In einer neuen Wohnanlage mit 20 Wohnungen wurden nach dem Heizungseinbau in zwei Wohnungen keine Heizkostenzähler verbaut.
Abrechnungsgrundlage für alle Mieter ist ein Verhältnis 70:30.
Mit der letzten Betriebskostenabrechnung hat nun der Vermieter für die betroffenen zwei Wohnungen den Wärmeverbrauch unter Beachtung des durchschnittlichen Verbrauchs aller Mieter geschätzt. Bei den Wohnungen mit verbauten Wärmeverbrauchszählern wurde zwar der tatsächliche Zählerwert angerechnet, aber nach meiner Auffassung kann durch die Schätzung die Gesamtabrechnung kaum richtig sein. Nach der Heizkostenverordnung ist aber der Verbrauch durch geeignete Messvorrichtungen zu erfassen.
Wie kann das echte Verhältnis 70:30 ermittelt werden,wenn darin Schätzwerte enthalten sind?
Mieter ohne Zähler könnten unkontrolliert zu Lasten der anderen heizen!
Kann gegen die Abrechnung Widerspruch erhoben werden? Ist der Vermieter überhaupt in der Lage eine korrekte Abrechnung zu erstellen? In welchen Umfang müssen die Mieter überhaupt Heizkostenverordnung bezahlen?
Das sind viele Fragen, die sich hier in der Wohnanlage die Mieter stellen.
Gibt es dazu bereits vergleichbareEntscheidungen?
Eberhard
Hallo Eberhard,
grundsätzlich müssen alle an der Heizanlage angeschlossenen Heizkörper mit Erfassungsgeräten versehen werden. Hier wäre also zunächst zu klären, warum die beiden Wohnungen nicht ausgerüstet wurden (sind die Mieter nicht erreichbar?). Auf jeden Fall müssen die Wohnungen nachgerüstet werden, Dauerschätzungen sind nach der Heizkostenverordnung nicht erlaubt. Einmalige Schätzungen, etwa weil Wohnungen zur Ablesung nicht begangen werden konnten o.ä. sind allerdings absolut rechtens. Man hat ja auch keine andere Möglichkeit, da die betroffenen Wohnungen nicht einfach ignoriert werden können! Die Schätzung nach Hausdurchschnitt ist also absolut rechtens und üblich. Ob der Vermieter jedoch die Abrechnung selbst erstellen kann, halte ich für zweifelhaft. Wenn Heizkostenverteiler an den Heizkörpern angebracht sind, wird die Abrechnung ja normalerweise von dem Unternehmen gemacht, das die Heizkostenverteiler geliefert hat. Je nach Geräte-Art müssen die Werte nämlich gemäß Heizleistung der Heizkörper umgerechnet oder entsprechend programmiert oder skaliert werden. Und das kann nur das Abrechnungsunternehmen. Falls je Wohnung Wärmezähler in die Heizstränge eingebaut wurden, kann der Vermieter jedoch selbst abrechnen.
Viele Grüße,
Susanne
70: 30 wird abgerechnet wenn die Wohnungen rekonstruiert sind. Wenn keine Heizkostenzähler vorhanden sind muß nach m2 abgerechnet werden.Aber auf keinen Fall darf der Durchschnitt aller genommen werden. Eigentlich ist es seltsam das 2 Wohnungen ohne Zähler sind.Hat es dafür eine Begründung gegeben? Einspruch kann man einlegen(würde ichin dem Falle machen) nur muß die Frist eingehalten werden.Falls du es aber rechtlich absichern willst würde ich einen Fachanwalt für Mietrecht aufsuchen und um eine Rechtsauskunft bitten.Ist verhältnismäßig günstig ich glaube ca. 60 €.Ich wünsche dir viel Erfolg
- Man soll sorgfältich die vorliegende Abrechnung studieren;
- Bei der „Zentralheizung“ werden sowieso alle entstandene Kosten auf Mieter umgelegt;
- Die gesamte Kosten fuers Haus sind bekannt, 30% Flaechenteil rechnet man leicht, /0% Verbrauchsteil fuer 18 Wohnungen ermittelt man nach Heizkörper-Zaehler, der Rest, der nicht ausgegliechen blieb, faellt auf die zwei Wohnungen ohne Zaehler. Eben zwischen diesen beiden konnen die Streitigkeiten entstehen.
Alle andere Fragen - bei der Anwalt fuer Mietrecht.
MfG, Alex384
Kurz und bündig, bei Versorgung mit einer Heizung müssen alle mit Erfassungsgeräten augerüstet sein, sonst ist die Abrechnung anfechtbar und nicht geseteskonform, also Einspruch.
M.f.G.
Hallo Eberhard,
liest Du § 9 a Heizkostenverordnung.
Zum Thema Schätzungen ist in Zusammenhang mit diesem § auch interessant:
http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UI…
http://www.bfw-online.de/informationen/verbrauchssch…
Rein neugiermäßig würde mich mal interessieren, warum die zwei Wohnungen nicht mit Messgeräten ausgestattet waren und ob der Vermieter dafür gesorgt hat, dass mittlerweile Geräte montiert wurden, damit für die Zukunft keine Schätzungen mehr notwendig sind. Der Vermieter hat meiner Meinung nach ein Zutrittsrecht, dass er notfalls per Klage oder einstweiliger Verfügung durchsetzen kann. Aber dazu kannst Du Dich dusselig googlen…
Gruß
ziegen1
Danke erst einmal für alle Antworten, leider kann das Problem nicht gelöst werden.
Zu den Fragen noch eine Ergänzung:
Es handelt sich hier um eine alte, denkmalgeschützte Anlage. Die Rekonstruktion und die Einrichtung von Eigentumswohnungen war und ist von vielen Mängeln begleitet. Jede Wohnung (bis auf zwei) ist mit einem zentralen Heizkostenzähler ausgestattet. Die zwei fehlenden Heizkostenzähler sind nur ein Mangel von vielen. Die Zähler sind auch heute noch nicht eingebaut. Das Problem liegt darin, dass bei der Planung die Dinger nicht berücksichtigt wurden und jetzt in den Schacht mit der zentralen Heizstrangverteilung in den Wohnungen einfach nicht reinpassen! Da die Verteilerkästen in den Wohnungen sind, müssten die Zähler direkt im Raum installiert werden und wer will schon im Wohnzimmer einen Zähler haben! Es liegt also nicht an den Mietern, man findet einfach keine Lösung.
Nun können die beiden Mieter heizen wie sie wollen, die anderen zahlen.
Wir wissen schon, dass die Zähler gesetzlich vorgeschrieben sind und Heizkosten nicht nach der Wohnfläche berechnet werden dürfen, wir schauen uns auch die Abrechnungen sehr genau an.
Es stellt sich die Frage ob eine Abrechnung überhaupt möglich ist, ob sie unter diesen Bedingungen rechtlich durchsetzbar wäre. Muss der Verursacher vielleicht selbst für alleeinstehen. Andererseits, wir haben alle geheizt, hatten Verbrauch und wollen dafür auch zahlen.
Eine etwas verworrende Situation.
Dabei sind die Wohnungen verkauft, die ganze Wohnanlage aber trotz Bewohnung wegen der Mängel noch nicht abgenommen und an die Hauseigentümerverwaltung nicht übergeben. Deshalb ist die Betriebskostenabrechnung für den Teil der Heizung vom Bauauftragnehmer (ursprünglicher Eigentümer der gesamten Anlage) erstellt, der hatte auch die Lieferverträge für die Gasversorgung zur Beheizung abgeschlossen.
hallo, späte antwort aber antwort:
In einer neuen Wohnanlage mit 20 Wohnungen wurden nach dem
Heizungseinbau in zwei Wohnungen keine Heizkostenzähler
verbaut.
Abrechnungsgrundlage für alle Mieter ist ein Verhältnis 70:30.
Mit der letzten Betriebskostenabrechnung hat nun der Vermieter
für die betroffenen zwei Wohnungen den Wärmeverbrauch unter
Beachtung des durchschnittlichen Verbrauchs aller Mieter
geschätzt. Bei den Wohnungen mit verbauten
Wärmeverbrauchszählern wurde zwar der tatsächliche Zählerwert
angerechnet, aber nach meiner Auffassung kann durch die
Schätzung die Gesamtabrechnung kaum richtig sein. Nach der
Heizkostenverordnung ist aber der Verbrauch durch geeignete
Messvorrichtungen zu erfassen.
Wie kann das echte Verhältnis 70:30 ermittelt werden,wenn
darin Schätzwerte enthalten sind?
70/30 ist unabhängig von schätzwerden, es geht dabei um die grund und verbrauchskosten, die ergeben sich durch anteilsbildung, nicht durch verbrauchsanteile.
Mieter ohne Zähler könnten unkontrolliert zu Lasten der
anderen heizen!
richtig, auf die dauer geht das so nicht.
geschätzt werden darf nur bei wichtigem grund: zählerausfall und dgl. „pauschale schätzung“ ist unzulässig.
ich würde die abrechnung nicht bezahlen. soll der eigentümer klagen auf richtigkeit, wir er verlieren…
Kann gegen die Abrechnung Widerspruch erhoben werden? Ist der
Vermieter überhaupt in der Lage eine korrekte Abrechnung zu
erstellen? In welchen Umfang müssen die Mieter überhaupt
Heizkostenverordnung bezahlen?
Das sind viele Fragen, die sich hier in der Wohnanlage die
Mieter stellen.
Gibt es dazu bereits vergleichbareEntscheidungen?
Eberhard
Ich denke hier sind 2 Dinge maßgeblich, die Sie noch nicht in Erfahrung gebracht haben. Warum wurden die 2 Wohnungen nicht mit Geräten ausgestattet? Welcher Zeitraum stand dem Vermieter zur Verfügung, den Mangel zu beheben.
Sollten Heizkörper nicht erfasst werden, so ist die Heizkostenabrechnung ungültig. In Ihrem Fall, werden die Heizkörper allerdings „erfasst“, da sie geschätzt wurden. Sie sind also vorhanden.
Also sollten die Geräte in der nächsten Abrechnung wieder geschätz werden, dann liegt hier sicherlich eine Pflichtverletzung des Vermieters vor.