Hypothek ohne Tilgung ?

Geld & Sparen Geldanlage
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Hallo!

Ich bin derzeit auf der Suche nach einer Immobilienfinanzierung. Es geht um ca 200000 Euro und ich wollte so ungefähr 1000 bis 1100 monatlich aufbringen.

Nun wurde mir vorgeschlagen, eine Hypothek über den Betrag x (100 Prozent der Kaufsumme) zu einem Zins von 4,1 bis 4,3 % aber ohne Tilgung zu nehmen. Ich nehme also über 20 Jahre 200000 Euro auf und zahle monatlich Zinsen.

Dafür sollte dann ein Finanzierungsmodell mit einem Investitionsmodell erfolgen, d.h. einer monatlichen Einzahlung einer Summe y (300 bis 500 Euro), die mit einer minimalen (aber abgesicherten) Verzinsung von 1,5 % gerechnet wird, aber bei zu erwartenden steigenden Kapitalzinsen im Verlaufe der nächsten Jahre über die Laufzeit mehr als diesen Betrag (irgendwas zwischen 4 und 10 Prozent) bringen würde. Wenn die Kapitalzinsen steigen, würde ich profitieren. Wenn sie niedrig bleiben, wäre der Minimalbetrag abgesichert. Angeblich akzeptieren Banken bestimmte derartige Verträge als Kreditabsicherung.

Ich würde also Pi mal Daumen 600-700 für die Zinsen und nochmal ca 400-500 für die Refinanzierung berappen und bei ca 1100 im Monat Kosten liegen. Statt eines Anuitätendarlehens würde ich halt auf steigende Zinsen „hoffen“ können.

Das habe ich jetzt mal bewusst so laienhaft geschrieben, wie ich es verstanden habe. Ich möchte nun nicht unbedingt einem Finanzhai aufsitzen, aber irgendwie klingt es nicht schlecht.

Welche Stolperfallen habe ich da übersehen?

Danke !

Martin

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Hallo,

hier wird mit Zertifikaten und darin enthaltenen Optionen gearbeitet. Ich rate davon ab!

  1. Wenn mit der Hypothek ein eigengenutztes EFH erworben werden soll, kann ich die Schuldzinsen nicht steuerlich absetzen. Eine normale Anuitätenhypothek wäre damit die kostengünstigere und bessere Lösung.

  2. Es handelt sich um ein Zinsdifferenzgeschäft. Geht das Szenario nicht auf, haben Sie trotz des gesicherten Zins von 1,5 % ein Problem.

  3. Da hoffentlich wenigstens die Rückzahlung garantiert wird, handelt es sich bei dem Wertpapier um eine Finanzinovation. Damit sind alle Erträge steuerpflichtig.

  4. Auf 20 Jahre kommt ein Bonitätsrisiko des Emitenten der Zertifikate dazu.

u.s.w.

Wollen Sie sich wirklich bei diesen doch historisch niedrigen Zinsen auf eine Spekulation einlassen, die Ihnen Haus und Vermögen kosten kann?

Mit freundlichen Grüßen

Georg

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3

Hallo,

Leute die solche Modelle anbieten handeln üblicherweise auch mit schufafreien Krediten, Guthaben-Kreditkarten, gewerblichen Mietkaufmodellen, Wunderlampen, Luftschlössern und Weltformeln und erzählen jedermann, dass bei Ihnen schlechte Risiken, die bei Banken niemals nicht einen Kredit bekämen auch noch günstiger als bei jeder Bank wegkämen.

Finger weg, wenn Dir dein Leben lieb ist!

Es handelt sich bei solchen Modellen um extrem riskante Anlagemodelle, die zu allem Unglück auch noch mit dem Erwerb der eigenen, privaten Immobilie verquickt sind. D.h. hätte man zuviel Geld, könnte man sich den Nervenkitzel einer solchen Anlage vielleicht noch gönnen, wenn daran aber das eigene Heim hängt, sollte man besser russisches Roulette spielen. Die Chancen da heil raus zu kommen dürften höher liegen.

Gruß vom Wiz

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4

besser nicht!
Hallo

Ich bin derzeit auf der Suche nach einer
Immobilienfinanzierung. Es geht um ca 200000 Euro und ich
wollte so ungefähr 1000 bis 1100 monatlich aufbringen.

Nun wurde mir vorgeschlagen, eine Hypothek über den Betrag x
(100 Prozent der Kaufsumme) zu einem Zins von 4,1 bis 4,3 %
aber ohne Tilgung zu nehmen. Ich nehme also über 20 Jahre
200000 Euro auf und zahle monatlich Zinsen.

Dafür sollte dann ein Finanzierungsmodell mit einem
Investitionsmodell erfolgen, d.h. einer monatlichen Einzahlung
einer Summe y (300 bis 500 Euro), die mit einer minimalen
(aber abgesicherten) Verzinsung von 1,5 % gerechnet wird, aber
bei zu erwartenden steigenden Kapitalzinsen im Verlaufe der
nächsten Jahre über die Laufzeit mehr als diesen Betrag
(irgendwas zwischen 4 und 10 Prozent) bringen würde. Wenn die
Kapitalzinsen steigen, würde ich profitieren. Wenn sie niedrig
bleiben, wäre der Minimalbetrag abgesichert. Angeblich
akzeptieren Banken bestimmte derartige Verträge als
Kreditabsicherung.

Ich rechne mal ein bisschen: 4,3% Zinsen ergibt eine monatliche Rate von 717€ bei 200.000€ Hypothek.
Im Schlimmsten Fall erhälst du nur die 1,5%-Verzinsung, d.h. du müsstest 720€ monatlich aufbringen, um in 20 Jahren bei dieser Verzinsung auf die 200.000€ zu kommen. Wären schonmal insgesamt 1437€ monatliche Rate über 20 Jahre ergibt 355.880€ Gesamtzahlung.

Variante B:
Die zahlst die 717€ Zinsen und um unter deiner Obergrenze von 1.100€ zu bleiben verbleibt eine monatliche Rate von von 383€. Deine Geldanlage von müsste eine Verzinsung von mind. 7,25% p.a. erreichen, um in 20 Jahren auf die 200.000€ zu kommen. Da sie das in den ersten Jahren ab jetzt wahrscheinlich nicht macht (aber dazu müsste ich wissen, was für eine Anlage das ist) muss die Verzinsung entsprechend höher sein in den folgenden Jahren.
Aber bei einer Tilgungsaussetzung von 7,25% Wertentwicklung p.a. des Tilgungsinstrumentes auszugehen halte ich für nicht sinnvoll.

Übrigens sämtliche obige Zahlen habe ich ohne weitere Kosten gerechnet (Gebühren, Ausgabeaufschläge, etc.)
Weitere Fragen: Über welchen Zeitraum sind die Zinsen fest?
Gibts Sondertilgungsmöglichkeiten?
Sind die 200.000€ die gesamte Kaufsumme, also handelt es sich um eine 100%-Finanzierung? Was ist mit Nebenkosten?(Notar, Grunderwerbsteuer? Makler)

Ich würde also Pi mal Daumen 600-700 für die Zinsen und
nochmal ca 400-500 für die Refinanzierung berappen und bei ca
1100 im Monat Kosten liegen. Statt eines Anuitätendarlehens
würde ich halt auf steigende Zinsen „hoffen“ können.

Das habe ich jetzt mal bewusst so laienhaft geschrieben, wie
ich es verstanden habe. Ich möchte nun nicht unbedingt einem
Finanzhai aufsitzen, aber irgendwie klingt es nicht schlecht.

Welche Stolperfallen habe ich da übersehen?

Solche Zahlenspielchen wie oben kann man ohne Ende betreiben.
Würde ich dir einfach mal empfehlen, dies mit verschiedenen Zinssätzen in der Finanzierung und der Geldanlage zu machen um einfach mal ein Gefühl für die Größenordnungen zu bekommen. (Tools dafür gibts im Internet, googel mal nach Finmathe beispielsweise)

Und das ist bisher nur eine Seite!
Steuerlich kannst du die Zinsen nicht absetzen, das geht nur bei vermietetem Wohnraum, fällt also flach da du die Immobilien selber nutzen möchtest.
Aber auch die Versteuerung der Geldanlage muss beachtet werden (wie schon hier beschrieben wurde ) Wichtiger Punkt!

Schließlich kommen wir zu allgemeinen Lebensrisiken wie Unfall, Berufsunfähigkeit, schwindende Einnahmen. Solltest du auch dran denken.

Also: Hinsetzen und alles nachrechnen und in Ruhe überlegen, ich persönlich rate von solchen Modellen dringend ab.
In dem schlimmsten Fall den ich mal erlebt habe, ging die Bank pleite und die Geldanlage war nicht ganz futsch, aber ein ordenlicher Teil fehlte. Die Frau wurde berufsunfähig und die beiden werden wenn nicht ein Wunder geschieht ein Leben lang die Zinsen zahlen oder stehen auf der Straße.

Wer hat das überhaupt vorgeschlagen? Eine Bank?

Naja, man kann hier wirklich nicht alle Punkte berücksichtigen, die es zu beachten gilt. Informiere dich bei mehrern Banken oder Finanzierungsmaklern.

Viele Grüße

Laber

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Nun wurde mir vorgeschlagen, eine Hypothek über den Betrag x
(100 Prozent der Kaufsumme) zu einem Zins von 4,1 bis 4,3 %
aber ohne Tilgung zu nehmen. Ich nehme also über 20 Jahre
200000 Euro auf und zahle monatlich Zinsen.

Da will jemand auf Deine Kosten verdienen.

Welche Stolperfallen habe ich da übersehen?

Du trägst alle Risiken. Der Vermittler hat mit Deiner Untershrift sein Geld verdient, ob Du einen Vorteil von dieser Konstruktion hast, weißt Du erst in 20 Jahren.

Bei der selbstbenutzten Immobilie auf jeden Fall direkt tilgen. Du kannst Dir eine Tilgungsrate von 1,5-2 % pro Jahr leisten und Dein Darlehen wird von Jahr zu Jahr kleiner. Was willst Du mehr ?

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Hallo Martin,

mir persönlich fehlen natürlich einige Daten (Vermögensverhältnisse, Zweck des Kaufs, usw. usw.)um dieses Modell energisch abzulehen oder zu befürworten.

Allerdings glaube ich heraus zu lesen, dass du für dich selbst kaufst.

Und da frage ich mich wie sinnvoll und seriös eine Finanzierung sein kann bei der
a) kein Eigenkapital notwendig ist - das würde nur bei einer nicht selbstgenutzten Immobilie eventuell Sinn machen
b) Die Tilgung auf den Sank nimmerleinstag verschoben wird.

Denn gerade B solltest du verstärkt berücksichtigen.
Zu zahlst auf die ganze Laufzeit IMMER Zinsen für die volle Summe, da nicht getilgt wird.
Außerdem könnte es passieren, dass die Zinsen zwar steigen, aber nicht im notwenigen Mass um eine 0 Nummer zu bringen. Dann müsstest du bei weit höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung machen

Die von dir gewünschte Anlage muss dazuhin mehr Zinsen p.a. bringen als der Kredit kostet. Ich habe so meine Zweifel, dass dies funktioniert.

Also ich sehe hier zumindest Fragezeichen, was den Sinn angeht.

Gruss Ivo

7

Hallo Martin

Bei dieser Konstruktion sträuben sich bei mir die Nackenhaare.

Bei jeder Baufinanzierung ohne Tilgung ist mir das Risiko zu hoch.

Hypothekendarlehen sind in diesen Niedigzinszeiten das beste und

billigste.

Die Tilgung sollte 3-5% betragen.(Meine persönliche Meinung)

Ich habe mir von der Stiftung Warentest das Programm Baustein

gekauft und damit 3 Monate alle Finanzierungen durchgerechnet.

Die Banken und alle anderen auf dem Bau wollen dein Geld und

durch dich reich werden!!!

Wenn bei der Baufinanzierung Fehler drin sind merkst du es erst

in 5-10 Jahren und dann ist es zu spät und deine Hütte ist weg.

Mit freundlichen Grüssen

Manfred Runge

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8

Die von dir gewünschte Anlage muss dazuhin mehr Zinsen p.a.

bringen als der Kredit kostet. Ich habe so meine Zweifel, dass
dies funktioniert.

Oh ja, wichtig hier zu beachten ist, dass ja die Guthabenzinsen immer nur auf das eingezahlte Kapital berechnet werden (welches sich ja erst mal langsam aufbauen muss) und Kreditzinsen auf die volle Kreditsumme zu berappen sind.
Mit einem einfachen Vergleich der Soll- und Habenzinsen ist es also nicht getan.

Grüße

Laber

9

Das ist eigentlich üblich.
Das Hypo-vermittelnde Institut
vermittelt auch nebenbei
Kapitallebensversicherungen.
So eine schliesst Du ab,
wenn sie ausläuft, geht das Geld nicht
an Dich, sondern an die Hypobank,
und die Hypo ist getilgt, wenn’s gut läuft,
wenn nicht, dann hast Du noch Schulden,
die Du nicht hättest, wenn Du einfach Tilgung
mit der Hypobank vereinbart hättest.

Wenn Du zwischenzeitlich stirbst,
haben die Hinterbliebenen dank der Lebensversicherung
ein Schuldenbfreies Haus, ohne Vorfälligkeit.

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Hallo,

  1. Wenn mit der Hypothek ein eigengenutztes EFH erworben
    werden soll, kann ich die Schuldzinsen nicht steuerlich
    absetzen. Eine normale Anuitätenhypothek wäre damit die
    kostengünstigere und bessere Lösung.

daß bei den Laien die Begriffe durcheinander gekegelt werden, überrascht nicht, aber ein selbsternannter Fachmann sollte schon wissen,

  • daß man mit einer Hypothek nichts kaufen sondern nur besichern kann,
  • daß heutzutage keine Hypotheken sondern Grundschulden verwendet werden und
  • daß es so etwas wie eine Annuitätenhypothek schon mal gleich gar nicht gibt.

Welche Schlußfolgerung soll man daraus ziehen und was ist eigentlich ein Consulter? Fragen über Fragen…

Gruß,
Christian

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Erstmal herzlichen Dank!

Da hat mir mein Bauchgefühl wohl richtig gesagt, dass es die Eierlegendewollmilchsau nicht so einfach gibt…

Ich denke schon, dass ich das Haus (Eigenbedarf) seriös finanzieren kann und solvent genug bin (auch wenn ich derzeit vergleichsweise wenig Eigenkapital habe). Ich habe auch hinsichtlich der persönlichen Risiken (Berufsunfähigkeit / Todesfall) mich bzw. die Familie abgesichert. Also warum unnötige Wagnisse eingehen…

Ich habe mich wahrscheinlich erstmal von der Aussicht auf ein Hebelgeschäft mit derzeit niedrigen Zinsen und relativ guten Aussichten auf dem Kapitalmarkt blenden lassen (wenn auch nicht übertölpeln).

Also werde ich jetzt nach seriöseren Finanzierungsmodellen schauen und die üblichen Angebote annehmen…

Danke fürs Kopfwaschen…

Martin

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zustimm!!! owT
.