Heizkostenabrechnung bei lange defektem Zähler

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Tag zusammen,
in meinem Fallbeispiel ist Mieter Max im Dezember 2014 in eine Mietwohnung gezogen. Die Heizungen der Mietwohnung sind mit Heizkostenzählern ausgestattet.
Bei Wohnungsübergabe waren alle Zähler in Takt, die aktuellen Stände wurden abgelesen.
Nun wäre im Januar 2015 die erste routinemäßige Zählerablesung in dem Mehrparteienhaus durchgeführt worden. Dabei wurde ein Defekt des Zählers in der Küche festgestellt. Die Abrechnung erfolgte im April 2015 mit dem Hinweis, dass der Wert für die Küche zwischen Einzug und erster Ablesung anhand der Wohnfläche berechnet wurde. Das Mieter M diese Regelung nicht kannte und sich über die hohen Kosten wundert, tritt er mit dem Vermieter bzw. der Hausverwaltungsgesellschaft per Mail. Emil, der Eigentümer und Chef dieser Gesellschaft, versichert per Mail, dass eine erneute Hochrechnung nicht stattfinden wird, sondern dass der Zähler ausgetauscht wird und bei der nächsten Ablesung nur der Wert auf dem Zähler für die Berechnung herangezogen wird.

Im Januar 2016 erfolgt die nächste routinemäßige Ablesung - der Zähler wurde in der zwischenzeit NICHT ausgetauscht. Er wird als defekt gemeldet, die kurz darauf eintreffende Abrechnung zeigt wieder eine pauschale Hochrechnung der Kosten für die Küche. Nach einem Telefonat mit Hausverwalter Emil persönlich wird der Austausch des Zählers baldmöglichst versichert und der Betrag der Küchenkosten wieder zurück genommen.

Der Zähler wird dann tatsächlich ausgetauscht: im Dezember 2016. Im Januar 2017 folgt die nächste Abrechnung, und wieder wurde für den Zeitraum, in dem keine Ablesung vorgenommen werden konnte, eine Hochrechnung angesetzt. Diese Beträgt das 100-fache (!!!) des danach tatsächlich gemessenen Verbrauchs für den Monat Dezember.
Abgesehen von der schriftlichen Bestätigung vom April 2015, dass nach Kenntnis des Schadens nur noch verbrauchsabhängig abgerechnet wird - gibt es Paragraphen, Präzedenzfälle oder ähnliches, wodurch Max bestätigen könnte, dass er die Kosten für den defekten Zähler nicht tragen muss? Oder muss er das eventuell?

Langer Fall, aber ich freue mich auf Ideen und Einfälle…

Schöne Grüße

Tobias

#2

Hallo!

Direkt am Heizkörper angebrachte „Zähler“ messen keinen Verbrauch, den man zwischendurch in Euro und Cent angeben kann !
Das sind Hilfszahlen, die erst am Jahresende mit den Daten aus dem ganzen Haus zusammengezählt werden und dann anteilig nach Wohnfläche und eigenen Zahlenwerten aufgeteilt werden.

Bei defekten Heizkostenverteilern erlaubt die Heizkostenverordnung bestimmte Hilfsmethoden, wie man eine ganze Wohnung oder einzelnen Heizkörper berechnet. Entweder nach Vorjahreswerten oder Daten aus vergleichbaren Wohnungen im Haus.
Ich kann nicht erkennen, welche angewandt wurde und ob die plausibel war.

vor allem nicht, das der defekte HK-Verteiler nicht sofort nach Meldung des Defektes getauscht wurde und der Mieter nicht entsprechend Druck gemacht hat. Dazu hat er doch Möglichkeiten gegenüber dem Vermieter.

das mit der letzten Hochrechnung ( 100-fache ?) kann ich auch nicht nachvollziehen.
Klingt natürlich, als sei dort nochmals ein Fehler drin. Obwohl man die nackten Zahlen der Verteiler nicht als direkten Verbrauch nehmen kann.
Die Zahlen bedeuten erst einmal nichts, nicht wie viel oder wie wenig.
Nur das ein Verbrauch stattgefunden hat.
Nicht wie hoch der war.

MfG
duck313

#3

Fakt ist: die Kosten für die Heizung werden anhand der Heizkostenzähler gemessen. Im Fallbeispiel war dieser defekt, weshalb er anfangs nicht für die Berechnung herangezogen wurde. Die Reparatur durch den Vermieter ist aber im Zeitraum von ca. 21 Monaten unterblieben.

Nochmal der Zeitlicht Ablauf:
Dezember 2014: Einzug und Erstablesung
Januar 2015: erste turnusgemäße Ablesung - Fühler defekt, Vermieter wird vom Dienstleister informiert
April 2015: Abrechnung und Gespräch mit dem Vermieter über den defekten Zähler
Januar 2016: turnusgemäße Abrechnung mit immernoch defektem Zähler
Ca. Februar 2016: Abrechnung und erneutes Gespräch mit Vermieter über defekten Zähler
September 2016: Austausch des Zählers
Januar 2017: turnusmäßige Ablesung mit funktionsfähigem Zähler
Februar 2017: Abrechnung für defekten und funktionsfähigen Zähler: Zeitraum Januar 2016 bis Mitte September 2016: 522 Einheiten (Geschätzt wegen defektem Zähler), Mitte September bis AnFang Januar 2017: 6 Einheiten.

Im Zeitraum während des Defekts wurde der Vermieter also 2 mal von seinem Dienstleister auf den Defekt hingewiesen, zwei mal hat Mieter Max mit ihm deshalb gesprochen. Hätte Mieter Max noch offensiver auf eine Reperatur beharren müssen? Oder hat er seine Pflicht erfüllt, und der Ball liegt nun bei dem Vermieter?

Wenn noch weitere Infos nötig sind, liefere ich die gerne nach…

#4

Der Ball lag immer beim Vermieter.
Nur man muss ihn ggf. auf mietrechtlichem Wege zwingen (das heißt, man zahlt die Heizkosten nicht komplett).
Dazu sollte man sich entsprechend mietrechtlich beraten lassen.

verlange eine Erklärung, wie man die Schätzung vorgenommen hat, welche Grundlage, welche Daten ?
Weise auf das Missverhältnis Schätzung/ Ablesung am neuen Kostenverteiler hin.

#5

Wenn fest steht, dass in dem Fall hätte geschätzt werden dürfen, wird Max bestimmt nochmal nach der Schätzmethode fragen und besonders sich um die erschreckend hohe Forderung kümmern.
Im Raum steht ja aber noch die Frage, ob die Schätzung überhaupt zulässig war:
Zu dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter den Mangel kennt - darf er dann noch weiterhin Schätzungen durchführen, wenn er den Mangel erst nach 20 Monaten behebt?

§9a Heizkostenverordnung erlaubt ja in zwingenden Gründen die verbrauchsunabhängige Abrechnung. Bei weiteren REcherchen dazu habe ich dann noch ein BGH-Urteil gefunden, welches auf die zwingenden Gründe eingeht.
Urteil vom 16. November 2005 · Az. VIII ZR 373/04. DOrt schreibt das BGH:
„Als zwingend ist ein Grund daher stets dann anzusehen, wenn seine Folgen in dem Zeitpunkt, in dem er bemerkt wird, von dem zur Abrechnung verpflichteten Vermieter oder seinem Beauftragten nicht mehr behoben werden können.“
Ich lese daraus eindeutig die Pflicht des Vermieters, die zwingenden Gründe - sofern sie vorliegen - aus der Welt zu schaffen. Daher sehe ich auch ein, dass die erste Abrechnung von Max für einen Monat fast verdoppelt wurde. Ab diesem Zeitpunkt sehe ich aber keine Begründung für eine Schätzung - zwingende Gründe sind es ja dann nicht mehr.

#6

Da fällt mir zu ein:


und:
http://www.heizkostenverordnung.de/par12.php

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#7

Interessant, hier steht jetzt tatsächlich im zweiten Link der Fall, dass die Ablesefirma mehrfach auf einen defekten Zähler hingewiesen hat. Die 15%-ige Kürzung ist aber natürlich happig: die würde für Max immernoch 450 statt 522 Einheiten bedeuten, in einem Raum, in dem wohl eher 30-40 realistisch sind… Rechnerisch wären das wahrscheinlich 10€ (die Kürzung bezieht sich ja nur auf den Geschätzten Teil), wegen denen Max wahrscheinlich keinen hohen Blutdruck riskiert…

#8

ist das so ?
nein, man kürzt seine Gesamtabrechnung um 15 %.

#9

Genau dazu finde ich unterschiedliche Aussagen.
Hier steht, dass es laut einem BGH-Urteil für den gesamten BEtrag gilt.
Die Firma Minol hat aber in ihrer Auflistung Urteile vom Landgericht Berlin, die das gegenteil sagen.
Und hier nochmal direkt untereinander gestellt die gleichen Urteile, sieht also eher so aus, als wären die 15% nur auf den geschätzten Betrag anwendbar.