Ideeller Anteil an Verkehrsweg

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo liebe Experten,

wir sind gerade dabei unser Traumhaus zu kaufen. Dabei sind wir auf ein „kleines“ Problem gestoßen.

Grundstück und 1/2 Anteil des Verkehrsweges (Einfahrt) gehören dem Verkäufer.
1/2 Ideeller Anteil am Verkehrsweg gehören einem dritten. Diese dritte Person ist leider nicht auffindbar, jedenfalls nicht ohne Privatdetektiv so wie es aussieht.

Der Eigentümer hat nach seiner Aussage bereits vor Jahren versucht den Besitzer ausfindig zu machen und diesen Ideellen Wert ab zu kaufen. Da es aber von diesem nie Forderungen oder ähnliches gab, ist die Sache im Sande verlaufen, bis heute.

Nun stellt sich für mich die Frage, ob es nun durch diesen Eintrag im Grundbuch Probleme nach dem Kauf des Grundstücks / Haus für mich gibt.

Kann man sich einen solchen Anteil vergolden lassen?
Kann man mir die Nutzung meiner Zufahrt verweigern, auf Grundlage der Miteigentümerschaft?
Oder kann man eine Art Miete verlangen für die Nutzung?

Ihr seht, hier bin ich ein wenig verunsichert, vor allem weil die Einfahrt einzig und allein zu meinem zukünftigen Haus führt, es also keine geteilte Nutzung von 2 Eigentümern gibt.

Gruß und Danke für eure Antworten

Sascha

#2

Der Kaufvertrag der die Einräumung der Miteigentumsanteile an dieser Zufahrt regelt wäre zunächst zu suchen und zu würdigen. Wurden darin Regelungen innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft/Benutzung, Unterhaltung geregelt usw.

Grundsätzlich stellt dieser ideelle Anteil (als Bruchteil) an der Wegfläche jedoch ein eigenständiges Recht dar welche auch selbstständig veräußerlich und belastbar ist. Insoweit dürfte es beim Erwerb keine Schwierigkeiten geben.

ml.

#3

Ich bin gegenteiliger Ansicht.
Grundstück kann keine WEG sein. Deshalb kann es sich nur um Bruchteilseigentum handeln. Daher ist ein eigenständiger Verkauf, eine Belastung ja sogar eine Baulast ohne den 2.Eigentümer nicht möglich. So lange zu Gunsten des bebauten Grundstücks keine Geh- Fahr- und Leitungsrecht eingetragen ist, kann jeder der Eigentümer der Zufahrt jederzeit einen Zaun stellen und den Zugang zum Haus verwehren. Notwegerechte bekommt man auch nicht innerhalb einer Stunde für 2,50€

Hier ist intensive Beratung durch den Notar, oder besser noch, durch einen Fachanwalt angeraten.

vnA

#4

Hallo,
grundsätzlich wird man bei derlei Konstellation zum einen auf der zweiten Hälfte sämtlicher Verkehrssicherungspflichten und Unterhaltungs- und Instandhaltungskosten „sitzen“ bleiben.

Zum anderen wird man bei jeder größeren bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtigen „Aktion“ an dem vom Weg erschlossenen Gebäude ein „Problem“ bekommen, z.B. bei An-, Neu- oder Umbauten. In der Regel wird - je nach Bundesland - zusätzlich zum Miteigentum eine Erschliessungs- oder Zuwegungsbaulast verlangt, die alle Eigentümer des Weges unterschreiben müssen. Ob dann auf die Unterschrift eines „verschwundenen“ Miteigentümers verzichtet werden kann, liegt im Ermessen der Baubehörde. Anspruch auf Miete oder die Verweigerung der Zufahrt dürften hingegen kaum möglich sein.

Grundsätzlich kann man als tatsächlich einziger Nutzer auch ein Aufgebotsverfahren nach § 927 BGB beantragen, allerdings müsste ein neuer Käufer zuvor 30 Jahre dort gewohnt haben :wink:

Gruß vom
Schnabel

#5

Hallo,
ich bezweifle sehr, dass ein *Miteigentümer* den Weg mit einem Zaun verschliessen darf :wink: Das wäre eine wesentliche Veränderung nach §745 (3) BGB und insoweit unzulässig.

Getrennt beleihbar und veräußerbar ist der Miteigentumsanteil schon (siehe 1009 BGB), allerdings tatsächlich nur dann, wenn die Aufhebung der Gemeinschaft (siehe 749 u. 1010 BGB) nicht grundbuchlich ausgeschlossen ist. Das dürfte hier aber eher nicht zu erwarten sein (üblich wäre, dem Miteigentumsanteil in der Weise an das Hausgrundstück zu koppeln, beides wäre im Grundbuch sichtbar).

Gruß vom
Schnabel

#6

Hallo,

ich habe den Eindruck, das es noch an ein paar Informationen fehlt.
Es ist davon aus zu gehen, das das Gebäude und das darum liegende Grundstück in einem eigenen Eintrag im Grundbuch, sagen wir einmal Eintrag Blatt Nr. 101 des Städtchens hinterlegt sind. In einem 2. Eintrag Blatt 202, wurde die Zufahrt, als Verkehrsweg geregelt.
In diesem 2. Eintrag 202 sind nun 2 Parteien als Eigentümer eingetragen, jeweils zu 1/2 und einer der beiden ist nicht auffindbar.

Der Grundbucheintrag, um den es geht, hat also nichts mit der eigentlichen „Wohnimmobilie“ oder dem Grundstück auf dem sich diese befindet zu tun, jedenfalls nicht was das Grundbuch betrifft.

Es geht einzig und allein um das „stückchen“ Land, ca. 100qm, welches die Einfahrt und somit den Zugang zur Immobilie darstellt.

Wichtig denke ich, ist das es sich bei der Deklaration im Grundbuch um einen Verkehrsweg und um einen ideellen Wert handelt.

Ich gehe also davon aus, das auch bei z.B. baulichen Änderungen an und um die Immobilie, welche nicht den Verkehrsweg betreffen keine Probleme auftreten, durch die Abwesenheit der Person die mit eingetragen ist in Blatt 202.

Frage bleibt, wie und ob überhaupt diese 3. Person über die Zufahrt zu meinem Grundstück verfügen kann und mich Finanziell unter Druck setzen oder mir den Zugang zu meiner Immobilie verweigern kann?

Gruß
Sascha

#7

Hallo,
dann lag ich schon richtig :wink:. Es handelt sich um zwei sogenannte Miteigentumsanteile. Die im Grundbuch eingetragene Nutzungsart interessiert leider keinen (außer ab und zu das Finanzamt für in diesem Zusammenhang uninteressante Dinge :wink: ).

Leider ist der Weg die (vermutlich einzige) bauordnungsrechtlich notwendige Erschliessungsanlage zum Haus. Wenn am Haus größere An-, Neu- oder Umbauten durchgeführt werden sollen, werden die nach dem aktuellen Bauordnungsrecht abgehandelt und dann ist die Erschliessung nach der aktuellen Rechtslage zu sichern und das heisst „Baulasterklärung durch *alle Eigentümer* des Weges“ (wie geschrieben je nach Ermessen der Baubehörde und Umfang des Vorhabens).

Die Unterschrift kann der andere Miteigentümer sich theoretisch „vergolden“ lassen. Rechtlich ist das aber nicht wirklich gut durchsetzbar :wink:. Eine Sperrung ist nicht möglich, ein Miteigentümer darf den anderen nicht von seinem Nutzungsrecht ausschliessen.

Gruß vom
Schnabel

#8

Hallo Schnabel,

vielen Dank für die Infos.

Wie könnte man denn nun in einem solchen Fall vorgehen? Ein weiterer Termin beim Notar steht an, wäre es denkbar diesen Sachverhalt vom bisherigen / jetzigen Eigentümer klären zu lassen?
Ist das Zeitlich bis September überhaupt machbar?

Oder geht man das Risiko einfach ein und hofft darauf das es nie zu Problemen kommt?

Gibt es eine Art Rückkaufrecht, also kann ich darauf drängen die 3 Person aus dem Grundbuch zu bekommen? Wie hoch schätzt man hier den Aufwand?

Ich habe mal gehört das der Wert vom Grund, wenn es sich um einen Verkehrsweg handelt reglementiert ist, stimmt das?

Gruß

Sascha

#9

Hallo,

Wie könnte man denn nun in einem solchen Fall vorgehen? Ein
weiterer Termin beim Notar steht an, wäre es denkbar diesen
Sachverhalt vom bisherigen / jetzigen Eigentümer klären zu
lassen?

Wie soll der Kontakt mit dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer hergestellt werden? Der jetzige Eigentümer wird das auch nicht können.

Ist das Zeitlich bis September überhaupt machbar?

Eher nicht.

Oder geht man das Risiko einfach ein und hofft darauf das es
nie zu Problemen kommt?

Das ist eine Möglichkeit.

Gibt es eine Art Rückkaufrecht, also kann ich darauf drängen
die 3 Person aus dem Grundbuch zu bekommen? Wie hoch schätzt
man hier den Aufwand?

Das geht wahrscheinlich überhaupt nicht. Näherers erklärt Dir der Notar sicher gerne. (Möglicherweise ergibt eine intensive Grundbuchrecherche durch eine sachkundige Person neue Anhaltspunkte - wahrscheinlich aber nicht.)

Ich habe mal gehört das der Wert vom Grund, wenn es sich um
einen Verkehrsweg handelt reglementiert ist, stimmt das?

Davon hab ich noch nie gehört. Sehr wahrscheinlich ist der Wert dieses Verkahrsweges deutlich niedriger als der Wert der umliegenden Flächen.

Gruß
Jörg Zabel

#10

Hallo,

da würde ich mir ehrlich gesagt nicht zu viel Gedanken drum machen. Solche Situationen gibt es oft, und angesichts der ideellen Anteile aufgrund derer kein Miteigentümer dem anderen die grundsätzliche und ihn selbst nicht ausschließende Nutzung verwehren kann, kann da unter normalen Umständen nicht viel passieren. Insoweit kann insbesondere kein Miteigentümer vom anderen Verlangen, ihm seinen Teil abzukaufen (weder zu einem überhöhten Preis, noch sonst wie).

Man sollte daher die Fläche einfach wie seine eigene, aber eben so behandeln, dass man den anderen nicht von der Nutzung ausschließt und bauliche Maßnahmen vornimmt, gegen die dieser etwas haben könnte. Also wenn das Ding bislang Zufahrt mit Grasbewuchs war, dann bleibt es einfach Zufahrt mit Grasbewuchs, den man bei Gelegenheit mäht. Dann übernimmt man einfach die Verkehrssicherungspflicht und agiert ansonsten wie ein Geschäftsführer ohne Auftrag (und kann ja auch eine Liste der getätigten Aufwendungen führen, die man im Falle des Falles mal beizeiten dann der anderen Partei unter die Nase halten könnte, wenn es da mal Forderungen geben sollte, gegen die man dann etwas zum Aufrechnen in der Hand hat).

Gruß vom Wiz

#11

Hallo,

ich kann dir nicht ganz folgen mit deinen Ausführungen. Wie kommst du denn auf einmal auf „WEG“.

ml.

#12

Hallo,

nochmal allgemein eine Verständnissfrage:

Der Eigentümer des anderen Miteigentumsanteils am Verkehrsweg ist namentlich bekannt, jedoch nur nicht auffindbar - richtig?

ml.

#13

Hallo,

ja der Miteigentümer ist namentlich bekannt (Grundbuch).
Wie wir nun erfahren haben, geht es anderen Eigentümern in der Straße genauso wie uns. Der Kollege ist auch noch bei anderen Verkehrswegen eingetragen, auch hier waren die Versuche ihn ausfindig zu machen, um den Anteil ab zu kaufen gescheitert.

Gruß
Sascha

#14

Das ist recht seltsam.
Der Person kann unmöglich nur der Anteil an der Wegfläche gehören. Die Aufteilung einer Wegfläche in Miteigentumsanteile ergibt regelmäßig nur dann Sinn wenn dieser Anteil am Weg auch einem Grundstück des Miteugentümers einen Vorteil bringt. Er muss also noch ein Grundstück besitzen. Für dieses Grundstück werden auch frundsteuern erhoben von der Kommune.

Ansprechpartner einer Anschrift könnten also die Kommune, ggf, Versorger etc. sein.

Auch steht es jedem Bürger offen eine einfache EMA Anfrage beim Einwohnermeldeamt des letzten Wohnsitzes zu machen. Benötigt werden hierzu Daten wie Name, Vorname, letzter Wohnort, ggf. Geburtsdatum. So kann man sich vorarbeiten auch ohne Detektiv.

Die Daten könnten beim zuständigen Grundbuchamt, ggf. Katasteramt erfragt werden. Man müsste hat sein berechtigtes Interesse erklären.

ml.