Hallo Andreas
Mit der mündlichen Vereinbarung über die Nichtabrechnung der Betriebskosten war die Frage nach Verteilung der Heizkosten kein Thema und wurde vom Mieter deshalb nicht weiter verfolgt.
Der Mieter scheint ja recht vernünftig - und auch unterscheiden zu können, wo es ggf. keinen Sinn macht „draufrumzureiten“.
Die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale ist zudem gem. HeizkV nicht rechtswirksam möglich und selbst eine wirksam vereinbarte z.B. „Frisch-/Abwasserkostenpauschale“ könnte der Vermieter unter Nachweis der tatsächlichen Kostensteigerung erhöhen. Da bekanntlich sämtliche Kosten in den letzten 8 Jahren zum Teil immens gestiegen sind (Energie, Brennstoff), wird sicher grundlegend Verständnis dafür bestehen, dass der Vermieter zukünftig die Mehrkosten nicht mehr aus eigener Tasche zahlen will.
Der Beispielfall ist tatsächlich nicht ganz einfach - aber nicht der fehlende Anfangs-/Endbestand ist das Problem, sondern die bereits bei Anmietung nichtvorhandenen Verbrauchsmesseinrichtungen.
Ich fasse mal die Sachumstände zusammen:
Mehrfamilienhaus, Öl-Zentralheizung, bei Anmietung keine erkennbaren Verbrauchsmesseinrichtungen vorhanden (also erkennbar keine Verbrauchsabrechnung möglich)
Bisher (8 Jahre) erfolgte entgegen mietvertraglicher Vereinbarung keine Abrechnung der kalten Betriebskosten sowie Kosten der Beheizung/Warmwasserbereitung
(großer Unterschied wäre: der Mieter akzeptierte 8 Jahre eine nicht-verbrauchsabhängige Abrechnung und rügte in diesem Zusammenhang bislang NICHT das erkennbare Nichtvorhandensein von Verbrauchsmesseinrichtungen = Unmöglichkeit einer verbrauchsabhängigen Abrechnung).
Gemäß HeizkV § 4 ist der Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten von Heizung/WW-Bereitung verpflichtet; "(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen."
http://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__4.html
Der Mieter kann sein Recht aber nur für zukünftige Abrechnungszeiträume ausüben - alles andere wäre m.E. „wider Treu und Glauben“ und rechtsmissbräuchlich > http://de.wikipedia.org/wiki/Rechtsmissbrauch
Damit wären wir dann bei HeizkVO § 12 Kürzungsrecht des Mieters bei nicht-verbrauchsabhängiger Abrechnung, d.h. "hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen."
Da der Vermieter entgegen Mietvertrag/Heizkostenverordnung bisher keine Abrechnung erstellt hat, ist es womöglich nicht rechtsmissbräuchlich, das Kürzungsrecht schon bei dieser erstmaligen, nicht-verbrauchsgerechten Abrechnung auszuüben.
Womöglich könnte der Vermieter aber auch eine Ausnahme nach HeizkV § 11 vorbringen (wo ggf. das Baujahr eine Rolle spielt).
Egal, ob mündlich/schriftlich etwas anderes vereinbart ist:
Für zukünftige Abrechnungszeiträume kann der Mieter immer sein Recht nach HeizkV § 4 geltend machen und verbrauchsabhängige Abrechnung = Einbau von Verbrauchsmesseinrichtungen verlangen.
Allerdings dürfte es dann zukünftig für alle Mieter teurer werden, da die Kosten der Verbrauchserfassung/-abrechnung gemäß Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören > unter 4, 5 oder 6 Kosten der Beheizung/WW-Bereitung
> ca. 15-20 Euro zzgl Mwst/Jahr je Heizkörpermessgerät/Wasserzähler + Ablese-/Abrechnungsgebühren - bei 4 Parteien dürften sich dadurch die umlegbaren Kosten Heizung/WW-Bereitung schätzungsweise um mind. ca. 900 Euro erhöhen …
http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
Der Vermieter könnte aber auch gegen den Wunsch der Mieter seiner Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heizung/Warmwasser nachkommen - z.B. weil er den vom Mieter beanspruchten 15%-Abzug auf seine Kosten vermeiden will und weil die ordnungsgemässe verbrauchsabhängige Abrechnung letztlich dem Vermieter keine Mehrkosten verursacht.
Vernünftige Vermieter + Mieter würden sich daher womöglich zu beiderseitigem Vorteil darauf verständigen, ihre beiders bestehenden Rechte nicht auszuüben und entweder die jeweils FÜR den Abrechungszeitraum (Leistungsprinzip) oder die IM Abrechnungszeitraum (Abflussprinzip) entstandenen Heizkosten nach m²-Wohnfläche umzulegen …
Rudi