Hausverwaltung kalkuliert Stromkosten zu niedrig

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#1

Hallo Zusammen,
ich habe eine Eigentumswohnung vom Bauträger gekauft. Die Warmwasser- und Heizungsversorgung erfolgt über eine Luft-Wärmepumpe. Im Rahmen der ersten Eigentümerversammlung hat uns die Hausverwaltung den Wirtschaftsplan vorgelegt. In diesem wurde u.a. der Betriebsstrom für die Luft-Wärmepumpe (7. Parteienhaus) von der Hausverwaltung mit insgesamt nur 500 Euro angesetzt. Dies ist ein Witz! Am Abnahme-/Übergabetermin des Gemeinschaftseigentums betrug der Zählerstand bereits über 20.000 kWh. Die Eigentümerversammlung fand ca. 6 Wochen nach der Abnahme/Übergabe statt.Da waren insgesamt schon über 7.000 kWh mehr auf der „Uhr“.

Wir haben die Hausverwaltung dann darauf angesprochen, dass wir die angesetzten Stromkosten als zu niedrig erachten, mit Verweis auf den aktuellen Zählerstand.

Die Reaktion: Kein Problem, dann erhöhen wir einfach die kalkulierten Kosten. Wir haben eben keine Erfahrung mit Luft-Wärmepuppen und habe den Wert einfach „geschossen“.

Frage: Darf eine Hausverwaltung einfach so lapidar einen Wirtschaftsplan aufstellen? Ein Anruf bei dem einbringenden Gewerk hätte Klarheit bringen können oder einfach mal den Zählerstand berücksichtigen. Schließlich hat die Hausverwaltung die Abnahme durchgeführt und kannte den Zählerstand. Zudem ist Hausverwaltung = Bauträger quasi eine „Person“.

Zudem haben wir festgestellt, dass die Hausverwaltung beim örtlichen Versorger nicht den speziellen Tarif für Wärmestrom gewählt hat. Die Hausverwaltung bzw. Bauträger teilten uns mit, dass sie es nicht in Ihrer Verantwortung sehen, den optimalen Stromtarif zu wählen. Ein Wechsel macht aber natürlich Sinn. Ist das so? Darf eine Hausverwaltung sich so arrogant und ignorant verhalten?

Würde mich freuen, wenn mir hierzu jemand einige Hinweise geben könnte.

Vielen Dank im voraus :smile:

#2

Hallo !

Nein,darf sie sicherlich nicht,aber Dummheit oder gröbste Unkenntnis ist ja nicht strafbar.
Man kann als Eigentümer aber die Verwaltung auswechseln,schließlich hat man sie selbst eingesetzt.

Das musste aber auch auf der Versammlung m.E. selbst Laien auffallen,eine Heizung mit Warmwasser für 7 WE kann nicht nur 500€ Brennstoffkosten(das sind hier die Stromkosten) verursachen !
Wobei,sollte das der Jahresverbrauch sein oder pro Monat als Grundlage für die Vorauszahlungen ?

Das ist eine Stromheizung,sie hat nur den Vorteil,mehr aus dem Strom zu machen als eine Direktheizung(Nachtspeicher etwa). Sie kann aus 1 kWh Strom etwa 3 bis 3,5 kWh Wärme erzeugen.

Und zum Stromtarif,da muss man sich eben erkundigen,ob es spezielle Tarife für Wärmepumpen gibt(gibt es m.E.)
Man fordert die Verwaltung auf,Tarife einzuholen und dann ggf. Vertragswechsel vorzunehmen.

Hatte man beim Kauf der WE nicht den Energieausweis vorliegen ?
Der müsste den zu erwartenden Energieverbrauch des Hauses genau ausweisen. Und den stellt i.d.R. ein Fachmann auf, auf Grundlage von Berechnungen,nicht Schätzungen.
Und wenn so etwas zur Vertragsgrundlage gehörte,dann wäre eine so deutliche Abweichung m.E. nicht hinzunehmen.

MfG
duck313

#3

Hallo duck,

Danke für Deine Rückmeldung. Meine antworten siehe unten:

Hallo !

Nein,darf sie sicherlich nicht,aber Dummheit oder gröbste
Unkenntnis ist ja nicht strafbar.
Man kann als Eigentümer aber die Verwaltung
auswechseln,schließlich hat man sie selbst eingesetzt.

Das werden wir auch machen. Bloß wir haben einen Neubau vom Bauträger gekauft und in der Teilungserklärung steht natürlich der Verwalter für die ersten drei Jahre drin. Danach werden wir den natürlich rausschmeißen.

Das musste aber auch auf der Versammlung m.E. selbst Laien
auffallen,eine Heizung mit Warmwasser für 7 WE kann nicht nur
500€ Brennstoffkosten(das sind hier die Stromkosten)
verursachen !

Uns ist dies ja aufgefallen und wir haben die Verwaltung/Bauträger darauf hin in der ersten Eigentümerversammlung angesprochen. Die Aussage war dann eben, na ist doch kein Problem, dann erhöhen wir eben die Vorauszahlungen. Wir haben keine Erfahrung mit Luft-Wärmepumpen und haben daher den Abschlag „geschossen“.

Wobei,sollte das der Jahresverbrauch sein oder pro Monat als
Grundlage für die Vorauszahlungen ?

Kein Scherz, dies sollten die Kosten für das ganze Jahr für die ganze Immobilie sein. Ich hätte somit ca. 7 Euro pro Monat für Warmwasser- und Heizung gezahlt. Hätte ich ja nicht gegen, wenn dem wirklich so wäre, ist es aber nicht!

Das ist eine Stromheizung,sie hat nur den Vorteil,mehr aus dem
Strom zu machen als eine Direktheizung(Nachtspeicher etwa).
Sie kann aus 1 kWh Strom etwa 3 bis 3,5 kWh Wärme erzeugen.

Und zum Stromtarif,da muss man sich eben erkundigen,ob es
spezielle Tarife für Wärmepumpen gibt(gibt es m.E.)
Man fordert die Verwaltung auf,Tarife einzuholen und dann ggf.
Vertragswechsel vorzunehmen.

Im Vorwege zu der Eigentümerversammlung haben wir uns als Hausgemeinschaft informiert und gesehen, dass der örtliche Versorger einen speziellen Stromtarif hat, wozu wir einen HT/NT-Zähler brauchen. Da wir keinen HT/NT-Zähler für den Zähler der Luft-/Wärmepumpe hatten, war uns schon fast klar, das wir nicht diesen speziellen Tarif haben. Auf der Versammlung haben wir dies dann angesprochen und bereits die Unterlagen für einen Wechsel mitgebracht.

Reaktion Hausverwaltung/Bauträger: Es macht natürlich Sinn den optimalen Stromtraif zu wählen, es ist aber nicht die Aufgabe der Hausverwaltung/Bauträger sich darum zu bemühen.

Hatte man beim Kauf der WE nicht den Energieausweis vorliegen
?
Der müsste den zu erwartenden Energieverbrauch des Hauses
genau ausweisen. Und den stellt i.d.R. ein Fachmann auf, auf
Grundlage von Berechnungen,nicht Schätzungen.
Und wenn so etwas zur Vertragsgrundlage gehörte,dann wäre eine
so deutliche Abweichung m.E. nicht hinzunehmen.

Den gibt es. Kann man da ggf. gegenüber der Hausverwaltung/Bauträger aufsetzten, dass Sie hätten wissen müssen, das 500 Euro nicht stimmen können? Ich würde gerne die Hausverwaltung/Bauträger etwas „ärgern“. Wir alle haben eine Menge Geld für die Immobilie bezahlt und die Hausverwaltung möchte auch von uns gutes Geld haben und ich denke dafür darf man auch etwas Service erwarten.

Zudem hat sich der Bauträger sehr schäbig in der Bauphase gegenüber einigen Erwerbern verhalten! Wie so oft denke ich mal :smile:

MfG
duck313

#4

Hallo MrBurns,

Hallo !

Nein,darf sie sicherlich nicht,aber Dummheit oder gröbste
Unkenntnis ist ja nicht strafbar.
Man kann als Eigentümer aber die Verwaltung
auswechseln,schließlich hat man sie selbst eingesetzt.

Das werden wir auch machen. Bloß wir haben einen Neubau vom
Bauträger gekauft und in der Teilungserklärung steht natürlich
der Verwalter für die ersten drei Jahre drin. Danach werden
wir den natürlich rausschmeißen.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass in der Teilungserklärung angegeben ist, dass der Verwalter 3 Jahre für die Verwaltung zuständig ist, denn dies gehört da nicht hin.

Auch hat man die Möglichkeit, einen Verwalter durch eine Eigentümerversammlung abzuwählen, wenn er die erforderlichen Verwaltungstätigkeiten nicht erledigt.
Dafür muss man keine 3 Jahre warten.

Gruß Merger

#5

Hallo Merger,

doch es ist so, ich habe die Teilungserklärung ja vorliegen. Dort heißt es unter Abschnitt …

VII. Verwalterbestellung

Zum ersten Verwalter für die Dauer von 3 Jahren ab dem heutigen Tage
wird bestellt: …

Soweit ich mich im Vorwege informiert habe ist dies bei einem Neubau in der Regel auch leider üblich. Der Bauträger setzt dann gerne ein „befreundetes“ oder sein eigenen Hausverwalter ein.

Nach meinem Kenntnisstand ist es zwar möglich einen Hausverwalter vor Vertragsablauf abzusetzen, dies ist aber nicht so ohne weiteres möglich. Es müssen schon schwerwiegende Dinge vorliegen und man muss auch mit Abmahnungen arbeiten, um im Falle eines Rechtsstreits eine bessere Ausgangslage zu haben.

Danke und Gruß,
MrBurns

#6

Hallo,

Frage: Darf eine Hausverwaltung einfach so lapidar einen
Wirtschaftsplan aufstellen?

lapidar nicht, wohl aber unbedarft. Wo genau liegt denn das Problem? Im zinslosen Kredit, den die Eigentümergemeinschaft jedem Eigentümer gewährt? Da es der Eigentümer ja offensichtlich besser weiß, kann er den zu erwartenden Nachzahlungsbetrag doch problemlos ratierlich zur Seite legen.

Im übrigen ist es nicht ungewöhnlich, wenn der Wirtschaftsplan im ersten Jahr nennenswert vom tatsächlichen Ergebnis abweicht - auch wenn das meist nicht so drastisch ausfällt wie geschildert.

natürlich Sinn. Ist das so? Darf eine Hausverwaltung sich so
arrogant und ignorant verhalten?

Mir scheint, hier wird gerade die Grundlage für eine wunderbare Feindschaft geschaffen. Allen Beteiligten sei ans Herz gelegt, die Diskussion zu versachlichen. Wohnungseigentümer sind sehr häufig auf dem falschen Dampfer, was die Pflichten eines Hausverwalters angeht. Auf der anderen Seiten kann einem ein gutes Verhältnis zur Hausverwaltung Kummer ersparen bzw. viele Dinge erleichtern.

Gruß
C.

#7

Hallo,

Ich kann mir nicht vorstellen, dass in der Teilungserklärung
angegeben ist, dass der Verwalter 3 Jahre für die Verwaltung
zuständig ist, denn dies gehört da nicht hin.

natürlich gehört es dahin und aus diesem Grunde ist das auch Standard.

Im übrigen:
http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html

Gruß
C.

#8

Hallo Mr. C.,

Hallo,

Frage: Darf eine Hausverwaltung einfach so lapidar einen
Wirtschaftsplan aufstellen?

lapidar nicht, wohl aber unbedarft. Wo genau liegt denn das
Problem? Im zinslosen Kredit, den die Eigentümergemeinschaft
jedem Eigentümer gewährt? Da es der Eigentümer ja
offensichtlich besser weiß, kann er den zu erwartenden
Nachzahlungsbetrag doch problemlos ratierlich zur Seite legen.

Mein Erachtens hat dies mit einer nachhaltigen Wirtschaftsplanung nichts zu tun. Hätten wir als Eigentümer dies nicht gemerkt und angesprochen, dann hätten wir nächstes Jahr mehrere tausend Euro nach zahlen dürfen.

Zudem bin ich der Meinung, dass es nicht zu viel verlangt ist, wenn die Hausverwaltung oder der Bauträger einmal den Telefonhörer in die Hand genommen hätte und bei dem einbringen Gewerk kurz angerufen hätte.

Von einem professionellen Dienstleister darf man dies m.E. erwarten. Und wie bereits auch angesprochen wurde, sollte eigentlich eine Laie wissen müssen, das 500 Euro insgesamt nicht reichen können. Ein Unternehmen was nichts anderes als Hausverwaltung macht erst Recht.

Im übrigen ist es nicht ungewöhnlich, wenn der Wirtschaftsplan
im ersten Jahr nennenswert vom tatsächlichen Ergebnis abweicht

  • auch wenn das meist nicht so drastisch ausfällt wie
    geschildert.

Dafür habe ich auch Verständnis, insbesondere bei Verbrauchswerten. Aber wenn man es sich so einfach wie unsere Hausverwaltung macht, dann ist es natürlich so sicher wie das Armen in der Kirche, das man so richtig daneben liegt.

natürlich Sinn. Ist das so? Darf eine Hausverwaltung sich so
arrogant und ignorant verhalten?

Mir scheint, hier wird gerade die Grundlage für eine
wunderbare Feindschaft geschaffen. Allen Beteiligten sei ans
Herz gelegt, die Diskussion zu versachlichen.
Wohnungseigentümer sind sehr häufig auf dem falschen Dampfer,
was die Pflichten eines Hausverwalters angeht. Auf der anderen
Seiten kann einem ein gutes Verhältnis zur Hausverwaltung
Kummer ersparen bzw. viele Dinge erleichtern.

Auch ich habe ein Interesse an einem partnerschaftlichen Umgang. Diese ist bei dieser Hausverwaltung aber nicht mehr gegeben. Das Vertrauensverhältnis ist nun leider auch schon dadurch gestört, da der Bauträger und die Hausverwaltung faktisch die selbe „Person“ ist.

Aber einen Lichtblick gibt es für mich, wir leben ja in einer Marktwirtschaft und können nach Vertragsablauf die Hausverwaltung wechseln. Naja, und wenn dies andere auch tun, dann treten eben die Gesetzt der Marktwirtschaft auch in diesem Punkt im Laufe der Zeit ein! :smile:

Gruß
C.

#9

Hallo C.

ich habe in der mir vorliegenden Teilungserklärungen nachgeschaut.
Da ist nirgends ein Verwalter eingetragen.

Gruß Merger

#10

Guten morgen,

ich habe in der mir vorliegenden Teilungserklärungen
nachgeschaut.
Da ist nirgends ein Verwalter eingetragen.

und darin steht auch nichts davon, daß der erste Verwalter vom teilenden Eigentümer bestellt wird? Das würde mich überraschen, denn ein Verwalter muß eigentlich von Beginn an vorhanden sein.

Gruß
C.

#11

Hallo,

lapidar nicht, wohl aber unbedarft. Wo genau liegt denn das
Problem? Im zinslosen Kredit, den die Eigentümergemeinschaft
jedem Eigentümer gewährt? Da es der Eigentümer ja
offensichtlich besser weiß, kann er den zu erwartenden
Nachzahlungsbetrag doch problemlos ratierlich zur Seite legen.

Mein Erachtens hat dies mit einer nachhaltigen
Wirtschaftsplanung nichts zu tun.

es ging doch nicht um Nachhaltigkeit, sondern darum, daß hohe Nachzahlungen erforderlich sind, weil nicht genau genug geplant worden ist. Ein Schaden ist den Eigentümern daraus trotzdem nicht entstanden.

Hätten wir als Eigentümer
dies nicht gemerkt und angesprochen, dann hätten wir nächstes
Jahr mehrere tausend Euro nach zahlen dürfen.

Wer ist wir? Die Eigentümer insgesamt? Auf jeden Eigentümer entfällt dann doch wohl ein deutlich niedrigerer Betrag.

Von einem professionellen Dienstleister darf man dies m.E.
erwarten. Und wie bereits auch angesprochen wurde, sollte
eigentlich eine Laie wissen müssen, das 500 Euro insgesamt
nicht reichen können. Ein Unternehmen was nichts anderes als
Hausverwaltung macht erst Recht.

Über wieviel Erfahrung mit Wärmepumpen verfügt der Verwalter denn? Im übrigen weiß ich als durchaus interessierter Laie nicht, was eine Wärmepumpe im Jahr an Strom verbraucht.

Mir scheint, hier wird gerade die Grundlage für eine
wunderbare Feindschaft geschaffen. Allen Beteiligten sei ans
Herz gelegt, die Diskussion zu versachlichen.
Wohnungseigentümer sind sehr häufig auf dem falschen Dampfer,
was die Pflichten eines Hausverwalters angeht. Auf der anderen
Seiten kann einem ein gutes Verhältnis zur Hausverwaltung
Kummer ersparen bzw. viele Dinge erleichtern.

Auch ich habe ein Interesse an einem partnerschaftlichen
Umgang. Diese ist bei dieser Hausverwaltung aber nicht mehr
gegeben. Das Vertrauensverhältnis ist nun leider auch schon
dadurch gestört, da der Bauträger und die Hausverwaltung
faktisch die selbe „Person“ ist.

Das ist nichts ungewöhnliches. Eine falsche Kalkulation ist aber kein Grund für ein gestörtes Vertrauensverhältnis. Es ist weder ein Schaden entstanden noch hat sich der Verwalter oder Verkäufer mit der Planung einen irgendwie gearteten Vorteil verschafft. Wegen so einer Lappalie von gestörtem Vertrauensverhältnis zu sprechen, geht m.E. viel zu weit und führt zu der bereits erwähnten wundervollen Feindschaft. So oder so steht es den Eigentümern frei, nach drei Jahren einen neuen Verwalter zu wählen, der ganz bestimmt in allen Punkten viel besser ist.

Es ist aber auch möglich, daß der neu gewählte Verwalter auch nicht alles richtig macht (allein schon, weil es hinsichtlich „richtig“ verschiedene Vorstellungen gibt). Dann hat man die nächste Gelegenheit, sich pausenlos aufzuregen.

Ein gutes Verhältnis zwischen Verwalter und Eigentümer kann für die Eigentümer durchaus eine große Hilfe und nicht zuletzt auch bares Geld wert sein. Wenn man sich den Verwalter wegen der in Rede stehenden Lappalie frühzeitig zum Feind macht, wird mutmaßlich keine Gelegenheit dazu haben, den Unterschied zwischen einem bemühten Verwalter und einem, der nur macht, was er muß bzw. für alles andere zusätzliche Bezahlung verlangt, kennenzulernen.

Gruß
C.

#12

Nein - da steht auch davon nichts.

Gruß Merger

#13

Hallo,

Nein - da steht auch davon nichts.

interessant. Eigentlich gehört es dorthin, was mir gestern von unserem Verwalter noch einmal bestätigt wurde. Schließlich braucht man eigentlich bis zur ersten Versammlung ja auch einen Verwalter, der ja auch zur ersten Versammlung einladen muß.

Gruß
C.