Hallo,
angenommen nach einem Wechsel des Eigentümer eines Mietshauses sind die Hauswartkosten geradezu explodiert oder anderweitig zweifelhaft. Die Hauswartkosten werden ja oft über einen Hauswartvertrag pauschal abgerechnet (Hauswartdienstleistungen gemäß Hauswartvertrag monatlich pauschal Summe xy bspw. als Dauerrechnung). Im Hauswartvertrag sind dabei natürlich nur die Arbeiten vetraglich festgehalten die legitm als Hauswartkosten abgerechnet werden können.
Die Frage ist jetzt, könnte man vom Vermieter auch verlangen die Rechnungen des Hauswarts aufzuschlüsseln/aufzuführen die nicht abrechenbar sind - in der Vermutung das es da keine gibt (obwohl bspw. bei einem Altbau Mietshaus sicher auch nicht abrechenbare Reparaturen etc anfallen müssten) und unter dem Deckmäntelchen des Hauswartvertrages einfach alle nicht abrechenbaren Tätigkeiten ausgeführt werden? Könnte man solch ein Aufstellung verlangen oder würde der Vermieter das abwimmeln und sagen: Nö, die gehören nicht zur NK-Abrechnung und gehen somit auch niemanden etwas an?
Die Frage ist insofern von allgemeinem Interesse da es wohl eine gute Möglichkeit wäre gegen pauschale, vom Wortlaut vielleicht juristisch wasserdichte Hauswartverträge und deren Abrechnung über die NK-Abrechnung vorzugehen…
Vielen Dank!
Mfg
Hallo Jahn,
wie du schon richtig schreibst, basieren die Hauswartkosten auf dem Vertrag zwischen Vermieter und Hauswart. Diese Kosten sind umlegbar.
Selbst wenn der Hauswart auch andere Arbeiten für den Vermieter ausführen sollte ändert dies nichts an der vertraglich vereinbarten Summe für Hauswartsarbeiten. Beim Stöbern stieß ich z.B. gleich auf einen Vertrag, der dem Hauswart den Getränkeverkauf im Haus erlaubte, sofern er selber sich um die steuerlichen Belange kümmerte.
Aus Mietersicht könnte man lediglich die Frage nach der Wirtschaftlichkeit stellen, wenn die Hauswartskosten plötzlich so viel höher sind als zuvor.
Gruß!
Horst
Danke für die Antwort WildAlf!
Rein rechtlich ist es aber so das für Hauswartdienste vom Gesetz hinsichtlich der Anrechenbarkeit in der BK-Abrechnung enge Grenzen gesetzt sind. Wenn wie in Deinem Beispiel der Hauswart einen Getränkeverkauf „organisiert“ dann sind das sicher kein abrechenbaren Betriebskosten im Sinne des Gesetzes. Schon wenn bspw. der Hauswart/-meister nur telefonisch Schadensmeldungen entgegenimmt sind das Verwaltungsaufgaben die nicht zu den BK gehören.
Was ein Vermieter mit dem Hauswart für einen Vetrag abschließt mag seine Sache sein aber es geht hier darum was letzendlich von den Mietern bezahlt werden muß. Wenn es nur einen pauschalen Vertrag über Hauswartleistungen gibt und der Vermieter dabei keine Abzüge - für nicht abrechenbare Dienstleistungen die innerhalb eines Hauswartdienstes wohl immer irgendwie anfallen - vornimmt, muß man ja als Mieter irgendwelche Hebelpunkte finden um dem zu widersprechen.
Es war ja die ursprüngliche Frage, wie kann man nachweisen das dies der Fall ist und hätte man die Möglichkeit dies vielleicht über Rechnungseinsicht von nicht als BK abrechnenbaren Leistungen des Hauswarts zu ermöglichen.
Gruß & Dank!
Hallo Jahn,
genau darauf wollte ich hinaus. Der Hauswart wird üblicherweise eben nicht per Leistung mit gesonderter Rechnung bezahlt, sondern hat einen Hauswartsvertrag. Sein Lohn ist über diesen Vertrag geregelt und kann auf die Mieter umgelegt werden.
Gruß!
Horst
Aber im Umkehrschluß würde das heißen das der Vermieter nur einen Hauswart Vertrag machen muß und damit praktisch alle Hauswart Leistungen dem Mieter aufbürden kann obwohl sie vom Gesetz nicht als abrechenbare BK gelten. Kann ich mir bei besten Falle nicht vorstellen da wäre ja dem Mißbrauch seitens der Vermieter Tor und Tür geöffnet…
Gruß & Dank!
Im übrigen gibt selbst der Vermieterbund den Rat bei Hauswartleistungen immer einen Abschlag zu tätigen damit kein Angriffspunkt für Anfechtungen besteht, denn wie gesagt Hauswartleistungen enthalten immer nicht abrechenbare BK! Mal schauen ob ich den Link noch finde…
Ansonsten hat der BGH das mit dem Hauswart schon behandelt, Infos z.B. hier:
http://www.ksp-rechtsanwaelte.de/rechtsinfo-103-13-M…
Hallo ndorphin,
richtig, aber da lag der Fall etwas anders: Der Vermieter hatte pauschal einen Abzug von den Hauswartskosten für nicht umlegbare Arbeiten gemacht. Es war also klar, dass in den Nebenkosten nicht umlegbare Kosten steckten, die einfach ohne klare Aufschlüsselung mit 10% veranschlagt wurden.
Besteht ein Hauswartsvertrag, der eindeutig nur die umlegbaren Arbeiten enthält, dann besteht auch kein Recht auf eine Aufschlüsselung. Das hat der BGH am 13.01.2010 noch einmal klar konkretisiert:
„Zwar obliegt dem Vermieter, der bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vorgenommen hat, den der Mieter im Prozess (schlicht) bestreitet, nach der Rechtsprechung des Senats eine nähere Konkretisierung im Rahmen seiner prozessualen Darlegungslast (…). Hier hat die Klägerin indes keinen pauschalen Abzug für nicht umlagefähige Kosten vorgenommen, sondern von vornherein die Kosten (4.468,32 ) in die Abrechnung eingestellt, die in dem von ihr mit dem Hausmeister abgeschlossenen Vertrag als jährliches Entgelt für die im Leistungsverzeichnis konkret bezeichneten (umlagefähigen) Tätigkeiten des Hausmeisters vereinbart sind.“
http://www.rws-verlag.de/hauptnavigation/aktuell/new…
Gruß!
Horst
Vielen Dank Horst für die ausführliche Schilderung. In Absatz 25 ist meine Frage in etwa beantwortet:
„Zusätzlich hat die Klägerin im Berufungsverfahren diesen Vertrag sowie den weiteren Vertrag vorgelegt, den sie mit dem Hausmeister über nicht umlagefähige Tätigkeiten abgeschlossen hat“
Es muß also neben dem Hauswartvertrag für anrechenbare Nebenkosten noch einen zweiten Vertrag über nicht anrechenbare Kosten geben (oder eben ein Abschlag stattfinden). Das war ja die ürsprüngliche Frage: kann ich vom Vermieter verlangen genau auf diese Rechnung(en) einsicht zu bekommen. Gibt es da nämlich nichts dann wird der gesamte Hauswartvertrag bzw deren Kosten für die Mieter anfechtbar. Hier liegt der Hebel bei dem man ansetzten muß…
Besten Dank!