Hausverwaltung reagiert nicht!

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo zusammen,

ich habe ein „lächerliches“ Problem mit unserer Hausverwaltung, was aber mittlerweile sehr lästige Folgen hat.

Ich habe eine ETW mit Balkon in einem 11-Einheiten-Haus, in dem außer mir nur noch zwei Eigentümer selbst wohnen, die anderen Wohnungen sind vermietet. Im Sommer wird auf den Balkonen viel gegrillt, besonders von den Mietern mit dem Nachbarbalkon. Die Rauch- und Gestankentwicklung ist immens, mein Schlafzimmer grenzt direkt an den Nachbarbalkon und wird regelmäßig eingeräuchert. Man möchte im Sommer auch nicht ständig alle Fenster geschlossen halten. An eine Nutzung meines eigenen Balkons ist bei solchen „Grillveranstaltungen“ wegen des Gestanks auch nicht zu denken.

Ich habe das Thema vor fünf Jahren (!) in die Eigentümerversammlung eingebracht, woraufhin ein Beschluß gefaßt wurde, daß jede Partei nur einmal im Monat (von April bis September) und nur elektrisch grillen darf. Dieser Passus sollte auch in die Hausordnung aufgenommen werden. Im Protokoll der ETV wurde dann bereits falsch zitiert, dort stand „einmal im Jahr“.

Da es ständig Verstöße gegen diese Regelung gibt und einige Mieter (die über die ETV ja nicht informiert werden) sich stur stellen und nach wie vor sehr häufig grillen, habe ich bei der HV die neue Hausordnung angefordert. Den Mietern, die mir die vereinbarte Regelung nicht geglaubt hatten, wollte ich die neue Hausordnung zur Verfügung stellen (das hatte ich ihnen auch gesagt).

Die HV reagiert indessen seit Monaten weder auf schriftliche noch auf telefonische Anfragen. Unter der Hand habe ich von der Sekretärin erfahren, daß die Hausordnung noch gar nicht aktualisiert wurde (und das in fünf Jahren!). Das Protokoll der ETV kann ich auch nicht verwenden, da es dort ja eine falsche Angabe über die erlaubte Grillfrequenz gibt. Die Mieter mit dem Nachbarbalkon werden nun immer frecher und grillen fast an jedem warmen Abend, da ja offensichtlich die „angedrohte“ Hausordnung gar nicht existiert.

Da ich die HV nicht wechseln kann (die nicht hier wohnenden Eigentümer würden wegen des Aufwands einem Wechsel nicht zustimmen), möchte ich nun die Verwaltergebühr (und nur die, nicht etwa andere Teile des Hausgeldes wie Müllgebühren etc.) kürzen, so etwa wie bei einer Mietminderung, da die HV meiner Ansicht nach ihre Arbeit nicht macht. Ist das korrekt? Falls nicht, was könnte ich sonst noch unternehmen? Für Anregungen wäre ich sehr dankbar!!

Eingeräucherte Grüße
Jenna

#2

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann so viele neue Hausordnungen beschliessen, wie sie möchte. Dies interessiert im Grunde zunächst die Mieter dieser Wohnung nicht. Für den Mieter gilt sein Mietvertrag und, wenn überhaupt erfolgt, die dem Mietvertrag anhängige Hausordnung. Sofern mit dem Mieter nicht vereinbart wurde, dass die für die Eigentümergemeinschaft geltende Hausordnung (inkl. der zukünftigen neuen Fassungen, die er jedes mal auch wieder schriftlich von seinem Miteigentümer/Vermieter erhalten und gegenzeichnen muß) auch für ihn gilt, kann er natürlich nicht wissen, dass er einige Dinge lt. Hausordnung nicht machen darf.
Es gibt jedoch nach höherer Rechtsprechung die Untersagung von Grillen mit offenen Feuer (also Grillkohle) auf Balkonen. Darüber hinaus gibt es für den geschädigten Anspruch auf Unterlassung, sofern z.B. der Qualm vom Grillen über das normale Maß hinaus belästigt. Dieser Rechtsanspruch ist gegenüber dem Miteigentümer (und nicht dem Mieter seiner Wohnung) geltend zu machen (und dies ggfls. über den Verwalter). Sofern der Rechtsanspruch dann durchgesetzt wurde, muss der Miteigentümer seinen Mieter auffordern, das Grillen zu unterlassen.

Sollte dies nicht durch Beschluß und auch nicht durch den Verwalter zu erreichen sein, hilft wahrscheinlich nur noch die Klage.

Zur Anmerkung: der Verwalter hat da meistens gar nicht die Schuld. Dieser wird wohl die Mieter oder zumindest den Miteigentümer der Wohnung zur Unterlassung aufgefordert haben. Wenn es den Mieter und/oder den Miteigentümer nichts schert, hilft da wirklich nur noch der Beschluss und/oder Klageweg.

Eine Kürzung des Hausgeldes nützt gar nichts. Auch nicht die anteilige Kürzung des Verwalterentgeldes. Der Verwalter hat einen Vertrag mit dem Verband der Eigentümergemeinschaft und nur dieser Verband kann die Kürzung des Verwalterentgelts gemeinsam festlegen - nicht der einzelne Miteigentümer.

Mit diesen Fällen haben sich schon sehr viel die Gerichte beschäftigt…

Viel Grüße

Hallo zusammen,

ich habe ein „lächerliches“ Problem mit unserer
Hausverwaltung, was aber mittlerweile sehr lästige Folgen hat.

Ich habe eine ETW mit Balkon in einem 11-Einheiten-Haus, in
dem außer mir nur noch zwei Eigentümer selbst wohnen, die
anderen Wohnungen sind vermietet. Im Sommer wird auf den
Balkonen viel gegrillt, besonders von den Mietern mit dem
Nachbarbalkon. Die Rauch- und Gestankentwicklung ist immens,
mein Schlafzimmer grenzt direkt an den Nachbarbalkon und wird
regelmäßig eingeräuchert. Man möchte im Sommer auch nicht
ständig alle Fenster geschlossen halten. An eine Nutzung
meines eigenen Balkons ist bei solchen „Grillveranstaltungen“
wegen des Gestanks auch nicht zu denken.

Ich habe das Thema vor fünf Jahren (!) in die
Eigentümerversammlung eingebracht, woraufhin ein Beschluß
gefaßt wurde, daß jede Partei nur einmal im Monat (von April
bis September) und nur elektrisch grillen darf. Dieser Passus
sollte auch in die Hausordnung aufgenommen werden. Im
Protokoll der ETV wurde dann bereits falsch zitiert, dort
stand „einmal im Jahr“.

Da es ständig Verstöße gegen diese Regelung gibt und einige
Mieter (die über die ETV ja nicht informiert werden) sich stur
stellen und nach wie vor sehr häufig grillen, habe ich bei der
HV die neue Hausordnung angefordert. Den Mietern, die mir die
vereinbarte Regelung nicht geglaubt hatten, wollte ich die
neue Hausordnung zur Verfügung stellen (das hatte ich ihnen
auch gesagt).

Die HV reagiert indessen seit Monaten weder auf schriftliche
noch auf telefonische Anfragen. Unter der Hand habe ich von
der Sekretärin erfahren, daß die Hausordnung noch gar nicht
aktualisiert wurde (und das in fünf Jahren!). Das Protokoll
der ETV kann ich auch nicht verwenden, da es dort ja eine
falsche Angabe über die erlaubte Grillfrequenz gibt. Die
Mieter mit dem Nachbarbalkon werden nun immer frecher und
grillen fast an jedem warmen Abend, da ja offensichtlich die
„angedrohte“ Hausordnung gar nicht existiert.

Da ich die HV nicht wechseln kann (die nicht hier wohnenden
Eigentümer würden wegen des Aufwands einem Wechsel nicht
zustimmen), möchte ich nun die Verwaltergebühr (und nur die,
nicht etwa andere Teile des Hausgeldes wie Müllgebühren etc.)
kürzen, so etwa wie bei einer Mietminderung, da die HV meiner
Ansicht nach ihre Arbeit nicht macht. Ist das korrekt? Falls
nicht, was könnte ich sonst noch unternehmen? Für Anregungen
wäre ich sehr dankbar!!

Eingeräucherte Grüße
Jenna

#3

Hallo,

vielen Dank für die ausführliche Antwort!
Auch wenn die neue Hausordnung nicht automatisch die Lösung aller Probleme bedeutet, wäre es aber doch hilfreich, sie den Nachbarn vorlegen zu können.
Daß die Hausverwaltung ihren von der Eigentümergemeinschaft erteilten Auftrag, die Hausordnung zu aktualisieren, fünf Jahre lang nicht ausgeführt hat, halte ich schon für ein grobes Versäumnis.

Grüße
Jenna

#4

Hallo,

ich würde die HV per Einschreiben zur Änderung der HAusordnung gemäß Beschlussfassung auffordern.

Losgelöst davon, gibt es diverse im Internet ersichtliche Rechtsurteile, die sich damit befassen wie häufig im Jahr gegrillt werden darf.

Ich würde aber, um einen Nachbarschaftsstreit zu vermeiden auf jeden Fall versuchen, dass die HV aktiv wird.

Ferner würde ich in dem Einschreiben die HV, dass sie die grillenden Mieter über den Beschluss informiert und Ihre Beeinträchtigungen (keine Nutzung Ihres Balkons) an die Bewohner schriftlich weitergibt.

Mit freundlichen Grüßen
Janine K.

#5

Ihr habt doch auch einen Verwaltungsbeirat, der muß in dieser Angelegenheit tätig werden.