Höhe der Entschädigung einer Grunddienstbarkeit?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo liebe Experten,

ich habe eine Frage, die ich nicht lösen kann und hoffe, dass mir jemand helfen kann. Dafür danke ich schonmal recht herzlich!!

Es geht um folgendes:

2 Grundstücke, die Baugrundstücke werden sollen, liegen hintereinander.
Die Grundstücke sind an einer Seite von Wohnhäuer, und an zwei Seiten von Wiesen umgeben.
Das vordere liegt an der öffentlichen Straße und kann dort erschlossen werden. Das hintere Grundstück hat keinen Anschluß an eine Straße und müsste über das vordere Grundstück ein Zufahrts- oder Wegerecht per Grunddienstbarkeit eingeräumt bekommen.

Es handelt sich um eine ungefähre Fläche von 3,5m x 25m.

Damit mindert sich die Fläche des vorderen Grundstückes ca. um 90m2.

Wie berechnet man eine entsprechende Entschädigung? Was wäre angemessen? Welche Lösungen zur Einigung wären zu erwägen?

Ich hoffe auf Eure Hilfe!!!

Vielen, vielen Dank,

mit besten Grüßen

Ruben

#2

Hallo,

2 Baugrundstücke werden sollen, liegen
hintereinander.

Das vordere liegt an der öffentlichen Straße und kann dort
erschlossen werden. Das hintere Grundstück hat keinen Anschluß
an eine Straße und müsste über das vordere Grundstück ein
Zufahrts- oder Wegerecht per Grunddienstbarkeit eingeräumt
bekommen.

Ganz ehrlich: ich mag solche Lösungen nicht, sie können der Anlass für eine Menge Nachbarschaftsstreit sein.
Die Sache mit dem Geh- und Fahrrecht würde ich erst angehen, wenn es wirklich keine andere Möglichkeit gibt.

Ich würde eine andere Lösung suchen. Am Besten wäre es, wenn die Wegefläche dem Eigentümer des hinteren Grundstücks im Alleineigentum gehören würde. Dann ist sein Grundstück etwas größer und somit mehr wert, das vordere Grundstück kleiner und weniger wert.
Auch an einen gemeinsamen Weg könnte man denken. (Der sollte „vernünftig“ ins Grundbuch kommen.)

Es handelt sich um eine ungefähre Fläche von 3,5m x 25m.

Unter uns: ich würde auf 5 m Breite gehen …

Gruß
Jörg Zabel

#3

2 Grundstücke, die Baugrundstücke werden sollen, liegen
hintereinander.

Das heißt, wenn ich es richtig intepretiere, dass beide Grundstücke derzeit einem Eigentümer gehören und dieser die Grundstücke dann irgendwann an Bauherrn verkaufen möchte. Momentan geht es also lediglich darum das hintere Grundstück zu erschließen.

Möglichkeit 1: siehe mein Vorposter und separate Einmessung eines zum Grundstück gehörenden Weges. Teurer, bringt aber m.E. weniger Ärger in der Zukunft.

  1. Eigentümergrunddienstbarkeit bestellen. Als Kostenwert bei Notar und Grundbuch 100,00 EUR angeben und fertig.

Dann beim Verkauf von Grundstück eins nach billigem Ermessen den Kaufpreis etwas niedriger ansetzen um den Käufer die Übernahme der Dienstbarkeit leichter zu machen.

M.E. besteht das Hauptproblem darin einen vrnünftigen Inhalt der Dienstbarkeit zu geben. Immerhin treten in die Bestellung des Eigentümers letztendlich 2 fremde Parteien ein. Es sollte somit an alle Eventualitäten gedacht werden um später Ärger aus dem Weg zu gehen. Das erfordert sachkundige Beratung.

ml.

#4

Höhe der Entschädigung einer Grunddienstbarkei
Hallo, vielen Dank für eure Antworten!!!

Es ist im Grunde so: Momentan liegen beide Grundstücke, die zwei verschiedenen Parteien gehören, nebeneinander. Eine jeweils kurze Seite der Grundstücke hat Anschluß an die Straße und zieht sich dann in die Länge.

Die Grundstücke sollen um -90° gedreht werden, damit ein Grundstück komplett an der Strasse entlang liegt. Das zweite Grundstück rutscht dann ins hintere Glied und hat somit keinen Anschluß an die Strasse.

Momentan sind die Plätze noch Wiesenland, doch der B-Plan soll erweitert werden. Nur muss für die Erweiterung die Zufahrt für das hintere Grundstück geregelt werden. Und da muss nun eine Lösung her.
Ich sehe es zwar auch so, dass es die beste Lösung wäre, wenn die Zufahrt eigentümlich zum unteren Grundstück gehören würde. Dies würde aber das vordere Grundstück kleiner machen, was nicht wirklich wünschenswert ist.

Und 100€ scheinen mir extrem wenig dafür, dass man dem anderen einräumen muss 90qm des eigenen Grundstückes zu benutzen und zu pflastern oder asphaltieren etc.

Vielen Dank,

Ruben

#5

Von einem Wegerecht würde ich - aus eigener Erfahrung - dringend abraten. Das gibt mit fast 100%iger Sicherheit Ärger. Lies mal im Internat die ganzen Foren über Streitigkeiten bei Wegerechten. So etwas funktioniert nur selten.

#6

Und 100€ scheinen mir extrem wenig dafür, dass man dem anderen
einräumen muss 90qm des eigenen Grundstückes zu benutzen und
zu pflastern oder asphaltieren etc.

Unter dem Gesichtspunkt das die Grundstücke 2 verschienenen Leuten gehören sind 100,00 EUR selbstverständlich zu wenig! Ich ging zunächst davon aus das eine Eigentümerdienstbarkeit bestellt werden soll.

Zur Berechnung des Wertes kann man hier jedoch nur vage Angaben machen, sich der Wert eben zum einen aus dem Vorteil berechnet den das herrschenden Grundstück aus dem wegerecht bezieht, bzw. dem wertverlust dass das dienende Grundstück dadurch erleidet. Zu beurteilen sit die Art der Beeinträchtigung, Grundstückspreis etc. Ich rate dazu mal einen ansässigen Notar zu konsultieren der vielleicht Vergleichbares in der Region schon beurkundet hat - oder einen Sachverständigen.

ml.

#7

Hallo,

Die Grundstücke sollen um -90° gedreht werden, damit ein
Grundstück komplett an der Strasse entlang liegt. Das zweite
Grundstück rutscht dann ins hintere Glied und hat somit keinen
Anschluß an die Strasse.

Geht bitte mit dieser 90°-Drehung nochmal „auf Anfang“.
Wie groß sind denn die beiden Grundstücke, wenn sie "fertig zur Bebauung " sind und welche Abmessungen haben diese?

Momentan sind die Plätze noch Wiesenland, doch der B-Plan soll
erweitert werden. Nur muss für die Erweiterung die Zufahrt für
das hintere Grundstück geregelt werden. Und da muss nun eine
Lösung her.
Ich sehe es zwar auch so, dass es die beste Lösung wäre, wenn
die Zufahrt eigentümlich zum unteren Grundstück gehören würde.
Dies würde aber das vordere Grundstück kleiner machen, was
nicht wirklich wünschenswert ist.

Wieso soll da ein Grundstück „kleiner gemacht“ werden? „Technisch und mathematisch“ dürfte es kein Problem sein, die Grundstücke bei „alter Fläche“ so zuzuschneiden, daß der Hinterlieger seine Zuwegung ins Eigentum bekommt. Dann wird das vordere Grundstück nur etwas schmaler an der Straßenfront, dafür aber einige Meter(?) tiefer. Und das hintere Grundstück etwas weniger tief, dafür aber mit der Zuwegung eine Einheit.

Gruß
Jörg Zabel

#8

Hallo,
wenn der Bebauungsplan zurzeit keine eindeutige Festsetzung dazu enthält oder nicht existiert, kann hier niemand eine richtige Antwort darauf geben!

Wenn nur ein Eigentümer den Weg ausschliesslich allein nutzt, wäre es die bei weitem beste Lösung, ihm den auch zu verkaufen (also den Weg im Realeigentum herausgemessen zum hinteren Grundstück zuzuschlagen). Üblicherweise hat so eine Fläche in etwa 50 bis 75 % des Wertes von Bauland.
*Aber* wenn niemand den Bebauungsplan (insbesondere seine Baugrenzen und seine Ausnutzungskoeffizienten GRZ und GFZ) kennt, droht die Gefahr, dass das vordere Grundstück danach zu klein ist und man den selbst herbeigeführten Mangel umständlich mit Baulasten wieder aus der Welt schaffen muss - abgesehen davon, dass der B.-plan natürlich die Bebauung in zweiter Reihe auch komplett ausschliessen kann… Gibt es denn bereits positive Voranfragen oder Baugenehmigungen auf diesem Stand?

Gruß vom
Schnabel