Immer wieder Wasser im Keller - Sorgfaltspflicht?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo zusammen!

Folgendes Szenario:

Ein Mieter ist in seinem zur Wohnung gehörenden Kellerraum immer wieder von Wasserschäden durch bei schlechtem Wetter / starken Reegenfällen einlaufendem Wasser betroffen. Immer, wenn er sich diesbezüglich an den Vermieter, um den Schaden anzumelden, wurde ihm von dem Vermieter pauschal mitgeteilt, dass es bei starkem Regen nun mal nicht ungewöhnlich sei, dass Kellerräume volllaufen und das sei halt höhere Macht und persönliches Pech des Mieters, wenn er keine Hausratversicherung hat, die auch Elementarschäden abdeckt. Eine Ursachenforschung, warum immer nur der Keller dieses einen Mieters betroffen ist (8 Parteien, niemand sonst hatte bei den besagten Regenfällen Wasser im Keller), hat der Vermieter nicht betrieben.

Nachdem die Wasserschäden in ihrer Häufung immer öfter auftraten und auch schon bei normalem Regenplötzlich Wasser in den Kellerraum lief, hat der Mieter sich selbst auf die Suche nach der Ursache gemacht und festgestellt, dass dort aus der Kellerwand, wo das Regenfallrohr des Hauses in die Erde führt, aus der Wand Wasser in den Kellerraum läuft, sobald es stärker regnet. Der Mieter meldet dies an den Vermieter mit Vermutung, dass hier wohl ein kaputtes Regenfallrohr die wiederholten Überschwemmungen und Schäden an den im Keller gelagerten Sachen des Mieters verursacht hat. Der Vermieter lässt daraufhin das Regenfallrohr reparieren, lehnt aber weiterhin eine Schadenübernahme ab. Zeitgleich erfährt der Mieter, dass auf der anderen Hausseite schon vor mehreren Jahren das Regenfallrohr repariert wurde, da damals der dortige Keller auch immer voller Wasser gelaufen ist. Dies wusste der Mieter nicht, da er damals noch nicht in dem Haus gewohnt hat.

Die Frage ist nun, ob der Vermieter sich hier nicht doch noch im Nachhinein haftbar machen lassen kann für die Schäden, die dem Mieter bei den wiederholten Wasserschäden an Hab und Gut entstanden sind, da der Vermieter hier doch eindeutig seine Sorgfaltspflicht vernachlässigt hat und nicht selbst mal die Rohre auf dieser Hausseite überprüfen ließ nach den ersten 1-2 Schäden, da ihm das Problem mit den Regenrohren im Gegensatz zu dem Mieter ja bekannt gewesen ist. Ist dr Vermieter bei solchen Schäden nicht generell verpflichtet, Ursachenforschung zu betreiben, um weiteren Schäden vorzubeugen? Mit dem pauschale Herausreden auf „höhere Macht“ und „ist ja nicht nur in diesem Haus so“ hat der Vermieter ja eigentlich erst dafür gesorgt, dass WIEDERHOLTE Schäden aufgetreten sind.

Es besteht keine Elementarversicherung und auch keine Gebäudehaftpflichtversicherung. Welche Handhabe hat der Mieter (dessen Keller inzwischen übrigens von ihm freiwillig geräumt wurde, da unnutzbar, er hat seine Sachen dort ausgelagert in den Keller seiner Mutter).

Danke für Eure Einschätzungen und Meinungen!

LG
Claudia

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Hallo,

sollte es wirklich an einem undichten Regenfallrohr liegen und sich nicht jeweils um einen Rückstau handelte, sollte man den VM schriftlich auf den Mangel hinweisen und das man ihn in Zukunft für die Schäden haftbar machen wird.
Gerade im Hinblick darauf, dass keine Haus-und Grundbesitzerhaftpflicht besteht ( sowas höre ich zum ersten Mal )sollte der VM sehr vorsichtig sein, da er dann, falls ihm eine Schuld nachzuweisen ist, persönlich haftet.

Gruß

Wolfgang

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Wolfgang ist zuzustimmen, was die persönliche Haftung betrifft. Nur ist das nicht gerade ein Argument. Denn wer persönlich haftet, hat in der Regel weniger Geldmittel als eine Versicherung, die eine Haftung übernimmt.

Ursachenforschung muss der Vermieter nicht betreiben, jedenfalls schuldet er das dem Mieter nicht. Im Gegenteil: Derjenige, der gegnüber dem Vermieter Ansprüche geltend machen will, muss die Tatsachen, die seinen Anspruch begründen, im Streitfalle beweisen. Der Mieter muss daher beweisen, dass der ständige Wassereinbruch seinen Grund in einem vorwerfbaren Verhalten des Vermieters hat. Ob der Vermieter seine Sorgfaltspflichten verletzt hat, lässt sich von hier aus schwer beurteilen.

Die Möglichkeiten des Mieters: ein Beweissicherungsverfahren. Hier können, ohne dass schon ein Rechtsstreit anhängig ist, Tatsachen gerichtlich festgehalten werden, die u.U. im späteren Rechtsstreit von Bedeutung sein können, dann aber nicht mehr überprüfbar sind.

Weitere Möglichkeit: Mietminderung (nicht mehr als 5 bis 10 Prozent).

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Hallo,

Wolfgang ist zuzustimmen, was die persönliche Haftung
betrifft. Nur ist das nicht gerade ein Argument. Denn wer
persönlich haftet, hat in der Regel weniger Geldmittel als
eine Versicherung, die eine Haftung übernimmt.

Wieso ist das kein Argument, wenn jemand einem anderem schuldhaft einen Schaden zufügt, haftet er für den Schaden in unbegrenzter Höhe.

In diesem Fall gibt es ja keine H+G-Haftpflichtversicherung, warum auch immer, deshalb haftet der Eigentümer mit seinem Privatvermögen und das dürfte für einen Schaden für Gegenstände, die der Mieter im Keller eingelagert hat, wohl ausreichen.

Gruß
Wolfgang

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Hallo und danke für Eure Antworten!

Nun ist es so, dass der Vermieter das regenfallrohr überprüfen lassen hat und der Klempner konnte keinen Defekt an dem Regenfallrohr feststellen. Trotzdem fliesst (!!!) bei Regen Wasser aus der Kellerwand in den Keller des Mieters, genau an der Stelle, wo das Regenfallrohr in die Erde geht. Die Wand ist an dieser Stelle auch schon total durchfeuchtet und der Putz bröckelt. Überhaupt hat der Mieter inzwischen festgestellt, dass der Keller bei starkem Regen von zwei Seiten volläuft, wobei hier weder aus richtung Fenster, Tür oder Abflüssen, sondern aus den Wänden das Wasser läuft (also kein Rückstau). Hier ist anscheinend mit der Isolierung der Kellerwand etwas im Argen.

Der Mieter hat den Vermieter darüber informiert, aber dieser ist der Meinung, er hat mit der Überprüfung des Regenfallrohrs seiner Pflicht Genüge getan (er ist sogar erbost, dass er nun deshalb „unnötige“ Kosten hatte, weil das Rohr ja gar nicht defekt ist). Dass aus den Wänden seines Hauses Wasser einsickert, interessiert den Vermieter nicht weiter, er schiebt dies auf „höhere Gewalt“. Der Mieter hat schriftlich angekündigt, weitere Schäden an seinem Eigentum durch eindringendes Wasser in Rechnung zu stellen und die Miete zu mindern wegen des feuchten und nur unter Risiko für sein Hab und Gut nutzbaren Kellers.

Ist der Mieter damit rechtlich auf der sicheren Seite? Oder gilt es tatsächlich als höhere Gewalt, wenn Wasser durch das Mauerwerk eindringt, und das in solchen Mengen, dass es richtig herausfließt und sich bei starkem Unwetter ca. 1-3 cm tiefe Seen auf einer Fläche von etwa 20 m² bilden? Alles wurde auch per Foto und durch Zeugen belegt. Reicht das als Nachweis oder muss der Mieter hier tatsächlich auf eigene Kosten einen Gutachter bestellen, wenn der Vermieter nicht tätig werden will? Dieser ist nur noch genervt und forderte den Mieter auf, „doch endlich auszuziehen“, weil er wohl hofft, danach einen Mieter zu bekommen, der nicht „so viel meckert“.

LG
Claudia

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hi claudia,

aus der praxis ein paar hinweise bei einem völlig gleichen problem: das regenrohr mag nach der überprüfung ja ok gewesen sein, nicht aber der anschluß des rohres an die kanalisation. wir konnten nach der freilegung des abzweigrohres sehr gut den weg des wassers vom abzweig unter(!) dem einleitenden fallrohr zurück zur wand verfolgen. die einleitung wurde neu abgedichtet - und jetzt ist der kellr trocken.

dein vermieter tut sich nichts gutes, das problem nicht zu beheben, weil die wasserschäden irgendwann seine mauer in mitleidenschaft ziehen werden.

versuche doch, deinem vermieter - ohne besserwisserei:smile: - diesen sachverhalt zu erklären. genaugenommen wollt ihr beiden ja das gleiche: er seine ruhe und du einen trockenen keller:smile:

druck ihm einfach diesen text aus.

gruß h.