Immernoch der balkon :-(

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

hallo ihr lieben,

vielleicht erinnert ihr euch:
vor nunmehr 13 monaten begannen die renovierungsarbeiten an dem balkon meiner gemieteten wohnung. angeblich nur wenige wochen lang.
aber die arbeiten zogen sich hin und hinner, zwischendurch hing wochenlang eine plane vor der fassade und verdunkelte die wohnung erheblich. aber ich blieb ganz lieb.
pünktlich zu weihnachten 2002 wurde das gerüst abgebaut. aber nur der feiertage wegen. im april 2003 - endlich! - wurde das gerüst wieder aufgebaut und der balkon bekam ein geländer.
nun ja, ganz fertig sah es nicht aus, aber eher aus optischer perspektive, denn aus bau- oder gar sicherheitstechnischer. aber nachdem anfang mai 2003 wiederum wochenlang kein arbeiter hier zu sehen war, nahm ich an, das wäre nun der endzustand und habe mir angemaßt, auf diesem balkon, für den miete zu zahlen ich bis zu diesen tag nicht aufgehört hatte, zu früstücken (siehe vika-bild).
prompt flatterte mir am nächsten tag ein bitterböser brief von der hausverwaltung aus dem briefkasten entgegen, in dem mir unter der androhung, mir sämtliche schäden, die fürderhin in diesem jahrtausend an dem balkon auftreten würden, in rechnung zu stellen, strengstens untersagt wurde, meinen balkon zu betreten.
da war bei mir der ofen aus und ich kündigte schriftlich eine mietminderung von 15% an und führte sie auch durch.
ein brief der hausverwaltung und ein kurz darauf folgender anruf „widersprach“ meiner mietminderung mit der begründung, man könne doch gar nix dafür, sondern die bösen handwerken, behörden usw.
ich meinte, ich könne erst recht nix dafür und hätte bislang geduldig (fast ein jahr reichte meine geduld bis dato schon!) für einen nicht zu nutzenden balkon miete gezahlt. nun sei schluß, der balkon würde anteilig von der miete abgezogen. punktum, streusand drauf.
irgendwann kamen dann tatsächlich noch einmal handwerker, die etwas am boden des balkons machten und eine neue trennwand zum nachbarn hin errichteten. dann sollte noch etwas gestrichen und geschraubt werden - die arbeiten sind also anscheinend noch nicht abgeschlossen - aber das ist jetzt auch schon wieder 8 wochen oder länger her, ohne dass inzwischen etwas passiert ist oder eine handwerkernase sich hier hat blicken lassen.
meine miete habe ich natürlich weiterhin um 15% gemindert und habe eigentlich die absicht, das zu tun, bis der balkon offiziell von der hausverwaltung zur benutzung freigegeben wird (ich will mir doch nicht wieder ne ohrfeige abholen!)

heute kam wieder ein brief von der hausverwaltung: man meint dort, ich habe einen mietrückstand in höhe 2 x 15% der miete. ich hätte frecherweise die miete gemindert, obwohl man dem doch widersprochen habe! (unerhört!)

**und jetzt kommt endlich meine frage:
habe ich wirklich einen (einklagbaren) mietrückstand? setze ich mich ins unrecht, wenn ich länger als 2 monate die miete mindere (

auf kompetenten rat hoffend *nachGünterWausschauhaltend*
ann**

#2

Hallo Ann,

ich bin zwar nicht Günter, habe aber trotzdem was zu sagen.
Ich hoffe, ich darf :smile:

Bezüglich des „Widerspruches“ des Vermieters musst Du Dir keine Gedanken machen. Für eine Mietminderung bedarf es nicht der „Zustimmung“ des Vermieters. Entscheidend ist alleine, dass sich der Mieter auf sein Minderungsrecht beruft. Dann kann einseitig (vom Mieter) gem. § 536 Abs.1 BGB die Miete gemindert werden.
Wichtig ist, die Mängel schriftlich anzuzeigen und die Minderung anzukündigen, was Du ja gemacht hast.

Allerdings gibt es ein Urteil vom LG Berlin, welches besagt, dass bei Unbenutzbarkeit des Balkon wegen Reparaturbedürftigkeit die Miete um 3% gemindert werden darf.
Bei Dir liegt der Fall etwas anders, weil ja wegen einer Renovierung die Benutzbarkeit seit langer Zeit nicht gegeben ist. Allerding ist m.E. 15% doch etwas hoch.
Biete Deinem Vermieter einen Kompromiss, in dem Du die Mietminderung auf 7,5% (rückwirkend) reduzierst.
Solltest Du im Mieterbund sein oder eine Rechtschutzversicherung haben, solltest Du Dir auf jeden Fall vor Ort einen Rat durch einen Rechtsanwalt einholen.

Aber keine Angst: Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes (veröffentlicht in der Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1989, Seite 278:wink: und des Bundesgerichtshofes (veröffentlicht in der Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1997, Seite 488) steht dem Vermieter kein Kündigungsrecht wegen überhöhter Mietminderung zu.

Übrigens kannst Du dem Vermieter auch noch ein wenig einheizen:
Neben dem Recht der Mietminderung steht Dir noch der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung, § 536a Abs. 1 BGB zu (z.B. weil Deine Balkonpflanzen, die ja nicht mehr draussen aufgestellt werden können, eingegangen sind), das Selbstbeseitigungsrecht (§ 536a Abs. 2 BGB) sowie das Recht der außerordentlichen Kündigung gem. § 543 Abs. 3 BGB zu.
Allerdings: Androhen ist vollkommen o.k., die Durchführung erst -wie oben kurz erwähnt- nach Rücksprache mit einem Rechtsanwalt.

Viel Glück und viele Grüße,
hostrunner

#3

hallo Ann,

hostrunner hat bereits die wesentlichen Gesetze angeführt. Die Mietminderung ist selbstverständlich zulässig. Üblicherweise wird ein Balkon mit 25 EURO monatlich gerechnet, überdachte und große Balkon bis zu 35 EURO/Monat.

aber nachdem anfang mai 2003 wiederum wochenlang kein arbeiter
hier zu sehen war, nahm ich an, das wäre nun der endzustand
und habe mir angemaßt, auf diesem balkon, für den miete zu
zahlen ich bis zu diesen tag nicht aufgehört hatte, zu
früstücken (siehe vika-bild).
prompt flatterte mir am nächsten tag ein bitterböser brief von
der hausverwaltung aus dem briefkasten entgegen, in dem mir
unter der androhung, mir sämtliche schäden, die fürderhin in
diesem jahrtausend an dem balkon auftreten würden, in rechnung
zu stellen, strengstens untersagt wurde, meinen balkon zu
betreten.
da war bei mir der ofen aus und ich kündigte schriftlich eine
mietminderung von 15% an und führte sie auch durch.
ein brief der hausverwaltung und ein kurz darauf folgender
anruf „widersprach“ meiner mietminderung mit der begründung,
man könne doch gar nix dafür, sondern die bösen handwerken,
behörden usw.

Reagiere hierauf wie folgt: Die beauftragten Handwerker sind Erfüllungsgehilfen der Hausverwaltung. Die Hausverwaltung haftet für die Erfüllungsgehilfen und somit auch für durch die Hausverwaltung beauftragte Firmen. Es liegt nicht in meiner Zuständigkeit, wenn die Hausverwaltung mit den Firmen keine Verträge abschliesst, die Verzögerungen durch Schadenersatz betrafen. Die Mietminderung wird beibehalten und ab 01.09.2003 vorgenommen. Eine weitere Duldung der Verzögerungen und den Mangel an der Mietsache wird nicht mehr hingenommen. Ich habe Sie aufzufordern bis spätestens 31.08.2003 die Arbeiten abzuschliessen. Die Mietzahlungen stehen weiterhin unter Vorbehalt, insbesondere unter dem Vorbehalt einer Mietminderung. Die Mängel der Nichtbenutzbarkeit des im Mietvertrag enthaltenen Balkons ist durch Nachlässigkeiten der Hausverwaltung bei der Beauftragung und Kontrolle der Handwerker entstanden. Das vertragswidrige Vorgehen führt zur Mietminderung in Höhe von monatlich ( hier Deine Zahl eintragen ). Da der Mangel schon länger bekannt ist, bleibt ausdrücklich vorbehalten, nicht nur eine höhere Mietminderung vorzunehmen, sondern rückwirkend auf mindestens ab 01.04.2003 auszudehnen. Mfg

So in etwa schreiben, soweit Du §§ verwenden willst, hat sie Dir hostrunner benannt.

ich meinte, ich könne erst recht nix dafür und hätte bislang
geduldig (fast ein jahr reichte meine geduld bis dato schon!)
für einen nicht zu nutzenden balkon miete gezahlt. nun sei
schluß, der balkon würde anteilig von der miete abgezogen.
punktum, streusand drauf.
irgendwann kamen dann tatsächlich noch einmal handwerker, die
etwas am boden des balkons machten und eine neue trennwand zum
nachbarn hin errichteten. dann sollte noch etwas gestrichen
und geschraubt werden - die arbeiten sind also anscheinend
noch nicht abgeschlossen - aber das ist jetzt auch schon
wieder 8 wochen oder länger her, ohne dass inzwischen etwas
passiert ist oder eine handwerkernase sich hier hat blicken
lassen.
meine miete habe ich natürlich weiterhin um 15% gemindert und
habe eigentlich die absicht, das zu tun, bis der balkon
offiziell von der hausverwaltung zur benutzung freigegeben
wird (ich will mir doch nicht wieder ne ohrfeige abholen!)

heute kam wieder ein brief von der hausverwaltung: man meint
dort, ich habe einen mietrückstand in höhe 2 x 15% der miete.
ich hätte frecherweise die miete gemindert, obwohl man dem
doch widersprochen habe! (unerhört!)

:**und jetzt kommt endlich meine frage:

habe ich wirklich einen (einklagbaren) mietrückstand? setze
ich mich ins unrecht, wenn ich länger als 2 monate die miete
mindere (

Nein, die Mietminderung steht Dir zu. Urteil des BGH VIII ZR 274/02 ( Presseerklärung 95/2003). Nach diesem Urteil kann der Mieter mehr als sechs Monate - dies war in etwa die bisherige Regelung - die Miete mindern. In Deinem Fall ist es zudem so, dass der Hausverwaltung der Mangel auch ohne Anzeige bekannt ist und sie den vertragswidrigen Zustand kennt. Hier darf gemindert werden bis der Balkon benutzbar ist.

auf kompetenten rat hoffend
*nachGünterWausschauhaltend*
ann

Gruss Günter und ein schönes Wochenende**

#4

hallo hostrunner,

ich bin zwar nicht Günter, habe aber trotzdem was zu sagen.
Ich hoffe, ich darf :smile:

aber klar! :smile:

Bezüglich des „Widerspruches“ des Vermieters musst Du Dir
keine Gedanken machen.

das dachte ich mir auch so.

Wichtig ist, die Mängel schriftlich anzuzeigen und die
Minderung anzukündigen, was Du ja gemacht hast.

ja

Allerdings gibt es ein Urteil vom LG Berlin, welches besagt,
dass bei Unbenutzbarkeit des Balkon wegen
Reparaturbedürftigkeit die Miete um 3% gemindert werden darf.

ÖH?! von einer anwältin der berliner mieterberatung hörte ich 10% im winterhalbjahr und 15% im sommer. da aber unser sommer dieses jahr früh und heftig anfing, hielt auch mein „original“-anwalt diese minderung für akzeptabel. allerdings hatte ich ihn nur mal unverbindlich gefragt und wollte eigentlich keinen rechtsstreit lostreten.

Allerding ist m.E. 15% doch etwas hoch.

s.o.

Biete Deinem Vermieter einen Kompromiss, in dem Du die
Mietminderung auf 7,5% (rückwirkend) reduzierst.

das sehe ich eigentlich nicht ein, weil ich denke, dass ich lange genug (fast 1 jahr!) dern mangel klaglos hingenommen habe.

was dem rest deines rates anbelangt: danke! ich denke, ich muß doch zum RA und den heinis von der der hausverwaltung mal etwas dampf machen :wink:

nochmal vielen dank
ann

#5

hallo ann,

Du brauchst keinen Rechtsanwalt. Du bist im Recht. Wie schon dargelegt mindestens 25 EURO. Du kannst aber auch ruhig die 15 %, wenn sie nicht wesentlich höher als 35 EURO sind anwenden. Die Bauarbeiten dauern nun schon einige Monate an. In einem Urteil ( LG Hannover WM 86, 311 ) wurde in solchen Fällen sogar eine Mietminderung von 22 % bejaht.

GRuss Günter

1 Like
#6

Kleiner Widerspruch meinerseits:

In einem
Urteil ( LG Hannover WM 86, 311 ) wurde in solchen Fällen
sogar eine Mietminderung von 22 % bejaht.

Dies betraf nicht Bauarbeiten auf einem Balkon, sondern in der Wohnung!

In einem Urteil des LG Hamburg (WM 97, 432) wurde dem Mieter ein Minderungsrecht von 8% zugesprochen, nachdem ihm der Balkon abgerissen wurde (bei gleichzeitiger Verpflichtung, den Balkon wieder neu zu bauen)! Du siehst, Mängel an einem Balkon sind nie so hoch einzustufen wie in der Wohnung selbst.
Bei der Höhe der Mietminderung ist auch zu beachten, dass ein Balkon bei der Mietzinsberechnung in der Regel Abschläge gegenüber den eigentlichen Räumen hat. Deswegen kann die Mietminderung nie so hoch sein wie beim gleichen Mangel in einem der gemieteten Räume!
Gleichzeitig muss auch die Grösse des Balkons im Verhältnis zur gesamten Wohnung und auf die Art und Dauer der Nutzung beachtet werden.

Gruß,
hostrunner

1 Like
#7

danke, ihr beiden!
ihr habt mir sehr geholfen! :smile:

schönes WE
ann

#8

nachtrag

Deswegen kann die
Mietminderung nie so hoch sein wie beim gleichen Mangel in
einem der gemieteten Räume!
Gleichzeitig muss auch die Grösse des Balkons im Verhältnis
zur gesamten Wohnung und auf die Art und Dauer der Nutzung
beachtet werden.

nun ja… aber:
ich habe keinerlei trockenraum außer dem balkon und hatte daher räumlich in meiner 2-zimmer-wohnung schon einige beeinträchtigungen durch die renovierung. zwar ist der balkon nicht sonderlich groß, wurde aber immer viel und gern genutzt - entweder eben für die wäsche oder aber zum draußen sitzen. natürlich auch für zahlreiche pflanzen (die tatsächlich alle drinnen eingegangen sind. kein witz!)
zudem habe ich durch die nicht enden wollende renovierung seit gut einem jahr die balkonmöbel und blumenkübel auf die wohnung verteilt. eine ausweichmöglichkeit in den keller habe ich nicht, da das nur ein ungesicherter lattenverschlag zum zwecke der brikett-lagerung ist.

es ist also nicht nur so, dass mir die fläche und nutzung des balkons fehlt, sondern zudem noch raum von der wohnung abgeht, um die vorher auf dem balkon befindlichen sachen unterzubringen.

gruß
ann

#9

Kleiner Widerspruch meinerseits:

In einem
Urteil ( LG Hannover WM 86, 311 ) wurde in solchen Fällen
sogar eine Mietminderung von 22 % bejaht.

Dies betraf nicht Bauarbeiten auf einem Balkon, sondern in der
Wohnung!

Korrekt, erwischt, habe das falsche Urteil zitiert. Kann auch jemand, der täglich im Mietrecht Beratungen durchführt mal passieren.

In einem Urteil des LG Hamburg (WM 97, 432) wurde dem Mieter
ein Minderungsrecht von 8% zugesprochen, nachdem ihm der
Balkon abgerissen wurde (bei gleichzeitiger Verpflichtung, den
Balkon wieder neu zu bauen)! Du siehst, Mängel an einem Balkon
sind nie so hoch einzustufen wie in der Wohnung selbst.
Bei der Höhe der Mietminderung ist auch zu beachten, dass ein
Balkon bei der Mietzinsberechnung in der Regel Abschläge
gegenüber den eigentlichen Räumen hat.

Zu beachten ist aber auch, dass in der Regel Wohnungen mit Balkon bei bestehenden Mietspiegeln rd. 25- 30 EURO teurer sind als andere Wohnungen. Daher empfehle ich auch, keine prozentuale sondern betragsmässige Mietminderung vorzunehmen. Gerade 2003 ist durch diesen Sommer ein Balkon besonders wichtig und besonderes im Wert der Minderung zu beachten, wenn er nicht benutzt werden kann. Nachdem die Hausverwaltung die Beseitigung der Mängel offenbar seit Monaten nicht auf die Reihe bekommt - sind auch 15 % der Kaltmiete angemessen, wobei ich den Festbetrag vorziehe, denn solange die Kaltmiete nicht bekannt ist, ist es schwer einzuschätzen, ob 15 % korekt sein können.

Hier wäre nun über Sinn, Zweck und Nutzung des Balkons eine Diskussion über juristische Fragen, die sich aus diesem speziellen Fall ergeben und Einschätzungen, die seit Monaten bestehen und bei der Bewertung der Mietminderung Einfluss haben, durchaus möglich. Dies überspannt aber den hier möglichen Rahmen. Überlegenswert ist auf jeden Fall auch die rückwirkende Mietminderung, da in diesem der Mieter den Mangel nicht erklären musste, weil der Mangel der Hausverwaltung bekannt ist.

Deswegen kann die

Mietminderung nie so hoch sein wie beim gleichen Mangel in
einem der gemieteten Räume!
Gleichzeitig muss auch die Grösse des Balkons im Verhältnis
zur gesamten Wohnung und auf die Art und Dauer der Nutzung
beachtet werden.

Dies ist Auslegungssache und kommt entscheidend darauf an, ob es z.B. einen Mietspiegel gibt, der Zuschläge nach Prozent oder in EURO für Balkone vorsieht oder bei der Bewertung eines qualifizierten Mietspiegels in der statistischen Erfassung und Berechnung berücksichtigt wurde. Mir sind einige Mietspiegel bekannt, die deutlich ausgewiesen haben "Wertverbesserung: Balkon oder Terrasse Zuschlag 10 % "

Gruss Günter

#10

Balkonwert 50% Miete/qm?
Hallo Günter,

Mietminderung ist selbstverständlich zulässig. Üblicherweise
wird ein Balkon mit 25 EURO monatlich gerechnet, überdachte
und große Balkon bis zu 35 EURO/Monat.

Nur eine Frage aus Interesse:wink: Warum pauschal? Ich ging davon aus, dass der Balkon flächenmäßig mit 50% in die Miete eingeht. Wenn ich also einen großen Balkon habe, dann erreiche ich in einigen Gegenden D doch deutlich höhere Werte, weswegen mich die genannten Pauschalen etwas verwundern…

Grüße
Jürgen

#11

Hallo Jürgen,

Mietminderung ist selbstverständlich zulässig. Üblicherweise
wird ein Balkon mit 25 EURO monatlich gerechnet, überdachte
und große Balkon bis zu 35 EURO/Monat.

Nur eine Frage aus Interesse:wink: Warum pauschal? Ich ging davon
aus, dass der Balkon flächenmäßig mit 50% in die Miete
eingeht.

Wir meine Beide. 50 % der Fläche, die für den Balkon angerechnet wird. Der Nutzwert des Balkons kann jedoch durchaus höher sein als der Wert aus der zu berechnenden Fläche. Selbstverständlich könnte man auch aus der berechneten Fläche des Balkons eine Mietminderung ableiten. Pauschal daher deshalb, weil bis heute nicht eindeutig geklärt ist, ob ein Balkon nun nur zu 25 % oder zu 50 % der Fläche zu berücksichtigen ist. Es kommt hier immer auf den besonderen Wert des Balkones an.

Wenn ich also einen großen Balkon habe, dann erreiche

ich in einigen Gegenden D doch deutlich höhere Werte, weswegen
mich die genannten Pauschalen etwas verwundern…

Nehme mal an, dass der Balkon 30 qm hat. Die Hälfte wären dann 15 qm x z.B. 6 EURO/qm = 90 EURO. Das wäre eine Mietminderung für den Balkon um umgerechnet rd 180 DM. Stelle den Betrag mal ins Verhältnis zu einer Mietwohnung, die insgesamt 400 EURO kosten würde. Das sind dann schnell 25 %. Liegt der Balkon aber nicht in einer besonders ruhigen Gegend , ein Balkon zur Strasse mit Durchgangsverkehr kann nicht mit 50 % angesetzt werden, überdacht mit 25 % bei starkem Durchgangsverkehr ohne Überdachung sogar mit Null %- wäre in der Logik ja zu beahcten, wenn keine Fläche für den Balkon angerechnet wird, könnte auch keine Mietminderung erfolgen. Daher ist man überein gekommen, in den meisten Mietspiegeln für Balkon einen Zuschlag von örtlich 10 % auf den Quadratmeterpreis, teilweise auch nur 5 % zusätzlich zu berechnen. Die Ausgangslage ist dann, dass einschl. der anteiligen Fläche für den Balkon ein qm-Preis gebildet ist, der sich um einen prozentualen Teil von 15 % oder 5 % erhöht. Es ist wird von den Gerichten anerkannt, dass Balkone von 25 - 35 EURO gemindert werden können. Logisch ist keine der Mietminderungen der Höhe nach.

Gruss Günter

1 Like
#12

Man dankt (owt&mG)

:wink: