ich hab am 25.03.2008 eine Wohnung gekauft. Leider konnte ich sie nicht selber direkt nutzen, da noch eine Mieterin bis ende November 2008 darin wohnte. Nachdem sie ausgezogen war renovierte ich längere Zeit die Wohnung und ich bin dann im März 2009 selber eingezogen. Seit diesem Datum wohne ich in der Wohnung, aber ich werde nun wahrscheinlich im Oktober in eine andere Stadt umziehen. Von daher würde ich gerne die Wohnung verkaufen und mir in der neuen Stadt eine neue Wohnung kaufen, um keine Miete zahlen zu müssen. Vermieten möchte ich diese Wohnung nicht. Da ich die Wohnung renoviert habe und beim Verkauf der Wohnung auch kein Mieter in der Wohnung leben wird werde ich die Wohnung auch teurer verkaufen. Was ist aber nun mit dieser Spekulationssteuer? Ich kenne mich mit Steuern überhaupt nicht aus und würde mich sehr freuen, wenn mir jemand helfen könnte.
Hallo Thomas,
die Spekulationssteuer ist im Prinzip eine eigene Steuer, welche den Verkauf einer privat erworbenen Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist regelt.
Wenn Du eine Immobilie erwirbst und diese dann innerhalb einer bestimmten Frist (waren mal 10Jahre) wieder verkaufst, zahlt Du diese Steuer.
Ist in Wikipedia sehr gut erklärt.
Leider kann ich dazu nicht mehr sagen. Hoffe dass jemand anderes ein wenig mehr ins Detail gehen kann.
§ 23 Einkommensteuergesetz regelt diese Arten von Geschäften. Bis zum Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 war der Paragraph noch mit „Spekulationsgeschäfte“ überschrieben, nun heißt er „Private Veräußerungsgeschäfte“.
Demnach sind private Veräußerungsgeschäfte u.a. „Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.“ (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Demnach wäre der Gewinn hieraus steuerpflichtig.
Allerdings gibt es eine Ausnahme, wonach solche Wirtschaftsgüter ausgenommen sind, „die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;“ (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Diese beiden Alternativen gilt es zu prüfen:
Da Du die Wohnung zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast, greift die erste Befreiungsalternative nicht.
Alternative zwei verlangt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren. Tz. 25 des BMF-Schreibens vom 05.10.2000 (BStBl 2000 I S. 1383) erläutert hierzu, dass es sich nicht um drei volle Kalenderjahre handeln muss. Hier gibt es im BMF-Schreiben auch ein Beispiel, das dem von Dir geschilderten Sachverhalt ähnlich ist. Wenn Du die Wohnung also in 2010 verkaufst, müsstest Du sie wenigstens auch in 2009 und 2008 selbst genutzt haben. Da das Mietverhältnis im November 2008 endete, könnte die Wohnung m.E. ab Dezember 2008 als selbst genutzt gelten, da ab diesem Moment die Renovierungsarbeiten für die eigene Nutzung liefen.
Somit wäre Alternative 2 der Befreiungsvorschrift erfüllt, der Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung demnach steuerfrei.
Es handelt sich hierbei allerdings nur um meine persönliche Einschätzung im Hinblick auf die von Dir geschilderten Eckdaten. Im Zweifel wirst Du einen Steuerberater hinzuziehen müssen.