Heizkostennachzahlung trotz kalter Wohnung

Hallo,

ich habe im Frühjahr 2010 eine Wohnung im Dachgeschoss 4.Etage angemietet. Altbau.
Als dann der Winter hereinbrach ging es los mit den Heizproblem. Die Heizungen waren alle auf 5 geschaltet doch sie waren kalt bzw. Lauwarm.
Die Zentralheizung im Haus, so auch in meiner Wohung wurde Nachträglich eingebaut. Ich und 3 Weitere Pateien nutzen die Zentralheizung, alle anderen im Haus heizten mit Nachspeicher.
Ich informierte meinen derzeitigen Vermieter darüber das meine Heizungen nicht richtig funktionieren, erfolglos.
Kurze Zeit später erhielt ich ein Brief das, dass Haus an eine Immobilien Firma verkauft wurde ( vorher Privat ).
Niemand hat sich vorgestellt, noch hat sich irgendjemand in meiner Wohung umgeschaut.
Es hieß nur bitte ab dem Monat x bitte die Miete dort hin überweißen, des weiterhin hin Natürlich auch die Mietkaution zu dieser Firma.
Als es wieder mit den Kühleren Termperaturen los ging versuchte ich mein neuen Vermieter zu Kontaktieren, ich hätte allerdings keine Telenr. es gab weder eine auf einem Briefkopf weder im net vertreten.
Ich find an den Postalischen weg einzuschlagen. Und schrieb Briefe an die Adresse die auf dem Briefkopf Stand wenn Post kam.
Doch niemand hat sich bei mir gemeldet oder sonst irgendwie mit mir Kontakt aufgenommen.
Nach ein paar Wochen habe ich dann durch den ehemaligen Vermieter eine Telefonnr. Bekommen. Kontaktzeiten 12-14 Uhr Donnerstags SUPER. Ich habe ganze 6 Wochen gebraucht jemanden zu erreichen, und einige Mittagspausen geopfert.
Als ich dann eine Dame am Telefon hatte, versprach Sie mir das Problem anzunehmen.
Ein Herr ( Hobby Hausmeister) rief mich eines Abends an und würde gerne bei mir vorbei kommen sich das ganze anschauen, 21 Uhr!
Ging durch meine Wohung schaute sich Unprofessionell, meiner Meinung, die Heizungen an.
Fragte mich ob ich regelmäßig entlüfte, zu dem Zeitpunkt war ich schon Profi was das an ging, und sagte zu mir er könne nichts für mich tun dies würde er so dem Vermieter weiter geben.
Ich Frage ihn warum mir niemand auf meine Briefe Antwortet und der Herr sagte mir ich hätte ja nicht die richtige Adresse! Ich habe aber nur die, die auf dem Briefkopf steht. Er sprach von einem Büro in einer anderen statt???
Ab diesen Moment passierte nichts mehr. Telefonisch niemanden erreicht und auf Briefe wurde auch nicht reagiert.
Bis ich eines Tages den Briefkasten auf Mächte und eine Heizkostennachzahlung von 600€ drin war.
Die erste Frage war wie kann das sein. Durchschnitts temp. In meiner Wohung 5 Grad!!!
Alles dokumentiert.
Ich hatte mittlerweile schon Gesundheitliche Probleme deswegen.
Ich erneut versucht meinen Vermieter zu Kontaktieren erstmal erfolglos.
Dann habe ich jemanden erreicht.
Die Güte Frau am Telefon äußerst unfreundlich sagte nur zu mir " das erfinden Sie doch jetzt weil Sie nicht zählen wollen".
Ich beendetet das Telefonat, und sah mich gezwungen einen Anwalt einzuschalten.
Dieser übernahm den Fall auch direkt und sagte mir direkt Mietzahlung direkt einstellen zu 100%, die Wohung ist unbewohnbar. So Tat ich es auch. Mittlerweile wohnte ich garnicht mehr in der Wohung und überwinterte bei meiner Mutter. Nach einer Nierenbeckenentzündung konnte ich nicht mehr.
2 Monate nach Einschalten des Anwaltes zog ich aus und mein Anwalt & ich Kündigte fristlos. Ich zog aus und stellte meine Möbel in eine Garage und zog zu meiner Mutter, bis ich eine neue Wohung habe.
Es gingen Schreiben zwischen den Anwäten hin und her und der Anwalt des Vermieters bat darum eine außergerichtliche Einigung zu finden. Ich lehnte ab, die Fronten waren verhärtet.
Der Vermieter behänd darauf das er nichts davon wusste dass die Heizung nicht funktioniert.
Ich habe die Briefe damals leider nicht per Einschreiben versendet wer denkt den daran das dass alles so endet. Aber Gott sei dank hatte ich Zeugen dabei wenn ich jemanden mal am Telefon erwischt habe.
Mittelwelle hat der Heilige Vermieter ein Titel um mein Konto zu pfänden dies ist auch schon passiert. Die Heizkostennachzahlung gegen die ich Klage hat er gepfändet.
Mittelwelle gibt es schon wieder eine neue Abrechnng von 600€. Plus 3 Monatsmieten die er haben möchte. Da ja die Wohung laut Vermieter immer in einem bewohnbaren Zustand war. Ich habe nur so gehandelt wie mein Anwalt es mir riet.
Mittlerweile ich das ganze so verhärtet, Vermieter sagt es ist nicht so ich Sage es ist so!
In wenigen Tagen steht jetzt der Gerichtstermin an.
Ich schreibe hier weil ich nicht weiß. Was ich tun soll ich fühle mich von meinem Anwalt nicht gut beraten es ist aber zu spät um diesen zu wechseln.
Ich möchte meine Kaution wieder haben und die gepfändeten Heizkostennachzahlung zurück bekommen. Den diese stehen dem Vermieter nicht zu in meiner Wohung war es eiskalt!
Ich ziehe das jetzt seit fast 10 Monaten hinter mir her, und leide langsam auch psychisch darunter ich halte den ganzen innerlichen Stress nicht mehr aus.
Vor Gerricht habe ich die Aussagen meiner Freundinnen die Briefe und die Temperatur Dokumentation, ich habe Angst! Ich will das dies alles ein Ende hat.
Ich brauche Fachlichen Rat wie ich mich Verhalten sollte bzw. wie meine Chancen stehen.

Ich bitte um eine Antwort!
Am 17.09 ist der Gerichtstermin.

Hallo N.k.

gerne möchte ich dir bestmöglichst helfen. Bitte lasse mich wissen, was genau deine Fragen sind (so präzise wie möglich), damit ich darauf nach besten Wissen und Gewissen antworten kann.

Gruß,
Patrick

Hallo Patrick,

Ich möchte gerne wissen wie ich mich vor Gericht verhalten soll?
Der Vermieter bestreitet ja das dieser von den Temperaturen in meiner Wohung wusste.

Des weitern würde ich einfach gerne wissen wie meine Chancen stehen vor Gericht. Das alles ist komplett Neuland für mich.

Bin ich im Recht?

Ich habe das Gefühl das ich nicht den besten Anwalt gewählt habe.

Ich habe einfach Angst das meine Bweislage nicht ausreicht.

Vielen vielen DANK!

Kurze Nachfrage zum Verständnis;

Hattest du in der Winterzeit, in der besagten Wohnung  - Warmwasser und konntest du Kochen? 

Hast du ein Nachweis (schriftlich) darüber, dass du den defekt der Heizung unverzüglich gemeldet hast (alter Mieter und neuer Mieter)?

Hattest Ihr einen Hausmeister?

Hattest du in irgendeiner Form ein neuen Mietvertrag vorliegen? Wenn nein, woher hattest du die Adresse und die Bankverbindung?

Welche Zahlungsklagen gegen dich liegen vor - mit vollstreckbaren Urteil? Du sprichst von Kontopfändung. Hattest du diesbezüglich Einspruch im Mahnverfahren eingelegt?

Du sprichst von Zeugen und Beweisen, was hast du aus deiner Sicht in der Hand?

Es ist schon spät daher werde ich dir nach Beantwortung deiner Fragen erst am kommenden Abend eine Antwort senden.

Keine Sorge, ich werde dir auf jeden Fall einen Ratschlag geben! Kopf hoch, dir wird schon Nix schlimmes passieren. Es ist alles zivilrechtlich und nicht strafrechtlich :smile:

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Hallo Patrick,

In der Winterzeit hatte ich warmes Wasser über einen Durchlauf Erhitzer. Kochen war auch möglich.

Ich habe schriftliche Nachweiße das ich den Defekt gemeldet habe, aber nur vom neuen Vermieter. Allerdings nicht per Einschreiben. Mit dem alten Vermieter stand ich kurze Zeit in Telefonkontakt und dann wurde das Haus auch schon Verkauft.

Ja wir hatten ein Hausmeister ein Rentner der selber im Haus lebte, diese lebte sogar selber in meiner Wohnung zog dort aber wegen den Temperaturen aus. Ich habe ihn auch schon Kontaktiert ob er Aussagen würde vor Gericht. Er würde nicht gerne den er wohnt immerfort dort, ist sehr Alt und möchte kein Stress.

Ich hatte keinen neuen Mietvertrag bekommen. Die Neue Bankverbindung kam mit dem Schreiben des ehemaligen Vermieters das, dass Haus verkauft wurde.
Es hat über ein halbes Jahr gedauert bis ich Schriftlich die Bestätigung bekommen habe das die neuen Vermieter meine Kaution haben.

Zahlungskräftige sind Mittelweile 2 Heizkostennachzahlung Nachzahlungen 2011 & 2012 und 3 Monatsmieten ( die Zahlung stellte ich nach Rat meines Anwalts ein).
Gepfändet wurden die erste Heizkostenabrechnung und 2 Monate später nochmal ich weiß aber nicht was das war. ich habe mein Anwalt den Aktenzeichen durchgegeben das ich von der Bank bekam. Aber er reagierte nicht darauf und meinte nur er weiß nicht was das war. Ich habe damals Wiederspruch eingereicht, die Bestätigung habe ich auch bekommen. Danach kam nichts mehr vom Amtsgericht, und auf einmal war mein Konto gepfändet.

Ich habe als Beweis habe ich die Dokumentationen über die Temperaturen in meiner Wohnung mit Uhrzeit, Wohnraum. Freundinnen als Beweis das die Wohnung eiskalt war und eine Freundin die mal bei einem Telefonat dabei war als ich den Vermieter darüber informierte das meine Heizung Defekt ist. Und Natürlich die Briefe die ich Schrieb.

Ich fühl mich bei dir besser aufgehoben als bei meinem Anwalt.

Vielen Dank!!!

Zu dem Thema Heizkosten

Grundsätzlich, Heizkosten werden am Ende der Abrechnungsperiode über die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet und ggf. mit den bisherigen Vorauszahlungen verrechnet. Sind die Kosten höher, als die Vorauszahlungen, muss eine Nachzahlung erfolgen. Umgekehrt im Falle eines Guthaben eine Auszahlung zu erfolgen. (Siehe § 556 Abs. 2 BGB).

Deine Frage „ich möchte die gepfändeten Heizkostennachzahlung zurückbekommen“.
Hier sagt der Gesetzgeber klar: „Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“ (siehe ebenfalls § 556 Abs. 2 BGB).

In deinem Fall würde ich jetzt gemäß deiner Beschreibung sagen, dass du die Geltendmachung der Einwendung bzgl. der Heizkostennachzahlung nicht erbracht hast. Warum? Es fehlt mich ein einwandfreier Beleg der Zustellung (Einschreiben) ggf. eine Aufstellung der Einrede bzgl. deiner Einwendung, die gegenüber deinen ehemaligen Vermieter geltend gemacht wurden.

Du bist quasi in der Nachweispflicht! Kannst du einen Nachweis erbringen das dein Vermieter von der oben genannten Einrede wusste dann hast du gewonnen. Anders herum hast du verloren, man kann dementsprechend von einer „Verjährung“ sprechen. Das leider zum Vorteil deines Vermieters.

Somit würde ich soweit ich es einschätzen kann, aufgrund deiner Aussagen, dass Thema Heizkosten abschreiben.

Zum Thema Kaution

Du schreibst, dass du deine Kaution zurückhaben möchtest. Warum wurde deine Kaution einbehalten? Das verstehe ich noch nicht!

Wirst du vor Gericht von einem Anwalt vertreten? Wenn ja, wer zahlt dass in deinen Fall? Hat dein ehemaliger Vermieter auch ein Anwalt?

Ist eine Güteverhandlung anberaumt oder direkt eine Hauptverhandlung am 17.09? Bei welchen Amtsgericht?

Wir kommen langsam schritt für schritt Weiter……

Gruß,
Patrick

Guten morgen Patrick,

Ich habe nach Erhalt der Heizkostenabrechnung direkt Wiederspruch eingelegt bzw. mein Anwalt.

Bevor die Abrechnung kam stand ich in Kontakt zu mein Vermieter. Als dann die Abrechnung kam, ging ich zum Anwalt.
Weil wie kann es sein das meine Heizung Eiskalt sind ich 3 Grad in der Wohnung habe, aber 700€ Nach Bezahlen soll.
Das war die Ausgangsituation.
Dann ging es weiter mit Miete einbehalten aufgrund von Unbewohnbarkeit.

Meine Kaution wurde einbehalten weil ich bei Auszug dem Vermieter ja noch Geld " Schuldete". Sprich 3 Monatsmieten & 2 Nachzahlungen. Wobei die Nachzahlungen ja mittlerweile gepfändet wurden.

Ich werde von einem Anwalt Vertreten den ich selber Zahle mittlerweile sind die Anwaltskosten höher als der Streitwert. Ich habe auch schon Versucht mein Anwalt zu wechseln, aber es war zu kurzfristig. Ich hatte die zweite Kontopfändung weil mein Anwalt eine Frist verpasst hat. Bzw. Hört er mir nicht richtig zu. Wobei das ein anderes Thema ist (-:

Die Gegenseite hat auch einen Anwalt.

Am 17.9. ist eine Hauptverhandlung beim Amtsgericht in Düsseldorf.

Nur fürs Verständnis also gehe ich vor Gericht für garnichts.
Ich kann zwar Beweisen das das ich bzw. mein Anwalt Wiederspruch eingelegt habe gegen die Heizkosten.

Ich kann aber nicht Beweisen
das meine Wohnung Kalt war weil die Briefe nicht per Einschreiben raus gingen.
Auch wenn jetzt meine Freundin aussagt Sie war bei einem Telefonat dabei und hat von Anfang an all das Theater mitbekommen. Ist das zu schwach vor Gericht?

Und meine Dokumentation der Temperaturen reichen auch nichts aus?

Ich mein jeder „normale“ Menschenverstand (-: muss doch einsehen das ich mir den ganzen Terror hier nicht antue weil ich Spaß daran habe. Ich zieh doch nicht von einer sehr teuer Renovierten Wohnung
aus stell meine Möbel in eine Garage und zieh zu meiner Mutter die 60 km entfernt wohnt.

Ohhhh man sollte ich das wirklich verlieren bedeutet da sich darf deren Anwalt Zahlen die Gerichtskosten und mein ja so oder so. Unnnndddd 3 Monatsmieten.

Trotz das ich 3 Jahre in der Wohnung bei Temperaturen unter 5 Grad gefroren habe.

Da einzige was ich mir erhofft hatte war, das dass ganze jetzt ein Ende hat. Der Vermieter mir meine Kaution geben muss und mein Anwalt zahlt.
( Und die Pfändung aber das hat sich ja erledigt)

Ist es überhaupt sinnvoll vor Gericht zu ziehen? Mein Anwalt bestand darauf. Die Gegenseite wollte eine außer Gerichtliche Einigung aber mein Anwalt lehnte ab.

Patrick ich weiß nicht wie ich dir danken soll!!!
DANKE

Hallo,

Ich werde dir am Abend im Detail antworten und dir eine Übersicht geben. Mit deinen ganzen Antwoausschließlich hat man jetzt einen sehr guten Überblick bekommen.

ABER! Ich darf dir keine Ratschläge geben, da es sonst sehr nah an einer Rechtsberatung kommt. Dafür sind ausschließlich voll Juristen nach deutschen Recht befugt.

Versuche nach meiner Antwort die ich dir heute Abend geben werde, die für dich besten Rückschlüsse zu ziehen.

Hallo N.K.,

jetzt nach deinen ganzen Antworten denke ich, dass deine Frage vollständig ist und ich dir eine gute Übersicht geben kann.

Bitte beachte jedoch, dass ich nicht ins Detail gehen darf, da die Rechtsberatung in Deutschland ausschließlich Volljuristen vorbehalten ist. 

Fangen wir ganz vorne an.

Unbewohnbarkeit deiner Wohnung und die entsprechende Mietminderung.

Eine Unbewohnbarkeit deiner Wohnung lag meines Erachtens nicht vor, da du Warmwasser hattest und zugleich Kochen konntest. „Lediglich“ ist die Heizung ausgefallen. Aus meiner Sicht war eine Mietminderung zu 100% daher nicht rechtens.
 
Es gibt jedoch eine Einzelfallentscheidung (Landgericht Berlin (AZ 65 S 70/92)) die eine Mietminderung von 100% zuließ, jedoch aus dem Grund, dass es in der Wohnung zu einem Totalausfall gekommen ist. Es gab kein Warmwasser, es konnte nicht gekocht werden sowie nicht geheizt werden.

Beim Heizungsausfall in den Wintermonaten gibt es verschiedene Urteile u. a. sah das Landgericht Bonn eine Mietminderung von 50% als angemessen an (AZ 6 S 396/81). – Es könnte sein, dass das bei dir ebenfalls zutreffen könnte. –

Gehen wir jetzt also davon aus, dass eine Mietminderung von 50% als angemessen angesehen wird!

Nach § 535 Abs.1 Satz 2 BGB hat dein Vermieter also dafür einzustehen, dass du einen Anspruch auf Überlassung und Nutzung des Mietobjekts in mangelfreiem Zustand hast. Neben dem Erfüllungsanspruch auf Beseitigung des Mangels, hast du auch das Recht auf Minderung der Miete.

Achtung! Jetzt kommt ein „vielleicht“ interessanter Knackpunkt!!!

Das Minderungsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte.

Hier ist die Frage, die man sich stellen muss, kanntest du den Mangel bereits? Ich würde hier fast mit ein ja Antworten, denn deinen alten Mieter hattest du bereits den Mangel mitgeteilt, dein neuer Mieter, der das Haus übernommen hat „könnte“ sagen, dass du den Mangel bereits kanntest! Also eine reine Auslegungssache.

Weiter, ausgeschlossen ist das Minderungsrecht, wenn der Mieter einen im Laufe der Mietzeit aufgetretenen Mangel dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte.

Die Frage ist hier, hast du den Vermieter es unverzüglich angezeigt, schriftlich per Nachweis?

So jetzt gilt es also zu klären, in wie weit der Vermieter Anspruch auf seine Miete hat, die du zu 100% gekürzt hast. Es ist wirklich nicht einfach ohne weitere Unterlagen zu haben. Daher denke ich könntest du dir jetzt dein Teil sehr gut weiter denken. 

Ich denke einfach mal für mich weiter! Ein Vergleich aufgrund deiner Zeugenaussagen und „vielleicht“ Dokumentationen könnte auf Mietschulden von insgesamt 1,5 Monatsmieten hinauslaufen statt auf 3 Monatsmieten.

Deine Frage zu deiner Kaution

Die Kaution darf auf keinen Fall für rückständige Mieten einbehalten werden. Das hat auch das Amtsgericht München nochmals mit einem Urteil bekräftigt (Aktenzeichen: 415 C 31694/11).

Die Kaution darf u. a. in bestimmten Fällen als Teilbetrag einbehalten werden, wenn Teile der Betriebskosten schuldhaft sind. Diese dann so lange, bis die Endabrechnung der Betriebskosten vollständig bezahlt wurden.

So jetzt zu deinem Fall. Die Kaution darf also in der Höhe der schuldhaften Nebenkosten bzw. Betriebskosten einbehalten werden. Der Rest gehört jedoch nebst Zinsen ausgezahlt. Rückständige Mieten dürfen nicht damit verrechnet werden.
Wie viel Kaution du also zurück verlangen kannst, kannst du jetzt selbst beantworten.

Bzgl. der Betriebskostenabrechnung, habe ich dir ja gestern bereits geantwortet.

Was könnte das „vielleicht“ im Klartext heißen?

Du schuldest deinen Mieter 1,5 Monatsmieten (siehe oben). Sofern du keine Betriebskosten bzw. Nebenkosten mehr schuldhaft beim ehemaligen Vermieter offen hast, ist dir die Kaution nebst Zinsen auszuzahlen. Sind Betriebskosten offen, sind diese anteilig mit der Kaution zu verrechnen.

Ganz ehrlich, aus meiner Sicht wäre hier eine außergerichtliche Einigung sehr sinnvoll gewesen. Denn ich kann nicht genau sagen, wer jetzt die Gerichtskosten und Anwaltskosten zu tragen hat? Es könnte gut darauf hinauslaufen, das die Gerichtskosten zu 50:50 geteilt werden und jeder seine Anwaltskosten selbst zu tragen hat.

Doch diejenige Partei die den Rechtsstreit verliert, hat die gesamten Gerichtskosten sowie die gesamten Anwaltskosten von sich und der gegen Partei zu tragen. 

Wow, das war jetzt ein halber Aufsatz!!

Aber ich denke dir ist damit jetzt sehr gut geholfen und ich wünsche dir alles Gute!

Solltest du noch Rückfragen haben, stehe ich natürlich sehr gerne zu Verfügung. Auch würde ich mich freuen, wenn du kurz berichten würdest, was am 17.09. herausgenommen ist.

Ich drücke dir alle Daumen.

Patrick

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Hi Patrick,

ich sag einfach mal so die Sterne standen nicht für mich.
Es hab ein Vergleich. Da ich nicht Beweisen konnte das die Wohnung unbewohnbar war. Sprich Post nicht per Einschreiben versendet. Stand mir auch nicht zu die Mieten zu kürzen. Nicht ganz 2/3 muss ich zahlen. Plus Gerichtskosten mit einer Quote von 73/27?? Ich glaub das du dich mehr damit auskennst.
Der Vermieter darf aber keine Forderungen mehr stellen und mir auch keine Heizkosten mehr ausstellen vom letzten Jahr.

Ich muss ganz erlich sagen das ich Traurig das dass ganze so gendet hat. Immerhin bin ich die jenige die mit diesen Temperaturen leben musste.

Trotz alle dem Vielen DANK für deine Hilfe!!!

Liebe Grüße
Nicole

Hallo Nicole,

danke für deine Rückmeldung! Naja, das sind ja keine so wirklich gute Nachrichten für dich. Ich hoffe jedoch für dich, dass du für die entsprechende Lehren daraus ziehen konntest („Ja, als baldiger Jurist habe ich da etwas leicht reden“). 

Ich verstehe irgendwie noch nicht, warum ihr euch nicht vorgerichtlich einigen konntet. Ohne das ich deine Unterlagen gesehen habe, war die Ausgangssituation für mich einleuchtend. Jetzt musst du zusätzlich die hohen gesamten Anwaltskosten, Gerichtskosten sowie die entsprechenden Mietnachzahlungen tragen.

Ich wünsche dir alles Gute für dich Zukunft!
Gruß, Patrick