Hallo
Familie W. aus H. hat 2004 ein Mehrfamilienhaus (BJ 1914, Jugendstil, kein Denkmalschutz) gekauft. 2008 möchte sie bei 2 der (insgesamt 12) Mieter eine Mieterhöhung (um 20%) vornehmen. Die Mieter möchten dies nicht in voller Höhe akzeptieren.
Diese speziellen Mieter zahlen aktuell nur ca. 55% der hausüblichen Durchschnittsmiete, da sie vor ca. 13 Jahren auf eigene Kosten und mit Vermieterzustimmung eine Gasetagenheizung einbauen ließen. Damals wurde vom Vermieter schriftlich garantiert, dass dafür 10 Jahre lang die Miete nicht erhöht wird.
Laut qualifiziertem Mietspiegel wäre die neue Nettomiete völlig o.k. (auch für Whgen ohne Zentralheizung).
Wenn die 10 Jahre gemäß der Sondervereinbarung um sind, ist eine Mieterhöhung unter Einstufung nach Mietspiegel (ohne Zentralhzg) m.E. völlig ok. (siehe unten). Notfalls müsste der Vermieter den Mieter auf Zustimmung zur entprechenden Mietpreisanpassung im Rahmen des BGB § 558 (unter Beachtung der Kappungsgrenze) verklagen (§ 558b).
http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html
Wäre es eine Möglichkeit, den Mietern vorzuschlagen, die Heizung zum Zeitwert abzulösen/abzukaufen (z.B. in Form einer Vereinbarung die Miete für 1 weiteres Jahr nicht zu erhöhen, dies entspräche einem Betrag von ca. 700,-Euro)? Damit die Wohnung danach laut Mietspiegel als Wohnung mit Zentralheizung gilt?
Wie würde sich der Zeitwert für diesen Einbau errechnen?
Neukosten waren 10.000 DM.
Der Zeitwert ist immer unter Berücksichtung der gewöhnlichen Lebensdauer zu berechnen - z.B.:
_ Lebensdauer einer Heizung - Wie lange hält eine Heizanlage?
Als Faustregel gilt: Die Lebenserwartung einer Heizanlage beträgt 15 Jahre. Danach kommen die Reparaturen insgesamt teurer als die Anschaffung eines Neugeräts._
http://www.stadtwerke-bochum.de/index/energiewelt/en…
Demnach:
10.000 DM / 15 Jahre gesamt gewöhnl. Lebensdauer * 2 Jahre Rest-Lebensdauer
= 1333 DM Ablösezahlung damit die Heizung ab Beginn des 13. Jahres in das Eigentum des Vermieters übergeht
Ist die Heizung im Eigentum des Vermieters, ist keine Zusatzvereinbarung „Verzicht auf Berücksichtung der Heizung bei Mieterhöhung“ oder sogar „1 weiteres Jahr keine Mieterhöhung“ erforderlich.
Der Vermieter sollte allerdings bedenken, dass er ab dem Tag, ab dem er die Heizung dem Mieter abkauft und die Wohnung im Mietspiegel als „mit Heizungsanlage“ einstuft, zukünftig auch verpflichtet ist, dem Mieter eine Wohnung mit (funktionierender) Heizungsanlage zur Verfügung zu stellen und für Instandhaltungen/Reparaturen der alten, abgekauften nun mitvermieteten Heizungsanlage aufzukommen!
Bei dem Alter der Heizungsanlage und da der Vermieter nicht weiß wie ordnungsgemäß/ fachgerecht der damalige Einbau durch den Mieter erfolgte, wie hochwertig die verwendeten Teile waren etc., scheint es sinnvoller/wirtschaftlicher alles wie gehabt zu belassen, d.h. sich mit einer Mieterhöhung laut Mietspiegel für Wohnung ohne Heizung zu begnügen und ggfs. dann, wenn die alte mietereigene Heizanlage ersetzt werden muss, über eine künftige Neuregelung nachzudenken.
Vielleicht mal andersherum rechnen:
10.000 DM / 15 = 667 DM jährl. Kosten + nicht abschätzbarer zukünfter Reparatur-/Erhaltungsaufwand
Dem stehen gegenüber … DM/Euro jährl. zusätzlicher Mieterhöhung aufgrund der Einstufung im Mietspiegel mit/ohne Heizung.
Auch wegen Beachtung der Kappungsgrenze dürfte da ein dickes Minus für den Vermieter rauskommen.
_ Mieterhöhung - Einbauten des Mieters werden bei Mieterhöhungen nicht zugunsten des Vermieters berücksichtigt.
Ebenso verhält es sich mit Einbauten des Vormieters, die der Nachmieter übernommen hat. Dabei ist es ohne Belang, ob und inwieweit die Einbauten in das Eigentum des Vermieters übergehen oder ob die Gegenstände im Mietvertrag aufgeführt sind (AG Hamburg-St. Georg, 916 C 203/04, Urteil vom 7.7.2004, MieterJournal 2005, 61).
Anders kann es aber liegen, wenn der Mieter sich zum Einbau verpflichtet hatte. Eine Bewertung zugunsten des Vermieters scheidet aber auch in diesem Fall aus, wenn er weder für die Instandhaltung noch für die etwaige Erneuerung der Einbauten zuständig sein will (AG Hamburg 41b C 275/99, Urteil vom 31.5.2000, MieterJournal 3/2001 S. 8)._
http://www.mieterverein-hamburg.de/mieterverein-rech…
Rudi
