ja auch
    eine Menge Arbeit dran), wie sieht es da steuerlich aus? 410
    Euro/Jahr? Könnte man Auslagen wie z.B. Porto und Telefon noch
    mal extra ansetzen, ohne dass man die 410 Euro überschreitet?

Ein Verwalterhonorar wäre eine gewerbl. Tätigkeit, Gewerbeschein kostet rd. 50 €, aber damit beginnt der Ärger, FA und so. Du könntest Dich auch von der WEG anstellen lassen, Minijob etc, aber wie das geht weiß ich leider nicht wirklich…

  1. Wer hat mit sowas schon mal Erfahrungen gemacht? Ist das
    grundsätzlich machbar oder sollte man eher die Finger davon
    lassen?

Nun ja, ich bin nicht sehr objektiv: Aber mein Tipp: Lass es!!! und bewahre Dir und Deinen Mitstreitern den Frieden im Haus, sucht Euch nen Verwalter, kostet so etwa 240 € pro Jahr pro Wohnung und Ihr seit den Stress los und grüßt Euch später noch freundlich im Garten / Treppenhaus sonstwo…

Es wäre übrigends nett, wenn aus den Antworten
ersichtlich wäre, ob sie von einem professionellen Verwalter

Ja. laut ViKa; ich mach den Job jetzt seit 7 Jahren selbstständig, war vorher lange Jahre Dozent und Berufsaschullehrer.

An alle, die antworten vielen Dank für die Mühe,
Gruß, Martin

gern geschehen
Grüße Ralf

3

Vielen Dank zurück an Ralf !
Ich hätte da aber nochmal einige Rückfragen:

  1. Muß X zum Verwalter bestellt werden, oder reicht es,…

…Dies ist aber uU entbehrlich, wenn die TE /GO keine
Verwalterzustimmung zu Kaufverträgen vorsieht. Wenn dies aber
so ist, musst Du mit dem Protokoll!! der ETV zum Notar zur
Beglaubigung und Einreichung zum Grundbuch.

Ist hier der Fall. Heißt das jetzt, dass X auf jeden Fall zum Verwalter bestellt werden muß? Oder kann man bei einem evtl. Verkauf einer Wohnung mit dem Protokoll usw. …

  1. Wäre es sinnvoll, daß X sich in den Verwaltungsbeirat …

Das darf X nicht!!! Man kann - auch aus Reihen der WEG - nicht
gleichzeitig Verwalter und Vbr sein. (wie Vorstand und
Aufsichtsrat).

Falls jetzt X nicht durch die ETV zum Verwalter bestellt wird, sondern nur die entsprechenden Aufgaben tätigt (alles natürlich strikt entsprechend der Beschlüsse der ETV)? Wäre dies rechtl. überhaupt möglich?

  1. X möchte die Verwaltung nicht umsonst machen …

Ein Verwalterhonorar wäre eine gewerbl. Tätigkeit,
Gewerbeschein kostet rd. 50 €, aber damit beginnt der Ärger,
FA und so. Du könntest Dich auch von der WEG anstellen lassen,
Minijob etc, aber wie das geht weiß ich leider nicht
wirklich…

Ich habe mal gehört ein Verdienst von

4
  1. Muß X zum Verwalter bestellt werden, oder reicht es,…

…Dies ist aber uU entbehrlich, wenn die TE /GO keine
Verwalterzustimmung zu Kaufverträgen vorsieht. Wenn dies aber
so ist, musst Du mit dem Protokoll!! der ETV zum Notar zur
Beglaubigung und Einreichung zum Grundbuch.

Ist hier der Fall. Heißt das jetzt, dass X auf jeden Fall zum
Verwalter bestellt werden muß? Oder kann man bei einem evtl.
Verkauf einer Wohnung mit dem Protokoll usw. …

es ist richtig, es reicht, wenn das Protokoll der Bestellung irgendwann vor der Verwalterbetellung beglaubigt wird. Nur zur Verwalterbestellung ist ein Beschluss über die Bestellung notwendig. Und in diesem Beschluss muss Einer gewählt werden.

Ach übrigens: Du darfst bei der Abstimmung über Deine Bestellung nichrt selbst abstimmen, ist gem § 25 /(5) WEG ausgeschlossen.

  1. Wäre es sinnvoll, daß X sich in den Verwaltungsbeirat …

Das darf X nicht!!! Man kann - auch aus Reihen der WEG - nicht
gleichzeitig Verwalter und Vbr sein. (wie Vorstand und
Aufsichtsrat).

Falls jetzt X nicht durch die ETV zum Verwalter bestellt wird,
sondern nur die entsprechenden Aufgaben tätigt (alles
natürlich strikt entsprechend der Beschlüsse der ETV)? Wäre
dies rechtl. überhaupt möglich?

Das Problem ist, dass eine WEG einen Verwalter benötigt, ob der extern ist oder aus den Reihen der Eigentümer ist egal; nur ein Verwalter muss sein, und wenn jemand Verwalter ist, kann er kein Vbr mehr sein.

  1. X möchte die Verwaltung nicht umsonst machen …

Ein Verwalterhonorar wäre eine gewerbl. Tätigkeit,
Gewerbeschein kostet rd. 50 €, aber damit beginnt der Ärger,
FA und so. Du könntest Dich auch von der WEG anstellen lassen,
Minijob etc, aber wie das geht weiß ich leider nicht
wirklich…

Ich habe mal gehört ein Verdienst von

5

Ergänzung
Hallo Martin,

ergänzend zu den Vorscheibern, denen ich absolut zustimme:

  1. Wer hat mit sowas schon mal Erfahrungen gemacht? Ist das
    grundsätzlich machbar oder sollte man eher die Finger davon
    lassen?

Ich habe vor rund 10 Jahren so angefangen. Inzwischen verdiene ich mein Geld mit Hausverwaltungen - so kann ich Beruf und Familie bestens verbinden.

Aber - NIENIENIE würde ich dazu raten, das Objekt, in dem man selbst eine Wohnung hat, zu verwalten !

Das kann lange gutgehen, aber dann:

  • gibt es unterschiedliche Meinungen, die eigene Stimme hat gerade bei kleinen Gemeinschaften viel Gewicht, so dass der Verwalter nicht neutral ist

  • gibt es einen Eigentümerwechsel, und der Nachfolger, gleichzeitig neuer Nachbar, macht Probleme (habe ich erlebt *seufz*) - da man keinen Streit möchte, läßt man sich zu viel gefallen - ein fremder Verwalter kann einen Stänkerer viel leichter in den Griff bekommen

  • wird man vom Verwalter ruckzuck zum Hausmeister und ist für jeden Mist zuständig, während ein externer Verwalter selbstverständlich NICHT mal eben zusätzlich putzt

  • bekommt man den Frust, weil die anderen denken, man mache ja mal eben ein bißchen und sei dafür völlig überbezahlt (denken grundsätzlich meine Kunden auch, aber mit denen wohne ich NICHT zusammen).

Sag nicht, ich hätte Dich nicht gewarnt :wink:

Viele Grüße,
Inselchen

Ich denke das war’s erst mal. Sorry, die Fragen sind recht
umfangreich geworden, das Thema ist aber auch ziemlich
komplex. Es wäre übrigends nett, wenn aus den Antworten
ersichtlich wäre, ob sie von einem professionellen Verwalter
oder einem engagierten Laien kommen. Dann könnte man sie
besser einschätzen.
An alle, die antworten vielen Dank für die Mühe,
Gruß, Martin