Heuboden zu Wohnung

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Experten,

wir haben seit über einem Jahr ein Haus. Zum Haus gehört auch ein Stallgebäude mit Heuboden.
Das Haus liegt ganz am Dorfrand, fast in Alleinlage.

Wir haben vor, nach Abschluss der Hausrenovierung den Heuboden zu einer Wohnung umzubauen. (Wäre einfach eine traumhafte Dachwohnung mit wunderbarem Blick über unsere „Ländereien“…!)

Jetzt die Frage: Sollen wir diesen Umbau beantragen? Ich nehme an, dass rein rechtlich dies Vorschrift ist.
Nur: Wie groß ist die Wahrscheinlichkeit, dass wir das genehmigt bekommen?
Und wie groß ist das Risiko, wenn wir uns diesen Umbau nicht genehmigen lassen und es einfach machen? Schließlich sind wir so weit außerhalb, dass es (bis auf die Nachbarn, zu denen wir aber einen ausgezeichneten „Draht“ haben) niemand bemerken wird.

Danke schonmal für eure Antworten!

Salzmann

#2

Hallo Salzmann,

wir haben seit über einem Jahr ein Haus. Zum Haus gehört auch
ein Stallgebäude mit Heuboden.
Das Haus liegt ganz am Dorfrand, fast in Alleinlage.

Ist es innerhalb oder ausserhalb einer geschlossenen Ortschaft?

Jetzt die Frage: Sollen wir diesen Umbau beantragen? Ich nehme
an, dass rein rechtlich dies Vorschrift ist.
Nur: Wie groß ist die Wahrscheinlichkeit, dass wir das
genehmigt bekommen?

s.o.
Ist das Haus innerhalb einer Ortschaft sollte es kein so grosses Problem sein, ist es ausserhalb - dann kommt’s drauf an (wie lange ist es her, dass das Gebaeude landwirtschaftlich genutzt wurde etc etc etc)

Und wie groß ist das Risiko, wenn wir uns diesen Umbau nicht
genehmigen lassen und es einfach machen? Schließlich sind wir
so weit außerhalb, dass es (bis auf die Nachbarn, zu denen wir
aber einen ausgezeichneten „Draht“ haben) niemand bemerken
wird.

Das Risiko ist gross, weil es ja nicht die Nachbarn sein muessen die das melden koennten. Gerade bei vormals landwirtschaftlichen Gebaeuden verstehen die Bauaemter wenig Spass bei „nutzungsaendernden Baumassnahmen“. Ihr koennt natuerlich Glueck haben und einen Beamten/Angestellten finden der ein Auge zudrueckt, aber darauf verlassen wuerde ich mich nicht.

Kannst mir ja 'mal ein Mail schicken mit ein paar Details, ich kann mich dann incl. Paragraphen schlau machen - denn Baurecht ist ziemlich kompliziert.

liebe Gruesse,
Astrid

#3

Hallo,

Du brauchst eine Baugenehmigung. Unbedingt! Auch die Umnutzung erfordert eine Genehmigung. Darüber hinaus kann wg. Abwasserentsorgung noch eine wasserrechtliche Genehmigung erforderlich werden. Alles zusammen ist von einem vorlageberechtigten Architekten einzureichen.

Ich empfehle Dir dringend, vorgeschriebene Genehmigungsverfahren NICHT zu ignorieren. Wenn sich ein Amt bockig anstellt, baust Du sonst alles wieder zurück.

Bei einem Anwesen in Dorflage gibt es i. a. überhaupt keine Probleme mit der Genehmigungsfähigkeit von Bau- und Umnutzungsvorhaben. Oft gibt es keinen Bebauungsplan, d. h. es wird praktisch alles an Wohnbebauung, was sich irgendwie in das Dorf- und Landschaftsbild einfügt, anstandslos genehmigt. Auch wenn die Genehmigungen natürlich Geld kosten (Peanuts im Vergleich zu den Baukosten), würde ich im Zweifel keinen Pfifferling auf das Vertrauen in die gute Nachbarschaft verwetten. Du machst Dich angreifbar und noch Jahrzehnte später kann man Dich zum Abriss verpflichten. Der Ärger, der Dich einen 5- bis 6stelligen Betrag in den Sand setzen läßt, ist vorprogrammiert.

Liegt die Scheune allerdings nicht im Dorf-Kernbereich, wird es aussichtslos sein, eine Genehmigung zur Wohnnutzung zu erhalten. Erkundige Dich beim Bauamt der Gemeinde. Die erhaltene Auskunft würde ich akzeptieren. Es gibt dabei m. W. so gut wie keinen Ermessensspielraum. Ausnahmen sind bäuerliche Anwesen auch in absoluter Alleinlage, die schon immer auch zum Wohnen dienten. Wird dort die Landwirtschaft aufgegeben, kann das Anwesen trotzdem noch für Wohnzwecke genutzt werden. Das gilt aber nicht für einsam in der Gegend stehende Feldscheunen.

Gruß
Wolfgang

#4

Hallo !

Bei dieser Entscheidung kann Euch keiner helfen.
Macht es oder macht es nicht!

Das gute Verhältnis zu Nachbarn kann sich schnell ändern. Einen Heuboden als Wohnraum umzubauen braucht einen Statiker.

Diese Entscheidung und danach 20/30 Jahre Bammel vor dem Erwischtwerden muß man selbst tragen, wie Tausende andere.

Was ist, wenn Ihr die Bude verkaufen wollt? Dann müßt Ihr den Käufern sagen, es ist alles ohne Baugenehmigung!!

Macht es oder macht es nicht, wie so viele!

Ihr müßt damit leben. Die Jungs vom Bauamt fahren auch am Sonntag mit dem Fahrrad spazieren und sehen so viel!!

Gruß Max

Wir bammeln auch!

#5

Danke für die Antwort! (fast ohne Text)
siehe Antwort an Wolfgang…

#6

Danke für die Antwort! (fast ohne Text)
Siehe auch Antwort an Wolfgang…

#7

Hallo Wolfgang (und die anderen beiden netten Antwortenden),

ihr habt mich überzeugt, dass ich es nicht ohne Genehmigung mache.

Zu der Frage nach der Lage (hui, reimt sich…):

Das Stallgebäude liegt direkt neben dem Haus.
Und beides liegt ziemlich am Dorfrand, aber noch vor dem Ortsausgangsschild.
Vom Dorf selbst sehen wir allerdings nichts, da zwischen unserem und Nachbars Haus die Bahnschienen auf einem Wall liegen.

Noch ein Detail:
Der Besitzer der Weide, die sich rings um unser und Nachbars Haus erstreckt, versucht seit Jahren, diese Weide zu Bauland umzudeklarieren. Bisher ohne Erfolg (worüber wir heilfroh sind, weil wir das Haus gerade deswegen gekauft haben, weil es nicht von anderen Häusern umringt ist).
Der Hauptgrund dafür, dass es abgelehnt wurde, war, dass ein Dorferneuerungsplan existiert, der die Bebauung des Gebietes hinter der Bahnschiene nicht vorsieht, weil es den Dorfcharakter stark verändern würde und weil auf der anderen Seite noch einige neuauszuweisenden Flächen existieren.

Ach ja, Kanalanschluss haben wir nicht. Sowohl Nachbar als auch wir haben Klärgruben.

Tja, da bleibt uns wohl nichts weiter übrig, als die Genehmigung zu versuchen.
Habt ihr - bei diesen Informationen - eine Idee von der Wahrscheinlichkeit, eine Genehmigung zu bekommen?
Es ist ja nun gar nicht Dorfkern oder kernnah, allerdings auch nicht außerhalb der Ortschaft (wenn man nach dem Ortsschild gehen kann).
Kann vielleicht die Deklaration als Altenteil helfen? Wenn ich z.B. angebe, dass ich den Ausbau für meine Eltern mache, die in 5 Jahren in Rente gehen?

Gruß und Dank euch allen,
Salzmann

#8

Das Stallgebäude liegt direkt neben dem Haus.

Hallo,

dann kann ich mir vorstellen, daß Du eine Genehmigung zum Ausbau bekommst. Eine freundliche Anfrage beim Bauamt gibt Aufschluß. Wie die Dinge bei Euch gehandhabt werden, weiß ich natürlich nicht. Bei mir im Landkreis ist das letztlich genehmigende Bauamt in der Kreisstadt im Landratsamt. Dort aber segnet man bei den privaten Vorhaben nur die Stellungnahme des Bauamts in der betreffenden Gemeinde ab. Ich wohne in einer Gesamtgemeinde, zu der viele winzige Ortschaften gehören. Das Bauamt fragt dann wiederum den Bürgermeister des winzigen Ortes. Ich würde deshalb bei kippeligen Sachen mit dem Bürgermeister ein Bierchen trinken und dem die Sache mit der geplanten Umnutzung der Scheune, die ja praktisch Anbau Deines Hauses ist, verklickern. Schließlich müssen Deine Eltern/Schwiegereltern ja irgendwo wohnen.

Außerdem würde ich an Deiner Stelle zusehen, die Wiesen rund um das Grundstück gelegentlich zu kaufen. Ob Du das Land brauchen kannst oder nicht, spielt keine Rolle. Du kannst dann aber verhindern, daß dort in ferner Zukunft gegen Deinen Willen irgend ein Unfug geschieht. Stelle ich mir nämlich nicht sehr schön vor, plötzlich in der Nachbarschaft eng zugebauter 250 qm-Grundstücke aufzuwachen.

Übrigens: Als Mitglied des Gemeinderats kann man auch etwas bewegen oder wenigstens Fehlentwicklungen die Spitze kappen.

Gruß
Wolfgang

#9

Hallo Wolfgang,

danke für deine Antwort, ich werde demnächst mal bei der Bürgermeisterin ein Bier trinken gehen. Sie ist nämlich Kellnerin im örtlichen Hotelrestaurant.

Außerdem würde ich an Deiner Stelle zusehen, die Wiesen rund
um das Grundstück gelegentlich zu kaufen.

Ja, das hatten wir auch schon in Erwägung gezogen. Auch unsere Nachbarn haben das vor Jahren mal probiert.
Das Problem ist: Die Wiesen gehören dem Hotelbesitzer (da, wo die Bürgermeisterin als Kellnerin arbeitet!), und der ist wohl ziemlich pleite. Deshalb spekuliert er darauf, dass er es irgendwann doch noch schafft, daraus Bauland zu machen. (Und die Bürgermeisterin war natürlich die vehementeste Verfechterin des Planes, dass hier rings um unser Anwesen gebaut wird - zum Glück hat sie sich nicht durchgestezt).
Weil der Hotelbesitzer aber weiterhin hofft es zu schaffen, will er es natürlich nicht zum Weideland-Preis verkaufen.

Wie dem auch sei, in den Gemeinderat werde ich bestimmt nicht gehen. Dazu müsste ich wohl hier in den Schützenverein oder zur Feuerwehr, um die dazu notwendigen sozialen Kontakte und Seilschaften zu knüpfen. Und darauf habe ich keine Lust. :wink:

Gruß,
Salzmann

#10

Hallo !

Es wird auch bei Euch kaum ein Haus/Anwesen geben, an dem nicht irgendetwas ohne Baugenehmigung gebaut wurde.

Ohne Baugenehmigung heißt doch nicht ohne Architekt, ohne Statikberechnung.

Gruß Max